住宅ローンは変動金利も固定金利も上昇局面でどう選ぶ？　金利の低さだけで決めると判断を誤りやすい局面に！

住宅ローン金利が上昇するなか、変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか。現時点で数字上は変動金利が有利に見えますが、その優位性は不確かなシナリオの上に成り立っています。金利の水準だけでなく、自分の年齢・収入・物件特性まで踏まえた判断が求められる局面にあるといえます。（公認会計士・千日太郎）

金利上昇局面で住宅ローン金利をどう選ぶ？
フラット35は上昇傾向だが、まだ低金利水準
変動金利はすでに新しいスタートラインに立っている
変動金利と固定金利でシミュレーション
変動金利に向く人と固定金利に向く人
変動金利か固定金利の選択は、自分にとっての正解を見つけること

金利上昇局面で住宅ローン金利をどう選ぶ？

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

　住宅ローンの変動金利は、すでに多くの銀行で1.0％から1.2％程度に上がってきている一方、フラット35は住宅金融支援機構が上昇抑制を縮小しつつあります。

　こうなると、変動金利が得なのか固定金利が安全なのか、どちらを選ぶべきかという問いが一気に真剣味を帯びてきます。

　ここで注意したいのは、今の局面はどちらかが一方的に有利という状況ではないということです。

　金利だけを見れば、現時点では変動金利が低くなりやすい。しかし、固定金利には金利上昇リスクを切り離して生活基盤を安定させるという、数字に出にくい価値があります。

　だからこそ、今は金利の低さだけで決めるのではなく、自分の前提と将来の対応力を含めて考える必要があります。

フラット35は上昇傾向だが、まだ低金利水準

　まずは直近のフラット35の上昇傾向をみてみます。4月の住宅金融支援機構債の表面利率は前月から0.18ポイント上昇して2.97％となりました。背景には10年国債利回りの上昇があります。

　ここで同時に見ておくべきなのは、住宅金融支援機構が依然として逆ザヤでフラット35を提供しているという点です。逆ザヤとは、機構が2.97％で資金を調達しながら、それより低い金利で住宅ローンを貸しているということです。

　2026年2月まではこの逆ザヤ幅が0.52％まで拡大しましたが、3月を境に0.4％、4月は0.3％と縮小してきました。つまり、これまでの異常な低金利状態を少しずつ正常化する方向に動いているわけです。

　今後、10年国債利回りの上昇と逆ザヤの縮小が同時進行していけば、フラット35は4月の2.49％から2.70％へ、そして3％台も見えてくることになります。2008年秋のリーマン・ショック直前のフラット35は、団信込みで3.3％前後でしたので、リアルな水準です。

　ただし、上昇傾向にあるとはいえ、フラット35は依然として政策的に低く抑えられた金利水準であり、この点を見落としてはいけません。また「子育てプラス」という年最大1％の引下げの補助金制度もあります。まだフラット35はゼロ金利時代を引きずった、低金利水準です。

変動金利はすでに新しいスタートラインに立っている

　変動金利は昨年12月の日銀利上げを受けて、すでに4月に見直しを行った銀行が多く、5月に見直しを予定している銀行もあります。各行の営業方針によって引き上げ幅には差が出ていますが、現状の水準としてはおおむね1.0％から1.2％程度で見ておけばよいでしょう。重要なのは、この金利水準が到達点ではなくスタートラインだということです。

　日銀の利上げ幅は1回につき0.25％です。これまでの利上げペースは半年に1回程度であったことから、今後2年で4回の追加利上げを行うことは想定の範囲内と考えられます。つまり、1.0％程度の上昇があるとすれば、変動金利の最終到達点は2.0％から2.2％前後が一つの目安になるということです。

　これから変動金利を考える人に向けては、今の1.0％前後ではなく、1年から2年で1.5％〜2.0％前後まで上がった状態を前提にして考えておくことをおすすめします。上がると決まったわけではないが、上がってもおかしくはないというニュアンスで捉えてください。

変動金利と固定金利でシミュレーション

　ここで、標準的な前提を設定して、具体的な金額を試算します。

【比較条件①】標準ケース

36歳、定年65歳、定年で一括返済する
借入額：4,500万円、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし
変動金利：当初2年1.2％ / 残り33年2.2％
フラット35（子育てプラス4ポイント）：当初5年1.67％ / 残り30年2.67％

　毎月の返済額では、平均的に約1万円変動金利の方が低くなり、総返済額では変動金利が約6,398万円、フラット35が約6,702万円で、変動金利の方が約303万円低くなります。

　ただし、フラット35は子育てプラスのポイント数で当初の引下げ金利・期間が大きくなることに加え、保証型を選び団信不加入を選択するなどして金利を下げる方法があります。その条件で比較します。

【比較条件②】フラット35の金利引下げ最大活用ケース

36歳、定年65歳、定年で一括返済する
借入金額4,500万円、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし
変動金利：当初2年1.2％ / 残り33年2.2％
アルヒスーパーフラット8、団信不加入（子育てプラス8ポイント）：当初10年1.27％ / 残り25年2.27％

　そうすると毎月の返済金額に有意な差はなくなり、総返済額では変動金利が約6,398万円、フラット35が約6,111万円で、フラット35の方が約288万円ほど低くなります。

　ただし、フラット35では団信不加入としている分、別途生命保険に加入するのでそのコストを踏まえると、ほぼ同じくらいの水準になるでしょう。

　まとめると、特にフラット35に振り切った選択をしない限り、単純な損得で見れば、変動金利がお得、という結論になります。

>>住宅ローン返済額シミュレーションはこちら

変動金利の優位性は、想定通りに金利が進んだ場合の話に過ぎない

　ただし、上記のシミュレーションは金利が想定通りに動いた場合の数字です。もし、変動金利が想定よりも上振れして、2.2％ではなく2.7％程度まで上がれば、総返済額は約6,826万円となり、フラット35の6,702万円を123万円超えてきます。変動金利の優位性は、今の不確かなシナリオの上に成り立っているものです。

　ここを見落としてはいけません。変動金利は、今の数字だけ見れば低い。しかしその低さは、将来の上振れリスクを自分で引き受けることと引き換えに得ているものです。

固定金利の価値は、支出を固定できることにある

　一方、固定金利のメリットは、今後の金利動向にかかわらず、住宅費を固定できることです。

　毎月の返済額が読める、将来の支出計画が立てやすい、住居費が上がるかもしれないという不安を抱えなくて済む。このメリットは貨幣単位に換算できないため、総支払額の比較表にはそのまま表れません。

　先ほどの試算では、フラット35のほうが毎月約1万円、総額で約303万円高いという結果でした。しかし、この差は生活基盤を安定させるための保険料であると考えるなら、固定金利を選ぶ合理性は十分にあります。

　住宅ローンは短期シナリオにもとづく仮定の損得よりも、長期の視点で無理なく払い続けられるかどうかの方がはるかに重要です。

変動金利に向く人と固定金利に向く人

　最終的な判断は、その人の前提によって変わります。変動金利に向きやすいのは、今後の収入増加がある程度見込める人です。

変動金利に向く人
・30代前半で今後の昇給余地が大きい人
・大企業や公務員のように賃上げ政策の恩恵を受けやすい勤務先にいる人
・資産に余力があり、いざとなれば繰り上げ返済で対応できる人

固定金利に向く（変動金利をすすめにくい）人
・40代後半で今後の収入増加が見込みにくい人
・教育費などほかの固定支出が重い人
・金利上昇に対応する余力が小さい人

　数字だけ見れば変動金利がお得に見えても、想定より上振れしたときに詰んでしまうのなら意味がないからです。

物件にも向き不向きがある

　意外に思われるかもしれませんが、物件にも変動金利向きと固定金利向きがあります。物件と住宅ローンは1対1で結びついているからです。

　変動金利が想定よりも上振れして、自己資金での完済が難しくなった場合には、出口戦略の一つとして物件の売却による完済という選択肢が必要になります。

　つまり、売りたいときに売りやすい物件、流動性の高い物件は変動金利と相性が良いのです。典型的な例は都心のマンションです。同じ建物やエリアで売りに出ている情報が入手しやすく、回転も速いので相場の動向を追いやすい。残債よりも高い金額で売りに出ているのであれば、随時リセットできるという状態を把握できます。

　変動金利に向かないのは、その反対の物件です。購入する人が限られているエリアは売却に時間がかかります。また、こだわりの間取りや設備はコストがかかっている一方、それを売価に反映できるものか不確実性が高くなります。

変動金利か固定金利の選択は、自分にとっての正解を見つけること

　数字だけを見れば変動金利が有利に見えますが、固定金利には金利上昇リスクを切り離して支出を固定できるという、数字に出にくい価値があります。金利上昇局面だからこそ、その価値は改めて問い直されます。

　結局のところ、住宅ローン選びに普遍的な正解はありません。大事なのは、金利の数字だけでなく、その人の年齢、収入の伸びしろ、勤務先、資産の余力、そして金利上昇への考え方を踏まえて、自分にとって合理的な結論にたどり着くことです。

　変動金利は当初期間が低コストで不確実、固定金利は高コストだが長期安定。この構造を理解したうえで、自分がどちらのリスクを引き受けるのかを決めてください。それが今の局面でおすすめする住宅ローンの選び方です。

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毎月返済額: 79,745円

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②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
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新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.913%
総返済額　3495万円

表面金利: 年0.780%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 81,644円

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特徴・評判

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イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　3591万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

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①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

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審査基準

団体信用
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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。