住宅ローンに申し込みしているが、融資実行までに突発的に金利が上昇したら嫌だなあ、そう考えている方に朗報です。一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時と融資時の低い方の金利が適用されるサービス」を活用すれば、金利上昇リスクを銀行に押し付けることができるのです。地銀の住宅ローンでも、「当初固定金利」ならかなり金利は低いので、リスクヘッジしたい人にとっては検討に値するのではないでしょうか。
こんにちは、千日太郎です。最近、アメリカの長期金利が上昇しており、金融市場に不穏な影を落としています。そもそもの発端はFRBのパウエル議長（日本でいう日銀総裁）が利上げに対して強気な発言をしたことにある、と言われています。金融市場の長期金利は将来の期待というものがダイレクトに反映しますので、中央銀行のトップの発言に対して過敏に反応することは、よくあることです。
この長期金利の上昇は住宅ローン金利の上昇にもつながります。アメリカの公的融資である連邦住宅抵当公社（フレディマック）の30年の住宅ローン金利は4.40％と2014年以来の高水準を記録しています。
これと同じようなことが、この先、日本で起こらないとは言えません。具体的には、以下のような連鎖が起これば、日本の住宅ローン金利が突発的に上昇する可能性があります。
- ・たまたまその時に金融市場がヒステリックに反応して金利が上がった
- ・たまたまその月に住宅ローンの実行日が重なった。
- ・そのために35年の住宅ローンの金利が高い金利になってしまった。
この2018年に住宅ローンを借りる人なら、こうした「想定外の事態」が起こることを「ある程度は想定」しておかなければならないのかもしれませんよね。
申込時点と実行時点で、低い方の金利を適用
そこでおすすめなのが、一部の地銀や信金の住宅ローンで行っている、「申込時点と融資時点で、低い方の金利が適用されるサービス」です。
これは嬉しいサービスですよね。申込日から実行日までの金利変動リスクを銀行が負ってくれるのです。しかし残念なことにあまり知られていません。
金利が安いと言えばメガバンクやネット銀行の住宅ローンが目に付くと思うんですが、こうしたサービスをしているメガバンクやネット銀行は皆無です。
地銀や信金でも、全てがやっているわけではなく、たまーにある感じです。
「その分少し金利が高いんでしょ？」と思われるかもしれませんが、なかなかどうして、メガバンクやネット銀行とそん色の無い低金利の銀行もありますよ！ ただし変動金利ではなく当初固定金利が主です。
下表は申込時と融資時で低い方の金利が適用されるサービスを行っている地銀の2018年3月適用金利をまとめたものです。ネットで少し検索しただけでこれだけ出てきました。お近くの地銀、信金を調べてみてください。地域で1番、2番くらいの地銀、信金が狙い目です。
| 申込時と融資時のどちらか低い方の金利を選べる主な地銀 （当初固定年数ごとの2018年3月金利、単位: %） |
||||
| 金融機関名 | 固定金利期間 | |||
| 2年固定 | 3年固定 | 5年固定 | 10年固定 | |
| 東京都民銀行 | 1.20% | 1.35% | 1.20% | |
| 北越銀行 | 0.65% | 0.85% | 0.85% | |
| 北國銀行 | 0.40% | 0.50% | ||
| 広島銀行 | 0.85% | 1.05% | ||
| 伊予銀行 | 0.72% | |||
| 香川銀行 | 0.80% | 0.90% | 1.10% | |
| 鹿児島銀行 | 0.80% | 0.85% | 0.90% | 1.10% |
| 琉球銀行 | 3.00% | 3.30% | ||
（注）北越銀行は申込時から融資時までの期間で最も低い時の金利を選べます。
地銀というと、金利が高いというイメージがありますが、意外とそうでもありませんね。
それぞれの固定期間で最低の金利を拾っていくと、2年固定は0.4％、3年固定は0.5％、5年固定は0.85％、10年固定は0.72％とかなり低い金利です。中でも北越銀行は今のメガバンクの10年固定と同じくらいの金利で、しかも申込時から融資時までの期間で最も低い金利が選べますのでさらに有利ですね！ そして伊予銀行はメガバンクの10年固定よりも安い金利です。
この3月に申込をした場合、融資時の金利が高くなってしまっていても、上記の金利で住宅ローンを借りることが出来るのです。そしてもし仮に融資時の金利がこれよりも下がっていた場合には融資時の安い方の金利で住宅ローンを借りられます。絶対にこの金利以下の金利で借りられることを保証してくれるのですよ！ 少しくらい金利が割高でも、その対価だと思えば納得の金利になっているものもあると思います。
こういう商品があまり知られていないのは、もったいないですよね。金融情勢が不安的な今こそ、光るメリットだと思います。
【関連記事はこちら！】
⇒【住宅ローン「実質金利」ランキング（10年固定）】初めて借りるなら、徹底比較してみよう！
今、最低金利でも、実行月に最低金利とは限らない！
住宅ローンの金利ランキングなどで最低金利の住宅ローンというのは、あくまでその月に最低金利という意味です。
固定金利よりも変動金利の方が低い傾向はあります。しかし、各金利タイプの中で、今、最低金利の銀行が、融資の実行時にも最低金利とは限らないのです。
あらゆる銀行・金融機関の住宅ローンの金利は月ごとに設定されます。大抵、毎月の第一営業日かその前日にその月に適用される住宅ローンの金利が発表されるのですね。
なので、その月になってみなければ「自分が借りる住宅ローンの金利が何％になるのか？」が分からないんですよ！
銀行の住宅ローンの金利の決まり方とリスク
銀行は、資金を外部から調達して貸しています。資金を調達するには、コストがかかります。分かりやすく言えば銀行もお金を借りたら利息を払わないといけないということです。
銀行が調達する時の金利が安ければ、貸すときも安く貸せます。
銀行が調達する時の金利が高ければ、その分高い金利で貸さないと儲けがありません。
案外、単純なビジネスなんです。
なので、銀行が資金を調達するときの金利が上がったときor上がりそうなとき、というのは銀行が住宅ローンの金利を上げる大義名分がそろうときでもあるのですね。
住宅ローンの変動金利の調達金利＝日銀の政策金利
住宅ローンの固定金利の調達金利＝金融市場の長期金利
このように覚えておきましょう。日銀の政策金利は文字通り日銀が政策的に決める金利です。これは2008年のリーマンショック以降、ずっと0.1%で動いていません。なので当分動かないと見ていいでしょう（ただし、千日は5年後くらいには上昇に転ずる可能性があると見込んでいます）。
【関連記事はこちら！】
⇒住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
これに対してよく動いているのが金融市場の長期金利です。ニュースなどで日々上がったとか下がったとか報道されているものであり、予想外の刺激にヒステリックに反応して乱高下する傾向がありますので、心臓に悪いのです。
【関連記事はこちら！】
⇒“北朝鮮リスク”で長期金利は再びマイナス！ 今後の住宅ローンの金利動向はどうなる？
金利変動リスクを取ってくれる地銀・信金にも注目
なので、申込日～実行日までの間で最も低い金利を選べる地銀や信金のメリットは、金融情勢が不安定なときほど大きいのです。
もちろん、中には確かにメガバンクやネット銀行と比べて、すこし高めの金利設定となっている銀行もあります。しかし、実際に自分が借りるタイミングでは、これを超える金利水準になっていることだって十分に有り得ることです。
これらの地銀や信金は、そのリスクを取ってくれるという点で、メガバンクやネット銀行には無いメリットがあります。上記の地銀の多くは、東京にも支店を出しており、東京でも住宅ローンを借りられる地銀もあります。「シンプルに今、調べた金利が低い」ということだけで銀行や金利タイプを一つに絞ってしまうのは、実はすごくリスクのあることなのです。
1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されています。こちらの著書では、目の前の金利だけに引っ張られない住宅ローンの正しい組み方について詳しく書いています。将来のリスク、自分のライフプランに合わせた最適な住宅ローンを組むためのヒントです。合わせて参考にしてもらえれば幸いです。
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⇒「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想！
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住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
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- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
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- 0円
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
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- 総返済額 3591万円
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- 借入額×2.2%
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- 0円
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疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に8店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているプランもあり、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。