本当はローンなしでも家を買えるけど、住宅ローン減税でもうけたい人向けの裏マニュアル

こんにちは、千日太郎です。即金で家を買える貯金があるけど、「あえて住宅ローンを借りた方がおトク！」ってよく言われますよね。そこで、「何でおトクなの？」「いくらトクするの？」といった皆さんの疑問にお答えしましょう。先に言うと、10年で数百万円単位もうかっちゃいます。

※2022年度の税制改革については、記事「住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？」を参照

「それだけもうかるなら、うまく使えばもっともうかるんじゃない？」と思う人もいるはずですね。

　なので今回は、「どこから銀行との契約違反になるの？」「どこから脱税になるの？」といったきわどいラインについて、ダイヤモンド不動産研究所のコンプライアンスポリシーキワキワの部分を攻めてみたいと思います！

10年かけて借入金額の1割弱がキャッシュバックされる！

　そもそも住宅ローン減税っていうのは、住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度のことで、年末調整で返ってくるお金が、最大で12月末時点の住宅ローン残高の1％増えます。

・家を購入した年の年末から数えて10回
・年末の住宅ローン残高の1％を上限として税金を安くする（キャッシュバック）

　年末の残高が3000万円なら30万円が現金でキャッシュバックされる、それが10回です。もちろんローンを返済していきますので、借入残高はちょっとずつ減っていきますが、おおむね10年で1割弱のキャッシュが返金されるということになります。ちょっと典型的な例で試算してみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利1.38%、元利均等返済、ボーナス払いなし

■住宅ローン減税のキャッシュバックは１割弱も！
項目	金額
35年間の返済合計	3784万円（うち利息は784万円）
住宅ローン減税	－261万円
差引支払額	3523万円

　3000万円を35年借りると、利息も合わせて3784万円も支払わないと住宅ローンは終わらないのですが、住宅ローン減税が261万円ありますので、3523万円の支払いで済むのです。この住宅ローン減税は元本に対して1%と固定されています。つまり、住宅ローン減税は確定利回りの投資のようなものなのです。

住宅ローンの金利が1％以下だったら逆にもうかってしまう?!

　さっきは固定金利をベースに試算しましたけど、これが変動金利だともっともうかります。「借りたお金より少ない支払いで済む」という現象が起こるんです！　2つのケースでシミュレーションしてみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利0.5%、元利均等返済、ボーナス払いなし

（1）住宅ローン減税が終わる10年後に240万円繰り上げ返済する
（2）住宅ローン減税が終わる10年後に全額繰り上げ返済する

■11年後に全額繰上げ返済なら、126万円の純益！
項目	（1）一部繰り上げ返済（240万円）	（2）全額繰り上げ返済（2195万円）
返済合計	3255万円（うち利息は255万円）	3130万円（うち利息は130万円）
住宅ローン減税	－256万円	－256万円
差引支払額	2999万円	2874万円
最終的な収支	+1万円	+126万円
※ 手数料、保証料、団信保険料は考慮しない。

　まず「（1）一部繰り上げ返済（240万円）」ですが、住宅ローン減税が終わる10年後に、240万円を一部繰り上げ返済した場合、収支はトントン、つまり無利息と同じです！　住宅ローン減税の恩恵と、金利の支払額がほぼ一緒ということです。

　「（2）全額繰り上げ返済（2195万円）」するとどうなるでしょうか。住宅ローン減税が終わる10年後にそのときの残高を全額繰り上げ返済したら、3000万円借りたのに返済の合計額は2874万円で済むのですね！　つまり「126万円の純益」です。これに税金はかかりません。むしろ税金が返ってきているんですから。

　ただし、変動金利は今後上がる可能性もありますので、その点は注意が必要ですね。

家の購入代金を超える住宅ローンは組める？

　借入残高に応じてキャッシュバックを受けられるのであれば、できるだけたくさん借りた方がおトクですよね。住宅ローン減税が終わってから、繰り上げ返済すればいいじゃないですか。なので、あえて自己資金を温存しておいて、借りられるだけ借りるという方法は節税になります。

　しかし、ある一線を超えてしまうと…、犯罪になります。

　たとえば代金は3500万なのに、4000万の契約書を作って銀行から4000万の融資を受けるっていうのはどうでしょう？　そして契約後、引き渡し後に、値引きしてもらった体にするんです。値引きになった500万円は売主から返金してもらいます。「あ、安くなったんだけど言うの忘れてた」みたいな感じです。銀行もあとから書類をやり直すのは面倒ですし、融資が減ってしまうので「車でも買われてはどうです？」なんて言う行員もいるみたいですよ。

　さて、これはセーフでしょうか？　アウトでしょうか？　なんだか詐欺っぽいですよね。

対銀行ではアウトで、発覚すれば全額返済も

　これが対銀行との間で詐欺になるかというと、「アウト」です。銀行が不正を調べることは難しく、一部にこうした不正に手を染める工務店や借り手もいるようです。

　しかし、契約上は、不動産に対する融資なので、万が一発覚したときに「耳をそろえて返してください」と言われれば、返さなくてはいけません。

「車でも買われてはどうですか？」なんて言った行員の発言は背任行為になる可能性があります。

　また、不正に手を染める工務店は、発覚しなくても密かにブラックリストに載り、融資の審査が厳しくなっています。工務店や仲介業者のモラルにも気を配りましょう。

　立派な契約違反ですので、厳に慎みましょう。

住宅ローン減税を満額受けてもクロです

　住宅ローン減税を受けられるのは、あくまでも住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用までです。この取得対価の範囲については、紛らわしい部分がありますので、国税庁のホームページで解説されています。

　つまり、上記のケースで値引きの500万円も込みの4000万円で住宅ローン減税を受けると、脱税という法律違反になるのですね。年度末の住宅ローン残高×（3500万円÷4000万円）で計算して割り引いた額で住宅ローン減税を受けることになります。

　もしも、あとから値引きしてもらった分を、（4）や（5）の代金として使ったということが注文書や契約書、領収書などの証憑で証明できるのであれば、その部分について住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

　しかし、回答にあるように、『差し支えない』という表現です。必ずしも事案の内容のすべてを表現したものではないのです。どんな場合でもOKとは言っていないのですよね。ですから、契約と申告内容が一致しないような場合は、事前に最寄りの税務署に問い合わせることをおすすめします。※ 出典：国税庁「住宅用家屋の新築等の対価又は増改築等の費用の範囲」

知ってるか知らないかだけで
500万円くらいの違いが出てくる減税と補助金のツボ

　家を建てる、購入するというのは、個人としては人生で最も大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあるのです。つまり国の税収の増加に繋がります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

　マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、こうした減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで最大500万円くらいの違いが出てきます。つまり、知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

　1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されました。本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。「受けられると思っていたのに、受けられなかった」なんていうことになったら、それも悲劇ですよ！ぜひお手に取って読んで頂けたら嬉しいです！

【アマゾンで購入する方はこちら】
「家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本」

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2025年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2026年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.772%
総返済額　3415万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

公式サイトはこちら

新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

イオンの買い物が最大157.5万円割引!

2位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.913%
総返済額　3495万円

表面金利: 年0.780%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 81,644円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

閉じる

ネット契約なら、印紙代が不要でお得

3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　3591万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

おすすめポイント

①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

公式サイトはこちら

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。