住宅ローンの頭金資金を、「外貨建て保険」で運用した方がお得と考えた人の末路

住宅ローンを組むために用意していた頭金を資産運用に回して、大きな利回りを手にしよう、その代わり住宅ローンは全額借りよう。こうした話が多くなっている印象です。余剰資金で投資するのはメリットがありますが、どれだけリスクがあるかを試算していますか？　大きなリターンがあるということは、それだけ大きなリスク負っていることの裏返しなのですよ。

「外貨建一時払い保険」の取り扱いが増えている

　無料で住宅ローンの相談を受けるようになってから、しばしば「頭金を入れるよりも外貨建て保険に入る方がトクって本当ですか？」という質問を受けるようになりました。

　金融庁の平成30年度調査によると、「外貨建て一時払い保険の販売状況」は前回調査の平成28年度と比較してメガバンクなど主要9行で1.2倍、地銀20行で1.8倍に急増しているそうです。

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引用：投資信託等の販売会社における「顧客本位の業務運営」の取組状況

　道理でね…という感じです。

　外貨建て一時払い保険は、保険料を米ドルなどの外貨で一括払いする生命保険です。

　保険期間中に死亡すれば保険金が下りる保険機能に加え、保険期間の終了時には支払った保険料に運用益が加算される投資性が高い商品で、生保各社が商品化し、銀行の窓口でも販売されています。

　今日は「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」のスピンオフ企画として、頭金として貯めたお金を外貨建て一時払い保険に入れていいのか？　という質問に答えます。

頭金を入れず、外貨建て保険で運用してもいい？

　この外貨建て保険は、500万円を外貨で運用して増やしてくれる上に、死亡保障もつく商品なのですが、例えば30年後には1.5倍になることが保障されるそうです。外貨だとこんなに増えるんですね！

　また、あえて頭金に入れずに、借り入れを多くして、住宅ローン減税を多く受ける方がトクというのは本当のことです。今の変動金利は0.5％くらいですから、当初10年は借入が多い方がかえって儲かりますよね。相談者は、ちょっと心が傾いているようです。

【関連記事】＞＞本当はローンなしでも家を買えるけど、住宅ローン減税でもうけたい人向けの裏マニュアル

リターンが大きいのは破綻のリスクが大きいから

　確かに机上の損得勘定では、なかなか良い方法に見えるかもしれません。しかし、「変動金利の金利変動リスク」と「外貨建て一時払い保険のリスク」をダブルで負っているので、実のところ、破綻のリスクがある危険な住宅ローンの組み方になっています。

　以下の二つをシミュレーションで比較します。購入するマンションの価格は4000万円とします。

　まずは、「資金繰り面」、「総支払額」の2つで比較してみましょう。

　いずれも手持ちの500万円は手もとから無くなります。そして「①頭金あり」のケースは借入が500万円少なくなりますから、毎月の返済額は少なくなりますね。

　次は、総支払額です。

 「②頭金なし」のケースは、頭金を500万円入れていないので、返済総額は利息も込みで結構、増えますね。4361万円—3816万円＝545万円です。余計に支払った金利は、45万円ということになります。

　その代わり、借入金額が多くなるので、住宅ローン減税が増えます。341万円—299万円＝43万円です。

　さらに30年後にドル建てで保険の解約返戻金が150％になります。今のドル円レートと同じ為替レート換算できたとしたら750万円返ってきますね。

　全て差引合計すると、頭金を外貨建て保険に入れた方が248万円も少ない支払となります。4000万の家を買うのに約3,770万円の総支払額ということですから、家を購入したのに、約230万も、節約できたということになりますね！

外貨建て保険にどれだけリスクがあるかを試算

　しかし、大きなリターンがあるということは、それだけ大きなリスクを取っている（負っている）ことの裏返しなのですよ。これが世の中の常識です。外貨建て保険のシミュレーションは以下の３つの前提の上に成り立っています。

１．為替レートが30年後も変わらない
２．住宅ローンの金利が上がらない
３．保険を途中で解約しない

　長い住宅ローンの期間において、必ずこうなるという保証は無いのです。それではこの前提が崩れるとどうなるのかを、検証していきましょう。

利回りは、確定でない保険もある

　今回相談があった外貨建て保険は利回りが確定の商品なので、30年後に1.5倍になりますが、変額保険の場合は、利回りが確定ではないので、1.5倍にならないかもしれません。

　ただし、米国ドルは世界の基軸通貨として最高レベルの信用力があります、紙切れになってしまうような心配はありません。

　そして、我々が支払う保険料で運用する米国債の利回りは、日本国債よりも歴史的に高いのが魅力です。代表的な10年国債金利では1990年から2018年まで、おおむね3%程度高い金利で推移してきました。

写真を拡大 　米国債の利回りは、日本国債の利回りよりもおおむね高い傾向

　このグラフは過去の推移であり、将来を示唆するものではありません。米国の10年国債金利は底を打って、3％程度ありますが、2年前までは2％を切る低金利の時代もありました。

　今後の金融情勢の如何によって変額保険の返戻金が減ってしまう可能性は十分にあるのです。

過去30年間のドル円為替変動はどうだった？

　もし将来、病気になったとき、病院に払うのは「ドル」ではなく「円」です。ドルで確実にお金が増えても、円に換算したときに損をすることがあるのです。1990年から2018年までのドル円為替レートの推移は以下のとおりです。

写真を拡大 　ドル円為替レートは変動が激しい

　過去30年間で、ドル円の為替レートは大きく変動しています。1ドル80円から160円まで、為替レートには2倍の開きがあります。為替レートの動きは大変大きなものです。

・30年後に1ドル70円の円高なら、500万円が、30年後に468万円に減少
・30年後に１ドル112円のままなら、500万円が、30年後に750万円に増加
・30年後に1ドル160円の円安なら、500万円が、30年後に1071万円に倍増
　
　為替の変動のグラフは過去の推移であり、将来を示唆するものではありません。しかし、30年でこのくらいの変動があることは想定内として考えておく必要があるのです。

低金利と引き換えに負う金利変動リスクの大きさは？

　次に、変動金利のリスクを見てみましょう。

　前提としている変動金利0.5%はとても低金利ですが、同時に金利の上昇リスクを負っているということを忘れてはいけませんね。ひとたび銀行が金利を上げてきた場合にどうなるのかを具体的に知り、自分がどう対応すればいいのかを知っていなければなりません。

　今後、変動金利が上がったときに総支払額が幾ら増えるのかを分かりやすく表したものが「変動金利が上がったらいくら繰上げ返済すればいいのか？」という表です。変動金利が2.775％まで上昇するとして、試算しました。

　4000万円を今のネット銀行の変動金利0.5%で元利均等返済ボーナス払い無しで借りると毎月の返済額は10万3834円です、四捨五入して10万4000円として表を作りました。

　変動金利は低い＝コストが安い反面、支払い増大リスクがあります。

　4000万円を35年の変動金利で借りるならば、この表の繰上げ返済資金を随時、用意できるような体勢にないと危ないのですね。単純平均すると589万円ですね。

　今、ご相談者には頭金の資金が500万円あります。

　虎の子の500万円をあえて貯金として遊ばせておけば、金利が上がったときに即座に繰上げ返済して金利の上昇に備えることが出来るのです。言ってみればこの500万が保険になるのです。

　しかし、この500万円の「円」をドル建て保険に突っ込んでしまい、その間に金利が上がってしまったら、大変です。解約したうえでさらにドルから円に換算しなければ、繰上げ返済資金には使えません。

　当たり前ですが、住宅ローンの返済には「円」しか受け付けてくれませんからね。円でもらうには為替手数料を取られます。

　また、外貨建て保険は集めたお金を長期の外債で運用するものなので、短期間で解約すると損をするようになっています。500万が750万円になるというのは、あくまで30年解約せず、かつ、30年後の為替レートが今と変わらなかった場合なのです。

　平成30年度の金融庁の調査によると、足元で満期が到来した外貨建て保険（定額）は9割が運用益を計上していますが、足元で途中解約された外貨建て保険（全体の1％程度）は利回り保証型の「定額保険」の半分、利回り非保証型の「変額保険」の7割が、「運用損」を計上しているそうです。

出典：投資信託等の販売会社における「顧客本位の業務運営」の取組状況

　仮にあなたが、頭金を入れずに外貨建て保険を買ったとして、それでも金利の上昇リスクに対応できるだけの「円」を確保できている資産家であれば良いです。途中解約せずに満期まで維持することで運用益を得られる見込みがあります。

　しかし、外貨建て保険を買ったことによって、一旦資金がゼロかそれに近くなってしまう人にはお勧めしません。金利が上がったら破綻してしまうか、破綻しないまでも大きな損切りを余儀なくされるリスクがあるからです。

【関連記事】＞＞年収1000万円なのに住宅ローン破綻する人、老後破産する人のヤバい特徴

外貨建て一時払い保険に対して金融庁の鳴らす警鐘

　この外貨建て一時払い保険は、名前こそ「保険」ですが、これから家を買う人にとって、保険とは言いにくい金融商品ですよね。名前に惑わされないようにしてください。むしろこれはリスクを取る商品です。

　また外貨建て保険はその仕組み上、同じような円建て貯蓄性保険より保険料率が割高なのですよ。

　外建て一時払い保険は運用を「定額部分」と「変額部分」に分けて運用しており、以下のような複数の運用商品をパックにした複雑な商品構成になっています。

・定額部分は外国債券などで運用し、運用期間終了時に当初払い込んだ（外貨建の）保険料全額を最低保証
・変額部分は元本保証のない投資信託等で運用
・外貨建の死亡保険

　主にご相談者が期待しているのは1番目の定額部分の運用だけです。ならば、2番目、3番目については余計な運用、又は外貨建てにする必然性のない商品ということになります。不要な商品に保険料を払っているから料率が高いのです。米ドルの利回りに魅力を感じるなら、米国債を買うだけでいいんじゃないの？と思います。

　金融庁も、この外貨建て一時払い保険を構成する外国債券と投資信託、（掛け捨ての）死亡保険を別々に購入・契約することでも同等の経済効果を得ることができると指摘しています。比較的単純な商品を個々に買う方がより安く同じ経済効果を得られるのですよ。

　プロの眼から見ると、どう見ても割高な商品なのにも拘わらず、ここ数年で契約数が激増しているのです。つまり、適切な商品説明を行わないまま、高い手数料の取れる複雑なパッケージ商品を勧めている可能性があるのです。

まとめ～保険と住宅ローンは分けて考えよう

 「金額にしろ、期間にしろ、今までの経験で身に付けた『だいたいこの位』という物差しを遥かに超えるリスクを負う」

　それが住宅ローンの不安の正体です。将来に不安を感じるのが普通です。

　しかし私は、住宅ローンで家を買ったからといってリスクが劇的に増えるわけでは無いと思っています。

　住宅ローンで家を買う前から一家の大黒柱として負っている「住まいに関する責任」というものが「住宅ローンの金額」と「返済期間」という数値に換算され、目に見えやすくなっただけです。

　リスクや責任が目に見えるようになると、人はそれに対してストレスを感じるのです。それが保険を販売する側にとってのビジネスチャンスです。

 「家を買うにあたり保険をリストラする」。これは良いと思います。住宅ローンを借りる際に団体信用生命保険（団信）に加入します。死亡と高度障害は保障されているため、住宅ローンがゼロ円になりますから、重複する保障を外すことで保険料が安くなりますからね。

　しかし、家を買うにあたり「新たに保険に加入する」とか「運用手段として保険に加入する」というのは、そもそもそれが家を買う前から必要だったのか、家と切り離して考えてから決めてください。保険は家を買うこととは関係なく入るものだからです。

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• 1位

  

  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 3位

  

  みずほ銀行「みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」（ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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