初めて住宅ローンを借りるという人にとって大きな問題となるのが、「金利タイプを変動金利にするか、固定金利（全期間固定も含む）にするか」という選択です。今回のシミュレーションでは固定金利を選んだ場合に回避できる金利上昇リスクを保険料として目に見える金額にしたことで、変動金利がどれだけのリスクを背負っているのかを目に見えるようにしてみました。
低金利で選ぶなら変動金利だが、そのデメリットは？
固定金利で借りると、リスクを負わないメリットも
こんにちは、千日太郎です。購入する不動産物件が決まり、「さあ、住宅ローンをどうする？」という段階で皆が一番頭を悩ませるのが、住宅ローンの金利タイプを「変動金利」にするか「固定金利」にするかという問題です。
最も低い金利を選ぶとするならば、変動金利です。しかし、変動金利は銀行が自分の都合で金利を上げることのできる金利タイプですよね。金利の上昇が怖いのなら固定金利にすればいいのですが、その分利息は高くなります。
以下が、金利タイプ別のメリット・デメリットです。
| 金利タイプ | ||
|---|---|---|
| 変動金利 | 固定金利（全期間固定） | |
| メリット | 金利が低い | 金利変動リスクを負わない |
| デメリット | 金利変動リスクを負う | 金利が高い |
| 最低金利の銀行 | 住信SBIネット銀行 | アルヒスーパーフラット8 （頭金2割必要） |
| 2018年7月の 最低金利 |
0.457% | 1.24% |
2018年7月時点、変動金利の最低金利は0.457％で、住信SBIネット銀行などです。固定金利（全期間固定）の最低金利は1.24％で、アルヒの「スーパーフラット8」（頭金が2割必要）です。どちらも過去に比べると非常に低い金利ですね。
今日は自分にとっての金利変動リスクの大きさを金額で測定することで、金利タイプを変動金利にするか、固定金利にするかを決める方法をお教えしましょう。先ほどの金利を前提としてシミュレーションしますので、ぜひ参考にしてくださいね。
| 金利 | ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害＋全疾病保障＋3大疾病50％保障（40歳未満） |
| オプション保険（保険料） | なし |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20％（税込） |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 【ポイント】 住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。 | |
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| 金利 | ⇒「アルヒ」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・身体障害 （不要な場合は金利を年0.2％引く） |
| オプション保険［保険料］ | 死亡・高度障害（金利を0.3%上乗せ） |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20%(ウェブ申し込みで、借り換え及びスーパーフラットを除く新規借入は、1.1%) |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 【ポイント】SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関。フラット35の実行件数ナンバー1で、全国の店舗で相談可能。スーパーフラットは、通常のフラット35よりも金利が低く、頭金が多いほど低金利となる。事前審査は最短で当日、本審査は最短３営業日のスピード審査が特徴。 | |
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|
|
アルヒスーパーフラット8は、
親からの贈与を頭金に入れて金利引き下げ！
金利変動リスクのシミュレーションですが、次のような家族を前提とします。
| 家族構成と年収 | 夫35歳、年収600万 妻35歳、専業主婦 子ども２人 |
| 自己資金 | 1300万円（親からの贈与を含む） |
| 物件価格 | 5000万円 |
| 物件のタイプ | 首都圏新築マンション |
| 借入金額 | 4000万円 |
今の首都圏マンションの価格帯は5000万円台が中心です。しかし、親からの住宅資金の贈与について非課税枠が拡大されていますので、親からの贈与を頭金にすることで何とか手の届く範囲に入ってくるという人が多いでしょう。
上記のように頭金を2割入れることによって、フラット35の金利から0.1％引き下げになるのがアルヒのスーパーフラット8の魅力です。35年の超長期固定金利の中では、最も支払総額が少なくなる住宅ローンですね。
一方、変動金利については、金利引き下げ競争を繰り広げている、住信SBIネット銀行など金利が低い銀行に審査に出しておき、通ったところから選べば今の最低水準の金利で借りることができます（2018年7月）。
【参考記事はこちら】
>> 住信SBIネット銀行の保障拡充記念!? 「全疾病保障団信」って本当にお得か分析、保障対象入院者数は、なんと「5倍」に！
変動金利の金利変動リスクを測る二つの物差し
では、変動金利の「金利変動リスク」を金額で測りましょう。そのために、２つの物差しを用意しました。
（1）変動金利と固定金利の返済総額の差
（2）変動金利上昇時に、リスクを取り除くために必要な「繰上げ返済額」
それぞれの物差しで、金利上昇リスクを実際に測ってみましょう。
（1）「変動金利と固定金利の返済総額の差」は、
「金利変動しないための保険料」
変動金利が低い理由は、銀行が自分の裁量で金利を上げることができる金利タイプだからです。つまり、固定金利には金利上昇時の保険が上乗せになっているのです。
「その保険料がいくらか？」というのは、変動金利と固定金利での総支払額を比較すれば分かります。ネット銀行2社とアルヒスーパーフラット8を比較してみました。
| 変動金利0.457% 住信SBIネット銀行 |
固定金利1.24% アルヒスーパーフラット８ |
差異 （固定－変動） |
|
|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | 10.3万円 | 11.7万円 | 1.4万円 |
| 60歳残高 | 1209万円 | 1325万円 | 116万円 |
| 総支払額（※） | 4301万円 | 4848万円 | 547万円 |
| ※：当初の借入期間は35年とし、60歳定年（25年後）に全額繰上げ返済して完済する前提。別途、融資手数料2.20%、印紙2万円、登録免許税0.1%、司法書士報酬がかかる。フラット35は物件検査手数料も必要。 | |||
今回のケースでは総支払額の差である「547万円」というのが金利上昇の保険料なのですね。「金利変動のインパクトをなくすための保険料」としての547万円は高いのでしょうか？安いのでしょうか？…。これだけでは判断が難しいですよね。いまいちピンと来ません。
そこで、もう一つの物差しで「金利変動時のインパクト」を測ってみましょう。
（2）変動金利上昇時に、
リスクを取り除くために必要な「繰上げ返済額」は？
金利変動のインパクトは、いざ変動金利が上がったときに毎月の返済額を維持したまま完済するには「いくら繰上げ返済すれば良いか？」という物差しでも測れます。
以下は、金利が上昇した時に、その後も返済額が変わらないようにするためには、いくら繰上げ返済すればいいかをシミュレーションしたものです。
| 金利上昇のタイミング | 繰上げ返済額 （返済10.3万円を維持するための金額） |
| 5年後に金利上昇 | 952万円 |
| 10年後に金利上昇 | 695万円 |
| 15年後に金利上昇 | 468万円 |
| 20年後に金利上昇 | 277万円 |
| 金利上昇なし | 0円 |
このように、4000万円を変動金利で借り入れた場合については、金利上昇時に最大952万円の金額が繰上げ返済資金として必要になるのです。
詳細はこちらをどうぞ。
【参考記事はこちら】
>> 住宅ローンの変動金利が上昇したら、いくら繰上返済すべきか、借入金額別に診断！
固定金利と、変動金利を借りた場合の、
「金利変動リスク」は違う！
以上のことから、変動金利、固定金利を選んだときの「金利変動リスク」はこうなります。
・固定金利を選ぶ
→保険料として547万円を払って支払金額をフィックスさせる。
・変動金利を選ぶ
→保険料を払わない代わりに、0円〜952万円の支払い増加に対応する。
ということになりますね。変動金利のメリットを享受するのであれば、金利が上がったときの繰上げ返済がどのくらい必要かということを把握しておくべきでしょう。
【参考記事はこちら】
>> 住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！ 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
変動金利と固定金利の資金計画の違いは？
さらに、資金計画の面でも、変動金利と固定金利を比べてみましょう。
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 変動金利0.457% 住信SBIネット銀行 |
固定金利1.24% アルヒスーパーフラット８ |
|
| 毎月返済額 | 10.3万円 | 11.7万円 |
| 60歳残高 | 1209万円 | 1325万円 |
| 完済までの 資金計画 |
|
|
「固定金利」の場合は毎月の返済が高い代わりに資金計画はとてもシンプルですね。定年時の残高は1325万円なので、定年時にもらえる予定の退職金も活用しながら、繰上げ返済します。
これに対して「変動金利」の場合は、毎月の返済が安い代わりに金利が上がったときの対応を自分で行わなければなりません。その金額は0円から952万円です。さらに定年時の残高は1209万円あります。固定金利に比べて、貯蓄の計画をしっかり立てなければなりません。
なお、変動金利が上がってもすぐに毎月の返済が増えるわけではありません。上表のよように、たとえ借入直後からどんなに大きく金利が上がったとしても、当初の10年間は最初に決まった月返済額の125％までしか上がりません。「5年ルール」と「125%ルール」があるからです。
「5年ルール」とは、金利が変動しても5年は元利均等返済額を変えないというルールです。
「125%ルール」とは、1度に上げる元利均等返済額は125%を上限とするというルールです。
なので、千日は著書「家を買う時に『お金で損したくない人』が読む本」で、変動金利で借りる人は２つの「4」をクリアすることを推奨しています。
- ・毎月の返済額の4分の1を繰上げ返済資金として貯蓄すること
- ・毎月の返済額と上記の貯蓄を合わせて手取り月収の4割以下にすること
このように毎月の返済額の125％を払える余裕があれば、どんなに金利が上がっても10年間は持ちこたえることができるのです。この10年間の間に何とか立て直しを図りたところです。金利が上がって返済額が変わらないと、元本返済額が滞りがちになるので、金利が大きく上がった場合には、早期に繰り上げ返済で対応すべきでしょう。
まとめ 〜 どちらの資金返済計画が、
自分に合っているかを見極めるのが重要
住宅ローンの期間は最大35年の長期間です。その間の家計の中心的な位置になるのが住宅ローンの返済です。「変動金利か固定金利」かというのは単に金利や支払額で決めるのではなく、「どちらの資金計画が自分に合っているのか？」という側面から考えましょう。
| 金利 | ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害＋全疾病保障＋3大疾病50％保障（40歳未満） |
| オプション保険（保険料） | なし |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20％（税込） |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 【ポイント】 住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「住宅ローン・WEB申込コース」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利や35年固定金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、「8疾病・病気。ケガ」をすべて網羅した保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。 | |
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| 無料団信の保障範囲 | 死亡・身体障害 （不要な場合は金利を年0.2％引く） |
| オプション保険［保険料］ | 死亡・高度障害（金利を0.3%上乗せ） |
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| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
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住宅ローン
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。