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住宅ローン借り換えにライターが挑戦!【第2回】
「楽天銀行」の変動金利は業界屈指の低金利が魅力
配偶者との連帯債務で年収制限はクリアしたが……

【第2回】2017年6月15日公開(2019年3月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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三菱UFJ銀行からのDMを受け取り、2016年夏に住宅ローンの借り換えを検討したフリーランスのルポライター鈴木謙治氏(仮名)。借り換えで244万円のメリットが見込めたが、年収制限にひっかかり、借り換えが難しいことがわかった。第2回は、ネット銀行を代表する楽天銀行に問い合わせることにしたが、2つの商品の間で心が揺れ動くことになったという経緯をレポートする。

楽天銀行は店舗を構えず、低コスト!
変動金利は、トップクラスの低金利

 「楽天市場」で有名な楽天グループが運営する楽天銀行。調べてみると、イーバンク銀行という銀行を買収して、現在の名称に変更した銀行だった。ネット銀行の中でも大手であり、金利も低いことから、借り換えを検討してみることにした。

楽天銀行の住宅ローンの金利(2016年12月1日現在、自社商品)
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 ネット銀行の住宅ローンの特徴は、店舗を構えていないため固定費がかからず、低い金利を実現していることだろう。例えば、楽天銀行のサイトを見てみると、変動金利で借り換える場合、楽天銀行は0.507%〜1.157%となっており、最優遇金利であれば、トップクラスの低さだ(金利一覧を参照)。低い金利は大変、魅力的だ。

【関連記事はこちら!】
「住宅ローン実質金利ランキング(変動金利、借り換え)」

 また、楽天銀行の魅力は、手数料が一律32.4万円であること。多くのネット銀行は手数料として「融資額×2.16%」取ることが多く、3000万円借りた場合は、64.8万円も支払うことになる。借入額が大きくなるほど、手数料が割安ということになる。

 ただし、私の借り換え額は1100万円なので、一律の手数料はむしろマイナスに作用するかもしれない。楽天銀行なら一律32.4万円だが、他のネット銀行なら自社商品の10年固定金利で借り換えると、23.76万円(1100万円×2.16%)だ。

 では実際に借り換えるとどうなるのか、まずは楽天銀行のサイトでシミュレーションしてみた。楽天銀行は2つの商品を取り扱っている。せっかくなので、両方の借り換えについてシミュレーションしてみた。

(1)自社商品の住宅ローン
(2)住宅金融支援機構が提供する半官半民の「フラット35」

 ここで、わが家の住宅ローンの現状を確認しておこう。私は自営業なので年収に変動があり、あまりリスクを取りたくないので固定金利にしたいというのが、借り換えの基本的なスタンスだ。

■著者の「現在の住宅ローン」と「借り換え方針」
  現在の住宅ローン 借り換え方針
商品 フラット35 なるべく固定金利
金利 3.3% 低金利
残り返済期間 15年強 15年
住宅ローン残高 1100万円強 1100万円

10年固定金利でネットでシミュレーション
自分で計算し直した本当のメリットは210万円

 まずは、(1)自社商品の10年固定金利について、借り換えメリット額を調べてみよう。10年固定の金利は0.932%(最優遇金利)、11年目以降は0.507%(変動金利で、現在と同じ金利水準とする)。借入額1100万円、借入期間15年で試算した。楽天銀行のサイトのシミュレーションで試算した結果は以下の通りだ。 

楽天銀行の自社商品(10年固定)で借り換えたケースをシミュレーション(楽天銀行のサイトから引用、2016年12月に試算しなおしたもの)
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 シミュレーションの結果は上記のように、借り換えによる総返済額は約228万円減少したが、借り換え費用として、約49万円かかったので、結果として、借り換えメリット額は179万円となった。

 借り換え費用には、手数料だけでなく、きちんと融資事務手数料と登記関連費用(司法書士報酬や登録免許税など)、収入印紙代が含まれていた。ただし、借り換え費用は、前回検討した三菱UFJ銀行が29万円だったのに比べると、やや割高だ。やはり、一律32.4万円という手数料がネックになったようだ。

 なお、楽天銀行のサイトのシミュレーションも三菱UFJ銀行同様、現在支払っているフラット35の団体信用生命保険料を含んでいないので、正確ではない。サイト内に住宅金融支援機構へのリンクは貼ってあるので、そこで自分で団信保険料を計算して、合算するという作業が必要になる。計算してみると、現在の住宅ローンを借り続けた場合、15年で支払う予定の団信保険料は約33万円なので、それを加算しないといけない。

 さらに、現在のローンの借入期間を15年4カ月と入力したが、前回の三菱UFJ銀行で試算したときは15年としたので、それに合わせたほうがいい。

 こうした誤差を全て考慮した、本当のメリット額を計算してみよう。各銀行のシミュレーションは仕様が違うだけでなく、試算下敷きが違えば金利水準も変化する。そこで、借入残高1100万円、借入期間15年、2016年12月の金利水準という条件で試算した。住宅金融支援機構のサイトにあるシミュレーションを利用した。

 楽天銀行(自社商品)の「本当」の借り換えメリット
   現在のローン(A)  借り換え後(B)  差額(B)-(A)
 金利  3.3%
(全期間固定)
 0.932%(〜10年)
 0.507%(11年〜)
 ー
 毎月返済額  7.8万円  6.6万円(〜10年)
  6.5万円(11年〜)
▲1.2万円
▲1.3万円
 総返済額(C)  1396万円  1175万円  ▲221万円
 諸費用(D)  33万円
(団信保険料)
 49万円
(手数料、登記費用等)
 16万円
 総支払額(C)+(D)  1429万円  1224万円  ▲205万円
現在のローン、借り換え後のローンともに、借入残高1100万円、借入期間15年として計算。11年目以降は変動金利で、現在と同じ金利水準とする。金利は2016年12月の水準とする

 「本当」の借り換えメリットは205万円となった。ウェブで試算した金額は179万円だったので、26万円も上振れしたことになる。

 前回の三菱UFJ銀行(10年固定)の本当の借り換えメリットは246万円なので、三菱UFJ銀行の方が有利だ。

年収が400万円以下は借り入れが困難
妻を連帯債務者にするのはOK

 ただし、三菱UFJ銀行は、審査を通りそうになかったために断念している。楽天銀行の場合は審査は通るのだろうか。楽天銀行のサイトをくまなく見てみると、細かい字で書かれた「商品詳細説明書」に、いくつか条件が明記されていた。赤字部分を見て欲しい。

◆楽天銀行の自社商品説明書(2016年8月19日、楽天銀行サイトから引用)
ご利用いただ
ける方
以下の条件をいずれも満たすことのできる個人のお客さま
1.お借入時年齢65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満のかた
2.日本国籍を有するかた、または永住許可等を受けている外国人のかた
3.前年の年収(自営業のかたは申告所得)が、お申込人と連帯債務者合算で400万円以上であるかた。なお、お申込人と連帯債務者の関係は配偶者のみのお取扱いとなります。
4.年間返済割合
本件お借入とその他の借入金を合わせたすべての年間返済額の年収に占める割合が、30%~35%以下であるかた。
なお、この上限は、お客さまのお申込内容に応じて、楽天銀行が審査の過程で決定いたします。
※親子リレー返済はご利用いただけません。

 私にとっては、これらの条件の中で3番目の「前年の年収」、4番目の「年間返済割合」が審査のネックとなる。私は自営業者だが個人事業主ではなく、法人を設立して給料を貰っている。ただし昨年の給料を極端に抑えたため年収は200万円弱しかない。あるプロジェクトの中止などで赤字を抱えてしまったためだ。

 そこで、年収基準は厳格に適用されるのか、楽天銀行に電話して、直接確かめることにした。楽天銀行のコールセンターに電話すると、すぐにオペレーターが対応してくれた。

 オペレーター 「年収は400万円以上が目安となっています。この年収に満たない方への借り換えは、申し訳ありませんが対応できません」

 住宅ローン担当者の声は毅然とした印象だ。年収200万円弱では相談にもならないのだろう。ただし、会社員である家内を連帯債務者にして、収入合計が400万円以上あれば、借り換えの可能性はあるという。これで少し安心した。ただし私だけの債務から、妻との連帯債務になると、贈与税が発生する可能性もあるのがマイナスポイントだ。

フラット35なら、年収の条件はなし!
借り換えで約181万円の節減

 楽天銀行は、(2)長期固定金利の半官半民商品である「フラット35」も扱っている。残りの返済期間が15年以上あることが条件なので、ぎりぎり利用できる。

 著者 「フラット35の借り換えでは、変動金利の場合と比べて審査基準は変わりますか?」

 オペレーター  「フラット35でしたら、年収ではなく返済比率によっての審査となります。年収に対して返済比率が設定されていますので、その基準を満たしているかで判断します。年収400万円未満であれば総返済負担率が30%、年収400万円以上なら35%内であることが基準になります」

フラット35は、年収に対する総返済負担率で判断されるため、年収が低くても審査は通りやすいというわけだ。だが、私の場合は昨年の年収が200万円弱しかなかったので、総返済負担率から計算すると年間に支払う住宅ローンの金額は60万円までだ。月額5万円では、いくら金利が低くでも融資を受けることはできないだろうと、落胆していると…。

 オペレーター 「フラット35でも連帯債務者を立てて、収入合算できます。そうすれば審査は通ると思います」

 担当者の回答は心強かった。連帯債務者との合算収入の30~35%に総返済負担率が収まればいいわけだから、融資条件はクリアしやすい。

【関連記事はこちら!】
「フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得?」

 そこで後ほど、フラット35に借り換えた場合を、楽天銀行のサイトでシミュレーションしてみた。借入金額1100万円、借入期間15年。フラット35の金利は1.03%。シミュレーション結果は、以下の通りだ。

フラット35に借り換えた場合のシミュレーション(楽天銀行のサイトから引用、2016年12月に試算しなおしたもの)
拡大画像表示
フラット35に借り換えた場合のシミュレーション(楽天銀行のサイトから引用、2016年12月に試算しなおしたもの)
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 諸費用も含めた借り換えメリットは181万円となった。

 フラット35という商品は、半官半民の商品であり、中身は一緒。多くの銀行が横並びの金利を提示しており、気にすべきなのは窓口となる銀行の手数料だ。楽天銀行の手数料は、融資額×0.756%(2016年当時、借り換えの場合)と低めだった。私の借入額は1100万円なので、手数料は1100万円×0.756%=8.3万円となるはずだ。

 ただし、最低融資手数料を設定していて、当時は10.8万円だった。計算した手数料が、最低融資手数料を割り込んでいたので結局、10.8万円になってしまった。借入額が少ない人は注意したい。

【関連記事はこちら!】
楽天銀行の住宅ローンの金利・手数料は?」

 なお、民間の住宅ローンには団体信用生命保険が無料で付帯しているが、フラット35には含まれていない。借り手が死亡などした場合に残りのローンがすべて免除されるという保険だ。私は現在、フラット35を借りていて団信に加入しており、借り換え後も加入することにした。

 ただ、シミュレーションでは、現在のローンも、借り換え後のローンも、団信保険料は含まれていないので、団信保険料(融資残高×毎年0.358%)を支払うことにした。

 その結果、フラット35に借り換えた場合の「本当」のメリット額は、以下の通りとなる。借入金額1100万円、借入期間15年として、住宅金融支援機構のサイトで試算した。

 楽天銀行(フラット35)の「本当」の借り換えメリット
   現在のローン(A)  借り換え後(B)  差額(B)-(A)
 金利  3.3%
(全期間固定)
 1.03%
  (全期間固定)
 ー
 毎月返済額  7.8万円  6.6万円  ▲1.2万円
 総返済額(C)  1396万円  1188万円  ▲208万円
 諸費用(D)  33万円
(団信保険料)
 58万円
(手数料、登記費用等)
 25万円
 総支払額(C)+(D)  1429万円  1246万円  ▲183万円
現在のローン、借り換え後のローンともに、借入残高1100万円、借入期間15年として計算。金利は2016年12月の水準とする

 借り換え総支払額は183万円で、楽天銀行のウェブで調べた場合よりも2万円ほど多かった。

 なお、楽天銀行はその後、フラット35(借り換え)の手数料を値上げしており、2016年3月現在は、融資額×0.972%、最低融資手数料は16.2万円となっているが、それでも低い方の部類だ。

■楽天銀行の「フラット35」の概要
金利 ⇒楽天銀行の詳細ページを見る
無料団信の保障範囲 なし
オプション保険[保険料] 死亡・高度障害(融資残高×年0.358%)
事務手数料(税込) 借入額×0.972%(借り換え)
借入額×1.080%(新規借入)
保証料(税込) 0円
【ポイント】住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱っており、金利は業界最低水準で、事務手数料も借入額×0.972%(借り換え)と低め。団信は任意加入。事前審査は8~11日、本審査は7~14日とやや長い。
楽天銀行の公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
「楽天銀行の住宅ローンの金利・手数料は?」

自社商品の方がメリットは大きいが、
最優遇金利が適用されるかやや不安

 では、先ほどの(1)「自社商品(10年固定)」と、(2)「フラット35」では、借り換え先として、どちらがお得だろうか。

 借り換えるなら、楽天銀行の自社商品? フラット35?
商品名 (1)自社商品
10年固定)
(2)フラット35
返済額の増減(A) ▲221万円 ▲208万円
諸費用の増減(B) 16万円 25万円
総支払額(A)+(B)
(借り換えによる増減)
205万円
(有利)
▲183万円
※借り換えシミュレーションの前提は、前述の表を参照

 以上のように、「10年固定」の方が、メリット額が22万円ほど多かった。「フラット35」は、手数料が11万円と安いものの、団信保険料を再び払わなければならないことが大きな負担になった。

 家内を連帯債務者にすればどちらも審査は通りそうだが、どちらを選んだらよいのか、実は悩ましい。

 というのも、「10年固定」は審査に通ったとしても、金利は「0.932%〜1.582%」と幅を持って記載されており、妻を連帯債務者にしても、必ずし0.932%の最優遇金利が適用されるとは限らない。三菱UFJ銀行では、審査に通るのは厳しいと言われただけに、弱気なのだ。それに、11年目以降は変動金利になるので、金利が上昇すれば毎月の支払額が増加するというデメリットもある。

フラット35であれば、要件さえ満たしていれば、審査はほとんど通るだけでなく、金利も表示されている金利がそのまま適用されるので安心だ。

 どちらかが絶対的に有利というわけではなく、2つの商品の間で心が揺れ動いた。そこで、他行とも比較してから、決めることにした。

事前審査なら、翌日には返信メールあり
借り換えまで、最短2週間で完了することも

 なお、楽天銀行では、ネットで事前審査を申し込める。「最短、翌日スピード回答!」と表示しているが、実際はどうなのだろうか。

 著者 「いま申し込みすると、どのくらいかかりますか?」

 オペレーター 「事前審査でしたら、翌日には返信メールを差し上げます。事前審査が通れば、2週間程度で完了することもあります」

 かなり早い対応をしてくれるので、「今月の金利でどうしても借りたい」という人にはうってつけだろう。

 ただ、借り換えするにあたっては、いま借りている住宅ローンの一括返済をしなければならないため、現在借りている銀行が、抵当権抹消書類の手続きを処理する時間が必要になる。銀行によってその手続きに2週間かかるところもあれば、1ヵ月近くかかるところもある。そのため借り換えを申し込んでも、融資実行のタイミングが翌月にずれ込み翌月の金利が適用される可能性も少なくない。なので、借り換えに当たっては、事前に現在の銀行に一括返済の手続きについて確認しておくことも大切だ。

<結果>
借り換えの有力候補としてキープすることに
10年固定はメリット額が多いものの、審査が不安

 融資実行をスムーズに運ぶためには必要書類をもれなく用意することが肝心となる。そこで、さっそく楽天銀行のウェブ画面から借り換えの申込みページへ飛ぶ。どんな書類が必要になるのか確認しながら申込み画面に記入していく。楽天の会員でIDを持っていれば、途中で記入内容を保存することも可能だ。

 そこで、途中まで内容を確認して保存することにした。借り換え先としては有力候補だが、ほかの金融機関との比較をしてからでも遅くはない。

 これまでの話を総合すると、金利上昇リスクを避けるだけでなく、審査をパスしやすいという点も含めて、私の場合はフラット35を軸に、借り換えるのがよさそうだ。

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元銀行員が住宅ローン選び・申し込みをサポート! 「平均480万円お得」というサービスの実力を検証!

<まとめ>
自社商品とフラット35を扱っており、
審査については、幅広い顧客層に対応できる

 では最後に、楽天銀行について電話で相談してみたり、サイトで調べたことで分かった特徴をまとめておこう。

 ■「楽天銀行」に相談して分かった「特徴」
(1)ネット銀行であり、相談は電話などで行うので、苦手な人には向かない
(2)年収400万円以下では、審査をパスするのは厳しい
(3)夫婦の収入合算による「連帯債務者」を設定できる
(4)フラット35も取り扱っており、こちらも夫婦の収入合算による「連帯債務者」を設定できる
(5)フラット35は、年収よりも返済比率によって審査する
(6)フラット35の手数料は、融資額×0.972%と低め(借り換え)
(7)サイトにシミュレーション機能はあるが、団信保険料は住宅金融支援機構のサイトで別途計算するので手間
【関連記事はこちら!】
「楽天銀行の住宅ローンの金利・手数料は?」

 次回は、低金利の変動金利ローンと、フラット35で実績のある、大手の住宅ローン専門金融機関の「アルヒ(旧SBIモーゲージ)」を検討してみる。

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◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
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【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
0.531%
0.380%
0円
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【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
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【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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