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住宅ローンの融資実行までに突発的に金利が上昇しても、「一部の地銀」なら心配なし!

【第19回】2018年3月23日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

住宅ローンに申し込みしているが、融資実行までに突発的に金利が上昇したら嫌だなあ、そう考えている方に朗報です。一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時と融資時の低い方の金利が適用されるサービス」を活用すれば、金利上昇リスクを銀行に押し付けることができるのです。地銀の住宅ローンでも、「当初固定金利」ならかなり金利は低いので、リスクヘッジしたい人にとっては検討に値するのではないでしょうか。

 こんにちは、千日太郎です。最近、アメリカの長期金利が上昇しており、金融市場に不穏な影を落としています。そもそもの発端はFRBのパウエル議長(日本でいう日銀総裁)が利上げに対して強気な発言をしたことにある、と言われています。金融市場の長期金利は将来の期待というものがダイレクトに反映しますので、中央銀行のトップの発言に対して過敏に反応することは、よくあることです。

 この長期金利の上昇は住宅ローン金利の上昇にもつながります。アメリカの公的融資である連邦住宅抵当公社(フレディマック)の30年の住宅ローン金利は4.40%と2014年以来の高水準を記録しています。

 これと同じようなことが、この先、日本で起こらないとは言えません。具体的には、以下のような連鎖が起これば、日本の住宅ローン金利が突発的に上昇する可能性があります。

  • ・たまたまその時に金融市場がヒステリックに反応して金利が上がった
  • ・たまたまその月に住宅ローンの実行日が重なった。
  • ・そのために35年の住宅ローンの金利が高い金利になってしまった。

 この2018年に住宅ローンを借りる人なら、こうした「想定外の事態」が起こることを「ある程度は想定」しておかなければならないのかもしれませんよね。

申込時点と実行時点で、低い方の金利を適用

 そこでおすすめなのが、一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時点と融資時点で、低い方の金利が適用されるサービス」です。

 これは嬉しいサービスですよね。申込日から実行日までの金利変動リスクを銀行が負ってくれるのです。しかし残念なことにあまり知られていません。

 金利が安いと言えばメガバンクやネット銀行の住宅ローンが目に付くと思うんですが、こうしたサービスをしているメガバンクやネット銀行は皆無です。

 地銀や信金でも、全てがやっているわけではなく、たまーにある感じです。

 「その分少し金利が高いんでしょ?」と思われるかもしれませんが、なかなかどうして、メガバンクやネット銀行とそん色の無い低金利の銀行もありますよ! ただし変動金利ではなく当初固定金利が主です。

 下表は申込時と融資時で低い方の金利が適用されるサービスを行っている地銀の2018年3月適用金利をまとめたものです。ネットで少し検索しただけでこれだけ出てきました。お近くの地銀、信金を調べてみてください。地域で1番、2番くらいの地銀、信金が狙い目です。

申込時と融資時のどちらか低い方の金利を選べる主な地銀
(当初固定年数ごとの2018年3月金利、単位: %)
金融機関名 固定金利期間
2年固定 3年固定 5年固定 10年固定
東京都民銀行   1.20% 1.35% 1.20%
北越銀行   0.65% 0.85% 0.85%
北國銀行 0.40% 0.50%    
広島銀行   0.85% 1.05%  
伊予銀行       0.72%
香川銀行   0.80% 0.90% 1.10%
鹿児島銀行 0.80% 0.85% 0.90% 1.10%
琉球銀行     3.00% 3.30%

(注)北越銀行は申込時から融資時までの期間で最も低い時の金利を選べます。

 地銀というと、金利が高いというイメージがありますが、意外とそうでもありませんね。

 それぞれの固定期間で最低の金利を拾っていくと、2年固定は0.4%、3年固定は0.5%、5年固定は0.85%、10年固定は0.72%とかなり低い金利です。中でも北越銀行は今のメガバンクの10年固定と同じくらいの金利で、しかも申込時から融資時までの期間で最も低い金利が選べますのでさらに有利ですね! そして伊予銀行はメガバンクの10年固定よりも安い金利です。

 この3月に申込をした場合、融資時の金利が高くなってしまっていても、上記の金利で住宅ローンを借りることが出来るのです。そしてもし仮に融資時の金利がこれよりも下がっていた場合には融資時の安い方の金利で住宅ローンを借りられます。絶対にこの金利以下の金利で借りられることを保証してくれるのですよ! 少しくらい金利が割高でも、その対価だと思えば納得の金利になっているものもあると思います。

 こういう商品があまり知られていないのは、もったいないですよね。金融情勢が不安的な今こそ、光るメリットだと思います。

【関連記事はこちら!】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】初めて借りるなら、徹底比較してみよう!

今、最低金利でも、実行月に最低金利とは限らない!

 住宅ローンの金利ランキングなどで最低金利の住宅ローンというのは、あくまでその月に最低金利という意味です。

 固定金利よりも変動金利の方が低い傾向はあります。しかし、各金利タイプの中で、今、最低金利の銀行が、融資の実行時にも最低金利とは限らないのです。

 あらゆる銀行・金融機関の住宅ローンの金利は月ごとに設定されます。大抵、毎月の第一営業日かその前日にその月に適用される住宅ローンの金利が発表されるのですね。

 なので、その月になってみなければ「自分が借りる住宅ローンの金利が何%になるのか?」が分からないんですよ!

銀行の住宅ローンの金利の決まり方とリスク

 銀行は、資金を外部から調達して貸しています。資金を調達するには、コストがかかります。分かりやすく言えば銀行もお金を借りたら利息を払わないといけないということです。

銀行が調達する時の金利が安ければ、貸すときも安く貸せます。
銀行が調達する時の金利が高ければ、その分高い金利で貸さないと儲けがありません。

 案外、単純なビジネスなんです。

 なので、銀行が資金を調達するときの金利が上がったときor上がりそうなとき、というのは銀行が住宅ローンの金利を上げる大義名分がそろうときでもあるのですね。

住宅ローンの変動金利の調達金利=日銀の政策金利
住宅ローンの固定金利の調達金利=金融市場の長期金利

 このように覚えておきましょう。日銀の政策金利は文字通り日銀が政策的に決める金利です。これは2008年のリーマンショック以降、ずっと0.1%で動いていません。なので当分動かないと見ていいでしょう(ただし、千日は5年後くらいには上昇に転ずる可能性があると見込んでいます)。

【関連記事はこちら!】
住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

 これに対してよく動いているのが金融市場の長期金利です。ニュースなどで日々上がったとか下がったとか報道されているものであり、予想外の刺激にヒステリックに反応して乱高下する傾向がありますので、心臓に悪いのです。

【関連記事はこちら!】
“北朝鮮リスク”で長期金利は再びマイナス! 今後の住宅ローンの金利動向はどうなる?

金利変動リスクを取ってくれる地銀・信金にも注目

 なので、申込日~実行日までの間で最も低い金利を選べる地銀や信金のメリットは、金融情勢が不安定なときほど大きいのです。

 もちろん、中には確かにメガバンクやネット銀行と比べて、すこし高めの金利設定となっている銀行もあります。しかし、実際に自分が借りるタイミングでは、これを超える金利水準になっていることだって十分に有り得ることです。

 これらの地銀や信金は、そのリスクを取ってくれるという点で、メガバンクやネット銀行には無いメリットがあります。上記の地銀の多くは、東京にも支店を出しており、東京でも住宅ローンを借りられる地銀もあります。「シンプルに今、調べた金利が低い」ということだけで銀行や金利タイプを一つに絞ってしまうのは、実はすごくリスクのあることなのです。

 1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されています。こちらの著書では、目の前の金利だけに引っ張られない住宅ローンの正しい組み方について詳しく書いています。将来のリスク、自分のライフプランに合わせた最適な住宅ローンを組むためのヒントです。合わせて参考にしてもらえれば幸いです。

【関連記事はこちら!】
「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想!

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

    公式サイトはこちら
    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.479% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    (仮申込も可能)

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    (仮申込も可能)

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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※サイト内の金利はすべて年率で表示

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