東京スター銀行の「預金連動型住宅ローン」を解説！
借入額の7割の預金があれば支払額を抑えられ、
リバースモーゲージ併用で、老後資金も困らない

こんにちは、千日です。預金残高と同額分のローン残高に金利がかからない、預金連動型住宅ローンといえば、東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」が有名ですが、果たして本当にメリットがある商品なのか、分かりにくいところが難点です。そこで、どう活用すればいいのかを徹底分析してみました。老後の資金繰りを考えると、「リバースモーゲージ」も併用することで、メリットを最大化できますよ。

 「預金連動型住宅ローン」といえば、地銀の関西アーバン銀行や、一部のJAでも出していますね。この「預金連動型住宅ローン」の商品のメリットとして以下の3つがあります。

・預けた預金が、繰り上げ返済と同じ利息の節約効果になる
・ローン残高が減らないので、住宅ローン控除の恩恵が大きい
・預金はいつでも引き出し可能（仕組み預金など特殊なものを除く）

　これは、定年の見えてきた50代から住宅ローンを組もうという人にとっては、魅力的な商品です。なぜなら、老後の生活資金や、いざというときの預金を確保したまま住宅ローンを組むことができて、なおかつ、利息を節約しながら住宅ローン控除が満額受けられるからです。

　さらに東京スター銀行には、「リバースモーゲージ（充実人生）」という商品があります。自宅を担保に融資を受け、存命中は利息だけを払い、死亡後に自宅を処分して元本を返済する仕組みで、海外では欧米を中心にシニア層の自宅の有効活用法として、広く利用されています。特に東京スター銀行のリバースモーゲージでのメリットは、以下の３つです。

（1）預金連動型なので、利息の支払いは預金を上回る部分だけ
（2）契約者が死亡しても配偶者に引き継げる
（3）一戸建てなら1億円、マンションでも5000万円まで融資可能

　不動産は「資産」というのが今の常識ですが、少子高齢化が進行すれば何十年も先の常識がどうなっているかは分かりません。使用しなくなった家は銀行に処分させることが、合理的な選択になるかもしれませんよ。

預金連動型住宅ローンのメリットを最大化する預金額は？

　住宅ローンを繰り上げ返済したら、当然のことながら貯蓄は減ります。繰り上げ返済したお金は返ってきません。でも預金連動型住宅ローンなら、貯蓄を残したまま繰り上げ返済したのと同じ利息の節約効果があります。また、繰り上げ返済したら当然、ローン残高は減ります。住宅ローン控除はローン残高の1％相当の税金が還付（返金）されるというものですから、住宅ローン控除の恩恵も減ってしまいます。しかし預金連動型住宅ローンなら、ローン残高は減りませんよね。つまり、住宅ローン控除の恩恵も減らないということです。

　とても魅力的な住宅ローンですが、適用金利が少しお高めというデメリットがあります。

　他行に比べると少しお高めな金利は、預金残高を増やすことによって減らせばいいですね。

 「じゃあどのくらい貯金すればいいの？」

　という疑問が出てくるはずです。早速、シミュレーションしてみましょう。

【関連記事はこちら！】
⇒　住宅ローン控除を最大化する新常識を公開！金利0.7％以下なら、税金の戻りが多く、「打ち出の小槌」状態に

金利はタダになっても、メンテナンスパックは加入しないとダメ

　利息については、「ローン残高に対する預金の割合だけ金利が安くなる」というように考えれば、ザックリした計算が可能となります。

・10年固定最安の住信SBIネット銀行の当初10年間の金利0.66%
・東京スター銀行の預金連動型の10年固定金利0.95%

　両社の利息が同じになる貯金の割合は、以下の式で概ね計算できます。

1-(0.66%÷0.95%)=0.305

　つまり、だいたい住宅ローン残高の3割の貯金があれば、両者の利息は同じになるということです。

　ただし、これだけじゃありません。東京スター銀行には借入残高の0.3%から0.702%の料率となるメンテナンスパックというサービスがあり、必ずどれかを利用しなければならないという「縛り」が存在します。

　このメンテナンスパックは預金によって減るということがありません。借入残高満額に対してかかってきます。利息だけでなく、これも加味してシミュレーションする必要があるのです。なお、シミュレーションでは、基本的に「メンテナンスパック1」を選択します。通常の団信が含まれており、民間の銀行の住宅ローンを比較する場合は、これが一番近い保障を提供してくれます。

　前置きはこの辺りにして、シミュレーションしていきましょう。

住宅ローンと同額の貯金を維持し続ければ、27万円お得！

　まずは、常に最大の恩恵を受ける場合のシミュレーションです。住宅ローンの借り入れが2000万円として、それと同額の2000万円を東京スター銀行に預けます。契約時は借入期間30年で借りますが、実際には10年後に住宅ローン残高を一括繰り上げ返済するというシミュレーションです。

　では２つの住宅ローンを比較しましょう。

・10年固定でトップクラスに金利が低い、住信SBIネット銀行の当初10年固定金利0.66%　
・東京スター銀行の預金連動型の10年固定金利0.95%（メンテナンスパック１（団信）0.504%に加入）

　東京スター銀行は、預金連動型なので、常に利息がゼロ円になるということですね。ただし、元本に対して「メンテナンスパック1」の料率0.504%が発生します。元本は徐々に減っていくので、メンテナンスパックへの支払いは徐々に減っていきます。

　メンテナンスパック1の料率が費用となりますから、住信SBIネット銀行の金利より低い分だけ総返済額は少なくなります。これによって当初固定の10年で完済すれば、返済額は東京スター銀行の預金連動型の方が27万円も安くなります。

　虎の子の貯金2000万円を温存しつつ、10年固定最安の住信SBIネット銀行よりも27万円少ない支払いで住宅ローンを完済できました。現在50代であれば10年後には定年退職です。10年固定で10年後に完済するのが最もロスの少ないプランなのです。

　なお、両行とも、契約時に支払う事務手数料は借入額×2.16%で43万2000円ですが、これにその他税金を支払っても、2000万円よりは少なくなります。つまり、現金で住宅を購入するよりも、住宅ローンを借りたほうが、返済額が少なく、さらに借入期間は団信に加入することができてお得ということです。

　では、次に少し貯金の割合を減らしてみましょう。

「借入額の約70%の預金」だと、支払額はほぼ一緒

　貯金の残高を70%に減らしてみましょう。住宅ローンの借り入れは2000万円に対して1400万円の貯金です。何となく7割ということではなく、これには意味があります。10年固定の0.95%で返済した10年後のローン残高に近似してますよね。

　つまり、東京スター銀行の10年固定金利0.95%で元利均等返済していくと、10年後には借入元本が約7割になるということです。この7割の貯金は基本的に他の用途には使わないつもりで貯金しておくという前提を置きます。そうすれば、10年後にきっちりと住宅ローンを完済できます。ちゃんと意味があるんです。

・10年固定最安の住信SBIネット銀行の当初10年固定金利0.66%
・東京スター銀行の預金連動型の10年固定金利0.95%（メンテナンスパック１（団信）0.504%に加入）

　今度は住信SBIネット銀行の方が2万円有利という結果になりました。ほぼ同額であると言っても良いと思います。つまり、10年後の一括返済資金を貯金しておくという前提であれば、住信SBIネット銀行と東京スター銀行の預金連動型住宅ローンはほぼ同じ返済額になるということで、一つの損益分岐点と言えるでしょう。

 「メンテナンスパック1」（料率0.504%）ではなく、「メンテナンスパック3」（料率0.3%）にすれば、まだ東京スター銀行の方が返済額は少なくなるでしょう。しかし、50歳からということになると、病気のリスクが上がりますので疾病保障のランクを落とさない方が良いと思います。

　この点、住信SBIネット銀行は他の民間銀行より手厚い「全疾病保障」団信が無料で付帯しており、2017年6月には「8疾病保障」から「全疾病保障」にグレードアップしています。ほぼ同じ返済額であれば、疾病保障が手厚い住信SBIネット銀行の方がよりおすすめであると言えるでしょう。

【関連記事はこちら！】
⇒　無料の疾病保障団信がついた住宅ローンを徹底比較！住信SBIネット銀行、auじぶん銀行のどちらが有利？

リバースモーゲージへの切り替えという選択肢を持つ

 「住宅ローンの7割以上の預金を常にキープできる自信はないから、自分には縁のない商品だな……」

　ここまで読んでこのように思われた方もいると思います。しかし、東京スター銀行の預金連動型の実力はここからなんです。固定期間が終了し、定年退職となる10年後に一括返済できる貯金が確実にできるという保証はありませんよね。その頃には、両親の介護など思わぬ出費があるかもしれません。そういうリスクを考えて、転ばぬ先の杖として、リバースモーゲージという選択肢があるのです。

　冒頭でも書きましたが、リバースモーゲージとは、家を担保にお金を借りて存命中は利息だけ支払い、死亡時に家を処分して元本を返済するスキームです。いわゆる住宅ローンのリバース（逆）ですね。住宅ローンの完済時には抵当権が外れますが、再度、家に抵当権を設定して、老後の生活資金や家の修繕に充てる資金を借り入れるということです。リバースモーゲージは元本を払わず利息だけを払いますので、当たり前ですが支払い負担は小さくなります。

　金利は以下のようになっています。

　高い金利ではありますが、東京スター銀行の場合は、「預金連動型」ですので、預金の部分には利息の支払いがなくなります。

【関連記事はこちら！】
⇒　急増するリバースモーゲージを徹底比較！自宅に住みながら老後資金を手に入れよう！

預金が潤沢にあれば、わずかな手数料で多額の預金をキープ可能

　では、先ほどと同じ、1400万円の貯金で、実際の返済額をシミュレーションしましょう。

・10年固定最安の住信SBIネット銀行の当初10年金利0.66%で借り入れ、その後も返済を継続する。
・東京スター銀行の預金連動型の10年固定金利0.95%（メンテナンスパック１（団信）0.504%に加入）で借り入れ、10年後にリバースモーゲージに引き継ぐ。

　リバースモーゲージに切り替えるには、一旦残債を完済する必要がありますが、家の担保評価額が住宅ローンの残高を超えていれば、東京スター銀行からリバースモーゲージで借りる金額で借り換えることができます。

　ただし、その際には事務手数料（10万8000円）と抵当権の抹消費用と設定費用（約20万円）が必要です。

　なお、東京スター銀行の「リバースモーゲージ」の金利は変動金利のみです。固定金利は選択できません。終了の時期があらかじめ決められないからですね。金利もかなりお高めです。ただし、「預金連動型」ですので、預金の部分には利息がかかりません。

　これがミソですよね。なので、その後は毎年1万2960円の担保管理料を払うだけで元本・金利の返済を免れるということです。であれば、住宅ローンを借りているよりも、リバースモーゲージに借り換えたほうが有利です。実際、住信SBIネット銀行で当初固定期間後の金利（基準金利2.775%から0.7%優遇されて、2.075%）で返済を継続するよりも、30年で1710万円も支払いが少なく済むのです。

　ただし、あくまで存命中のお金の出入り（キャッシュ・フロー）がいくらかという話です。まるまる1710万円儲かった訳ではありません。30年後の時点では、住信SBIネット銀行のケースは借金ゼロ、一方の東京スター銀行のケースは、依然として借金が残っており死亡後に清算します。とはいえ、存命中の万一のときにそなえて、常にまとまった預金を持っていられるメリットは大きいのです。

リバースモーゲージ後に貯金がゼロとなっても、資金繰りは良好

　最初は貯金が借り入れの70％あったが、10年後にリバースモーゲージへと切り替えた直後に、貯金がゼロ円になった場合でシミュレーションしました。例えば、両親が要介護になってしまい、老人ホームに入居させなければならなくなった場合、入居一時金として1400万円くらいを支払わなければならないケースは多々あります。
支払額はどうなるのでしょうか。シミュレーションしてみましょう。

　金利が2.906%と高いとはいっても、元本の返済を免れるメリットは大きいです。住信SBIネット銀行で当初固定期間後の金利（基準金利2.775%から0.7%の優遇）で返済を継続するより、30年合計で832万円も支払いが少なくて済むのです。

　急な出費がある可能性を考えると、キャッシュ・フローが832万円も優れているということは重要です。こちらも、30年後の時点では、住信SBIネット銀行のケースは、借金ゼロ、一方の東京スター銀行のケースは、依然として借金が残っています。とはいえ、急に資金が必要になったときに、住信SBIネット銀行のケースでは、すぐに自宅を売却して資金を用立てるのは難しいでしょうし、リバースモーゲージで借りるにしても、手続きには一定の時間がかかりますから、やはり手許にある預金はありがたいのです。

配偶者に引き継げるというメリットも大きい

　上記のシミュレーションはあくまで存命中のものであり、元本は最終的に家を売却して回収に充てられることになります。

　冒頭にも書いたように「（2）契約者が死亡した後は配偶者に引き継げる」ので、その点も安心ですね。あくまで元本は夫婦両方が他界した後に銀行が家を売却した代金で充てられます。

　ですから、その家を子供たちに相続させるということはできません。なので、リバースモーゲージを組む場合には推定相続人全員の書面での同意が必要になります。

　また、リバースモーゲージは自宅の担保価値まで借り入れることが出来ます。その上限としては、冒頭に書いたように「（3）一戸建てなら1億円、マンションでも5000万円」となっています。そしてその資金の用途は広く、本人、または配偶者の生活にかかる資金であれば何でもOKとなっています（ただし事業目的、投資目的はダメです）。

　医療費や介護費など万一のときに必要になったら、上記の上限の範囲内で何度でも借りることができるということです。

　ただし、自宅の担保価値が上限で年に1回その見直しをしますので、自宅の担保価値が借入金額を下回った場合は、下回った部分を1年以内に一括または分割で返済しなければならない点に注意が必要です。

【関連記事はこちら！】
⇒　急増するリバースモーゲージを徹底比較！自宅に住みながら老後資金を手に入れよう！

まとめ～　リバースモーゲージの社会的意義

　リバースモーゲージの社会的な意義として、老後の安心に加えて不動産の市場価値を維持する狙いがあるんです。

　老後の生活が困窮して資金面で行き詰まると、家の維持費が後回しになります。また、所有者が死亡して相続人がその家の管理をしなくなると、長年空き家として放置されて危険建造物になってしまいます。

　不動産の相続人には相続税に加えて、今後ずっと固定資産税という自治体に対する家賃の支払い義務が課せられることになります。社会保険料や年金の負担が今とは比べ物にならないくらい重くなっている子ども世代には重すぎる負担になるでしょうね。

　リバースモーゲージは60歳以上の持家率が8割を超える日本において、少子高齢化社会で深刻化していく空き家問題を解決する手段としても注目されているのです。自分たちが豊かな老後を過ごすためだけでなく、先々の社会を見据えて、将来世代にツケを残さない合理的な資産運用の手段として、一考の価値がある商品だと思います。

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【2022年1月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年

• 1位

  

  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、金利引下げキャンペーン＆au金利優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.418%	0.289%	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中！「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%（2022年4月28日までに借り入れ）
  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利（全期間引下げプラン）が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121％を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信 （借入時年齢：65歳以下） +がん50％保障団信 （借入時年齢：50歳以下） +全疾病保障団信 （借入時年齢：50歳以下） +月次返済保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 無料 （死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 金利+0.10％（キャンペーン） （死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） 11疾病保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 金利+0.20％（キャンペーン） （死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） ワイド団信 （借入時年齢：65歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 2位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380%	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信 （借入時年齢：65歳未満） +一般団信プラス （借入時年齢：51歳未満） +がん50％保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 無料 一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金） がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 金利+0.10％ （死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） 11疾病保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） ワイド団信 （借入時年齢：65歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375%	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （借入時年齢：71歳未満） 無料

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料1,886円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償がんサポートプラン （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料1,647円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償プラス （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料717円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償 （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料478円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） がん団信 （借入時年齢：46歳未満） 金利+0.20％ （死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

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  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.520%	0.390%	借入額×2.2%	0円

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  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
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  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	【40歳未満】 一般団信 ＋３大疾病50％保障 ＋就業不能保障 ＋全疾病保障 ＋先進医療特約   【40歳以上】 一般団信 ＋就業不能保障 ＋全疾病保障 ＋先進医療特約 ・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円） ・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に） ・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責） ・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ） ・先進医療特約（通算1000万円まで）
  オプション（特約）の団信	３大疾病100%保障【40歳未満】 金利+年0.2％ ３大疾病50%保障【40歳以上】 金利+年0.25％ ３大疾病100%保障【40歳以上】 金利+年0.4％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

 

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