金利上昇局面の住宅ローンは「元金均等返済」のメリットが大きくなる！　「元利均等返済」より数百万円得するケースも

住宅価格の高騰に加え住宅ローン金利の上昇が続くなか、見直したいのが「元金均等返済」だ。金利が高くなるほどそのメリットは拡大し、借入額5,000万円では元利均等返済に比べて総返済額が数百万円少なくなることもある。金利上昇時期の必須知識として解説する。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の違い
元金均等の利用者は50人に1人程度と少数
金利が上がるほど元金均等返済のメリットが大きくなる
元利均等と元金均等の返済額を比較
当初の負担が重くなっても、元金均等返済を選ぶメリットは大きい

住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の違い

　住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済がある。かつては、ほとんどの銀行が元利均等返済のみの扱いだったが、最近では多くの銀行で元金均等返済が採用され、利用者の希望によってどちらかを自由に選択できるようになっている。

　民間金融機関の住宅ローンだけではなく、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して実施しているフラット35も同様だ。図表1は両者を比較したものである。

図表1　元金均等返済と元利均等返済のイメージ

フラット35「元金均等返済と元利均等返済の違いは何ですか。」をもとに編集部が作成

　元金均等返済は毎月の返済額のうちの「元金」分のみが「均等」で、利息分は返済が進むほどに減っていき、元利合計の返済額も減少する。当初の返済額は元金均等返済のほうが多くなるが、やがて元金均等返済のほうが少なくなる。結果、完済までの総返済額は元金均等返済のほうが少なくなる。

　元利均等返済は、毎回の返済額の元金分と利息分の「元利」の合計が「均等」になり、金利が変わらなければ初回から完済まで同じ返済額になる。当初は返済額に占める利息分の割合が大きく、返済が進むほどに利息割合が小さくなって元金割合が大きくなる。

元金均等返済の利用者は50人に1人程度と少数

　実際の利用状況をみると、ほとんどの人が元利均等返済を利用しており、元金均等返済は少数派にとどまっている。

　住宅金融支援機構のフラット35利用者を対象にした調査によると、2024年度のフラット35利用者のうち元金均等返済の利用者は2.2％、50人に1人程度にとどまっている※。元金均等返済なら総返済額が少なくなるのに、なぜなのだろうか。
※出典：住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査データ」

　それには理由がある。元利均等返済のほうが当初の返済額が少なくなるので、借りやすく、買いやすく見える。そのため、不動産会社や金融機関では元利均等返済をすすめることが多く、なかには元金均等返済の存在を説明しないまま話を進めるケースもある。

　最近はマンションをはじめとする住宅価格が高騰しているため、当初の返済額が少なくてすむ元利均等返済でないとローンを組めないという事情から、元利均等返済が選択されているという面もあるのかもしれない。

金利が上がるほど元金均等返済のメリットが大きくなる

　一方で、元金均等返済は金利が高くなるほど総返済額が少ないというメリットが大きくなるので、金利上昇時期にこそ注目したい。

　たとえば、借入額5,000万円、金利2％、35年・ボーナス返済なしの毎月返済額は、元利均等返済が16万5,631円。元金均等返済は20万2,182円だから、月4万円近く差が出る。これだけの負担差があれば元利均等返済を利用したくなるのもうなずける。

　しかし、返済から10年が経過すると、元金均等返済の返済額は17万8,571円に減って、15年が経過すると16万6,666円と元利均等返済とほぼ同じような水準になる。16年目以降は元利均等返済より少なくなり、その差はしだいに大きくなって、元金均等返済のほうが格段に楽になってくる。

　結果、35年間の総返済額は、元利均等返済が約6,957万円。対して元金均等返済は約6,754万円と、元金均等返済のほうが約203万円少なくなる。

住宅ローン金利の上昇が続くのか？

　35年間で約203万円の差なら、当初の返済額が少なくてすむ元利均等返済でいいじゃないかという人がいるかもしれないが、この試算はあくまでも金利2％の場合だ。金利水準によって、この差は大きく違ってくる。

　金利が高くなるほど元金均等返済のメリットが大きくなるので、現在のような金利上昇局面には、元金均等返済の利用を検討することをおすすめしたい。

　実際にどれくらい金利が高くなっているのか、また、これからどうなりそうなのか、フラット35の金利の動きをみると図表2のようになっている。

図表2　フラット35の最低・最頻金利の年間推移（単位：％）

記事「フラット35の金利、手数料を徹底比較」のフラット20・フラット35の金利データをグラフ化

　フラット35の金利は金融機関・返済期間などによって異なるが、最も多くの機関が採用する最低金利は2.71％（2026年5月の返済期間21年〜35年）だが、1年前の2025年5月は1.82％だった。

　この1年の間に急速に金利が上昇していることがわかる。特にこの数か月は、明らかな右肩上がりのトレンドを形成している。

　2026年5月現在、中東など国際情勢が不安定なため追加利上げの動きが止まっているが、落ち着いてくれば利上げが行われ、金利は一段と上昇するだろう。

元利均等と元金均等の返済額を比較

　金利が上がると、元利均等返済と元金均等返済の返済額がどう変わるのかを比較してみよう。

図表3　金利別の毎月返済額・総返済額の差
設定条件：借入額5,000万円、35年返済・ボーナス返済なし

　金利1％では、元利均等返済の毎月返済額は14万1,142円に対して、元金均等返済の初回返済額は16万615円。元金均等返済のほうが2万円近く多くなるが、35年間の総返済額は元金均等返済が約51万円少なくなる。

　金利2％になると、初回返済額は元金均等返済が4万円近く多くなるものの、総返済額は元金均等返済が約203万円少なくなる。

　これが金利3％になると、初回返済額は元利均等返済が19万円台に対して元金均等返済は24万円台と毎月の負担が約5万円重くなるが、35年間の総返済額の差は約451万円に拡大し、元金均等返済のほうが少なくてすむ。金利4％では、総返済額の差は約790万円まで広がる。

　図表3で比較した通り、金利が5％まで上がると初月の返済額は元利均等返済が25万円、元金均等返済は32万円台と7万円以上の差になる。35年間の総返済額は、元利均等返済では1億円を超える。

　それに対して元金均等返済の総返済額は約9,385万円で、元利均等返済より約1,213万円少なくてすむ。これだけの差があるのだから、当初は7万円以上返済額が多くなっても、総返済額でみると元金均等返済を選ぶメリットは大きい。

当初の負担が重くなっても、元金均等返済を選ぶメリットは大きい

　住宅ローン金利がいきなり5％まで上がるとは考えにくいが、かつてのバブル時代には7％、8％まで上がったことがある。

　金利が徐々に上がってきた今、一定の時間をかけて4％、5％へと上昇していく可能性がないとはいえないので、住宅ローンを選ぶ際には元金均等返済も視野に入れてみてはどうだろうか。

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手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

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審査基準

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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1位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　7181万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 167,837円

おすすめポイント

疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
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民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
全疾病団信（加入時年齢：20〜49歳、ローン完済時80歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

全疾病保障（死亡・高度障害と診断された場合、8疾病により就業不能となった場合、月々のローン返済を保証。12ヶ月就業不能でローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。