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住宅ローンの選び方[2019年]
【第17回】2018年2月8日公開(2018年2月8日更新)
千日太郎
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの商品やキャンペーンについて、持ち前の分析力を駆使して紹介します。本業は公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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本当はローンなしでも家を買えるけど、
住宅ローン減税でもうけたい人向けの裏マニュアル

 こんにちは、千日太郎です。即金で家を買える貯金があるけど、「あえて住宅ローンを借りた方がおトク!」ってよく言われますよね。そこで、「何でおトクなの?」「いくらトクするの?」といった皆さんの疑問にお答えしましょう。先に言うと、10年で数百万円単位もうかっちゃいます。

 「それだけもうかるなら、うまく使えばもっともうかるんじゃない?」と思う人もいるはずですね。

 なので今回は、「どこから銀行との契約違反になるの?」「どこから脱税になるの?」といったきわどいラインについて、ダイヤモンド不動産研究所のコンプライアンスポリシーキワキワの部分を攻めてみたいと思います!

10年かけて借入金額の1割弱がキャッシュバックされる!

 そもそも住宅ローン減税っていうのは、住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度のことで、年末調整で返ってくるお金が、最大で12月末時点の住宅ローン残高の1%増えます

・家を購入した年の年末から数えて10回
・年末の住宅ローン残高の1%を上限として税金を安くする(キャッシュバック)

 年末の残高が3000万円なら30万円が現金でキャッシュバックされる、それが10回です。もちろんローンを返済していきますので、借入残高はちょっとずつ減っていきますが、おおむね10年で1割弱のキャッシュが返金されるということになります。ちょっと典型的な例で試算してみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利1.38%、元利均等返済、ボーナス払いなし

■住宅ローン減税のキャッシュバックは1割弱も!
項目 金額
35年間の返済合計 3784万円
(うち利息は784万円)
住宅ローン減税 -261万円
差引支払額 3523万円

 3000万円を35年借りると、利息も合わせて3784万円も支払わないと住宅ローンは終わらないのですが、住宅ローン減税が261万円ありますので、3523万円の支払いで済むのです。この住宅ローン減税は元本に対して1%と固定されています。つまり、住宅ローン減税は確定利回りの投資のようなものなのです。

住宅ローンの金利が1%以下だったら逆にもうかってしまう?!

 さっきは固定金利をベースに試算しましたけど、これが変動金利だともっともうかります。「借りたお金より少ない支払いで済む」という現象が起こるんです! 2つのケースでシミュレーションしてみましょう。

《前提条件》
借入金額3000万円、借入期間35年、変動金利0.5%、元利均等返済、ボーナス払いなし

(1)住宅ローン減税が終わる10年後に240万円繰り上げ返済する
(2)住宅ローン減税が終わる10年後に全額繰り上げ返済する

■11年後に全額繰上げ返済なら、126万円の純益!
項目 (1)一部繰り上げ返済
(240万円)
(2)全額繰り上げ返済
(2195万円)
返済合計 3255万円
(うち利息は255万円)
3130万円
(うち利息は130万円)
住宅ローン減税 -256万円 -256万円
差引支払額 2999万円 2874万円
最終的な収支 +1万円 +126万円
※ 手数料、保証料、団信保険料は考慮しない。

 まず「(1)一部繰り上げ返済(240万円)」ですが、住宅ローン減税が終わる10年後に、240万円を一部繰り上げ返済した場合、収支はトントン、つまり無利息と同じです! 住宅ローン減税の恩恵と、金利の支払額がほぼ一緒ということです。

 「(2)全額繰り上げ返済(2195万円)」するとどうなるでしょうか。住宅ローン減税が終わる10年後にそのときの残高を全額繰り上げ返済したら、3000万円借りたのに返済の合計額は2874万円で済むのですね! つまり「126万円の純益」です。これに税金はかかりません。むしろ税金が返ってきているんですから。

 ただし、変動金利は今後上がる可能性もありますので、その点は注意が必要ですね。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる」
⇒ 「住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」」

家の購入代金を超える住宅ローンは組める?

 借入残高に応じてキャッシュバックを受けられるのであれば、できるだけたくさん借りた方がおトクですよね。住宅ローン減税が終わってから、繰り上げ返済すればいいじゃないですか。なので、あえて自己資金を温存しておいて、借りられるだけ借りるという方法は節税になります。

 しかし、ある一線を超えてしまうと…、犯罪になります。

 たとえば代金は3500万なのに、4000万の契約書を作って銀行から4000万の融資を受けるっていうのはどうでしょう? そして契約後、引き渡し後に、値引きしてもらった体にするんです。値引きになった500万円は売主から返金してもらいます。「あ、安くなったんだけど言うの忘れてた」みたいな感じです。銀行もあとから書類をやり直すのは面倒ですし、融資が減ってしまうので「車でも買われてはどうです?」なんて言う行員もいるみたいですよ。

 さて、これはセーフでしょうか? アウトでしょうか? なんだか詐欺っぽいですよね。

対銀行ではアウトで、発覚すれば全額返済も

 これが対銀行との間で詐欺になるかというと、「アウト」です。銀行が不正を調べることは難しく、一部にこうした不正に手を染める工務店や借り手もいるようです。

 しかし、契約上は、不動産に対する融資なので、万が一発覚したときに「耳をそろえて返してください」と言われれば、返さなくてはいけません。

 「車でも買われてはどうですか?」なんて言った行員の発言は背任行為になる可能性があります。

 また、不正に手を染める工務店は、発覚しなくても密かにブラックリストに載り、融資の審査が厳しくなっています。工務店や仲介業者のモラルにも気を配りましょう。

 立派な契約違反ですので、厳に慎みましょう。

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローンの違法なオーバーローンに注意!銀行から一括返済を請求されるリスクがあり、諸費用を借りられるローンを活用すべき」

住宅ローン減税を満額受けてもクロです

 住宅ローン減税を受けられるのは、あくまでも住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用までです。この取得対価の範囲については、紛らわしい部分がありますので、国税庁のホームページで解説されています。

■住宅用家屋の新築等の対価または増改築等の費用の範囲
費用 回答
(1)売買契約書等に貼付した印紙  住宅ローン減税は受けられない
(2)不動産仲介手数料
(3)不動産取得税等及び登録免許税
(4)建築の請負業者以外の建築士に支払った家屋の設計料  住宅ローン減税を受けられると考えて差し支えない
(5)住宅用家屋と一体として取得した電気設備等の付属設備の取得対価
※ 出典:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/05.htm

 つまり、上記のケースで値引きの500万円も込みの4000万円で住宅ローン減税を受けると、脱税という法律違反になるのですね。年度末の住宅ローン残高×(3500万円÷4000万円)で計算して割り引いた額で住宅ローン減税を受けることになります。

 もしも、あとから値引きしてもらった分を、(4)や(5)の代金として使ったということが注文書や契約書、領収書などの証憑で証明できるのであれば、その部分について住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

 しかし、回答にあるように、『差し支えない』という表現です。必ずしも事案の内容のすべてを表現したものではないのです。どんな場合でもOKとは言っていないのですよね。ですから、契約と申告内容が一致しないような場合は、事前に最寄りの税務署に問い合わせることをおすすめします。

知ってるか知らないかだけで
500万円くらいの違いが出てくる減税と補助金のツボ

 家を建てる、購入するというのは、個人としては人生で最も大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあるのです。つまり国の税収の増加に繋がります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。

 マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、こうした減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで最大500万円くらいの違いが出てきます。つまり、知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントです。

 1月31日に千日太郎の著書「家を買うときに『お金で損したくない人』が読む本」が発売されました。本書では、減税制度と補助金制度を最大限に利用する方法だけでなく、受けられる条件のポイントについても網羅しています。「受けられると思っていたのに、受けられなかった」なんていうことになったら、それも悲劇ですよ!ぜひお手に取って読んで頂けたら嬉しいです!

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「家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本」

【関連記事はこちら】
⇒ 「住宅ローン控除を最大化する新常識を公開!金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる」
⇒ 「借り換えで住宅ローン減税をフル活用する3カ条!金利1%未満で借り換えれば、「錬金術」を使える」

 
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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