住宅ローンはキャッシングがあっても借りられる？　
「おまとめローン」活用による住宅ローン借入術とは

住宅ローンを借りたいが、「キャッシングなど、ほかに借り入れがある」という人は審査で落ちることが多い。そんな時に頼りになるのが、住宅ローン用の「おまとめローン」だ。おまとめローンを活用し、既存借り入れの毎月返済額を抑えれば、住宅ローンを借りられる可能性が高まるのだ。ただし、借入額が多くなるので、ファイナンシャルプランナーなどとの相談が不可欠となる。（フリージャーナリスト：福崎剛）

住宅ローン向け「おまとめローン」とは

複数のローンをまとめる「おまとめローン」（出典：PIXTA）

 「おまとめローン」とは、複数の金融機関からの借り入れを一つにまとめるローンだ。たとえば、マイカーローン、教育ローン、カードローン、キャッシングなど、借入期間や借入金額が異なるローンを、比較的低金利のローンにまとめることで、毎月の返済額を抑えるというものだ。

　通常、おまとめローンの借入期間は10年、長くても15年を上限に設定されている。そのため、金利が低くなって返済の負担は軽くなっても、毎月返済額が大きく減少することはない。

　そこで注目されるのが、住宅ローンとセットで借りるのに向いている「おまとめローン」。金利はカードローンより低い2%台。さらに、借入期間を最長35年に設定できる、ノンバンクや一部の地銀が提供している商品だ。

　おまとめローンを活用して、多数の人に住宅ローンの借り入れを実現させてきた実績がある株式会社ニコニコ住宅ローンの田中伸氏は、以下のように説明する。

 「おまとめローンを提案するのは、複数の借り入れがあり、住宅ローンの審査で否決されたり、否決されそうな人です。それも個別で事情が違っているので、おまとめローンで解決できる場合もあれば、うまくいかない場合もあります」

　おまとめローンを活用すれば、誰でも住宅ローンを借りられるわけではない。とはいえ、可能性が高まるのは確かだ。

　こうした商品は、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーが取り扱っているケースが多く、不動産業者によっては紹介してくれることもあるだろう。

おまとめローン活用で、住宅ローンが借りられる仕組み

 「おまとめローン」を活用すると、どうして住宅ローンを借りやすくなるのだろうか。

　キャッシングなどの借り入れは金利が高い。貸付額10万円未満の場合は、金利20％までとなっている。おまとめローンなら金利は数％と低いので、負担が軽くなる。また、借入期間が長いというのも住宅ローンとセットになったおまとめローンの特徴だ。

 「多くのおまとめローンは、融資期間が10年ほどと短いため、毎月返済額は少ししか減らすことができず、ローンをまとめる効果としては小さいですが、”住宅ローンを借りることを想定したおまとめローン”なら、最大35年の融資期間が可能で、毎月返済額を抑えることができます」（田中氏）

　実は、住宅ローンの審査においては、「返済比率」を重視する。計算方法は、「返済比率（%）＝年間返済額÷年収×100」となる。

　固定金利型の住宅ローン「フラット35」を提供する住宅金融支援機構は、年収に対する返済額の比率を基準として公表している。たとえば、年収が400万円未満であれば返済比率は30％以下、年収400万円以上なら返済比率は35％以下としている。

　【図表】住宅ローン「フラット35」の利用条件（返済比率）

出典：「フラット35」から一部抜粋

　この返済額には、キャッシングや教育ローンなど、既存のローンも計算に入れる。ただし、住宅ローン審査では、既存のローンの「総借入額」が問題になるのではなく、「毎月返済額」がいくらかが重要となる。おまとめローンで借入期間を長期に設定すれば毎月返済額は少なくなるので、住宅ローンの審査に通りやすくなるという仕組みだ。

　「たとえば、100万円を金利2%で借り、1年で返済するとなれば、毎月8万5000円必要です。しかし、返済期間が住宅ローンのように長期になれば毎月の支払額は抑えられます。100万円を30年で返済するなら、毎月の支払いは3700円ほど。これなら住宅ローンを借りても、無理なく返済が可能になります」（田中氏）

　ただし、借入期間が長くなることで、総支払額は増加してしまう。既存のローンが残っているような人が、住宅ローンを払いきれるのかという問題もある。そのため、おまとめローンは、あくまでも金融の専門家のアドバイスの下で住宅ローンに申し込むのが無難だ。

　手続きについては、借り入れまでの期間を短縮するため、おまとめローンと借り換えローン（住宅ローン）は、同時に申し込むケースが多い。住宅ローンの審査は、おまとめローンが通った場合の毎月返済額を前提として審査してくれる。いわゆる「停止条件付き審査」というもので、これにより、迅速に手続きを進められる。

　以上がおまとめローンの概要だ。おまとめローンには、メリットとデメリット両方あるので、改めて確認しておこう。

おまとめローンの活用で、住宅ローン審査に通った事例

　ここからは、おまとめローンを活用して住宅ローンの審査に通った成功事例を見ていこう。

　なお、以下で紹介する事例は、すべて「貸金業者」と呼ばれる、いわゆるノンバンク系の金融機関が取り扱うおまとめローンを利用し、住宅ローンは審査が比較的緩い「フラット35」を借りた。

事例1：おまとめローンで返済比率を下げ、住宅ローンの審査をパス！

　事例1では、当初の計算で返済比率が44.4％になっていたため、住宅ローンの借り入れができなかった。そこで、おまとめローンを活用して、返済比率を35％以下にしたケースだ。

 「この方は、住宅ローンの審査で否決されたため相談に来たケースです。趣味で高級時計のコレクションをしている方でした。その趣味で、金利の高いローンの借り入れがあったことがネックでした。そこで、おまとめローンを使って返済比率を下げました」と、田中伸氏は説明する。

　「フラット35」は、審査基準（返済比率）を満たせば、銀行独自の住宅ローンよりも比較的借りやすいのが特徴だ。しかし、キャッシングなどほかの借り入れがある場合は、借入額が減額されるため、住宅ローンを組めたとしても融資額が低くなり、住宅購入を実現するのは難しい。

　事例1では、事情を把握したうえでおまとめローンを活用した結果、返済比率を35％以下にできたので、希望額の満額を借り入れることができた。

事例2：親の介護リフォームローンを抱えながら、住宅ローンの審査をパス！

　事例2は、720万円もの既存ローンがあったが、住宅ローンを借りられたケースだ。

 「既存のローン額が合計720万円もありました。金利5％超のカードローンやキャッシングを抱え、さらに親の介護リフォームローンも借り入れていました。そのため、すでに他行の住宅ローンの審査で否決されていました。そこで、一部の既存ローンを残して、おまとめローンで借り換えたのです」と、相談を受けた田中伸氏は説明する。

　事例2では、親の介護のためのリフォームローンを組んでいたこともあり、借り入れが膨らんでいた。老老介護の時代と言われる今、実家のバリアフリー化など、必要に迫られてリフォームローンを組むケースもある。しかし、住宅ローンの審査では、借り入れの理由はまったく考慮されない。既存の借り入れの事情にかかわらず、すべて加味された上で審査される。

　この事例でもおまとめローンを活用したが、問題があった。おまとめローンは、ノンバンクが提供しているものだったので、貸金業法の「総量規制※」により、年収の3分の1までしか借り入れができない。そのため、おまとめローンで借り換えた金額は210万円になっている。既存ローンの一部はそのままとしながらも、返済比率を下げることで住宅ローンの融資基準をクリアし、住宅取得を実現した。

全ての人が審査に通るわけではない！

個人信用情報機関のCICホームページ

　以上の2事例は、おまとめローンを活用して住宅ローン審査にパスして融資を受けられた成功事例だ。

　ただし、おまとめローンを使えば、すべての人が住宅ローンを借り入れできるわけではない。実際、ニコニコ住宅ローンの田中氏を頼って相談に訪れても、審査で否決され、融資が叶わない事例もあるという。

　ただし、カードローンやクレジット支払いの延滞などがあったケースでは、「あと数年で個人の信用情報が更新されれば、借り入れが可能になる事例もあり、申し込むタイミングがポイントになることもある」（田中氏）という。

　個人の信用情報がわかる指定信用情報機関のCIC（クレジットカード系）、JICC（消費者金融系）、KSC（銀行系）で、過去のローン延滞記録が残っている場合は、住宅ローン審査で否決される場合が多いが、延滞履歴は1〜5年で消えるので、それを待って申し込めば、審査でマイナス評価を受けることがなくなり、融資される可能性が大きくなるのである。

【関連記事はこちら】＞＞ローンの延滞歴がある人でも住宅ローンは借りられる？ 遅延・滞納が与える影響や信用情報の裏側を大解剖！

「おまとめローン」は便利だが、借り入れは熟考の上慎重に

　おまとめローンによる借り入れを成功させるには、信頼できる金融の専門家のアドバイスが不可欠である。無理に借りて、住宅ローン破綻をしてしまっては、元も子もない。長期借り入れになる住宅ローンだからこそ、慎重に熟考したい。　

　ホームローンドクター株式会社の代表で、住宅ローンに詳しい淡河範明氏は、「おまとめローンの取り扱いは慎重にすべきだ」と語る。 

 「おまとめローンを使って、毎月返済額が削減されても、借入期間が長期化するので、その支払い負担は増えます。その負担増が問題ないかどうかは、それぞれの家計によって異なるため、個別に判断する必要があります」と淡河氏は、毎月の返済額が抑えられることよりも、長期化されることで支払い負担が大きくなることに注意すべきだという。

 「どんな資金計画であっても、キャッシュフローとストックの水準でチェックするしかありません。つまり、ローンをおまとめすることで、キャッシュフロー（収入や支出といったお金の流れ）がどれだけ改善され、長期の支払いが可能なのかを吟味すべきです。また、将来必要となる教育資金や老後資金を十分に準備（貯蓄）できるのかを確認することも大切です。」と、淡河氏は説明する。

　繰り返しになるが、住宅ローンを借りる場合、決して「おまとめローン」ありきで考えないことだ。また、おまとめローンで住宅ローンの融資を受けられたとしても、安心せずにできるだけ早めに繰り上げ返済をするように心がけるのが賢明だ。

FPなどのアドバイスを受ける

　以上のように、「おまとめローン」は、既存ローンの借り入れがある場合など、そのままでは住宅ローン審査をパスしにくい場合に活用できる。

　ただし、おまとめローンは借入額の増加や、借入期間が長期化し支払い負担が増えるというリスクがあるため、信頼できる金融の専門家、ファイナンシャルプランナーなどのアドバイスを受けて活用を考えたいし、必ずしも住宅ローンの借り入れに成功するとは限らないことに注意したい。

【関連記事はこちら】＞＞アルバイトや年収200万円未満でも、住宅ローンは借りられる？ 年収が低くても借りられる銀行、商品を紹介！

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  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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がんと診断されるとローン残高が半分！
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「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
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  ネット専用商品投入で、短期固定が安い
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