コロナによる緊急事態宣言の解除で、住宅ローン金利はどうなる？ブロガー千日が上昇しない金利タイプを予想！

新型コロナウイルスによる緊急事態宣言について、解除に向けた動きが出始めており、金利にも上昇傾向が見られ始めました。そうなると住宅ローンの金利はどうなるのでしょうか？新型コロナウイルスが金利に及ぼす影響に加え、銀行・金融機関の動向をも勘案して、新型コロナウイルスの状況下でおすすめする住宅ローンについて解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

緊急事態宣言の解除が意味するものは？

　こんにちはブロガーの千日太郎です。

　新型コロナウイルスの感染拡大で日本政府は「緊急事態宣言」を発令しましたが、5月14日までの状況によっては、前倒しして緊急事態宣言を解除する可能性が出てきました。

　あくまでこれは千日太郎個人の見解にすぎませんが、大阪府の吉村洋文知事と西村康稔経済再生相との具体的な指標に関するやり取りを見ていると、政府は今の時点から14日に解除することをほぼ決めていて、後出しでそれを後押しする数値基準を出そうとしているように見えます。もし、政府としてあらかじめ明確な基準を設けてしまい、14日にそれをクリアできないと経済活動を再開することはできなくなってしまいますからね。

　既に欧米各国では、新型コロナウイルスの感染拡大で停滞した経済活動を再開する動きが出始めています。投資家心理が上向いたことで比較的安全な資産とされる債券には売りが出て、債券価格は下がり、長期金利は上昇しつつあるのです。

緊急事態宣言解除の場合のフラット35の動向

　以下のグラフは、30年超の超長期固定金利の住宅ローンの代表である「フラット35（買取型）金利」と「長期金利（10年国債金利）」の金利推移を2020年1月から2020年5月までまとめたものです。

　通常、フラット35の金利は、前月の20日前後に決定します。住宅金融支援機構が20日前後に住宅金融支援機構債を機関投資家向けに発行して、その金利をベースに翌月のフラット35の金利が決まるのです。もし、ゴールデンウイーク中の金利水準のまま5月20日頃を迎えれば、金利は若干低下する見通しです。

　しかし、その前の5月14日に緊急事態宣言を解除するかどうかの見直し発表があります。緊急事態宣言の解除は金利の上昇要素ですね。すでに「再開するだろう」というムードが醸成されつつありますから、14日までの間に緩やかに長期金利に反映されていくものと思います。

　こうしたケースでは少し早めに住宅金融支援機構債の表面利率を発表するケースがあります。4月のフラット35金利決定の際は、恒例の「前月20日」よりも早い、3月18日に住宅金融機構債の金利が決定しています。上記のグラフのように、長期金利が0.1%に上がる前に住宅金融支援機構債の表面利率が発表された結果、フラット35の金利がイレギュラーな事象で上がりすぎずにすみました。

　5月14日に解除に向けての見直しが行われることは今から分かっています。住宅金融支援機構もその前後で長期金利が上昇する可能性があると考えているはずです。今後、5月14日に向けて長期金利が上がっていくようならば少し早めに住宅金融支援機構債の表面利率を発表するかもしれません。

　そのため6月の金利は、おおむね横ばいで推移すると予想しています。

緊急事態宣言解除の場合の民間の金利動向は？

　民間金融機関・銀行の住宅ローンは月末時点で決定されますので、14日に前倒しで経済活動が再開されてから2週間経過した時点での金融市場の長期金利が反映されます。

　なお、6月は銀行の第1四半期の決算月です。4月、5月は新型コロナウイルスの感染拡大のため、かなり収益が低迷していますので、6月に少しでも取り戻したいという方向に動きやすいですね。そうなると、手数料収入や融資残高を獲得するために、低金利競争が再燃する可能性があります。

　しかし一方で、6月はもともと完成物件が少なく、市場全体のパイ自体が小さいという問題があります。また、4月までの経済活動自粛によって工事が遅れており、5月14日に再開できたからといってすぐ6月に間に合うような簡単なものでもありません。住宅ローンの争奪戦としては、第2四半期（中間決算）末の9月にフォーカスしたものになる可能性もあります。

　このように、5月14日に経済活動が再開されると仮定したとしても、住宅ローンの金利をどうするかは各銀行にとって大きな経営判断となりますので、銀行によっても対応に差が出そうです。しかし、自粛の時点から低金利の商品を打ち出している銀行は経済活動再開後にも低金利を継続する可能性が高いので、今から要チェックです。

　以下で、各金利タイプ別の見通しを解説しましょう。

30年以上の超長期固定金利の動向

　以下の表は、コロナショックの起こった3月から5月までの民間の金融機関・銀行の超長期固定金利の金利動向とフラット35（買取型）の金利動向です。

　4月から5月にかけて金利を下げた銀行と上げた銀行に真っ二つに分かれていますが、両者を分けたポイントはフラット35（買取型）の金利です。

　もともと、フラット35（買取型）よりも高い金利だった銀行は金利を下げており、フラット35（買取型）よりも低金利だった銀行は金利を上げる方向に動いているんですよ。経済の先行きがまだ不透明感があるために、どうしても超長期固定金利の指標とも言えるフラット35の金利に寄せようとする動きとなっているのです。

　6月のフラット35（買取型）がどうなるかは5月20日前後の住宅金融支援機構債の表面利率の発表で予想できますので、それによって6月の民間銀行の超長期固定金利も予想できますね。フラット35の金利よりも低い金融機関は横ばいまたは上昇し、フラット35の金利よりも高い金融機関は横ばいまたは低下するでしょう。

20年前後の固定金利は1％未満ならおすすめ

　2020年５月の20年固定金利は上下駄銀行と、下げた銀行がありました。5月の最低金利は横ばいとしたSBI新生銀行で、0.95%です。

　こうした動きから、今後長期金利が上がれば、他行も同様に上げる可能性が高いと思います。

　なお、金利が1％未満であれば、住宅ローン控除によって1％の税金のキャッシュバックがある間は住宅ローン残高が多いほど逆にもうかりますので、おすすめです。

10年固定金利と変動金利はおおむね横ばい

　これまで主要銀行の住宅ローンは10年固定をメインとして価格競争の様相を呈し、ほぼ限界まで下がりきっている状態で、これ以上下げると銀行が最低限の利益を取れない状態になってきます。10年固定金利の最低金利は3月から5月にかけて横ばいの0.55%となっています。

　4月から5月にかけてネット銀行は横ばいなので、6月以降も基本は横ばいでしょう。ただし大手銀行が上げてきているので、今後は上がる可能性があります。

変動金利も、横ばいの見通し

　変動金利は日銀の政策金利の影響を受けますので、黒田東彦総裁が政策金利を上げれば、変動金利が上がり、黒田総裁が政策金利を下げれば全ての銀行で一斉に変動金利が下がるのがセオリーです。

　リーマンショック以後、日銀は景気を上向かせるために政策金利を下げることで、短プラを低い水準に抑えようとしてきました。ところが、日銀が政策金利をマイナス0.1%にまで下げても、短プラはまったく下がらず今に至っています。

　つまり、政策金利の影響を受ける変動金利は、今の水準が底でありこれ以上は下げられない水準まで下がっているという状況なのです。直近の金利動向は以下の表のように横ばいであり、6月の金利はそのまま横ばいで推移しそうです。

まとめ～新型コロナウイルス環境下では複数の金利タイプで審査を通すべし

　新型コロナウイルスに関連しておすすめの住宅ローンと注意すべき住宅ローンは以下のようにまとめることができるでしょう。

■金利上昇の可能性がある金利タイプ（５月に金利引き上げ）
超長期固定金利(民間銀行)
20年固定金利
10年固定金利（大手銀行）
■金利上昇の可能性が低い金利タイプ（５月の金利横ばい）
フラット35
10年固定金利（ネット銀行）
変動金利

　4月から5月にかけて金利を上げているタイプの住宅ローンで審査を通している人は注意が必要です。ネット銀行の10年固定や変動金利でも審査を通しておいた方が良いと思います。

　ただし、ここで書いた金利予想は一定の仮定に基づく予想ポリシーに従って導き出した千日個人の予想であり、実際の金利の動きとは異なってくる可能性は大いにあります。基本的に複数タイプの住宅ローンで審査を通しておき、想定外の事態に対する保険としてください。

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独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。