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コロナ危機で住宅ローンの延滞・返済困難者が急増!
相談件数は2カ月で60倍!ローン破綻しないための備えとは?

2020年5月13日公開(2021年3月29日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

新型コロナウイルス感染拡大の影響で、住宅ローンの支払いが困難になり、延滞しそうになっている人が増加している。ここでは、新型コロナウイルスのような不測の事態が発生したときに、住宅ローン破綻しないために備えておくべきことについて解説する。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

条件変更などの相談がわずか2カ月で60倍に増加

収入源などで、住宅ローンの返済が困難になっている人が増えている(出所:PIXTA)
収入減などで、住宅ローンの返済が困難になっている人が増えている(出所:PIXTA)

 新型コロナの影響で、企業が従業員数や勤務時間を削減したり、企業の倒産が出始めている。その結果、収入減で住宅ローンの返済が困難になる人が増えているようだ。

 住宅金融支援機構によると、取り扱い金融機関などを通して条件変更の相談を行った人は、2月には20件だったのが、3月には200件に、そして4月には1200件に増えたそうだ。なんとわずか2カ月の間に60倍にも増加したことになる。この数字は気になるところだ。

 もちろん、コロナショックで想定外の収入減少が起こっているわけだから、やむを得ない面があるとはいえ、わずか2カ月で返済に行き詰まったり、延滞しそうになるのは、準備不足の人が多かったのではないかという気がしないでもない。

 住宅ローンを組むときには、住宅ローンの頭金や諸費用とは別に、半年分程度の生活費は預貯金として手元に残しておく必要がある。それがあれば、2カ月程度であたふたすることはないはずだが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が当分は続きそうだとして、いますぐのことではなくても、将来への備えとして相談している人もいるのかもしれない

 そのため、フラット35を実施している住宅金融支援機構では、ホームページで「新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」と題したページを開設し、返済困難者への対応を急いでいる。

まだ収入が減っていない段階なら打つ手は多い

 今はまだ、ひっ迫しているわけではないが、今後が心配というのであれば、転ばぬ先のつえとして、打つ手はいくつかある。

 まず、より金利の低いローンに借り換えて、毎月の返済額を減らす手がある。収入が大幅に減少してしまってからでは、簡単に借り換えには応じてもらえないが、そうでなければ可能になるかもしれない。

 特に、フラット35のように「全期間固定金利型」であるために、やや高めの金利でローンを返済している場合には、変動金利型や固定期間選択型などに借り換えることで、適用金利が下がって、返済額を減額できる可能性が高くなる

 下記の表1にあるように、2年前にフラット35で4000万円借りた人だと、当時の金利は返済期間35年で1.37%だったが、いまならメガバンクでも変動金利型は0.525%、固定期間選択型の10年固定なら0.75%などで利用できる。ネット銀行を利用すれば、もっと低い金利で借りることも可能だ。

【表1】借り換えで毎月返済額を減らす
■現在の住宅ローン:
2018年6月に「フラット35」で4000万円借り入れ
金利1.37%、35年元利均等・ボーナス返済なし
毎月返済額:11万9942円

■借り換えの前提:
2020年5月末残高:3819万3777円
借り換え費用含めて3900万円の借り入れ

■借り換えプラン①:
年利0.525%の「変動金利型」、33年元利均等・ボーナス返済なし
毎月返済額:10万7283円

■借り換えプラン②:
年利0.75%の「固定期間選択型の10年固定」、33年元利均等・ボーナス返済なし
毎月返済額:11万1205円 

借り換えで返済額を減らし、その分を預貯金に回す

 たとえば、表1の借り換えプラン①は、年利0.525%の変動金利型に借り換える例だが、毎月返済額は11万9942円から、10万7283円に1万円以上軽減できる。それで安心しないで、減額できた分を預貯金に回して、万一に備える資金とすれば、なお安心感が高まるだろう。

 そうはいっても、「変動金利型は将来の金利上昇リスクが不安」という人には、借り換えプラン②「固定期間選択型の10年固定」を利用する手もある。その場合、年利0.75%で毎月返済額は11万1205円になる。減額幅は小さくなるが、それでも返済額を10年間固定できるのは安心材料ではないだろうか。

 時期によっては、大手銀行などが金利優遇キャンペーンとして10年固定金利を0.50%で提供することもある。そんなチャンスをうまくつかめば、軽減効果はより大きくなる。

不要不急のお金があれば繰り上げ返済で毎月返済額を減らす

 万一の事態などに備えて、多めの預貯金がある場合には、一部繰り上げ返済で毎月返済額を少なくする方法もある。

 一部繰り上げ返済は、毎月の返済額を増額して期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす「返済軽減型」がある。利息カット効果は「期間短縮型」のほうが大きいので、そちらを利用する人のほうが多いのだが、将来の収入減などに備えるのであれば、「返済軽減型」のメリットも大きい。

 たとえば、借入額4000万円で、2年後に100万円を返済軽減型で繰り上げ返済すると、表2にあるように、毎月返済額は11万9942円から11万6795円に減る。しかも、完済までの利息支払額を24万2901円も少なくできるのだ。

 繰り上げ額が多くなれば、この軽減額はもっと大きくなる。繰り上げ返済しすぎて、手元資金が少なくなると万一のときに不安になるが、無理のない範囲で実行する価値はあるだろう。

【表2】返済軽減型繰り上げ返済の効果
■設定条件:

2018年6月にフラット35で4000万円借り入れ
金利1.37%、35年元利均等・ボーナス返済なし
2020年5月末残高:3819万3777円
毎月返済額:11万9942円 

■繰り上げ効果は?
100万円繰り上げ(11万6795円/月、利息が24万2901円減少)
200万円繰り上げ(11万3649円/月、利息が48万5897円減少)
300万円繰り上げ(11万0502円/月、利息が72万8783円減少)
400万円繰り上げ(10万7355円/月、利息が97万1684円減少)
500万円繰り上げ(10万4209円/月、利息が121万4701円減少)
(出所:金融広報中央委員会『知るぽると』のシミュレーターによる)

条件変更などの相談は、絶対にローンの延滞が発生する前に

住宅金融支援機構「返済特例」
住宅金融支援機構「返済特例」 (出典:住宅金融支援機構ホームページ

 そんなゆとりはない、もう返済は待ったなし…と切迫しているのであれば、延滞が発生する前に取り扱い金融機関で相談するようにしたい。延滞が発生してしまうと、受けている優遇金利の適用が無くなるなど、事態がいっそう深刻になるので、何より延滞しないうちに相談することが大切だ。

 民間の銀行などでは、どのような猶予策が適用されるのか、その内容は公開されていないが、フラット35の住宅金融支援機構では、図表3のような条件変更メニューを公表している。もちろん、誰でも適用されるわけではなく、「大幅に収入が減少しているものの、条件変更で返済額が減額されれば、返済を継続していけることが確実」などの条件がある。

【図表3】住宅金融支援機構の条件変更メニュー一覧
■返済特例    

・返済期間などの延長で毎月の返済額を減らすことができる
・毎月の返済額は減少するが、総返済額は増加する
■中ゆとり    
・一定期間、返済額を軽減できる
・減額期間終了後の返済額及び総返済額が増加する
■ボーナス返済見直し    
・ボーナス返済月の変更
・毎月分・ボーナス返済分の返済額の内訳変更
・ボーナス返済の取り止め
(資料:住宅金融支援機構ホームページから

条件変更で毎月返済額を半額以下にできるケースも

 住宅金融支援機構の条件変更メニューのなかでも、最も適用が多いといわれるのが、図表3にある「返済特例」だ。最大では返済期間を15年間延長し、それでもまだ難しい場合には、最長3年間、元金を据え置いて、利息返済だけにあてることができるという特例だ。

 たとえば、金利1.37%、35年元利均等・ボーナスなしで4000万円借りている場合でみると、毎月返済額は11万9942円だが、返済特例で以下のようになる(借り入れから2年経過したとする)。

  • ・返済期間延長(15年間)
     ⇒
    毎月返済額9万0519円(2万9423円減少)
  • さらに、元金据え置き(3年間)
     
    ⇒毎月返済額4万3604円(半額以下)

 これなら、何とか返済できるという人もいるのではないだろうか。

 ただ、これらはあくまでも猶予策であって、減免されるわけではない。当面の返済額は減っても、返済期間延長などで、完済までの総返済額は増えることになる。したがって、将来、収入が回復したときには、早めに返済期間を元に戻すなどの措置を忘れないようにしたい。

住宅ローン破綻する前に売却も

 条件変更などによっても、返済を継続するのが難しいという場合には、残念ながら売却などによって住宅ローンを一括返済するしかなくなる。

 売却可能額がローン残高を上回っていれば、売却によって残高をゼロにして、手元に若干なりとも売却益が残る可能性もある。ゼロからのやり直しにはなるが、マイナスからのスタートよりはまだマシだろう。

 逆に、住宅ローン残高が売却可能額を大幅に上回っていると、銀行が抵当権をはずしてくれないので、売却は難しくなる。銀行の許可を得て任意売却するか、それも難しい場合には競売に付されることになる。競売では落札価格は相場よりかなり安くなるので、マイナス幅が拡大、マイホームを失った上で、住宅ローンの返済が残るという、文字通りのマイナスからのスタートになってしまう。

 そんな最悪の事態を避けるためにも、事前に対策を取っておくことが重要。万全の対策があれば、新型コロナウイルスのような不測の事態も無事に乗り越えることができるし、問題が発生しても傷は浅くなる。今回の新型コロナウイルス感染症拡大は、そうした基本的なことを、改めて気づかせてくれているのかもしれない。

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    (仮申込も可能)

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    (仮申込も可能)

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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