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高齢者向け住宅ローン「リ・バース60」の利用者が急増! 
年金生活でも家の購入・建築・リフォームが可能に

2020年8月12日公開(2020年8月12日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

住宅金融支援機構には、60歳以上の人が対象の「リ・バース60」という住宅ローンがある。「リ・バース60」は、年金生活の人も借り入れが可能なため、多くの人がこの住宅ローンを利用して、終の住み家を手に入れたり、老後も不安のないように住まいをリフォームしたりしている。一定の年齢になって"マイホームを買ったり、建てたりしたい"という人は参考にしてほしい。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

住宅ローンには、借り入れ時や完済時の年齢制限がある

フラット35利用者の年齢構成
【図表1】フラット35利用者の年齢構成

出典:住宅金融支援機構『2018年度フラット35利用者調査

 住宅ローンには、一般的に借入時、完済時の年齢制限が設けられている。多くの場合、借り入れ時の年齢は70歳までで、完済時の年齢は80歳未満などとなっている。

 この条件に当てはめると、65歳の人でも住宅ローンを借りることはできるが、完済時年齢の制限を考えると、返済期間は最長で14年間に限定される。

 たとえば、3000万円を借りるとすれば、14年返済だと金利1.30%でも毎月返済額は19万5410円になってしまう。最長の35年返済を利用できれば8万8944円で済むところ、2倍近くの負担になる。年金生活の人は、ほかに収入がないと住宅ローンを返済していくことは現実的に困難だろう。

 実際、図表1でも分かるように、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を利用してマイホームを取得した人の年齢構成をみると、50歳代までの人が9割以上を占めており、60歳以上は7.1%にとどまっている。

 しかし、実はこの60歳以上の年代の人ほど、切実な住宅取得や改築ニーズを持っているのではないだろうか。

高齢者ほど住宅ローンへのニーズが高い

 高齢者で、いま住んでいる家が何十年も前に建てた家の場合、段差が多く、使い勝手の悪いことが多い。元気なうちは何とか住めても、車いすが必要になったとき、いまの家では生活できなくなるのではないだろうか…だからいまのうちに建て替えたい、それが無理でも大規模なバリアフリー工事をしておきたいという人もいるだろう。

 あるいは、若いころに郊外の住宅を購入したため、駅前まで買い物に行くのに長い時間歩かなければならない。元気なうちは、健康にもいいので歩くのは苦にならないが、いずれ足腰が弱ってしまうと買い物も困難になるのではないか、そうなる前に駅近の、フルフラットなマンションに買い替えたい。

 このようなニーズを持っている人は意外と多いのではないだろうか。

「リ・バース60」は、60歳以上に限定した住宅ローン

 そこで注目したいのが、住宅金融支援機構と民間の銀行・金融機関が提携して提供している「リ・バース60」だ。

 名称からも分かるように、60歳以上の人に限定した高齢者向け住宅ローンで、毎月の返済は利息のみでOKというのが最大のポイント。

 元金については、利用者が亡くなったときに、相続人が一括返済するリコース型」か、担保物件になっている土地・建物の売却によって返済するノンリコース型」のどちらかで返済することになる。

 ノンリコース型にすれば、担保物件の売却代金が残債務に満たない場合、相続人は残った債務を返済する必要はない。ただし、ノンリコース型の金利は通常より高くなるので注意が必要だ。

 金利は取扱い銀行・金融機関により異なるが、通常の「リ・バース60」で2%前後、ノンリコース型で3%前後に設定されているケースが多い。

通常なら13万円近い返済額が「リ・バース60」なら3万円台になる

 たとえば、65歳の人が住宅ローンを借り入れる場合、通常の「フラット35」と「リ・バース60」を比較すると、以下のようになる。

【フラット35】
条件:借入額2000万円、金利1.23%、14年元利均等・ボーナス返済なし
毎月返済額は12万9652円

【リ・バース60】
条件:借入額2000万円、金利2.00%、利息支払いのみ

毎月返済額は3万3333円

毎月の負担額は4分の1程度に下がる!

 これなら年金生活者でも十分に返済していけるレベルだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えシミュレーション 
リバースモーゲージへの借り換えで、毎月返済額を減らして家計にゆとりを

 上記のように、返済の負担が軽くなることもあってか、最近では「リ・バース60」の利用者が急速に増加している。

 最近の四半期ごとの「リ・バース60」の利用実績を示しているのが図表2。ブルーの棒グラフが「リ・バース60」の申請戸数、つまり申込件数で、2019年1月〜3月の164件に対して、2020年1月~3月の申込件数は264件に増加していることが分かる。

 【図表2】「リ・バース60」利用実績の推移
 

リ・バース60の利用実績
出典:住宅金融支援機構 「【リ・バース60】の利用実績等について」から

 「リ・バース60」の利用者が増加している理由として、住宅金融支援機構では、以下の点を挙げている。

・「リ・バース60」を取り扱う銀行・金融機関が増えてきた(1年前の52機関から65機関に)
・「ノンリコース型」など、使い勝手の良いタイプも登場し利用しやすくなった
・「リ・バース60」の認知度が高まってきた

利用者の半数以上が年金受給者

 また、住宅金融支援機構によると、この「リ・バース60」の利用者の平均年齢は70歳で、年収は333万円としている。

 申込者の属性をみると、図表3にあるように、63.6%が「年金受給者」となっている。年金が生活のベースで、それに若干の収入がある程度といった人が多いのではないだろうか。次いで、「会社員」12.5%、「個人経営」7.2%などが続いている。「会社役員」は3.8%にとどまっていて、収入面でさほど余裕があるわけではない人も、この「リ・バース60」を利用して、マイホームを建てたり、買ったり、リフォームしたりしていることが分かる

 実際、「リ・バース60」の資金使途をみると、図表4にあるように、「戸建新築」が34.1%と最も多く、次いで「戸建リフォーム」が22.7%、「新築マンション購入」が22.0%で続いている。

 それらにかかった費用の平均は2718万円で、うち1531万円を「リ・バース60」で借り入れていて、毎月の返済額の平均は3.1万円だそうだ。

 【図表3】「リ・バース60」申込者の属性は?
 

年金受給者…63.6%
会社員…12.5%
個人経営…7.2%
パート・アルバイト…4.5%
会社役員…3.8%
公務員…3.0%
短期社員…0.8%
派遣社員…0.8%
農漁業…0.4%
その他…3.4%


出典:住宅金融支援機構 「【リ・バース60】の利用実績等について」(2020年1月〜3月分及び2019年度分)から

 【図表4】「リ・バース60」資金の使途は?
 

戸建新築…34.1%
戸建リフォーム…22.7%
新築マンション購入…22.0%
借り換え…15.9%
中古マンション購入…3.8%
中古戸建購入…1.1%
新築戸建購入…0.4%


出典:住宅金融支援機構 「【リ・バース60】の利用実績等について」(2020年1月〜3月分及び2019年度分)から

「リ・バース60」の借り入れは、家族でよく話し合って理解を得ることが大切

 60歳を過ぎても、まだまだマイホームの取得や改善を諦める必要はないことが、こうしたデータからも見てとれる。

 ただし、問題は相続人に納得して協力してもらうという点。相続人にしてみれば、本来、親の住まいを相続できると思っていたところ、「リ・バース60」の利用によって、相続できなくなる可能性もある。運良く相続できる部分が残ったとしても、かなり目減りしてしまうのは間違いない。最悪の場合、担保物件を売却しても債務が残り、それが相続人の負担になってしまうのではないかと不安を感じるケースもあるだろう。

 それを防ぐために、ノンリコース型があって、相続人に負担がかかることはないことなどを理解してもらう必要がある

 いずれにしても、利用者が亡くなったときには相続人がそれなりの始末をしなければならないのだから、家族でよく話し合って理解を得ることが大切になってくる。

【関連記事はこちら】>>急増するリバースモーゲージ、リースバックを比較!
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    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

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    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
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    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
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    上記を参照
    ■フラット35
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    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

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      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
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      (借入時年齢:46歳未満)

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      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

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    借入額 ■自社商品
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    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
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    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
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    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
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    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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