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住宅ローン借り換えシミュレーション 
リバースモーゲージへの借り換えで、
毎月返済額を減らして家計にゆとりを住宅ローン借り換えの注意点(10)

【第10回】2020年5月1日公開(2020年6月18日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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リバースモーゲージ型住宅ローンへの借り換えは、毎月の返済額を減らし、家計にゆとりを持たせることができる借り換えプランです。ただし、銀行によって異なる融資条件をはじめ、さまざまな注意点があるため、よく理解した上で借り換えを検討する必要があります。今回の事例では、リバースモーゲージで、毎月返済額をどれくらい減らせるのかをシミュレーションしてみました。

返済が金利分だけなので、支出が減り家計がラクになる

住宅ローンの借り換えを検討している夫婦
出所:PIXTA

 Hさんは現役の会社員ですが、62歳を迎えています。妻はずっと専業主婦で、一人っ子だった長男はすでに30歳となり、3年前から新しい家族を持っています。

 すでに子育てが終了し、今後、大きな出費が伴うイベントは少ないHさんですが、会社は中小企業で経営状態が芳しくなく、退職金もあまりあてにできません。さらに、住宅ローンの返済がまだ6年残っているため、不安を抱えています。

 似たような状況に置かれている人は少なくありません。役職定年や定年退職後の再就職による減収などで、住宅ローンの返済が厳しくなってきた人は、リバースモーゲージ型の住宅ローンに借り換えるというのも一つの手です。

リバースモーゲージの仕組み
住宅金融支援機構の「リ・バース60」の返済方法イメージを元に編集部で一部加筆

 銀行ごとに融資条件はさまざまですが、申込時年齢が55歳以上(65歳以上のところも)、自宅を担保に入れて住み続ける場合は、毎月の返済額は借り入れた金額の金利部分のみというのが一般的です(リバースモーゲージの仕組みを参照)。

 元本の返済は、契約者または契約者夫婦2人が死亡した後、銀行が自宅を売却して現金化し、そのお金で借入金を清算するか、相続人による一括返済(リコース型と言い、相続人の返済義務がないノンリコース型もある)で行われます。融資限度額は、売却時の元本割れを防ぐため、自宅の不動産評価額の40~80%程度です。

シミュレーションでは、毎月返済額が1.65万円に

 当初、住宅ローンは2200万円借りましたが、29年たって、住宅ローン残高は804万円まで減少しているので、この金額を借り換えます。

 なお、借り換えの諸費用は、銀行に支払う手数料が5.5万円、抵当権設定のための登記費用やそれを依頼する司法書士への報酬、印紙代として合計20万円ほどかかります。借り換えシミュレーションでは、こうした諸費用を払った上で、毎月返済額を金利部分のみ、1.65万円に抑えることができました(下表を参照)。

【リバースモーゲージに借り換えた場合のHさんのシミュレーション】

  借り換え前 借り換え後
借入時期 1991年 2020年に借り換え
金利タイプ 変動金利

リバースモーゲージ
(変動金利)

金利

6.700%(変動、現在)

2.475%(変動金利)

残りの期間 6年 死亡時まで
毎月返済額

13.6万円

1.65万円

残高/借入額 804万円(残高) 800万円(借入額)

借り換え諸費用

約25.5万円(手数料、登記費用等)

総支払額

3169万円

未定

※変動金利は、今後も現在の水準を維持するものとして試算しています

 リバースモーゲージというと、これまでは、月に数万円~数十万円の資金を受け取る「年金型」が主流でした。しかし、最近では銀行がリバースモーゲージに力を入れ始めており、枠内で自由に借入額を設定できる「枠内自由引出型」や、リフォーム費用など目的の決まったお金を借りる「目的特定型」など、使い勝手のいいタイプも登場しています。

 Hさんのケースでも、リバースモーゲージに借り換えたことで、返済が金利部分の1.65万円だけになり、キャッシュフローは格段に改善されました。ただし、このケースのように借り換えに対応できる銀行はまだまだ少ないので、事前に確認が必要です。

 さらに、リバースモーゲージには以下のようなさまざまな注意点があるので、融資条件をよくチェックしておきましょう。

  • ・担保物件は担保価値の高い大都市圏などに限られる
  • ・変動金利のため、金利が上昇すると返済額が増える
  • ・不動産価格の下落幅が大きく、借入残高を下回ると、全額または差額分を銀行に返
  • 済しなければならない
  • ・マンションは利用できる銀行が限られる
  • ・長生きすると早い段階で融資限度額に達してしまう

リバースモーゲージは、住宅ローンの返済が厳しくなっている人向けのプラン

 リバースモーゲージへの借り換えがおすすめな人は、役職定年や転職による減収などで毎月の住宅ローン返済がつらく、家計をラクにしたい人です。

 一方で、万が一、担保物件の価値が下がり、自宅を売却してもローンを返済しきれない場合は、相続人が返済しなければならなくなるため、相続でもめる可能性のある場合にはおすすめできません。また、基本的に同居家族は配偶者のみ認められるので、子どもと同居している人は利用できないといった注意点があることも踏まえて、借り換えを検討することが大切です。

【住宅ローン借り換えの注意点 リンク集】

◆基本編◆
(1)借りてから5年未満でも、チャンスあり
(2)借り換えでマイナス金利のメリットを享受
◆シミュレーション編◆
(3)「固定金利」から「固定金利」に借り換え
(4)「固定金利」から「期間固定」に借り換え
(5) リフォームなら、借り換え時がチャンス
(6)「5年固定」から「30年固定」に借り換え
(7)「10年固定」から「10年固定」に借り換え
(8)「変動金利」から「10年固定」に借り換え
(9)「変動金利」から「全期間固定」に借り換え
(10)「リバースモーゲージ」に借り換え
(11)「ミックスローン」から「ミックスローン」に借り換え
(12)「元金均等」から「元利均等」に借り換え
◆実行編◆
(13)「条件変更」と「借り換え」どちらがいい?
(14)変動、固定…。金利タイプは何にする?
(15)変動金利と全期間固定の金利差は1%以下!
(16)借り換え時の3つのタブーとは?
(17)おとくな商品の見分け方
(18)借り換え手続きでの4つの疑問点
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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、借り換え)・変動金利>
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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