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消費税の増税前に、駆け込みで家を購入すべき?
増税額と、補助金の恩恵額を比較して、
マイホームの買い時をシミュレーションした!

【第23回】2018年6月25日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

2019年10月の消費増税(8%から10%へ)はほぼ確実な状況となってきた中で気になるのが、マイホームを購入するならいつがオトクか、という問題です。増税はマイナス要因ですが、一方で増税対策の補助金なども予定されており、必ずしも「増税前に家を購入すべき」とは言えないのです。プラス要素とマイナス要素を比べて、いつ住宅を購入し、住宅ローンを借りるべきかを検討しましょう。

※この記事は、2018年12月14日に発表された「平成31年度税制改正大綱(自民党)」の発表前に書かれた記事であり、追加減税の内容を加味していないので、ご注意ください。

「骨太の方針」で消費税増税が確実に?!

 こんにちは、千日太郎です。6月に公表された「骨太の方針」ではハッキリと2019年10月の消費増税(8%から10%へ)への対策が盛り込まれており、消費税の増税はほぼ確実だと思います。

 これまでなら、「駆け込みで税金が上がる前に家を買って(建てて)おきたい!」と考えるのですけど、政府は消費税の増税後の需要が落ち込んでしまわないような減税策や補助金にかなりの予算を割いて打ち出す方針のようです。

 その制度設計の詳細は2018年12月ごろまでに決まる見込みですが、今の時点で予定されている消費増税後の補助金、減税の拡大というものがあります。

 それだけを見ても、人によっては消費増税後に家を買う方がオトクという人がいるんですよ。今日は、2019年に住宅を建てよう、買おうとしている人向けに、いつが家の買い時なのかについて書きます。

消費増税後に買う方がオトクな人とは、
「増税以上に減税と補助金の恩恵がある人」

 安倍内閣としては財政再建のために、もう増税は避けられないとしながらも経済の低迷は極力避けたいのです。前回の8%への増税時には個人消費が前年比で4.6%も減少して経済を低迷させ、そのトラウマから安倍政権は10%への増税を2度も延期することになったと言われています。絶対に同じ轍を踏みたくないのです。 

 ですから、増税直後には政府の税収増加以上に家を買う人に対する補助金や減税策を打ち出すことが濃厚です。消費増税直後は「(人によっては)むしろ美味しい」状況となるでしょう。

 何をもってオトク(おいしい)と考えるか?
 この記事では以下のように定義します。

「減税と補助金の恩恵額」-「消費増税によって増える支払額」
=「オトクになる金額」

消費増税の負担増は、
「新築建物代金」と「手数料」だけ

 消費税が8%から10%に増税となると「何千万円もの不動産なら、100万円を超す値上げになってしまう!」と思うかもしれません。しかし、土地の値段にはそもそも消費税がかからないのです。消費税がかかるのは土地の上に建っている建物の代金、それと不動産会社や銀行に支払う手数料などです。例えば、以下のような5000万円の新築マンションで考えてみましょうか。

・土地価格2500万円
・建物価格2500万円

 消費税がかかるのは建物だけです。8%だと200万円、10%だと250万円ですね。ですから建物部分の消費増税による値上がりは50万円ほどです。これに加えて不動産会社や銀行への手数料にも消費税がかかりますが、多めに見積もっても増税の影響は4万円以下でしょう。合計の増税分は、50万円程度です。

 これがもしも個人から買った中古住宅であったら、個人間の取引には消費税はかかりませんので、建物の消費税はそもそもゼロ円です。この場合、不動産会社や銀行への手数料の消費税だけが増えますが僅かな金額です。個人から購入する中古住宅であれば現在、実施が決まっている増税対策の恩恵は受けられないので、購入のタイミングはいつでもいいということです。もしかしたら今後、住宅ローン減税が拡充されるかもしれませんが、個人間の中古住宅取引については据え置かれるかの区制が高いのではないでしょうか。

 つまり、多めに見積もっても50万円強です。土地と建物の価格の配分にもよりますけど、影響額は物件価格の1%前後です。消費税の増税によって100万を越す影響となるのは1億円を超えるような超高額物件を購入する人の場合なのです。

年収775万以下の人は、
すまい給付金の恩恵が確定している

 次に、政府の支援策を見ていきましょう。まずは、「住宅ローン減税」と「すまい給付金」です。

 現行の「住宅ローン減税」は、2014年4月1日~2021年12月31日の間に住宅を購入した人を対象として毎年の上限40万円(中古住宅など消費税がかからない場合は20万円)×10年間です。

 今のところ、減税額は8%でも10%でも同じですけど、この上限が引き上げられる可能性があります。住宅ローン減税は払った税金がキャッシュバックされるという仕組みです。この上限が引き上げられることでメリットがあるのは収入の高い人です。

 おおむね年収800万で、40万円の上限に達してしまうので、年収800万円以上の人にとっては住宅ローン減税の上限の引き上げによるメリットが生まれる可能性があります。

【関連記事はこちら】
>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 一方で、「すまい給付金」は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

 「消費税率8%」の場合は、年収510万円以下の人を対象として最大30万円給付しますが、「消費税率が10%」の時は、収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円給付するものです。

 この補助金は、もともと年収510万以下だと住宅ローン控除の恩恵が十分に得られない場合があるため、これで補てんするものでした。その年収の上限が775万円にまで緩和されて、補助金の額も増えるのです。補助金額は、年収によって変わります。

 詳細は以下の通りです(消費税10%は、住宅ローンを借りているケース)。

「すまい給付金」の概要(2021年3月までに引き渡し・入居が条件)
消費税率8%
(2019年3月末までに住宅売買契約、
または引渡しが2019年9月末まで※)
消費税率10%
(2019年4月~2020年3月に住宅売買契約、
かつ引渡しが2019年10月以降、住宅ローン利用)
・年収425万円以下の人
 「30万円」給付
・年収475万円以下の人
 「20万円」給付
・年収510万円以下の人
 「10万円」給付
・年収450万円以下の人
 「50万円」給付
・年収525万円以下の人
 「40万円」給付
・年収600万円以下の人
 「30万円」給付
・年収675万円以下の人
 「20万円」給付
・年収775万円以下の人
 「10万円」給付

 両者を比べると分かりますが、年収が510万円~775万円という人は、増税後に購入することで、本来なら給付されなかった「すまい給付金」を手にできます。年収520万円の人なら、0円だったものが40万円を受け取れます。

親から多額の住宅資金の贈与を受けられる人は
増税後の方がオトク!

 また、2021年12月までは「住宅取得等資金贈与の非課税」というものがあります。

 マイホームの購入代金に充てる、親や祖父母からの贈与は非課税になる(税金が課せられない)という制度です。贈与税が非課税となるのは消費税8%なら上限1200万円に対して、消費税10%なら上限3000万円と大きく跳ね上がります。

 これも消費税の増税によって住宅消費が冷え込むのを防ぐための減税です。以下が「住宅取得等資金贈与の非課税」の詳細です。

「住宅取得等資金贈与の非課税」はメリットが増大!
消費税8%物件の非課税枠
(2019年3月末までに住宅売買契約、または引渡しが2019年9月末まで)
良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
1200万円(+基礎控除110万円) 700万円(+基礎控除110万円)
↓       ↓       ↓
消費税10%物件の非課税枠
(2019年4月以降に住宅売買契約、かつ引渡しが2019年10月1日以降)
良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
2019年4月~2020年3月に住宅売買契約
3000万円(+基礎控除110万円)
・2020年4月~2021年3月に住宅売買契約
1500万円(+基礎控除110万円)
・2021年4月~12月に住宅売買契約
1200万円(+基礎控除110万円)
2019年4月~2020年3月に住宅売買契約
2500万円(+基礎控除110万円)
・2020年4月~2021年3月に住宅売買契約
1000万円(+基礎控除110万円)
・2021年4月~12月に住宅売買契約
700万円(+基礎控除110万円)

 例えば、「消費税8%」で普通の住宅用家屋を購入する人なら700万円+基礎控除額110万円=810万円までは、親から貰っても贈与税を納める必要が無いということですね。同時に親の財産が810万円減るということは、将来親から財産を相続するときに払う相続税も減らせるということです。

 一方で、「消費税10%」だと、非課税枠は一気に拡大します。普通の住宅用家屋を購入する人なら、2500万円+基礎控除額110万円=2610万円が非課税枠となるのです。これを見逃す手はありません。

・親から810万円を超える多額の贈与が見込める人
・親の財産が多くて、将来相続税の対策が必要となる人

 このような人にとっては、むしろ消費税が10%に増税となった直後に住宅を購入する方が有利なのです。特例措置であるため、非課税枠は年々減少していきますので、2019年10月になったらすぐに住宅売買契約をするのがいいでしょう。

すまい給付金と親からの贈与の合わせ技で
増税後の方がオトクになる!?

 それでは、標準的なケースで、消費税増税後の方がお得になるのかどうかを、シミュレーションしてみましょう。

 以下のケースは、消費税が増税した後に家を購入することで、すまい給付金が40万円もらえることになり、加えて贈与税の非課税枠をフルに受けることが出来ます。消費増税を上回る給付金と減税が受けられる典型的なケースなのです。

消費増税の影響シミュレーションの前提
家族構成と年収 夫35歳、年収520万
妻35歳、専業主婦
子ども2人
自己資金 1300万円(親からの贈与)
物件価格 5000万円
物件のタイプ 首都圏新築マンション
借入金額 4000万円
消費税増税後に購入するケースをシミュレーション
支払い項目 増減額
(1)建物と手数料等の消費増税 +50万円
(2)すまい給付金 △40万円
(3)住宅資金の贈与税 △98万円
合計 △88万円

 各項目を見ていきましょう。

 まず、「(1)消費増税」による支払増加額は約50万円です。

 これに対して、増税後は「(2)すまい給付金」が40万円支給されます。年収要件が緩和されて、年収775万円以下の人も受け取れるようになったのです。

 そして親からの贈与が1300万円ありますね。増税前であれば810万円を超える部分490万円に「(3)贈与税」がかかります。贈与税は、20%の税率で98万円もかかります。ただし、消費税の増税後であれば2610万円までは非課税となるのです。

 このように、

・年収775万円以下の人
・親からの住宅資金贈与が810万円以上の人(優良な住宅なら1310万円以上)

 のいずれかの条件にあてはまれば、同じ価格の住宅でも消費増税後の方がオトクになることがあります。特にシミュレーションした例では、88万円もオトクです。

 ただし、個人から中古住宅を購入する人は、手数料にしか消費税がかからす、いつ購入してもOKです(住宅ローン減税が拡充されなければの話です)。

まとめ:
買い急がないほうがオトクなケースを確認しよう!

 不動産って同じものは2つとありませんし、逃した魚は大きいといいます。加えて2019年10月に消費増税が濃厚ということで、不動産屋の営業マンは「今が買い」と煽ってくるでしょう。

 しかし、焦る必要はありません。消費増税の後の方がむしろオトクになるか、ほとんど影響がない場合があるのです。消費増税なんて枝葉みたいなものです。これに引っ張られて根本的な部分での判断を曇らせないようにしてくださいね。

 この度、私の著書「家を買う時に『お金で損したくない人』が読む本」が発売からわずか半年で重版となりました! この難しい局面で家を買おうという人の不安と疑問に正面から答える内容です。是非お手にとってくださいね。

【関連記事はこちら】
>>住宅ローンの審査に落ちた原因は年収不足?借金? 借入可能額の決め方や、借金の調べ方など、住宅ローン審査に通るための「虎の巻」6記事を紹介!

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※借入金額3000万円、借入期間35年

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    手数料
    (税込)
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    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

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    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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