リバースモーゲージ型住宅ローンへの借り換えは、毎月の返済額を減らし、家計にゆとりを持たせることができる借り換えプランです。ただし、銀行によって異なる融資条件をはじめ、さまざまな注意点があるため、よく理解した上で借り換えを検討する必要があります。今回の事例では、リバースモーゲージで、毎月返済額をどれくらい減らせるのかをシミュレーションしてみました。
返済が金利分だけなので、支出が減り家計がラクになる
Hさんは現役の会社員ですが、62歳を迎えています。妻はずっと専業主婦で、一人っ子だった長男はすでに30歳となり、3年前から新しい家族を持っています。
すでに子育てが終了し、今後、大きな出費が伴うイベントは少ないHさんですが、会社は中小企業で経営状態が芳しくなく、退職金もあまりあてにできません。さらに、住宅ローンの返済がまだ6年残っているため、不安を抱えています。
似たような状況に置かれている人は少なくありません。役職定年や定年退職後の再就職による減収などで、住宅ローンの返済が厳しくなってきた人は、リバースモーゲージ型の住宅ローンに借り換えるというのも一つの手です。
銀行ごとに融資条件はさまざまですが、申込時年齢が55歳以上（65歳以上のところも）、自宅を担保に入れて住み続ける場合は、毎月の返済額は借り入れた金額の金利部分のみというのが一般的です（リバースモーゲージの仕組みを参照）。
元本の返済は、契約者または契約者夫婦2人が死亡した後、銀行が自宅を売却して現金化し、そのお金で借入金を清算するか、相続人による一括返済（リコース型と言い、相続人の返済義務がないノンリコース型もある）で行われます。融資限度額は、売却時の元本割れを防ぐため、自宅の不動産評価額の40～80％程度です。
シミュレーションでは、毎月返済額が1.65万円に
当初、住宅ローンは2200万円借りましたが、29年たって、住宅ローン残高は804万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。
なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が5.5万円、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。借り換えシミュレーションでは、こうした諸費用を払った上で、毎月返済額を金利部分のみ、1.65万円に抑えることができました（下表を参照）。
【リバースモーゲージに借り換えた場合のHさんのシミュレーション】
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入時期 | 1991年 | 2020年に借り換え |
| 金利タイプ | 変動金利 |
リバースモーゲージ |
| 金利 |
6.700％（変動、現在） |
2.475％（変動金利） |
| 残りの期間 | 6年 | 死亡時まで |
| 毎月返済額 |
13.6万円 |
1.65万円 |
| 残高／借入額 | 804万円（残高） | 800万円（借入額） |
|
借り換え諸費用 |
ー |
約25.5万円（手数料、登記費用等） |
|
総支払額 |
3169万円 |
未定 |
|
※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています |
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リバースモーゲージというと、これまでは、月に数万円～数十万円の資金を受け取る「年金型」が主流でした。しかし、最近では銀行がリバースモーゲージに力を入れ始めており、枠内で自由に借入額を設定できる「枠内自由引出型」や、リフォーム費用など目的の決まったお金を借りる「目的特定型」など、使い勝手のいいタイプも登場しています。
Hさんのケースでも、リバースモーゲージに借り換えたことで、返済が金利部分の1.65万円だけになり、キャッシュフローは格段に改善されました。ただし、このケースのように借り換えに対応できる銀行はまだまだ少ないので、事前に確認が必要です。
さらに、リバースモーゲージには以下のようなさまざまな注意点があるので、融資条件をよくチェックしておきましょう。
- ・担保物件は担保価値の高い大都市圏などに限られる
- ・変動金利のため、金利が上昇すると返済額が増える
- ・不動産価格の下落幅が大きく、借入残高を下回ると、全額または差額分を銀行に返
- 済しなければならない
- ・マンションは利用できる銀行が限られる
- ・長生きすると早い段階で融資限度額に達してしまう
リバースモーゲージは、住宅ローンの返済が厳しくなっている人向けのプラン
リバースモーゲージへの借り換えがおすすめな人は、役職定年や転職による減収などで毎月の住宅ローン返済がつらく、家計をラクにしたい人です。
一方で、万が一、担保物件の価値が下がり、自宅を売却してもローンを返済しきれない場合は、相続人が返済しなければならなくなるため、相続でもめる可能性のある場合にはおすすめできません。また、基本的に同居家族は配偶者のみ認められるので、子どもと同居している人は利用できないといった注意点があることも踏まえて、借り換えを検討することが大切です。
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住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
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- 表面金利
- 年0.319%
- 手数料(税込)
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.577%
- 総返済額 2718万円
- 表面金利
- 年0.425%
- 手数料(税込)
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- 73,977円
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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