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住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」を借り入れはできる?
主要14銀行の「資金使途」を徹底調査!

2018年4月23日公開(2020年2月13日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き不動産購入」「底地買い取り」はできるのだろうか。また、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」など、家を建てる場所によっては住宅ローンが借りられないこともある! 今回ダイヤモンド不動産研究所では、主要14銀行・金融機関の住宅ローンについて、どんな「資金使途」が認められているのかをまとめてみた。銀行によって借入基準は大きく異なるので、ぜひ参考にしてほしい。

イレギュラーな資金使途について
主要14銀行の対応を調査してみた

 住宅ローンとは、基本的に契約者自身が居住する「土地+建物」を購入する際に利用するもの。そのため、「住宅ローンは自分が住むための住宅購入にしか使えない」と思っている人も多いはず。

 しかし、各銀行が取り扱っている住宅ローンの約款をよくよく見てみると、土地代のみ先行して借りられたり、借地権付き不動産の購入や底地の買い取りが認められている商品もある。こうしたイレギュラーな住宅ローンは、銀行によってその借入基準が大きく異なるのだ。

 そこで、「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」の3ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。

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土地代の先行融資は
三井住友信託銀行が対応

 「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」の3ケースについて、各銀行の対応をまとめたものが下表だ。

「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買取」
に対応している主要14銀行は?
 銀行名 土地代の先行融資 借地権付き不動産 底地買取
 イオン銀行 ×
 auじぶん銀行
 新生銀行 × ×
 住信SBIネット銀行 ×
 ソニー銀行 × ×
 楽天銀行
 ARUHI (フリーダム) × ×
 auカブコム証券
 銀行名 土地代の先行融資 借地権付き不動産 底地買取
 みずほ銀行
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行 ×
 三井住友信託銀行
 フラット35(アルヒ) ×
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

 まずは、「土地代の先行融資」について見てみよう。

 通常、住宅ローンは「土地・建物」がセットでないと借りられない。「建物の建築予定はあるが、事情によりどうしても土地だけ先に購入しなければならない」という場合でも、住宅ローンの融資が行われるのは建物が完成してから。建物の完成前に支払う土地代は自己負担となる。

 しかし、高額な土地代を一括で払える人はなかなかいない。そのため多くの場合、土地の購入には「つなぎローン」が使われる。つなぎローンとは、土地代や建設に必要な着工金、中間金などを一時的に借りられるローンのこと。借りたお金はあくまで「つなぎ」で、建物の完成後、住宅ローンの融資金で返済を行う。

 ただし、つなぎローンと住宅ローン、ふたつのローンを組むため手続きが面倒だったり、少々金利が高いといった難点もある。そこで、通常の住宅ローンで土地代の先行融資が受けられれば、手続きも一回で済むし、支払利息も少なくて済むはずだ。

 調査したところ、「土地代の先行融資」に対応しているのは、三井住友信託銀行のみだった。必ず「建物の建築予定がある」というのが条件となる。記載がない銀行でも土地代の先行融資ができる可能性があるので、銀行に直接問い合わせてみるといいだろう。

【関連記事はこちら!】
>>「土地代金」「注文住宅の工事代金」はどう借りる? 住宅ローンの「分割融資」「つなぎ融資」を完全解説

借地権付き物件に対応しているのは
フラット35と三井住友信託銀行

 次に、「借地権付き物件」について見てみよう。「借地権」とは、地主から土地を借りその上に自分の建物を建てられる権利のこと。「普通借地権」と「定期借地権」の2種類あり、どちらも賃借権の登記、第三者への譲渡、建替えなどを行うには、地主の承諾が必要となる。ふたつの簡単な違いは以下の通りだ。

普通借地権  期間の取り決めがない場合は原則30年。期間が満了しても契約の更新を請求すれば、地主に正当な理由がない限りそのまま更新できる。

定期借地権  契約の存続期間はは50年以上で、契約の延長はできない。期間満了時には必ず建物を取り壊して更地にしてから返還しなければならない。

 中古の戸建てだと、まれに「普通借地権」の上に立っている戸建て住宅が売りに出されることがある。また、新築マンションだと、「定期借地権」の物件も散見される。

 こうした借地権付き不動産に対応しているのは、フラット35と三井住友信託銀行だ。通常、地主にも抵当権設定を求めることが多いのに対し、フラット35は「抵当権設定について地主の承諾を得られない場合でも利用できることがある」とあり、かなり借りやすい印象だ。なお、三井住友信託銀行は普通借地権にのみ対応なので注意しよう。

 多くの場合、定期借地権は借り入れの適用外となっているが、普通借地権については記載がない銀行もあり、取り扱いができる可能性がある。普通借地権付き物件の購入を検討している人は各銀行に連絡してみるといい。

 最後に、「底地買取」への対応だ。

 底地買取とは、借地に自宅を建てて住む人が、その土地の所有権(底地)を地主から買い取って、自分のものにすること。これは、みずほ銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行が対応していると明記している。

建物を建てる場所によっては
住宅ローンが組めないこともある!

 各都道府県は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの都市計画区域を設けることがある。

 市街化区域とは、「市街地となる区域」「10年以内に優先的かつ計画的に市街化する区域」のことで、道路や公園、下水道などインフラの整備が重点的に行われる。基本的に住宅地が形成される場所なので、基本はなんの問題もなく住宅ローンを組むことができる。

 ただし、市街化区域内でも「土地区画整理事業」が行われている場合は事情が異なる。土地区画整理事業とは、道路や公園といった公共施設を整理・改善する事業のことで、新たに区画を整備したり、地主に土地を再配分しなければならない。それらの区域は、例外として住宅ローンを組めないことがあるのだ。

 一方で、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」のことで、原則、自治体による都市基盤の整理が行われない。つまり、電気・ガス・水道といったインフラを自分で用意しなければならない場合もあるということだ。やみくもに建物を建てることもできないため、いくらその土地が気に入っても住宅ローンが借りられない場合がある。

 また、一般的に離島にある物件も住宅ローンの借り入れを渋られる可能性が高いので覚えておきたい。購入を検討している物件がどこにあるのかも事前にしっかりとチェックしておこう。

 下表はそれらをまとめたものだ。

「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」
に対応している主要14銀行は?
 銀行名 土地区画整理事業区域 市街化調整区域 離島
 イオン銀行
 auじぶん銀行
 新生銀行 ×
 住信SBIネット銀行 × ×
 ソニー銀行 × ×
 楽天銀行 ×
 ARUHI (フリーダム) × ×
 auカブコム証券
 銀行名 土地区画整理事業区域 市街化調整区域 離島
 みずほ銀行
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行 × ×
 三井住友信託銀行
 フラット35(アルヒ)
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

特殊なケース・場所で住宅ローンを借りるなら
まず銀行に相談してみよう!

 「土地代の先行融資」「借地権付き不動産の購入」「底地の買い取り」といった特殊なケースや、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」といった特殊な場所にある物件の借り入れについて、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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