こんにちは、千日太郎です。銀行間で住宅ローンの変動金利の獲得競争が激化しています。競争によって金利が下がるのはいいのですが、変動金利のネックとなるのは、銀行に金利を引き上げる権利があるということ。そこで今回は、金利上昇リスクを計算し、いくら繰上返済すればそのリスクを相殺できるかを計算してみました。ぜひ、あなたにとって金利上昇リスクがどのくらいあるのかを診断してみてくださいね。
変動金利の値下げ合戦「auじぶん銀行 vs 住信SBIネット」
銀行間で住宅ローンの変動金利の獲得競争が激化していますね！
変動金利では、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、みずほ銀行、りそな銀行、PayPay銀行などが金利引下げ合戦を繰り広げており、現在は0.4％を切るという低金利になっています。
【関連記事はこちら】>> 【住宅ローン・変動金利ランキング】132銀行を実質金利で比較！ 新規借入でお得な住宅ローンは？
これからは少子高齢化で日本経済の先行きが不安と言われるのに、不動産価格は高止まりという今のご時世。そうした環境で、人類史上最低水準となっている変動金利は魅力ですよね。でも変動金利は、「いずれ上がる可能性」があります。安心して変動金利で住宅ローンを借りるために、金融のプロが金利の上昇リスクを「見える化」しましょう。
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（関連記事はこちら！⇒[住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）
変動金利は銀行の都合でいつでも上げられるからこそ安い
変動金利が安い理由は、銀行の都合でいつでも上げることが出来るからです。なので、変動金利で借りる場合は、「上がらないだろう」「上がったら困る」「上がった時に考えよう」ではダメです。
ひとたび銀行が金利を上げてきた場合にどうなるのかを具体的に知り、自分がどう対応すればいいのかを知っていなければなりません。
変動金利が上がったらどうなるか？
まず、変動金利が2倍になったからといって、すぐに毎月の返済額が倍増するわけではありません。2倍になるのは利息だけです。
そして、元利均等返済方式を選択していると、多くの銀行が、変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」を適用しています。毎月の返済額が上昇するのは金利が上がった5年後からとなり（5年ルール）、しかも上がる直前の毎月返済額の125%を上限とする（125％ルール）というルールがあるのです。
例えば、4,000万円を変動金利0.45%、借入期間35年、元利均等方式で返済する場合、もし仮に借りた直後に金利が2倍の0.9%に上がったらどうなるか、分かりやすく並べてみると以下の通りです。
| 金利0.45% | → | 金利0.9%に上昇 | |
|---|---|---|---|
| 毎月の利息（A） | 1万5000円 | → | 3万円 （2倍） |
| 毎月の元金（B） | 8万7953円 | → | 7万2953円 （大幅減） |
| 毎月の返済額（A）＋（B） | 10万2953円 | → | 10万2953円 （5年据え置き） |
つまり、変動金利を元利均等返済方式で借りると、金利が上がって利息が2倍になろうが3倍になろうが、5年間は直前の返済額で固定されるのです。上がった利息にしても、想像したほどの増加ではないと思います。
もともとの金利が低いため金利が2倍になってもこの程度なのです。加えて、金利は変動するけど、返済額は固定するようになっているのですね。
金利上昇時は返済額据え置きで、元本は底だまり
ですから、金利がいくら上がってもすぐに困るということは無いんですよ。しかし、利息が増えた分だけ、元本の返済額が減っています。予定よりも多くの元本が残り、それに対しても上がった金利がかかるのです。
なので、途中で金利が上がった場合、そのまま返済を継続していくと当初予定していた期間では完済できず、最後に元本が残る可能性がありますね。残った元本はまとめて最終回に完済することを求められるケースが多いそうです。
すぐには困らないけど、上がった金利の支払いはドンドン先送りされ、その分高い利息を払うことになります。
変動金利が上がったら、いくら繰上返済すればいいか？
変動金利は日銀が民間銀行に貸す時の政策金利の影響を受けます。企業の業績が上がり、それが人々の収入に反映して物価が上がるゆるやかなインフレ状態となれば、政策金利が上がり住宅ローンの金利も上昇するのがセオリーです。収入が増えた分だけ変動金利が上がるのであれば、それほど脅威に感じる必要はありません。
しかし、定年退職が近くなる最後の方に底だまりの元本を残しておくというのは、やはり不安です。
それにここ最近の低金利による銀行の収益悪化や、団塊ジュニア世代の人件費の負担増に耐え切れずに銀行が変動金利を上げてくるとすると、自分の収入は上がっていないのに変動金利だけが上がるというシナリオも考えられます。私の予想では、2023年ごろが変動金利の上がる危険なゾーンです。
【関連記事はこちら】
>>住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！ 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
ですから、元本が溜まってしまわないように、ちょうどよい金額を繰上返済して、元本を減らしておけば安心ということです。
そこで、今回は想定される変動金利の上昇幅として2つのパターンで、必要な繰上返済の額がいくらになるのかシミュレーションしてみました。
【関連記事はこちら】>>変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えられば破綻しないでむのか？
通常の金利上昇シナリオの繰上返済額
変動金利が最低である住信SBIネット銀行の店頭金利は2.775%です。店頭金利というのはいわば定価。そこから金利を大幅に引き下げて、言い換えると出血大サービスの値引きをしているのです。
つまり銀行のホンネとして、定価である2.775%で貸したいのだとすれば、今後2.775%くらいまで金利が上がる可能性は想定しておくべきだろうという考え方です。
例えば、3,000万円を変動金利0.45%、35年元利均等返済で支払うと、毎月の返済額は7.8万円です。これから金利が2.775%に上がったとしても最後まで7.8万円の返済で、当初の予定どおりに35年で完済するには、金利が上がった時にいくら繰上返済すればいいのでしょうか？
5年後、10年後、15年後、20年後の４パターンでシミュレーションを行いました。
| 住宅ローン残高（A） | 返済7.8万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 （残り30年） |
2,600万円 | 1,904万円 | 696万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
2,191万円 | 1,686万円 | 505万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
1,772万円 | 1,435万円 | 337万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
1,344万円 | 1,147万円 | 197万円 |
シミュレーションは以下のように試算しています。「5年後に金利上昇 (残り30年）」のケースについて、詳しく説明しましょう。
-
1) 3,000万円を変動金利0.45%、35年元利均等返済で支払うと、5年後（残り30年）の残高は2,600万円です。
2) 毎月の返済7.8万円を継続しつつ金利2.775％、30年で完済できる住宅ローンの借入金額は1,904万円です。
3) つまり5年後に変動金利が0.45%から2.775%に上がったときには、696万円（＝2,600万円-1,904万円）繰上返済すれば、毎月の返済7.8万円を維持したまま、残り30年で完済できます。
同じく、10年後に変動金利が0.45%から2.775%に上がったときには505万円、15年後ならば337万円、20年後ならば197万円を繰上返済することで、毎月の返済7.8万円を維持したまま残りの期間で完済できるという表です。
残りの期間が短くなれば、それだけ残高も小さくなりますので、繰上返済すべき金額は少なくて済むのですね。使いやすいように4,000万円借りた場合と、5,000万円借りた場合の表もつけておきます。
| 住宅ローン残高（A） | 返済10.3万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 （残り30年） |
3,466万円 | 2,514万円 | 952万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
2,921万円 | 2,226万円 | 695万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
2,363万円 | 1,895万円 | 468万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
1,792万円 | 1,515万円 | 277万円 |
【4,000万円借り入れのケース】
首都圏の新築マンションのボリュームゾーンは5,000万円台です。首都圏の新築マンションを購入し、頭金を2割くらい入れる人は上記のケースになるでしょう。また、地方の新築マンションをフルローンで購入するケースも近いですね。
5年ないし10年後には金利が2.775%まで上がったとしても、おかしくはないのです。それが5年後であれば952万円、10年後であれば695万円を繰上返済することで10.3万円の毎月返済を維持したまま残りの期間で完済出来ます。
| 住宅ローン残高（A） | 返済12.9万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 (残り30年） |
4,333万円 | 3,149万円 | 1,184万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
3,651万円 | 2,788万円 | 863万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
2,953万円 | 2,373万円 | 580万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
2,240万円 | 1,897万円 | 343万円 |
【5,000万円借り入れのケース】
首都圏の新築マンションをフルローンで購入する場合に近いケースです。金利上昇時に繰上返済すべき金額はおおむね借入額と比例していますよね。
なお、5年後に金利が2.775%に上昇した場合は、1,184万円もの繰り上げ返済が必要となります。
ただし必ずしも、金利が上がったら一時に繰上返済しなければならないということではありません。毎月の返済額を増やすことで対応することも可能です。こうして条件を揃えて比較することで、私たちが負うリスクの大きさを金額で把握し、「見える化」するのが目的なのです。
リスクシナリオの繰上返済額
もう一つは悲観的なシナリオです。過去32年間の変動金利の平均は4%でした。現在の金利のほぼ10倍です。ですから逆に、今の変動金利の水準がいかに破格で安いかということですよね。
過去実際にあった金利水準であるが今の10倍の金利だ、ということで悲観的なシナリオとして4％に上昇した場合も想定しておくと良いでしょう。過度に悲観的なので、ロスが多すぎるシナリオと考えていいでしょう。
あとは、さきほどと同じく3,000万円を変動金利0.45%、35年元利均等返済で支払うと、毎月の返済額は7.8万円です。これから何年か後に金利が4.0%に上がったとしても最後まで7.8万円の返済で、当初の予定どおりに35年で完済するには、金利が上がった時にいくら繰上返済すればいいのかをシミュレーションしました。
金利が高くなった分、必要な繰上返済額も増えました。5年後だと、1,000万円を大きく超える繰上返済が必要な結果となっていますが、5年後に金利が10倍になるというのはかなり極端なケースです。
逆に言えば、「1,000万円強の貯蓄がある」「保険の満期返戻金がある」「相続が見込める」という場合には、変動金利の上昇リスクにほぼ確実に対応できるということですね。
| 住宅ローン残高（A） | 返済7.8万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 （残り30年） |
2,600万円 | 1,633万円 | 967万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
2,191万円 | 1,477万円 | 714万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
1,772万円 | 1,287万円 | 485万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
1,344万円 | 1,054万円 | 290万円 |
| 住宅ローン残高（A） | 返済10.3万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 （残り30年） |
3,466万円 | 2,157万円 | 1,309万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
2,921万円 | 1,951万円 | 970万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
2,363万円 | 1,699万円 | 664万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
1,792万円 | 1,392万円 | 400万円 |
| 住宅ローン残高（A） | 返済12.9万円を継続した時の返済可能額 （B） |
金利上昇時に、繰上返済すべき額 （A）-（B） |
|
|---|---|---|---|
| 5年後に金利上昇 (残り30年） |
4,333万円 | 2,702万円 | 1,631万円 |
| 10年後に金利上昇 （残り25年） |
3,651万円 | 2,443万円 | 1,208万円 |
| 15年後に金利上昇 （残り20年） |
2,953万円 | 2,128万円 | 825万円 |
| 20年後に金利上昇 （残り15年） |
2,240万円 | 1,743万円 | 497万円 |
変動金利が上がった時には固定金利はもっと上がっている
「変動金利が上がったらその時は固定に借り換えればいい」という声をきくことがありますが、それは不可能です。
住宅ローンの固定金利は金融市場の長期金利（国債利回り）に連動して上がったり下がったりします。金融市場は常に動いていますので、住宅ローンの固定金利もその影響を受けて毎月上がったり下がったりするのです。
これに対して変動金利は6カ月毎に銀行によって見直されます。
つまり変動金利が上がったタイミングでは、時すでに遅しなのです。景気や為替という、いわば自然現象によって変動する長期金利（≒固定金利）の方が、6カ月ごとに見直す変動金利よりも遥かに早く反応するからです。
まとめ ～ 変動金利上がったときのリスクを「見える化する」ことが大事
金利に関しては、銀行の方が一枚上手ですよ。その土俵で勝負しても勝ち目はありません。「金利」は銀行がコントロールします。私たちは「残高」を握っているのです。なので、金利を上げてくる銀行に対して、シンプルかつ最も有効な対処方法は繰上返済です。
その繰上返済の金額について、ホントざっくりでいいんですが、だいたいのボリュームを金額で把握しておくことで、自分が負うことになるリスクの大きさが目に見えますよね。
「いつどれだけ上がるか分からないから、そういうことは想像しない」なんて考えで何千万円もの住宅ローンを借りるなんて危なすぎますよ。逆に「上がったら怖いから固定金利一択だ」なんていうのも、この人類史上最低金利の変動金利のメリットをみすみす見逃してしまうことになって損ですよね。
このシミュレーションを使ってご自身のリスクの大きさを把握し、住宅ローンの借り入れ、借り換えの参考にしてください。また著書「家を買うときに『お金で損したくない人』」でも変動金利のポイントやどんな人が変動金利に向いているかを分かりやすく解説していますので、ぜひ読んでくださいね！
【関連記事はこちら】
>>住宅ローンの変動金利を2年以内に引き上げる銀行は4行!? 各銀行の変動金利見通しと、リスクを抑える方法を紹介
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| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2025年3月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
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関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。