住宅ローンの融資実行までに突発的に金利が上昇しても、「一部の地銀」なら心配なし!

【第19回】2018年3月23日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

住宅ローンに申し込みしているが、融資実行までに突発的に金利が上昇したら嫌だなあ、そう考えている方に朗報です。一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時と融資時の低い方の金利が適用されるサービス」を活用すれば、金利上昇リスクを銀行に押し付けることができるのです。地銀の住宅ローンでも、「当初固定金利」ならかなり金利は低いので、リスクヘッジしたい人にとっては検討に値するのではないでしょうか。

 こんにちは、千日太郎です。最近、アメリカの長期金利が上昇しており、金融市場に不穏な影を落としています。そもそもの発端はFRBのパウエル議長(日本でいう日銀総裁)が利上げに対して強気な発言をしたことにある、と言われています。金融市場の長期金利は将来の期待というものがダイレクトに反映しますので、中央銀行のトップの発言に対して過敏に反応することは、よくあることです。

 この長期金利の上昇は住宅ローン金利の上昇にもつながります。アメリカの公的融資である連邦住宅抵当公社(フレディマック)の30年の住宅ローン金利は4.40%と2014年以来の高水準を記録しています。

 これと同じようなことが、この先、日本で起こらないとは言えません。具体的には、以下のような連鎖が起これば、日本の住宅ローン金利が突発的に上昇する可能性があります。

  • ・たまたまその時に金融市場がヒステリックに反応して金利が上がった
  • ・たまたまその月に住宅ローンの実行日が重なった。
  • ・そのために35年の住宅ローンの金利が高い金利になってしまった。

 この2018年に住宅ローンを借りる人なら、こうした「想定外の事態」が起こることを「ある程度は想定」しておかなければならないのかもしれませんよね。

申込時点と実行時点で、低い方の金利を適用

 そこでおすすめなのが、一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時点と融資時点で、低い方の金利が適用されるサービス」です。

 これは嬉しいサービスですよね。申込日から実行日までの金利変動リスクを銀行が負ってくれるのです。しかし残念なことにあまり知られていません。

 金利が安いと言えばメガバンクやネット銀行の住宅ローンが目に付くと思うんですが、こうしたサービスをしているメガバンクやネット銀行は皆無です。

 地銀や信金でも、全てがやっているわけではなく、たまーにある感じです。

 「その分少し金利が高いんでしょ?」と思われるかもしれませんが、なかなかどうして、メガバンクやネット銀行とそん色の無い低金利の銀行もありますよ! ただし変動金利ではなく当初固定金利が主です。

 下表は申込時と融資時で低い方の金利が適用されるサービスを行っている地銀の2018年3月適用金利をまとめたものです。ネットで少し検索しただけでこれだけ出てきました。お近くの地銀、信金を調べてみてください。地域で1番、2番くらいの地銀、信金が狙い目です。

申込時と融資時のどちらか低い方の金利を選べる主な地銀
(当初固定年数ごとの2018年3月金利、単位: %)
金融機関名 固定金利期間
2年固定 3年固定 5年固定 10年固定
東京都民銀行   1.20% 1.35% 1.20%
北越銀行   0.65% 0.85% 0.85%
北國銀行 0.40% 0.50%    
広島銀行   0.85% 1.05%  
伊予銀行       0.72%
香川銀行   0.80% 0.90% 1.10%
鹿児島銀行 0.80% 0.85% 0.90% 1.10%
琉球銀行     3.00% 3.30%

(注)北越銀行は申込時から融資時までの期間で最も低い時の金利を選べます。

 地銀というと、金利が高いというイメージがありますが、意外とそうでもありませんね。

 それぞれの固定期間で最低の金利を拾っていくと、2年固定は0.4%、3年固定は0.5%、5年固定は0.85%、10年固定は0.72%とかなり低い金利です。中でも北越銀行は今のメガバンクの10年固定と同じくらいの金利で、しかも申込時から融資時までの期間で最も低い金利が選べますのでさらに有利ですね! そして伊予銀行はメガバンクの10年固定よりも安い金利です。

 この3月に申込をした場合、融資時の金利が高くなってしまっていても、上記の金利で住宅ローンを借りることが出来るのです。そしてもし仮に融資時の金利がこれよりも下がっていた場合には融資時の安い方の金利で住宅ローンを借りられます。絶対にこの金利以下の金利で借りられることを保証してくれるのですよ! 少しくらい金利が割高でも、その対価だと思えば納得の金利になっているものもあると思います。

 こういう商品があまり知られていないのは、もったいないですよね。金融情勢が不安的な今こそ、光るメリットだと思います。

【関連記事はこちら!】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(10年固定)】初めて借りるなら、徹底比較してみよう!

今、最低金利でも、実行月に最低金利とは限らない!

 住宅ローンの金利ランキングなどで最低金利の住宅ローンというのは、あくまでその月に最低金利という意味です。

 固定金利よりも変動金利の方が低い傾向はあります。しかし、各金利タイプの中で、今、最低金利の銀行が、融資の実行時にも最低金利とは限らないのです。

 あらゆる銀行・金融機関の住宅ローンの金利は月ごとに設定されます。大抵、毎月の第一営業日かその前日にその月に適用される住宅ローンの金利が発表されるのですね。

 なので、その月になってみなければ「自分が借りる住宅ローンの金利が何%になるのか?」が分からないんですよ!

銀行の住宅ローンの金利の決まり方とリスク

 銀行は、資金を外部から調達して貸しています。資金を調達するには、コストがかかります。分かりやすく言えば銀行もお金を借りたら利息を払わないといけないということです。

銀行が調達する時の金利が安ければ、貸すときも安く貸せます。
銀行が調達する時の金利が高ければ、その分高い金利で貸さないと儲けがありません。

 案外、単純なビジネスなんです。

 なので、銀行が資金を調達するときの金利が上がったときor上がりそうなとき、というのは銀行が住宅ローンの金利を上げる大義名分がそろうときでもあるのですね。

住宅ローンの変動金利の調達金利=日銀の政策金利
住宅ローンの固定金利の調達金利=金融市場の長期金利

 このように覚えておきましょう。日銀の政策金利は文字通り日銀が政策的に決める金利です。これは2008年のリーマンショック以降、ずっと0.1%で動いていません。なので当分動かないと見ていいでしょう(ただし、千日は5年後くらいには上昇に転ずる可能性があると見込んでいます)。

【関連記事はこちら!】
住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

 これに対してよく動いているのが金融市場の長期金利です。ニュースなどで日々上がったとか下がったとか報道されているものであり、予想外の刺激にヒステリックに反応して乱高下する傾向がありますので、心臓に悪いのです。

【関連記事はこちら!】
“北朝鮮リスク”で長期金利は再びマイナス! 今後の住宅ローンの金利動向はどうなる?

金利変動リスクを取ってくれる地銀・信金にも注目

 なので、申込日~実行日までの間で最も低い金利を選べる地銀や信金のメリットは、金融情勢が不安定なときほど大きいのです。

 もちろん、中には確かにメガバンクやネット銀行と比べて、すこし高めの金利設定となっている銀行もあります。しかし、実際に自分が借りるタイミングでは、これを超える金利水準になっていることだって十分に有り得ることです。

 これらの地銀や信金は、そのリスクを取ってくれるという点で、メガバンクやネット銀行には無いメリットがあります。上記の地銀の多くは、東京にも支店を出しており、東京でも住宅ローンを借りられる地銀もあります。「シンプルに今、調べた金利が低い」ということだけで銀行や金利タイプを一つに絞ってしまうのは、実はすごくリスクのあることなのです。

 1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されています。こちらの著書では、目の前の金利だけに引っ張られない住宅ローンの正しい組み方について詳しく書いています。将来のリスク、自分のライフプランに合わせた最適な住宅ローンを組むためのヒントです。合わせて参考にしてもらえれば幸いです。

【関連記事はこちら!】
「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想!

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新規借入2025年7月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.722%
総返済額 3387万円
表面金利
年0.590%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,074円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
店舗での対面相談のみに対応
実質金利(手数料込)
0.782%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.650%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,880円
おすすめポイント

店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!
③3大疾病の50%保障が無料付帯!
③無料で、3大疾病50%保障&就業不能保障&就業不能保障を付帯する

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【満50歳以下】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【51歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.783%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
79,745円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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