じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

コロナウイルスの影響で住宅ローン金利動向はどうなる? 住宅ローンでもリスクヘッジできる方法を紹介!

【第43回】2020年2月15日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

■住宅ローンの選び方は、注目記事を参考に!■

注目記事>> コロナによる緊急事態宣言解除で、金利は? 
注目記事>> 住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!
注目記事>> 消費税増税で住宅ローン控除が拡大! 本当にお得?
注目記事>> 過去5年にフラット35を借りた人は、借り換えで儲かる!
注目記事>> 長期金利が急低下で「20年固定」がお得に

 住宅ローン人気コンテンツ 
 

◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション
【金利動向】 【住宅ローン選び方の基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
»バックナンバー一覧
バックナンバー

今回は最も住宅ローンの実行が増える3月、4月の住宅ローンの金利動向を予想してみたいと思います。キーとなるのは現在私たちを混乱に陥れている新型コロナウイルスの感染拡大にともなう経済的なリスクです。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎) 

イラン問題とコロナウイルスが長期金利に与えた影響

 こんにちはブロガーの千日太郎です。

 私のオフィスは大阪・難波にあるのですが、これまでインバウンドに沸いていた難波の街からは、目に見えて中国人観光客が減っています。中国に生産拠点を置く大手自動車メーカーは中国工場の操業停止によって部品供給が止まり、中国国外の生産にも影響が出る可能性があることを公表しています。新型コロナウイルスの感染拡大とその予防のための措置は、3月決算企業に相当の影響を及ぼしそうです。

 2020年に入ってから2月1週目までの日米長期金利の推移をグラフにしました。特に米国の長期金利が大きく動いていますが、2020年に入ってから2つのトピックが発生しました。

表 日米長期金利の推移(2020年1~2月)

米イラン問題とコロナウイルスの金利に与えた影響の違い

 1月3日に米軍がイラン革命防衛隊司令官を殺害したニュースから、にわかに中東情勢が緊迫度を増しましたが、トランプ大統領は軍による報復を望んでいないとの声明を発表し、金利は下落し始めたものの、比較的すぐに戻りました。

 コロナウイルスの感染拡大が認識されだしたのは1月20日ごろからですが、こちらは1月末まで、より大きく下がりました。ウイルスの脅威の方が戦争よりも大きいと評価されているのは意外な感じがします。

 景気に対してマイナス要因ですから、長期金利は下がり、それならば住宅ローンの金利も下がるだろうというのが大方の予想ですね。

 しかし金融市場というものは現時点の混乱はさておいて、「将来どうなるのか?」という見込みを織り込んで価格(金利)が決定されます。つまり、大方の人が予想して「下がるだろう」と考えている要素はすでに現時点の金利に反映されているのです。

 現在もコロナウイルスの感染者数は増加し続けており、感染者は6.3万人、死者は1380人(2月14日時点、中国のみ)とSARSを超えていると報道されています。ただその一方で死亡率は3%と毒性が低く、SARSの死亡率約10%を下回っています。2002年にSARSが流行したときには感染者の把握が遅れたため大流行となりましたが、その反省があり、中国政府は感染者を正確に把握し、逐一公開しています。

市場はコロナウイルスが終息していくと評価したが、動向は不安定

 市場がヒステリックに反応するのは「今後どうなるかわからない」という事象に対してです。年初の米イラン問題は、対象が人間でしたからそれぞれのキーマンが戦争を望んでいないことが共通認識となった時点で、上昇に転じたわけです。

 これに対して、ウイルスの考えていることはわかりませんからね。しかし、感染力が高いものの毒性(死亡率)は低いため、発生源から離れた国や地域で感染者が拡大していくような事態にならない限りは終息に向かっていくでしょう。グラフでは1月末が底になっており上昇に転じていますが、コロナウイルスの生命へのリスクについては「高くない」と市場が判断したことの表れです。

 注目すべきは、米長期金利が年始から下がり続けていることです。米イラン問題が沈静化して市場が完全にリスクオンに振れる前に、コロナウイルスのリスクが顕在化したからかとも考えられます。そこで、このグラフでは分かりにくい日本の長期金利の動向をクローズアップしてみました。日本国債は米国債よりも利回りのベースが低く、投資家の運用対象としてはより安全資産の性格が強いです。

表 日本の長期金利の推移(2020年1~2月)

 こうして見ると、2月の1週目で一時的に米イラン問題が発生する前の水準に上昇したものの、再び下がっています。2月1週目以降に、横浜のクルーズ船で新たに感染が確認されたことや、中国に部品供給を依存している大手メーカーの業績悪化を懸念したものでしょう。

 大方の予想として終息に向かうだろうとなっているところで、予想外の事実が出てくると過敏に反応する、そんな不安定さをはらんでいるのが今の状況です。

 このことから、金利は基本、上昇傾向にありますが、突発的事象により、一時的に下がる可能性があるといったところでしょうか。

住宅ローンの金利上昇リスクをヘッジする方法

 不安定に日々変動する金利に対して、住宅ローンを借りる私たちはどう対応すればいいのでしょうか?

 金利が低いタイミングを狙って住宅ローンの融資を受けられるならいいですが、そんなことはできません。購入する物件が決まり、売買契約を結んだ時点で、「引き渡し日」=「融資の実行日」と決まってしまいます。そこでお勧めするのが以下の2つの切り口から複数の住宅ローンで審査を通しておいて実行日に臨むことです。

1.金利が決まるタイミングが異なる住宅ローンで本審査を通す
2.異なる金利タイプで本審査を通す

1.金利が決まるタイミングが異なる住宅ローンで本審査を通す

 住宅ローンの金利は長期金利を反映して決定されますが、その金利が決まるタイミングという切り口からリスクヘッジ方法をご紹介します。あまり知られていないことですが、債権者となる銀行・金融機関によって金利が決まるタイミングが違うのです。

 つまり、タイミングの異なる銀行・金融機関の取り扱う複数の住宅ローンで本審査を通しておくことで、不安定な金利変動のリスクをヘッジすることが可能となります。

融資の申込月と実行月で低い方の金利を適用する地銀

 住宅ローンの金利は、大半の銀行・金融機関が月初に金利を発表し、月間の融資実行は当該金利が適用されます。しかし、一部の地銀や信用金庫などでは住宅ローンの申込月の金利と、融資実行月の金利のどちらか低い方の金利を適用してくれるというサービスを行っています。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの融資実行までに突発的に金利が上昇しても、「一部の地銀」なら心配なし!

 お近くの地銀、信金を調べてみてください。住宅ローンに力を入れている地域で1番、2番くらいの地銀、信金が狙い目です。特に10年固定金利については、コロナウイルスのリスクが大きかった1月末の長期金利の大幅下落を反映して、この2月に金利を下げているところもあります。

 今後、融資実行月までに金利が上がったとしても、今の低金利で住宅ローンを借りられるので、リスクヘッジになるというわけです。

20日に金利を決めるフラット35と、月末に金利を決める民間銀行

 また民間住宅ローンを第1候補に考えている人はフラット35でも審査に出しておくことをお勧めします。

 フラット35を融資する債権者は住宅金融支援機構という国の機関です。住宅金融支援機構が住宅ローンとして貸すお金は、フラット35の債権を証券化した「機構債」を販売して金融市場から調達しています。典型的な例として「買取型」というフラット35のスキームを図にすると以下のようになります。

 この「機構債」は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を国が取り扱う安全な債券という考えで購入します。そのため、表面利率は毎月20日前後の長期金利=10年国債の利回りに連動する傾向があるのです。

 そのため、翌月初めに発表されるフラット35の金利は前月20日ごろの機構債の表面利率によって決まっているということですね。

 これに対して、民間金融機関の住宅ローンの金利は前月末ごろに、行内で金融市場の動向を予想して決めるのです。

 つまり、前月の機構債の発表(20日)以降に金融市場で金利が高騰したとしても、翌月のフラット35金利には影響せず上がりませんが、民間金融機関の住宅ローン金利はそれを反映して上がることがあります。

 もちろん逆もあって、20日以降に金利が下がった場合に翌月のフラット35金利は下がりませんが、民間金融機関の住宅ローンは下がることがあるのです。

2.異なる金利タイプで本審査を通す

 住宅ローンは銀行が販売する商品であり、「金利=商品の価格」であるとするならば、それをどんな価格(金利)にするかは金融市場のみならず銀行の営業方針によっても変わってくるのです。

 特定の金利タイプだけが下がることがあれば、その逆で上がってしまうこともあります。早くから1つの金利タイプに決めてしまい、それだけで複数の銀行・金融機関に審査に出すのではなく、異なる金利タイプでも審査に出しておく方がいいです。

 本審査では1つの銀行・金融機関で1つの金利タイプしか審査に出せませんから、必然的に複数の銀行・金融機関に審査に出すことになるでしょう。ただ複数の銀行・金融機関に本審査に出すにしても、多くの書類を提出しなければならないので、ある程度は絞って計画的に行うべきですね。

 複数の金利タイプを検討するときに、前述した地銀の住宅ローンやフラット35を検討に入れておくことで有効かつ効率的に金利変動リスクをヘッジすることができると思います。

まとめ~金利動向の予想とリスクヘッジ

 前半では、あくまで千日太郎個人の予想として今後の金利動向を予想していますが、実際の金利動向が異なってくる可能性は大いにあり得ることです。また、最近は日本国債の海外保有率が増加傾向にありますので、日本で生活しているわたしたちの感覚と違った動きをすることもよくあります。

 今後、住宅ローンの実行までの間に、「どんな事件が起こり、それに金利がどう反応するのか?」を正確に予想することは非常に困難です。

 金融情勢が不安定な今のようなタイミングでは、適用される金利が決まるタイミングが異なる住宅ローンで複数、仮審査〜本審査まで通しておくことで、金利変動リスクから自分を守る保険になります。後半に書いているリスクヘッジをぜひ実践してください。

 なお私の新刊著書「住宅ローンで『絶対に損したくない人』が読む本が日本実業出版社より絶賛発売中です。住宅ローンの金利がどうやって決まるか?など住宅ローンで家を買う人が本来知っておくべきことを網羅しました。この本が、素敵なマイホームで幸せな人生を送られる一助となることを祈っています。

住宅ローン返済額シミュレーション
 
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
85銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>>【最新版】金利動向
>>【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>>「審査」の基本
>>「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?

【注目の記事はこちら】(クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】85銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
金利】変動金利が上がる時期を大胆予測! 2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
借換】多くの人は「高い変動金利」が適用!300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?17銀行で比較
【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
 <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 低金利のジャパンネット銀行 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
ジャパンネット銀行の住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ 個人事業主はNGだが、トップクラスの低金利関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 85社から住宅ローンを選ぶ

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 ジャパンネット銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま>
 地方銀行  北海道銀行  青森銀行  みちのく銀行  秋田銀行  北都銀行  荘内銀行  山形銀行  岩手銀行  東北銀行  七十七銀行  東邦銀行  群馬銀行  足利銀行  筑波銀行  常陽銀行  埼玉りそな銀行  武蔵野銀行  東京スター銀行  千葉銀行  京葉銀行  横浜銀行  千葉興業銀行  きらぼし銀行  第四銀行  静岡銀行  山梨中央銀行  八十二銀行  北陸銀行  富山銀行  北國銀行  福井銀行  スルガ銀行  清水銀行  大垣共立銀行  十六銀行  三重銀行  百五銀行  滋賀銀行  京都銀行  関西みらい銀行  池田泉州銀行  南都銀行  みなと銀行  紀陽銀行  但馬銀行  鳥取銀行  山陰合同銀行  中国銀行  広島銀行  山口銀行  阿波銀行  百十四銀行  伊予銀行  四国銀行  福岡銀行  筑邦銀行  佐賀銀行  十八銀行  親和銀行  肥後銀行  大分銀行  宮崎銀行  鹿児島銀行  琉球銀行  沖縄銀行  西日本シティ銀行  北九州銀行
TOP