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住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」に対応する銀行は?
主要14銀行の「資金使途」を徹底調査!

2018年4月23日公開(2023年1月24日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き不動産購入」「底地買い取り」に対応したおすすめの銀行はどこ? 「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」などは住宅ローンが借りられないこともある。主要14銀行・金融機関の住宅ローンについて、「資金使途」を比較した。

土地代の先行融資等に対応した銀行はある?

 住宅ローンとは、基本的に契約者自身が居住する「土地+建物」を購入する際に利用するもの。そのため、「住宅ローンは自分が住むための住宅購入にしか使えない」と思っている人も多いはず。

 しかし、各銀行が取り扱っている住宅ローンの約款をよくよく見てみると、土地代のみ先行して借りられたり、借地権付き不動産の購入や底地の買い取りが認められている商品もある。こうしたイレギュラーな住宅ローンは、銀行によってその借入基準が大きく異なるのだ。

 そこで、「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」の6ケースについて、主要14銀行の対応を調べてみた。

【関連記事はこちら!】
>>住宅ローンで別荘、投資用物件、賃貸併用物件を購入できる? 主要13銀行の「資金使途」を徹底調査

借地権付き不動産は、アルヒが対応

 「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買い取り」の3ケースについて、各銀行の対応をまとめたものが下表だ。

「土地代の先行融資」「借地権付き不動産」「底地買取」に対応している主要14銀行は?

銀行名 土地代の先行融資 借地権付き不動産 底地買取
auじぶん銀行のロゴマーク
SBI新生銀行のロゴマーク
× ×
イオン銀行のロゴマーク
×
住信SBIネット銀行のロゴマーク
×
ソニー銀行のロゴマーク
× ×
楽天銀行のロゴマーク
銀行名 土地代の先行融資 借地権付き不動産 底地買取
みずほ銀行のロゴマーク
三井住友信託銀行のロゴマーク
中央ろうきんのロゴマーク
フラット35(アルヒ)のロゴマーク
×
三井住友銀行のロゴマーク
三菱UFJ銀行のロゴマーク
りそな銀行のロゴマーク
×
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

土地代の先行融資は、三井住友信託銀行が対応

 通常、住宅ローンは「土地・建物」がセットでないと借りられない。「建物の建築予定はあるが、事情によりどうしても土地だけ先に購入しなければならない」という場合でも、住宅ローンの融資が行われるのは建物が完成してから。建物の完成前に支払う土地代は自己負担となる。

 しかし、高額な土地代を一括で払える人はなかなかいない。そのため多くの場合、土地の購入には「つなぎローン」が使われる。つなぎローンとは、土地代や建設に必要な着工金、中間金などを一時的に借りられるローンのこと。借りたお金はあくまで「つなぎ」で、建物の完成後、住宅ローンの融資金で返済を行う。

 ただし、つなぎローンと住宅ローン、ふたつのローンを組むため手続きが面倒だったり、少々金利が高いといった難点もある。そこで、通常の住宅ローンで土地代の先行融資が受けられれば、手続きも一回で済むし、支払利息も少なくて済むはずだ。

 調査したところ、「土地代の先行融資」に対応しているのは、三井住友信託銀行のみだった。必ず「建物の建築予定がある」というのが条件となる。記載がない銀行でも土地代の先行融資ができる可能性があるので、銀行に直接問い合わせてみるといいだろう。

【関連記事はこちら!】
>>「土地代金」「注文住宅の工事代金」はどう借りる? 住宅ローンの「分割融資」「つなぎ融資」を完全解説

借地権付き物件は、フラット35がおすすめ

 次に、「借地権付き物件」について見てみよう。「借地権」とは、地主から土地を借りその上に自分の建物を建てられる権利のこと。「普通借地権」と「定期借地権」の2種類あり、どちらも賃借権の登記、第三者への譲渡、建替えなどを行うには、地主の承諾が必要となる。ふたつの簡単な違いは以下の通りだ。

普通借地権 期間の取り決めがない場合は原則30年。期間が満了しても契約の更新を請求すれば、地主に正当な理由がない限りそのまま更新できる。

定期借地権 契約の存続期間はは50年以上で、契約の延長はできない。期間満了時には必ず建物を取り壊して更地にしてから返還しなければならない。

 中古の戸建てだと、まれに「普通借地権」の上に立っている戸建て住宅が売りに出されることがある。また、新築マンションだと、「定期借地権」の物件も散見される。

 こうした借地権付き不動産に対応しているのは、フラット35と三井住友信託銀行だ。通常、地主にも抵当権設定を求めることが多いのに対し、フラット35は「抵当権設定について地主の承諾を得られない場合でも利用できることがある」とあり、かなり借りやすい印象だ。なお、三井住友信託銀行は普通借地権にのみ対応なので注意しよう。

 多くの場合、定期借地権は借り入れの適用外となっているが、普通借地権については記載がない銀行もあり、取り扱いができる可能性がある。普通借地権付き物件の購入を検討している人は各銀行に連絡してみるといい。

底地買取に対応するのは、みずほ銀行など

 底地買取とは、借地に自宅を建てて住む人が、その土地の所有権(底地)を地主から買い取って、自分のものにすること。これは、みずほ銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行が対応していると明記している。

市街化調整区域でも、住宅ローンは借りられる!

 次に、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」で住宅ローンを借りられるのか、見ていこう。

 下表はそれらをまとめたものだ。

「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」に対応している主要14銀行は?

銀行名 土地区画整理事業区域 市街化調整区域 離島
イオン銀行のロゴマーク
auじぶん銀行のロゴマーク
SBI新生銀行のロゴマーク
×
住信SBIネット銀行のロゴマーク
× ×
ソニー銀行のロゴマーク
× ×
楽天銀行のロゴマーク
×
銀行名 土地区画整理事業区域 市街化調整区域 離島
みずほ銀行のロゴマーク
三井住友銀行のロゴマーク
三菱UFJ銀行のロゴマーク
りそな銀行のロゴマーク
× ×
三井住友信託銀行のロゴマーク
中央ろうきんのロゴマーク
フラット35(アルヒ)のロゴマーク
※「△」は条件によっては借りられる可能性がある。「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

土地区画整理事業区域なら、イオン銀行に相談

 各都道府県は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの都市計画区域を設けることがある。

 市街化区域とは、「市街地となる区域」「10年以内に優先的かつ計画的に市街化する区域」のことで、道路や公園、下水道などインフラの整備が重点的に行われる。基本的に住宅地が形成される場所なので、基本はなんの問題もなく住宅ローンを組むことができる。

 ただし、市街化区域内でも「土地区画整理事業」が行われている場合は事情が異なる。土地区画整理事業とは、道路や公園といった公共施設を整理・改善する事業のことで、新たに区画を整備したり、地主に土地を再配分しなければならない。それらの区域は、例外として住宅ローンを組めないことがあるのだ。

 対応する銀行は少ないが、イオン銀行は条件によっては借りられる可能性がるので、相談してみよう。

市街化調整区域は、明記する銀行なし

 市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」のことで、原則、自治体による都市基盤の整理が行われない。つまり、電気・ガス・水道といったインフラを自分で用意しなければならない場合もあるということだ。やみくもに建物を建てることもできないため、いくらその土地が気に入っても住宅ローンが借りられない場合がある。

 そのため、住宅ローンをかせる可能せがると明記している銀行はなかった。

離島なら、みずほ銀行

 離島にある物件も住宅ローンの借り入れを渋られる可能性が高い。

 離島については、みずほ銀行が融資が可能な対象として入れているので、相談してみよう。

特殊なケース・場所で住宅ローンを借りるなら
まず銀行に相談してみよう!

 「土地代の先行融資」「借地権付き不動産の購入」「底地の買い取り」といった特殊なケースや、「土地区画整理事業区域」「市街化調整区域」「離島」といった特殊な場所にある物件の借り入れについて、約款には記載していないことも多いし、対応している場合でも細かい条件が付いていて実際には借りられないこともある。 借りる際には、上表を参考にしながら、事前に銀行に問い合わせるのがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
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>> 諸費用込み、頭金なしで住宅ローンを借りられる銀行は?17銀行を比較して、オーバーローン可能な銀行を探せ!

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新規借入2023年3月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
実質金利(手数料込)
0.418%
表面金利
0.289%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/03/01現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上1億円以下
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
借入期間
5年以上35年以内
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
オンライン契約で、印紙代が0円
実質金利(手数料込)
0.479%
表面金利
0.349%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病の50%保障が無料付帯!
実質金利(手数料込)
0.505%
表面金利
0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

 

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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