住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き不動産購入」「底地買い取り」に対応したおすすめの銀行はどこ？ 「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」などは住宅ローンが借りられないこともある。主要14銀行・金融機関の住宅ローンについて、「資金使途」を比較した。
土地代の先行融資等に対応した銀行はある？
住宅ローンとは、基本的に契約者自身が居住する「土地+建物」を購入する際に利用するもの。そのため、「住宅ローンは自分が住むための住宅購入にしか使えない」と思っている人も多いはず。
しかし、各銀行が取り扱っている住宅ローンの約款をよくよく見てみると、土地代のみ先行して借りられたり、借地権付き不動産の購入や底地の買い取りが認められている商品もある。こうしたイレギュラーな住宅ローンは、銀行によってその借入基準が大きく異なるのだ。
そこで、「土地代の先行融資・分割融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」の6ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。
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借地権付き不動産は、アルヒが対応
「土地代の先行融資・分割融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」の3ケースについて、各銀行の対応をまとめたものが下表だ。
| 銀行名 | 土地代の先行融資・分割融資 | 借地権付き不動産 | 底地買取 |
|---|---|---|---|
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× | △ | ― |
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○ | × | ○ |
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○ | × | ― |
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○ | × | ― |
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× | × | ― |
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○ | ○ | ― |
| 銀行名 | 土地代の先行融資・分割融資 | 借地権付き不動産 | 底地買取 |
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○ | × | ○ |
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○ | ○ | ○ |
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― | ○ | ― |
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○ | △ | ― |
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○ | ― | ― |
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― | × | ― |
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○ | × | ― |
| ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 | |||
土地代の先行融資は、三井住友信託銀行が対応
通常、住宅ローンは「土地・建物」がセットでないと借りられない。「建物の建築予定はあるが、事情によりどうしても土地だけ先に購入しなければならない」という場合でも、住宅ローンの融資が行われるのは建物が完成してから。建物の完成前に支払う土地代は自己負担となる。
しかし、高額な土地代を一括で払える人はなかなかいない。そのため多くの場合、土地の購入には「つなぎローン」が使われる。つなぎローンとは、土地代や建設に必要な着工金、中間金などを一時的に借りられるローンのこと。借りたお金はあくまで「つなぎ」で、建物の完成後、住宅ローンの融資金で返済を行う。
ただし、つなぎローンと住宅ローン、ふたつのローンを組むため手続きが面倒だったり、少々金利が高いといった難点もある。そこで、通常の住宅ローンで土地代の先行融資が受けられれば、手続きも一回で済むし、支払利息も少なくて済むはずだ。
調査したところ、「土地代の先行融資」に対応しているのは、三井住友信託銀行のみだった。必ず「建物の建築予定がある」というのが条件となる。記載がない銀行でも土地代の先行融資ができる可能性があるので、銀行に直接問い合わせてみるといいだろう。
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借地権付き物件は、フラット35がおすすめ
次に、「借地権付き物件」について見てみよう。「借地権」とは、地主から土地を借りその上に自分の建物を建てられる権利のこと。「普通借地権」と「定期借地権」の2種類あり、どちらも賃借権の登記、第三者への譲渡、建替えなどを行うには、地主の承諾が必要となる。ふたつの簡単な違いは以下の通りだ。
・普通借地権 期間の取り決めがない場合は原則30年。期間が満了しても契約の更新を請求すれば、地主に正当な理由がない限りそのまま更新できる。
・定期借地権 契約の存続期間はは50年以上で、契約の延長はできない。期間満了時には必ず建物を取り壊して更地にしてから返還しなければならない。
中古の戸建てだと、まれに「普通借地権」の上に立っている戸建て住宅が売りに出されることがある。また、新築マンションだと、「定期借地権」の物件も散見される。
こうした借地権付き不動産に対応しているのは、フラット35と三井住友信託銀行だ。通常、地主にも抵当権設定を求めることが多いのに対し、フラット35は「抵当権設定について地主の承諾を得られない場合でも利用できることがある」とあり、かなり借りやすい印象だ。なお、三井住友信託銀行は普通借地権にのみ対応なので注意しよう。
多くの場合、定期借地権は借り入れの適用外となっているが、普通借地権については記載がない銀行もあり、取り扱いができる可能性がある。普通借地権付き物件の購入を検討している人は各銀行に連絡してみるといい。
底地買取に対応するのは、みずほ銀行など
底地買取とは、借地に自宅を建てて住む人が、その土地の所有権（底地）を地主から買い取って、自分のものにすること。これは、みずほ銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行が対応していると明記している。
市街化調整区域でも、住宅ローンは借りられる！
次に、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」で住宅ローンを借りられるのか、見ていこう。
下表はそれらをまとめたものだ。
| 銀行名 | 土地区画整理事業区域 | 市街化調整区域 | 離島 |
|---|---|---|---|
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△ | ― | ― |
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△ | ― | △ |
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― | × | ― |
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△ | △ | × |
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△ | × | × |
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△ | ― | × |
| 銀行名 | 土地区画整理事業区域 | 市街化調整区域 | 離島 |
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× | △ | ― |
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― | ― | ― |
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× | ― | × |
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× | △ | × |
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― | ― | ― |
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― | ― | ― |
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△ | ― | △ |
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※土地区画整理事業区域は、仮換地と保留地を含む。 ※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「－」は約款に記載されていないため要問合せ。 |
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土地区画整理事業区域なら、イオン銀行に相談
各都道府県は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの都市計画区域を設けることがある。
市街化区域とは、「市街地となる区域」「10年以内に優先的かつ計画的に市街化する区域」のことで、道路や公園、下水道などインフラの整備が重点的に行われる。基本的に住宅地が形成される場所なので、基本はなんの問題もなく住宅ローンを組むことができる。
ただし、市街化区域内でも「土地区画整理事業」が行われている場合は事情が異なる。土地区画整理事業とは、道路や公園といった公共施設を整理・改善する事業のことで、新たに区画を整備したり、地主に土地を再配分しなければならない。それらの区域は、例外として住宅ローンを組めないことがあるのだ。
対応する銀行は少ないが、イオン銀行は条件によっては借りられる可能性がるので、相談してみよう。
市街化調整区域は、明記する銀行なし
市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」のことで、原則、自治体による都市基盤の整理が行われない。つまり、電気・ガス・水道といったインフラを自分で用意しなければならない場合もあるということだ。やみくもに建物を建てることもできないため、いくらその土地が気に入っても住宅ローンが借りられない場合がある。
そのため、住宅ローンをかせる可能せがると明記している銀行はなかった。
離島なら、みずほ銀行
離島にある物件も住宅ローンの借り入れを渋られる可能性が高い。
離島については、みずほ銀行が融資が可能な対象として入れているので、相談してみよう。
特殊なケース・場所で住宅ローンを借りるなら
まず銀行に相談してみよう！
「土地代の先行融資・分割融資」「借地権付き不動産の購入」「底地の買い取り」といった特殊なケースや、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」といった特殊な場所にある物件の借り入れについて、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に8店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。