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「土地代金」「注文住宅の工事代金」はどう借りる?
住宅ローンの「分割融資」「つなぎ融資」を完全解説

2018年4月17日公開(2020年7月23日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

新規に土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地代金や工事の着手金などは住宅ローンの「分割融資(土地先行融資)」、「つなぎ融資」で借りることができます。ただし、仕組みが複雑なため、不動産会社や銀行の言うなりに借りて、メリットを十分に享受できていないケースも散見します。そこで借り方のポイントを、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。

完成後の借入が原則の住宅ローンを
「つなぎ融資」「分割融資」がヘルプ

相談内容:
読者 土地探しから始めて、地元の工務店に注文住宅を依頼するつもりでいます。こうした場合、土地の購入代金や工事の着手金などは、どのように借りればいいのでしょうか? 土地は土地、建物は建物で2本の住宅ローンを申し込むことになるのでしょうか? ネットなどでいろいろ調べてみましたが、いま一つはっきりしなくて困っています。

 淡河  注文住宅では、所有している土地がなければ、新規に土地を購入して、その後で建物を新築することになります。その際、土地の購入代金が現金で払えないのであれば、どこかから借りなければなりません。

 建物の工事代金についても、ハウスメーカーや工務店から、着工金、中間金、残金の3分割で支払いを求められるのが一般的です。材料費や人件費などの回転資金が必要になるからです。

 建売住宅やマンションを手に入れる場合、不動産を一体で購入することになるため、融資の実行も引き渡し時の一度で済みます。ところが、注文住宅では、土地と建物の取得時期が一致しません。支払先も不動産会社と工務店といったように2カ所に分かれます。

 このように注文住宅の取得では、住宅ローンで最後に一括払いするわけにはなかなかいきません。途中の段階で、先払いが必要になるのが一般的です。その際、自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンの「分割融資(土地先行融資)」や「つなぎ融資」を利用することになります。ただし、銀行はこれらの融資に対して慎重です。「つなぎ融資については他で借りてください」というように、対応していない銀行もめずらしくありません。

 そもそも住宅ローンの低金利は、本人またはその家族が居住し、土地と住宅を担保に入れることを前提に実現しています。そのため融資の実行は、建物が完成して抵当権を設定できるようになってからが原則です。

 ところが注文住宅のように、建物の完成前に土地の購入代金や工事代金の一部を融資するケースでは、建物の登記すら終わっていないため、抵当権を設定できません。つまり担保なしで融資することになります。ですから、できれば貸したくないのです。

 まずはこのことを頭の片隅に留めてください。次項から分割融資とつなぎ融資の仕組みや違いについてお話ししていきますが、この根本を理解しておくと、わかりやすいと思います。

【関連記事はこちら】⇒ 住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる?主要15銀行の「資金使途」を徹底調査

「分割融資」=「住宅ローンの前払い」
低金利だが、登記関連費用の負担増

 「分割融資」は住宅ローンの前払いです。分割融資と呼ぶよりも「分割実行」のほうがイメージしやすいかもしれません。通常、住宅ローンの融資実行は建物の完成後に一度だけですが、それを何回かに分けて先に実行してもらうのです。

 そのため、例えば土地の購入代金を分割融資してもらうのであれば、その段階で建物完成までの全費用を見積もり、全体の融資額を決める必要があります。気に入った土地が見つかったら、工務店等にすぐに設計を依頼し、後でプラン変更することになっても対応できるように、多めの金額で申請しておくのがポイントです(このように土地の取得費用に限定して分割融資してくれる商品を「土地先行融資」と称している銀行もあります)。後から変更できないわけではありませんが、再審査が必要になるため、かなりの手間になります。

 すでに土地は所有していて、建物だけを注文する場合も同様です。建築会社への支払いは着工時(着工金)、上棟時(中間金)、完成時(残金)などに分けて支払うのが通例ですから、自己資金が足りない場合には、住宅ローンの実行を建築会社の支払い条件に応じた形で申請します。

 ただし、多くの銀行が分割回数を2回までと制限しています。そのため、分割分は、土地の購入代金にしか利用できないのが現実です。残りは自己資金で(もしくは他の銀行・金融機関からつなぎ融資を別に借りて)まかなうことになります。

 実行金利は、分割実行時の住宅ローン金利がその都度適用されるのが原則です。ただし一部の銀行は、「分割実行のたびに変動金利か固定金利を選択」「1回目の実行で選択した金利タイプを継続」「分割融資で選べるのは変動金利だけ(固定金利は利用できない)」なども選択できます。

 一方、返済期間については、1回目の分割実行日から最長35年です。通常の住宅ローンを分割しているだけだということが、このことからもおわかりになるかと思います。

 なお、分割融資を受けるにあたって、土地に抵当権が設定されます。その際、抵当権設定登記の登録免許税は、住宅購入時に受けられる優遇税率が適用されず、通常より0.3%高い0.4%の設定税率がかかります。このほか、司法書士への報酬費用や、金銭消費貸借契約を結ぶごとに、融資手数料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代などの費用もかかるため、分割回数が多いほど、諸費用もかさみます。

【関連記事はこちら】
⇒  住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!住宅ローンのお得度は「金利+諸費用」で比較しよう

住宅ローンと別枠の「つなぎ融資」
担保不要だが、金利は高め!

 一方、「つなぎ融資」は土地の購入代金や建物工事の着手金、中間金の支払い用に、住宅ローンとは切り離して、別枠で金銭消費貸借契約を結ぶ短期融資です。通常、住宅ローンを組む予定の銀行に依頼しますが、ノンバンクなども借入先の候補となります。

 つなぎ融資は無担保融資が原則となるため、金利は高めに設定されます。住宅ローンの金利が1%前後だとすると、つなぎ融資の金利は3%前後が相場です。また、住宅ローンとは別契約のため、融資手数料等も別途かかります。

 返済については、建物が完成して、住宅ローンの融資が実行される際に一括返済します。そして、住宅ローンで借り直すことができます。ただし、つなぎ融資を使わず現金で支払った分については、住宅ローンの融資額に含めるのは一般的に難しいので、事前に確認が必要です。

 以上、分割融資とつなぎ融資の違いをまとめると、以下のようになります。

 「分割融資」と「つなぎ融資」の違い
分割融資
(土地先行融資)
比較項目 つなぎ融資
住宅ローンの一部 住宅ローンとの関係性 住宅ローンと別枠
最大4〜5回 自由度 回数に制限はなく、必要に応じて審査
融資実行のたびに融資手数料、収入印紙等が発生 手数料 包括契約を選べれば、融資手数料、収入印紙は1回のみ
土地が抵当に(抵当権設定費用等がかかる) 担保 原則、無担保だが、例外あり
住宅ローンの金利を適用 金利 住宅ローンの金利より高め
住宅ローンなので、住宅ローンなので契約時点から最長35年 返済期間 完成時までで1〜2年以内
あり 団信 原則なし

分割融資とつなぎ融資のおトク度は
簡単には比較できない

 では、分割融資とつなぎ融資のどちらを選べばトクでしょうか? ズバリお答えしたいところなのですが、正直、お答えできないのです。コスト面でのデメリットを上げると、「分割融資」は抵当権設定費用がかかる一方で、「つなぎ融資は」は金利が高めであり、どちらかが圧倒的にコストが安い訳ではありません。

 また、銀行によって融資条件が微妙に異なりますし、借りる金額やタイミングが違えば、それだけで結果も変わってきます。さらに登記関連の費用も関係してくるため、どちらのコストが安いかはケース・バイ・ケースといえます。一般の方が計算するには複雑すぎるので、できれば、専門家に相談してみるのがいいでしょう。

 ただ、実際にシミュレーションしてみると、どちらを選んでも大差ないことがほとんどです。そのため、損得以外の要素を重視して決めるのがよいでしょう。

 前記したように、分割融資、つなぎ融資とも扱ってない銀行はめずらしくありません。また、取り扱っていても、どちらか一方だけのところがほとんどです。加えて分割の回数制限等、各銀行で独自のルールを設けているため、自分のニーズを満たすところを見つけるだけでも大変だと思います。

 話がそれますが、銀行が分割融資やつなぎ融資に慎重なのは、借り手本人の問題ではなく、工事の請負先の体力を危惧してのことです。建物が完成するまでの間、建物の所有権は工務店等に帰属します。そのため、もし工事の途中で倒産されてしまうと、借り手から建物部分について回収できるものが何もないからです。

 そのため、つなぎ融資等においては、「ハウスメーカーなら」とか、「自行と提携先の不動産会社の紹介なら」といったように、その銀行と工事業者との関係性が審査結果に大きく影響します。大手のハウスメーカーであれば通りやすいと思いますが、地元の小さな工務店だと対応しない銀行があるのが現実です。とはいえ、工事費が安いのは工務店ですので、頭の痛いところかと思います。

基本は「自己資金を先に使う」のがいいが、
金利上昇局面と考えるなら、後に支払うのもアリ

 このように分割融資とつなぎ融資のどちらがトクかは一概に言えないのですが、気をつけたいのは、「自己資金を使うタイミング」です。借り方のルールを最後にまとめておきます。

ルール1 「基本は、自己資金を先に使う」
 つなぎ融資は早く借りるほど、金利負担が増えます。最終的には住宅ローンで一括返済するわけですから、できるだけ自己資金を使って借入額を少なくしたり、借入時期を遅らせたほうが、支払利息が少なくて済みます。

 自己資金1000万円を土地購入資金に利用し、半年後に家が完成するのであれば、1000万円×3.475%×(6カ月÷12カ月)=17万3750円となり、約17万円の削減ができます。つまり「つなぎ融資」は、基本的には、自己資金を使って融資額を少なくするのがポイントです。
 土地を購入する場合も、決済日をできるだけ延ばすように交渉してみましょう。決済日を1カ月後ろにズラせば、つなぎ融資の利用も1カ月遅らせることができます。借入額が5000万円だとすれば、それだけで6万円程度のコストを削減できます。

ルール2 「金利上昇局面と考えるなら、自己資金は後の支払いに回す」
 現在、金利はじりじりと上昇中です。余程のことがない限り、この傾向はしばらく続くと思います。ということは、今、借りるほうが将来借りるより金利が低くなる可能性があるということです。つなぎ融資は、完成時にしか金利を確定できないのに対し、分割融資は、利用時に金利を確定することができます。
 土地を購入してから家が建つまでに1年程度かかります。1年間で金利は0.2~0.3%くらい変わる可能性がありますから、自己資金は最後に借りる場面で使い、金利上昇後の借入額を最小限に抑えるのです。土地代が高ければ、それだけ大きな借入金額を、金利が低いうちに固定化できることになります。

 いずれにせよ、「分割融資」「つなぎ融資」はかなり複雑です。利用する際は、住宅ローンの専門家に相談することも検討してはいかがでしょうか。

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新規借入2023年6月最新 主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

au携帯&新電力契約で、金利▲0.1%
実質金利(手数料込)
0.348%
表面金利
年0.219%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①「がん50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②au金利優遇ならダントツの低金利

2023/6/1現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。※借り換えの変動金利は、2023/6/1現在の金利にau金利優遇割および借換え金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際のお借入日の金利により変動します。キャンペーン期間は~2023年6月30日(金)。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンをご利用いただけない場合がございます。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.10%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病50%保障が無料で付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.75%上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヵ月単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病の50%保障が無料付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

 

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

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年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
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実質金利(手数料込)
0.475%
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年0.345%
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0円
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①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※申込内容と審査結果によって、さらに引き下げした金利を利用できる場合がある
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

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手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
3年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(3大疾病保障充実タイプ)】(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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