50代で住宅ローンを組む際、どのような点に注意すべきなのか。「完済時年齢80歳」という基準を設ける銀行は増えています。しかし、じつは審査ではまったく異なった視点でリスクを評価しています。銀行が重視している「健康状態」「金融資産」「完済戦略」について、現役銀行員が解説します。（金融ライター・現役銀行員 加藤隆二）
50代で住宅ローン借り入れを検討するときの注意点
住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、近年の住宅ローン市場において借入時の年齢は年々高くなっており、50代の申込者も増えています。（出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」2025年）
その背景には、結婚年齢の高齢化により、50代でまだ子どもが中高生という世帯が増えたこと。また、親の介護を見据えた実家の建て替え、さらには「終の棲家」として利便性の高いマンションへ住み替えるニーズが考えられます。
50代で住宅ローンを検討する際、まず理解しておくべきなのは、金融機関との認識の違いです。
国土交通省が住宅ローンを供給している民間金融機関を対象として実施した統計資料によると、重視するポイントの上位は「完済時年齢」（98.4％）、「健康状態」（95.1％）、「借入時年齢」（96.0％）、「年収」（93.4％）、「勤続年数」（93.2％）、「返済負担率」（90.3％）、「担保評価」（90.5％）となっています。（出典：国土交通省住宅局「令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」）
もっとも重視されているのが年齢ということからわかるとおり、銀行側からすれば、50代は「給与収入で返済できる期間が残りわずか」という認識があります。
「完済時年齢80歳」の意味
現在、多くの銀行では借入時の年齢上限を65歳や70歳、そして完済時の年齢を80歳未満と設定しています。また、団体信用生命保険で年齢制限が変わり、55歳以上の申込者をターゲットに最終返済年齢をさらに延長している金融機関もあります。
ただし誤解してはいけないのが、これはあくまで申し込みの年齢条件というだけです。かならずしも銀行が「80歳まで月々の返済ができる」と判断しているわけではありません。
なぜなら、銀行は審査において、現役期間中にどれだけ借入残高を減らしていけるか。そして退職後にどのような原資で完済するのかという出口をセットで見ているからです。この出口（完済）の設計こそが、50代で住宅ローンを組む際に重要なポイントとなるのです。
【関連記事】>>50代で住宅ローンを借りても大丈夫？ 住宅ローンを借りる際のポイントや注意点を銀行員が解説
年金収入を当てにした返済計画が危険な理由
50代において住宅ローン審査の最大の壁は定年退職です。多くの50代の陥りがちなのが、現在の年収を基準にした返済計画を立ててしまうこと。しかし、銀行がもっとも恐れるのは、定年後の可処分所得と返済額のバランスです。
かりに60歳を過ぎても継続して勤めることができた場合には、年金と給与で調整できる可能性があります。「こんなはずじゃなかった」「もっと年金がもらえると思っていたのに」と後悔しないよう、事前の確認が欠かせません。
年金受給額は厚生労働省の公的年金シミュレーターで試算できますが、できれば役所の年金関係部署に相談するか、社会保険労務士に有料で相談することをおすすめします。
また、50代以降は自身の健康リスクに加え、親の介護費用などが重なるケースが増えます。購入から20年後に自宅のメンテナンスやリフォームが必要になるなら、55歳の場合、75歳でその費用が必要になります。一般的な戸建てで100万〜300万円程度、マンションでは修繕積立金の値上がりを見込む必要もあります。
年金収入を返済に多くあててしまうと、こうした定年後の出費に対応できなくなることも考えられます。
銀行が安心する、定年以降の「返済継続性」の示し方
ポイントは定年以降、年金に頼らないという姿勢を数字で示すことです。審査では銀行員から返済計画について確認されます。そこで返済継続性を示すことができれば、審査通過の可能性が高まります。具体的には以下のような方法があります。
繰り上げ返済計画の提示
「退職金で一括返済する」あるいは「65歳までに残高を500万円以下にする」を具体的にシミュレーションしておく。
合算での収入維持
配偶者・パートナーが本人の定年後も現役で働ける場合、合算での返済継続性はプラスに働きます（配偶者・パートナーを「年収合算者・兼連帯保証人」とする場合もあります）。
定年後の就労継続の提示
再雇用制度や嘱託・フリーランスなどで65歳以降も収入が見込める場合、その見通しを示すことは審査にプラスに働きます。雇用契約書や業務委託契約の提示が有効な場合もあります。
銀行が評価する退職金以外の金融資産とは
先の調査の審査項目上位に「健康状態」（95.1%）が入っていることからわかるとおり、50代では団体信用生命保険（団信）への加入可否が審査の大きなカギを握ります。持病や過去の治療歴があると通常の団信に加入できず、ローンそのものが組めないケースもあります。
ただし、持病がある場合でも加入基準が緩和された「ワイド団信」や、団信不要のフラット35（保証型）という選択肢があります。健康状態に不安がある方は、まず加入できる団信の種類を確認したうえで、対応している金融機関を選ぶという順序で進めることをおすすめします。
50代の審査において、年収と同じくらい、あるいはそれ以上に重視されるのが「資産状況」です。とくに退職金は不確定要素として見積もられることが多いため、それ以外の資産をどれだけ保有しているかが判断材料となります。
退職金の額は減少傾向にあり、企業によっては制度を変更する可能性もあります。そのため、審査では現在の預貯金、有価証券（株式・投資信託）、すでにある不動産など、現金化できる資産がどれくらいあるかを確認します。
資産状況がしっかりしていると、審査に通る可能性だけでなく、金利面での優遇を受けられる可能性も高まります。なぜなら、銀行にとって自己資金が豊富な顧客は「デフォルト（債務不履行）リスクが極めて低い優良客」だからです。
親子リレーローンや、子どもを連帯保証人にする前に考えるべきこと
50代や60代の借り入れにおいて、審査を補完する方法として「親子リレーローン」が検討されることもあります。しかし、ここには家族の将来を左右する大きなリスクが潜んでいます。
親子リレーローンとは、親と子が連帯債務者となり、二世代にわたって返済していく仕組みです。これを利用すれば、親が50代であっても子どもの年齢を基準に最長35年のローンを組むことが可能になり、月々の返済額を大幅に抑えることができます。
最大のメリットは、親の年収だけでは届かなかった希望の物件を購入できる点、そして団信の被保険者を子にする（主な働き手となる子どもに万が一のことがあった場合に、住宅ローン残高がゼロ円になる）ことで、万が一の際にも家を残せる点にあります。
親子リレーローンのリスク
一方で、慎重に検討すべきなのは「子どもの人生設計」への影響です。
子どもが将来、自分自身の家を別に建てたいと思ったとき、親とのリレーローンが既存債務としてカウントされ、新たなローンが組めなくなる、あるいは借入額が制限される可能性もあります。
また、転職や結婚への影響もあります。住宅ローン返済義務があることで、子どもがキャリアチェンジや海外赴任、あるいは結婚に伴う住居の変更に制約を感じてしまうリスクがあります。
「子どもがどのような人生設計を描く場合でも、リレーローンが足かせにならない」と親子間で十分に話し合い、いざとなれば親が残債を一括返済できる準備も整えておくことが最低条件です。
親子でローンを組むことは、将来の相続においても複雑な問題を引き起こします。他に兄弟がいる場合、親の家を継ぐ子どもとそうでない子どもの間で不公平感が生まれることは珍しくありません。
「長男と一緒に住むから、長男とリレーローンを組む」という安易な決定ではなく、遺言書の作成や生命保険の活用など、他の兄弟への配慮も考えることが円満な家族のための絶対条件です。銀行は家族の幸せまでは審査してくれません。
【関連記事】>>年収不足で住宅ローンが借りられないときの裏技！「親子リレーローン」の上手な活用法とは？
50代からの住宅ローンの3つの完済戦略
50代で住宅ローンの借り入れを検討する際に重要な、具体的な3つの「完済戦略」を解説します。
金融資産と退職金を組み合わせた「一括・一部繰り上げ返済」プラン
60歳または65歳の定年時に借入額の大部分を完済、あるいは毎月の返済額を年金生活でも困らないレベルまで引き下げる計画です。
退職金だけに依存するのではなく、現役時代から積み立てた預貯金や有価証券を活用し、現役時代になるべく借入残高を減らしておくことが重要になります。
将来の「売却」を前提とした流動性重視プラン
手に入れた家を「終の棲家」にと固執せず、老後の施設入居や、よりコンパクトな賃貸へ移るタイミングで家を売却して残債を完済するという戦略です。この方法をとる場合、将来値下がりしにくい駅近の立地や、中古市場で需要の高い物件選びが絶対条件となります。
また、物件が一戸建て・分譲地で両隣にも家があるような立地なら、隣人に購入意思がないかを聞いておくのも一案です。庭を広くしたいとか、駐車場をもう一台確保したいなど、隣人があなたの土地が売りに出るのを待っていることは実際によくあるケースです。
家族の合意に基づく「資産承継」プラン
親子リレーローンに限らず、将来的に子どもへ家を引き継ぐ場合には、たんなる負債の押し付けにならないよう、生命保険（団信）やその他の金融資産とセットで確実に完済できる道筋を家族間で共有しておくことです。
まとめ
これらの完済戦略を確実なものにするためには、プロの視点を取り入れることをおすすめします。
インターネットのシミュレーションだけでなく、銀行窓口やファイナンシャルプランナーに「自分たちが80歳になったときの通帳残高」まで予測したライフプラン（キャッシュフロー表）を作成してもらうとよいでしょう。
住宅ローンは、理想の暮らしを実現するための手段です。しっかりとした「完済戦略」を描くことで、50代でも安心して借り入れと返済をしていくことができます。
【関連記事】>>アラフィフが購入できる家の上限額は？ 無理なく完済できる住宅ローン金額を計算する4つのルールを紹介
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。