中古住宅の住宅ローン審査は新築よりも厳しい! 現役銀行員が教える希望額を借りるための対策とは

【第46回】2025年8月25日公開(2025年8月22日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

家の購入にあたってはほとんどの方が住宅ローンを利用します。しかし、新築ではなく中古住宅の場合、審査の基準が異なってきます。本記事では、中古住宅の住宅ローン審査において銀行が重視するポイントを解説。担保評価をクリアし、希望額の借り入れを実現するための対策もお伝えします。(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)

中古住宅の住宅ローン審査で銀行が重視する3つのポイント

新築と中古で住宅ローンの審査基準が異なる
新築と中古で住宅ローンの審査基準が異なる(出所:PIXTA)

 新築物件の価格が高騰を続ける中、割安な中古住宅の購入に舵を切る人が増えています。日本不動産研究所のデータによると、首都圏の中古マンションの成約戸数は前年同期比で増加傾向にあり、中古戸建て住宅も2024年上半期は、2年ぶりに7,000戸台に戻ってきています。

 しかし、住宅ローンで中古住宅を購入する場合には、新築物件とは異なる審査基準があります。

担保評価

 住宅ローンは購入する不動産を担保にして借り入れをすることが大前提です。ローンの返済ができなくなった場合、銀行はその担保物件を売却することで貸し付けをした資金を回収します。銀行が物件の担保価値を厳正に評価するのはそのためです。

 新築物件の場合、建物と土地の双方にそれなりの担保価値が認められます。しかし、中古住宅になると事情は大きく変わります。

 まず、建物の担保評価はほぼゼロに近いか、非常に低く見積もられるケースが多いのが実情です。なぜかというと、建物は年数を経るごとに劣化し、価値が減少していくからです。

 たとえば、木造住宅では法定耐用年数が22年と定められており、それ以上に築年数が経過している建物の担保価値はほとんど評価されません。

 住宅ローンの審査では担保評価がローンの借り入れ可能額を大きく左右します。建物の評価がほぼゼロの中古住宅では、借入額に対しての担保評価が足りずに、希望通りの住宅ローンを組めないという結果になることもあります。

築年数

 中古住宅は、築年数がローンの返済期間にも影響を与えることがあります。なぜなら、建物の残存耐用年数を返済期間の上限にする金融機関があるからです。

 残存耐用年数とは、法定耐用年数(建物の種類によって定められた税法上の使用可能な年数のこと)から築後の年数を差し引いた年数のことです。金融機関によって基準は微妙に異なりますが、筆者が勤める銀行では国税庁が定める「主な減価償却資産の耐用年数表」(※1)を審査の基準にしています。
※1:国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表

 築10年が経過した木造住宅を購入する場合、残存耐用年数は以下のように算出されます。

残存耐用年数=22年(耐用年数)-10年(築年数)=12年

 つまり、木造で築10年の中古住宅の価値は12年分しか残っていないということになります。

 返済期間が35年や50年ある住宅ローン商品でも、中古住宅だと返済期間を差し引かれるということになります。返済期間が短くなると毎月の返済額が増え、家計への負担が大きくなります。

 ただ、最近では楽天銀行(※2)などの金融機関で残存耐用年数にかかわらず最長35年などの長期で返済できる住宅ローンも出てきています。​
※2:楽天銀行 住宅ローンのピックアップFAQ

耐震基準

 新耐震基準を満たした中古住宅でないと審査に通過できない可能性があります。建築基準法の改正による新耐震基準の物件とは、1981(昭和56年)年6月1日以降に建築確認申請がなされたものを指します。それ以前の建物は耐震性が問題視されるので、審査を通過することが困難になります。

 とはいえ、ここで考えるべきなのは築年数です。そもそも1981年より前に建てられたということは築年数が44年以上の建物であるため、建物評価はほぼゼロになります。また、取り壊しのための費用もかかるため、建物はマイナス評価になるかもしれません。

【関連記事】>>中古マンションの耐震性や耐震補強を解説! 大地震が起きた時、あなたのマンションは耐えられるか?

【コラム】中古住宅で住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の利用は可能か?

 中古住宅の場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を利用するにはかなりハードルが高いと言えます。

 

 中古住宅で住宅ローン控除を利用するには、築年数要件(1982年1月1日以後に建築されたもの)があるので、それよりも古い物件は原則として住宅ローン減税の対象外(*例外あり)になります。(※3)
※3:国土交通省 住宅ローン減税制度について

 

 このように、やはり新耐震基準の建物でないと、住宅ローン減税を受けられない可能性があります

 

 とはいえ、住宅ローン減税はあくまで住宅ローンを利用している人の減税措置であって、家を手に入れるという大きな目的の中で、必ずしも最重要なポイントではないと思われます。

 

 購入したい家と、借り入れできる住宅ローンの金額や自己資金、そして毎回の返済額がどうなるかなどを総合的に考えるべきだと考えています。

 

【関連記事】>>旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説! 新耐震基準でも、油断せずに耐震診断を

中古住宅の担保評価が厳しい場合の対策

 ここまで説明したとおり、とくに築年数の古い物件では、建物の担保評価が低くなって審査落ちしたり、審査は通っても希望額に届かないことがあります。このような場合の対策を銀行員が解説します。

自己資金を増やす

 自己資金(頭金)を増やすことでローンの借入額を減らすことで、審査の通過ラインを低く調整できます。

他の担保の提供(追加担保)

 親族が所有する不動産などを追加担保として提供することで融資額を増やせる場合があります。ただし、銀行によっては増加した調査や管理の手間を嫌がり、認めないケースもあります。また、返済できなくなったときには追加担保も失うリスクがあるため慎重に検討する必要があります。

事前査定で担保評価を調査してくれる銀行も

 では、担保評価が足りない場合はどうすればよいのでしょうか。銀行によっては担保の評価が心配な方や不動産業者などから依頼があれば、事前査定・評価をしてくれる場合もあります。

 事前に評価額がわかれば、物件が住宅ローンの審査に通過する可能性や、希望通りの金額を借りることができるかなど、ある程度の目安を把握することができます。ただし、銀行によって対応が異なるので注意が必要です。

まとめ

 中古住宅は価格や立地の面で大きな魅力がありますが、住宅ローンを組む際には新築とは異なる審査ポイントが数多く存在します。

 担保評価、築年数(残存耐用年数)、耐震基準の3点を踏まえたうえで、事前査定や自己資金計画、追加担保などの対策を講じることが、希望のマイホーム取得への近道です。

【関連記事】>>中古住宅購入時に使えるお得な減税・税制優遇制度、補助金とは? 制度の内容と要件を一挙解説!

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※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.722%
総返済額 3387万円
表面金利
年0.590%
手数料(税込)
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0円
毎月返済額
79,074円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
店舗での対面相談のみに対応
実質金利(手数料込)
0.782%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.650%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,880円
おすすめポイント

店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!
③3大疾病の50%保障が無料付帯!
③無料で、3大疾病50%保障&就業不能保障&就業不能保障を付帯する

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【満50歳以下】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【51歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.783%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
79,745円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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