「土地代金」「注文住宅の工事代金」はどう借りる?
住宅ローンの「分割融資」「つなぎ融資」を完全解説

2018年4月17日公開(2020年7月23日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー

新規に土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地代金や工事の着手金などは住宅ローンの「分割融資(土地先行融資)」、「つなぎ融資」で借りることができます。ただし、仕組みが複雑なため、不動産会社や銀行の言うなりに借りて、メリットを十分に享受できていないケースも散見します。そこで借り方のポイントを、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。

完成後の借入が原則の住宅ローンを
「つなぎ融資」「分割融資」がヘルプ

相談内容:
読者 土地探しから始めて、地元の工務店に注文住宅を依頼するつもりでいます。こうした場合、土地の購入代金や工事の着手金などは、どのように借りればいいのでしょうか? 土地は土地、建物は建物で2本の住宅ローンを申し込むことになるのでしょうか? ネットなどでいろいろ調べてみましたが、いま一つはっきりしなくて困っています。

 淡河  注文住宅では、所有している土地がなければ、新規に土地を購入して、その後で建物を新築することになります。その際、土地の購入代金が現金で払えないのであれば、どこかから借りなければなりません。

 建物の工事代金についても、ハウスメーカーや工務店から、着工金、中間金、残金の3分割で支払いを求められるのが一般的です。材料費や人件費などの回転資金が必要になるからです。

 建売住宅やマンションを手に入れる場合、不動産を一体で購入することになるため、融資の実行も引き渡し時の一度で済みます。ところが、注文住宅では、土地と建物の取得時期が一致しません。支払先も不動産会社と工務店といったように2カ所に分かれます。

 このように注文住宅の取得では、住宅ローンで最後に一括払いするわけにはなかなかいきません。途中の段階で、先払いが必要になるのが一般的です。その際、自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンの「分割融資(土地先行融資)」や「つなぎ融資」を利用することになります。ただし、銀行はこれらの融資に対して慎重です。「つなぎ融資については他で借りてください」というように、対応していない銀行もめずらしくありません。

 そもそも住宅ローンの低金利は、本人またはその家族が居住し、土地と住宅を担保に入れることを前提に実現しています。そのため融資の実行は、建物が完成して抵当権を設定できるようになってからが原則です。

 ところが注文住宅のように、建物の完成前に土地の購入代金や工事代金の一部を融資するケースでは、建物の登記すら終わっていないため、抵当権を設定できません。つまり担保なしで融資することになります。ですから、できれば貸したくないのです。

 まずはこのことを頭の片隅に留めてください。次項から分割融資とつなぎ融資の仕組みや違いについてお話ししていきますが、この根本を理解しておくと、わかりやすいと思います。

【関連記事はこちら】⇒ 住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる?主要15銀行の「資金使途」を徹底調査

「分割融資」=「住宅ローンの前払い」
低金利だが、登記関連費用の負担増

 「分割融資」は住宅ローンの前払いです。分割融資と呼ぶよりも「分割実行」のほうがイメージしやすいかもしれません。通常、住宅ローンの融資実行は建物の完成後に一度だけですが、それを何回かに分けて先に実行してもらうのです。

 そのため、例えば土地の購入代金を分割融資してもらうのであれば、その段階で建物完成までの全費用を見積もり、全体の融資額を決める必要があります。気に入った土地が見つかったら、工務店等にすぐに設計を依頼し、後でプラン変更することになっても対応できるように、多めの金額で申請しておくのがポイントです(このように土地の取得費用に限定して分割融資してくれる商品を「土地先行融資」と称している銀行もあります)。後から変更できないわけではありませんが、再審査が必要になるため、かなりの手間になります。

 すでに土地は所有していて、建物だけを注文する場合も同様です。建築会社への支払いは着工時(着工金)、上棟時(中間金)、完成時(残金)などに分けて支払うのが通例ですから、自己資金が足りない場合には、住宅ローンの実行を建築会社の支払い条件に応じた形で申請します。

 ただし、多くの銀行が分割回数を2回までと制限しています。そのため、分割分は、土地の購入代金にしか利用できないのが現実です。残りは自己資金で(もしくは他の銀行・金融機関からつなぎ融資を別に借りて)まかなうことになります。

 実行金利は、分割実行時の住宅ローン金利がその都度適用されるのが原則です。ただし一部の銀行は、「分割実行のたびに変動金利か固定金利を選択」「1回目の実行で選択した金利タイプを継続」「分割融資で選べるのは変動金利だけ(固定金利は利用できない)」なども選択できます。

 一方、返済期間については、1回目の分割実行日から最長35年です。通常の住宅ローンを分割しているだけだということが、このことからもおわかりになるかと思います。

 なお、分割融資を受けるにあたって、土地に抵当権が設定されます。その際、抵当権設定登記の登録免許税は、住宅購入時に受けられる優遇税率が適用されず、通常より0.3%高い0.4%の設定税率がかかります。このほか、司法書士への報酬費用や、金銭消費貸借契約を結ぶごとに、融資手数料や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代などの費用もかかるため、分割回数が多いほど、諸費用もかさみます。

【関連記事はこちら】
⇒  住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!住宅ローンのお得度は「金利+諸費用」で比較しよう

住宅ローンと別枠の「つなぎ融資」
担保不要だが、金利は高め!

 一方、「つなぎ融資」は土地の購入代金や建物工事の着手金、中間金の支払い用に、住宅ローンとは切り離して、別枠で金銭消費貸借契約を結ぶ短期融資です。通常、住宅ローンを組む予定の銀行に依頼しますが、ノンバンクなども借入先の候補となります。

 つなぎ融資は無担保融資が原則となるため、金利は高めに設定されます。住宅ローンの金利が1%前後だとすると、つなぎ融資の金利は3%前後が相場です。また、住宅ローンとは別契約のため、融資手数料等も別途かかります。

 返済については、建物が完成して、住宅ローンの融資が実行される際に一括返済します。そして、住宅ローンで借り直すことができます。ただし、つなぎ融資を使わず現金で支払った分については、住宅ローンの融資額に含めるのは一般的に難しいので、事前に確認が必要です。

 以上、分割融資とつなぎ融資の違いをまとめると、以下のようになります。

 「分割融資」と「つなぎ融資」の違い
分割融資
(土地先行融資)
比較項目 つなぎ融資
住宅ローンの一部 住宅ローンとの関係性 住宅ローンと別枠
最大4〜5回 自由度 回数に制限はなく、必要に応じて審査
融資実行のたびに融資手数料、収入印紙等が発生 手数料 包括契約を選べれば、融資手数料、収入印紙は1回のみ
土地が抵当に(抵当権設定費用等がかかる) 担保 原則、無担保だが、例外あり
住宅ローンの金利を適用 金利 住宅ローンの金利より高め
住宅ローンなので、住宅ローンなので契約時点から最長35年 返済期間 完成時までで1〜2年以内
あり 団信 原則なし

分割融資とつなぎ融資のおトク度は
簡単には比較できない

 では、分割融資とつなぎ融資のどちらを選べばトクでしょうか? ズバリお答えしたいところなのですが、正直、お答えできないのです。コスト面でのデメリットを上げると、「分割融資」は抵当権設定費用がかかる一方で、「つなぎ融資は」は金利が高めであり、どちらかが圧倒的にコストが安い訳ではありません。

 また、銀行によって融資条件が微妙に異なりますし、借りる金額やタイミングが違えば、それだけで結果も変わってきます。さらに登記関連の費用も関係してくるため、どちらのコストが安いかはケース・バイ・ケースといえます。一般の方が計算するには複雑すぎるので、できれば、専門家に相談してみるのがいいでしょう。

 ただ、実際にシミュレーションしてみると、どちらを選んでも大差ないことがほとんどです。そのため、損得以外の要素を重視して決めるのがよいでしょう。

 前記したように、分割融資、つなぎ融資とも扱ってない銀行はめずらしくありません。また、取り扱っていても、どちらか一方だけのところがほとんどです。加えて分割の回数制限等、各銀行で独自のルールを設けているため、自分のニーズを満たすところを見つけるだけでも大変だと思います。

 話がそれますが、銀行が分割融資やつなぎ融資に慎重なのは、借り手本人の問題ではなく、工事の請負先の体力を危惧してのことです。建物が完成するまでの間、建物の所有権は工務店等に帰属します。そのため、もし工事の途中で倒産されてしまうと、借り手から建物部分について回収できるものが何もないからです。

 そのため、つなぎ融資等においては、「ハウスメーカーなら」とか、「自行と提携先の不動産会社の紹介なら」といったように、その銀行と工事業者との関係性が審査結果に大きく影響します。大手のハウスメーカーであれば通りやすいと思いますが、地元の小さな工務店だと対応しない銀行があるのが現実です。とはいえ、工事費が安いのは工務店ですので、頭の痛いところかと思います。

基本は「自己資金を先に使う」のがいいが、
金利上昇局面と考えるなら、後に支払うのもアリ

 このように分割融資とつなぎ融資のどちらがトクかは一概に言えないのですが、気をつけたいのは、「自己資金を使うタイミング」です。借り方のルールを最後にまとめておきます。

ルール1 「基本は、自己資金を先に使う」
 つなぎ融資は早く借りるほど、金利負担が増えます。最終的には住宅ローンで一括返済するわけですから、できるだけ自己資金を使って借入額を少なくしたり、借入時期を遅らせたほうが、支払利息が少なくて済みます。

 自己資金1000万円を土地購入資金に利用し、半年後に家が完成するのであれば、1000万円×3.475%×(6カ月÷12カ月)=17万3750円となり、約17万円の削減ができます。つまり「つなぎ融資」は、基本的には、自己資金を使って融資額を少なくするのがポイントです。
 土地を購入する場合も、決済日をできるだけ延ばすように交渉してみましょう。決済日を1カ月後ろにズラせば、つなぎ融資の利用も1カ月遅らせることができます。借入額が5000万円だとすれば、それだけで6万円程度のコストを削減できます。

ルール2 「金利上昇局面と考えるなら、自己資金は後の支払いに回す」
 現在、金利はじりじりと上昇中です。余程のことがない限り、この傾向はしばらく続くと思います。ということは、今、借りるほうが将来借りるより金利が低くなる可能性があるということです。つなぎ融資は、完成時にしか金利を確定できないのに対し、分割融資は、利用時に金利を確定することができます。
 土地を購入してから家が建つまでに1年程度かかります。1年間で金利は0.2~0.3%くらい変わる可能性がありますから、自己資金は最後に借りる場面で使い、金利上昇後の借入額を最小限に抑えるのです。土地代が高ければ、それだけ大きな借入金額を、金利が低いうちに固定化できることになります。

 いずれにせよ、「分割融資」「つなぎ融資」はかなり複雑です。利用する際は、住宅ローンの専門家に相談することも検討してはいかがでしょうか。

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。
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特徴・評判

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生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
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融資額×2.20%
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借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下
借入期間
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・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
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年収
(個人事業主等)
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
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事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

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年齢
(借入時)
■自社商品

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70歳未満
年齢
(完済時)
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80歳未満
その他条件
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【満50歳以下】
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+全疾病保障
+先進医療特約

【51歳以上】
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一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
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  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.792%
総返済額 3427万円
表面金利
年0.660%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
80,015円
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保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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