新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣言は解除されたものの、依然として新規感染者数の多い状態が続いている。コロナ禍で収入減や失業などの心配をしている人も少なくないだろう。実際、住宅ローンを抱えている人の返済相談件数は3カ月で150倍も増えている。住宅ローンを延滞してしまうと、マイホームを手放すことにもなりかねないため、万一に備え、対策を頭に入れておくことが大切だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
フラット35の返済相談件数は3カ月で2000件に！
新型コロナウイルス感染症の拡大に歯止めがかからず、経済活動を本格的に再開できるまでにはほど遠いのが現実で、コロナ倒産が依然として続いている。リストラの増加などで失業率も上昇している。失業しなかったとしても収入が減少したという人は多いのではないだろうか。
収入が減ったり、途絶えたりすれば家計の維持が難しくなってしまうが、住宅ローン返済のある人だとなおさらだろう。
実際、コロナ禍で各銀行・金融機関も住宅ローン返済の相談が急増しているといわれる。民間の銀行・金融機関はその数字などを公表していないが、フラット35を推進している住宅金融支援機構ではコロナ禍での相談件数を公表している。
【図表1】フラット35の返済相談件数の推移（新型コロナウイルス関連）
図表1のように、コロナ禍以前の2月には15件だった相談件数が、3月には214件に、そして4月には1158件と大幅に増え、5月も878件と高いレベルで推移していることが分かる。
そのため、万一にもそうした局面に遭遇したときにどうすればいいのか、いまのうちから対応策を頭に入れておくことが大切だ。
失業者は3カ月で39万人も増加している
コロナ禍の3月から5月までの住宅ローン返済の相談件数の累計は2250件にのぼり、2月の15件からおよそ150倍に増えている。また、その背景にある企業の倒産や失業者数も増加の一途をたどっている。
民間調査機関の帝国データバンクによると、図表2にあるように、3月末時点では、いわゆるコロナ倒産の累積件数は18件だったのが、6月30日には323件に増え、7月20日には364件に達している。
業種別にみると、最も多いのは「飲食店」の51件で、次いで「ホテル・旅館」が46件、「アパレル・雑貨小売店」「食品卸」が各22件など。都道府県別でみると、東京都が89件で最も多いものの、大阪府36件、北海道22件、福岡県12件など、倒産の波は全国に広がっており、いつわが身に降りかかってこないとも限らない。
【図表2】コロナ倒産の累積件数（2/29〜7/20）
また、総務省統計局の「労働力調査」によると、図表3にあるように2020年1月と2月の完全失業者数は159万人だったのが、コロナ禍が広がった5月には198万人に急増した。わずか3カ月の間に39万人もの失業者が増えた計算だ。
「労働力調査」における完全失業者というのは、仕事を失ってハローワークを通して次の仕事を探している人のことであり、失業しても、茫然自失となり仕事を探す気力も失っている人たちは含まれない。したがって、実際の失業者はもっと多いはずだ。
いずれにしろ、失業者が増えた結果、失業率は1月、2月の2.4％から5月には2.9％に上がっている。日本に比べて比較的簡単に従業員を解雇するアメリカの失業率は、6月には11.1％に達しているから、日本はまだマシなのだが、何とか雇用を維持してきた企業のなかでも、やがて堪えきれなくなる企業が出てくるかもしれない。
【図表3】完全失業者数と完全失業率の推移
住宅ローンを延滞すると、ますます窮地に陥る
もし仕事を失っても、倒産などの会社事情であれば、年齢や勤続期間などによって、90日から330日の間、雇用保険の基本手当（いわゆる失業手当）が出るが、それにしても会社員時代に比べれば収入は減少し、給付期間が終了すれば、収入はゼロになってしまう。
そうでなくとも、会社の業績悪化によって給与カットやボーナス支給停止などを行う企業が増えており、収入がゼロにならないまでも、大幅な収入減を余儀なくされる人も増えている。
しかし、返済原資がなくなって、住宅ローンを延滞すると大変なことになる。まず、待っているのが、優遇金利適用の除外。多くの人は、住宅ローンの優遇金利制度を利用して、店頭表示金利よりかなり低い金利の適用を受けているはずだが、その金利引き下げがなくなってしまうのだ。
延滞が続くと任意売却や競売に付されることに
たとえば、現在の大手銀行などの変動金利型住宅ローンの店頭表示金利は2.475％（2020年7月）だが、実際には優遇金利によって0.3％台から0.6％台の金利で借り入れている人が多いだろう。それが、延滞が発生すると店頭表示金利の2.475％に適用金利が上がり、毎月返済額は以下のように増加する。
【変動金利0.6%】
毎月返済額：7万9208円
延滞により適用金利が上がると
↓
【変動金利2.475%】
毎月返済額：10万6846円
毎月返済額が2万7638円も増加！
延滞するほど困っているのに、その上返済額が増えてはまさに泣きっ面に蜂、弱り目にたたり目と踏んだり蹴ったりだ。
結果、延滞が続くと銀行は保証会社から住宅ローン残高相当の代位弁済を受け、債権者は保証会社になり、厳しい取り立てが始まる。返済できないと、任意売却を求められたり、競売にかけられたりして、マイホームを失ってしまうことになる。
そうならないためには、返済が厳しくなった段階で、延滞する前に銀行・金融機関に相談するのが賢明。現在は、コロナ禍で返済に困っている人が増加しているため、金融庁でも銀行などに住宅ローン借入者からの返済に関する相談があれば、柔軟に対応するように厳しく指導している。それにより、条件変更などによって当面の返済額を減額するなどの救済策が適用され、返済を継続しやすくなっている。
現在は、“3密”を避けるために、電話やインターネットでの相談にも応じているところが多いので、とにかく借入先の銀行・金融機関に相談してみる必要がある。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン延滞が6カ月以上なら自宅を失う可能性も！ ローン破綻を避けるため、返済困難なら早めに銀行に相談を
相談した人の半数以上が返済方法の条件変更に成功している
相談の結果、返済方法の変更によって返済額を減額できた件数も増えている。図表4にあるように、4月は198件だったのが、5月には1006件に達している。5月までの相談件数の累計2265件に対して、承認件数は1206件だから半数以上の人は、条件変更に応じてもらえていることになる。相談から実行までには一定の期間がかかるから、今後はこの割合も高まっていくのではないだろうか。
【図表4】返済方法変更の承認件数（新型コロナウイルス関連）
では、実際に条件変更によって、どんな対応が可能なのだろうか。住宅金融支援機構では、図表5のように「返済特例」、「中ゆとり」、「ボーナス返済の見直し」の3つを挙げている。
【図表5】コロナウイルスの影響による住宅ローン返済方法の変更メニュー
「返済特例」では、収入ダウンなどの一定条件を満たす場合、返済期間を最長15年延長し、最大3年間は元金を据え置いて、利息の支払いだけにすることができる。
借入額3000万円、金利1.3％、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は8万8944円だが、これを3年経過後に15年間延長すると、毎月返済額は6万6204円にダウンする。また、元金据置きだと3万256円に減少する。これなら、何とか返済を継続できるという人もいるだろう。
「中ゆとり」は、再就職先が見つかるまで、あるいは収入が回復するまでの一定期間のみ、返済額を減額できる制度だ。
「ボーナス返済の見直し」は、ボーナスが減ったり、なくなったりした場合、ボーナス返済をなくして毎月返済だけにする、ボーナス返済の割合を少なくするなどの対応が可能になる。この冬のボーナスも不安という人は、早めに見直したほうがいいだろう。
救済策を頭に入れておき、万一のときはすぐに行動しよう
とはいえ、これらの猶予策はあくまで緊急避難であり、返済免除ではない。「返済特例」で返済期間を延長すれば、当面の返済額は減っても、完済までの総返済額は増加する。したがって、収入が回復した段階で、元の返済期間に戻すなどして、できるだけ返済特例による総返済額増加を抑えるようにするのが賢明だ。
いずれにしても、こうした救済策があることを頭に入れておき、万一のときにも速やかな行動を取れるようにしておくのがいいだろう。延滞してしまってからでは、手遅れになる可能性もあるので、十分に注意しておきたい。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの「借り換え」と「条件変更」、金利を引き下げるなら、どちらが早くて楽なのか？
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【2021年7月最新版、主要銀行版】
「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入）
※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
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（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
- 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
- オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
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（税込）保証料 0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
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- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
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■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
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0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 全疾病保障
（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）オプション（特約）の団信 審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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