2019年10月から消費税が増税され、税率が8％から10％に引き上げられた。消費税負担が増えるため、いまのタイミングで住宅を買うのはどうかという気がするが、実は、そんなことはない。政府が実施する住宅取得支援策が、消費税増税と同時に改定になったので、物件価格や金利動向を除けば、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多いのだ。（山下和之）
消費税が8％から10％に引き上げられ税負担が増えたことで、家を買うことをためらう人がいるかもしれない。しかし、増税によって住宅の売行きが鈍化すれば、新設住宅着工戸数が減少し、景気の足を引っ張る可能性が高いため、そうならないように住宅取得支援策が実施されている。
1. 住宅ローン減税の期間延長（10年→13年）
2. すまい給付金の支給
3. 次世代住宅ポイントの付与
4. 住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠拡充（最大1500万円→最大3000万円）
この4つの住宅取得支援策を使えば、消費税の2％増額分は相殺になることがほとんどで、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多い。
消費税2％引き上げのインパクトはどれほどか
住宅は金額が大きいだけに、消費税が2％上がるだけでも影響は大きい。確かにそうなのだが、全ての住宅で税率が2％高くなるわけではないことを知っておきたい。
■個人間取引きの中古住宅には、消費税はかからない
まず、売主が個人の中古住宅を買う場合には、消費税はかからない。最近はマンションを中心に、高くなりすぎた新築は手が出ないため、やむなく中古に目を向ける人が増えているといわれる。その場合、仲介会社を通して、個人の売主から中古住宅を買うことになるが、消費税はかからないので、増税後の負担増加を懸念するには当たらない。
ただ、中古住宅でも、このところ増加しているリノベーションマンションのように、所有者が不動産会社や工務店などの事業者である場合には、消費税がかかるので注意が必要だ。
■新築の分譲住宅の税負担は、実質1％の増加に
新築の分譲住宅については、売主は不動産会社や住宅メーカーなどの事業者なので、消費税の対象だが、土地は消費財ではないから税金はかからず、税金がかかるのは建物部分だけになる。
例えば、4000万円の新築マンションで、土地・建物の価格が2000万円ずつだとすれば、建物の2000万円に消費税がかかる。税率8％なら160万円だった消費税が、10％になると200万円になり、40万円増える。税負担は重くなるものの、購入価格4000万円に対しては2％ではなく、実質的に1％の負担増ということになる。
なお、土地を持っている人が注文住宅を建てる場合には、建築費全体が消費税の対象になる。3000万円の一戸建てを建てるのであれば、8％なら240万円のところが、10％になると300万円だから、こちらは2％の税率アップだ。
住宅購入者が減少しないように、4つの支援策を実施
いずれにもしても、新築住宅を買う場合は消費税増税になるわけで、それによって負担感が増えて住宅取得熱が低下すると、新設住宅着工戸数が減少、景気の足を引っ張る可能性が高い。なので、そうならないように、図表1にあるような4つの住宅取得支援策が実施されている。
まず、「住宅ローン減税制度」においては、従来の控除期間10年が、消費税10％で取得した場合には13年に延長される。その延長される3年分の控除によって、減税額が増えて消費税増税分を相殺できるようになっている。
加えて、「すまい給付金」や「次世代住宅ポイント」で、現金や各種商品に交換できるポイントが付与される。さらに、両親などから受ける贈与における「贈与税非課税枠が増える」ため、むしろ増税後に買ったほうが得になるケースが多いのだ。
下記より、4つの住宅取得支援策の詳細を見ていこう。
ローン減税期間の延長で、消費税負担増加分は返ってくる！
例えば、4000万円のローンを組んで、5000万円（建物2500万円）の新築マンションを買う場合、増税前なら200万円（2500万円×8％）だったのが、増税後は250万円（2500万円×10％）になるため、税負担が50万円増える。
それに対して、ローン減税期間が延長されたことで、返金される税金が増える。増税前は住宅ローン控除が10年間だったので、10年間の最大控除額は約350万円だった。それが、控除期間が3年間延長されたことで、控除額の合計は50万円増えて、合計約400万円になる。
ローン減税によって返ってくる税金が350万円から400万円になるわけで、この50万円の増加分で消費税増税分は相殺できる計算だ。
すまい給付金と次世代住宅ポイントで、年収によっては数十万円の収入に
加えて、新築住宅を取得した場合には、「すまい給付金」の対象になり、一定条件を満たす住宅なら「次世代住宅ポイント」が付与される。
「すまい給付金」とは、ある一定額の年収を下回る人を対象に、政府から支援金を受け取れる制度。今回の増税をきっかけに改定となり、対象となる人の年収制限が引き上げられ、最大支給額も増加した。消費税率8％時には年収510万円以下の人が対象で、最高30万円の支給だったのが、10％時には年収775万円以下まで対象が拡がり、最高50万円が支給されるようになる。
例えば、年収510万円以上の人だと、税率8％時には給付額ゼロだったのが、税率10％時には40万円支給されるなど、年収によって給付額が格段に増える。
また、「次世代住宅ポイント」は税率8％時には実施されていなかった新しい制度だ。省エネ性、耐震性、バリアフリー性能など、定められた基準を満たした住宅を購入する場合に、国からポイントが付与される。取得したポイントは、家電や日用品など、さまざまな商品と交換できる。具体的には、税率10％で住宅を取得すると、新築住宅は1戸当たり最大35万ポイント（35万円相当）が付与される。
この2つの制度を併用すると、年収によっては、実質75万円相当の給付金やポイントを取得できるケースもあるわけだ。住宅ローン減税で消費増増税分の税金が返ってきた上、これらの給付があるのだから、増税後のほうが有利になっているのは間違いない。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン減税が3年延長したけど、消費税増税前と増税後ではどっちがお得か、新築、中古住宅で試算！
親から贈与を受けられる人は、3000万円まで非課税に
「住宅取得等資金贈与」の特例における非課税枠が、最大3000万円に拡充されているのも大きなメリット。これは、両親や祖父母などの直系尊属※から住宅を取得するための資金を贈与された場合、3000万円まで税金がかからないという制度だ。（※父母や祖父母など、自分よりも前の世代で、直系する親族のこと）
この制度がないと、多額の贈与税が発生する。例えば、3000万円の贈与に対しては、3000万円から年間の基礎控除110万円を引いた2890万円に対して贈与税がかかる。税率は45％で、控除額が265万円なので、税額は2890万円×0.45－265万円で1035.5万円の贈与税になる。
それが、この特例があれば税額ゼロになるのだから、メリットは大きい。親などから贈与を期待できる人は、増税後のいまこそ最大のチャンスといってもいいかもしれない。
住宅取得支援先には適用期限がある点に注意が必要
ただし、これらの住宅取得支援策は、いずれも期間限定の時限措置である点に注意しておく必要がある。なかでも、図表2にあるように次世代住宅ポイントは2020年3月末までに住宅取得の契約を結び、注文住宅の場合にはそれまでに着工する必要がある。
住宅取得資金等贈与の特例における非課税枠最大3000万円も、2020年3月末までに売買契約などを締結する必要がある。それ以降は段階的に非課税枠が減少する予定だ。それだけに、親などから贈与を受けて取得しようと考えている人は、可能な限り、2020年3月末までに物件を見つけて契約するようにしたいところだ。
そのほか、住宅ローン減税の拡充期間も2020年12月までに購入して入居する必要がある。それ以降の入居だと、いまところ控除期間が従来通りの10年間に戻ってしまう可能性が高く、減税額が大幅に減少する可能性がある。
以上のように、増税後のいまだからこそ、増税前より得できる可能性が高いのだが、その期間には限りがある。賢くマイホームを取得するためには、各種の住宅取得支援策をフルに活用できるように、早めに準備するのがいいのではないだろうか。
とはいえ、この損得計算は住宅取得価格の変化、また金利動向によっても異なってくる。住宅取得支援策をフルに活用しようとして急いで取得したあと、住宅価格が急激に低下して損をしてしまうことも、ないとは言えない。そのあたりの判断は、あくまでも自己責任ということで。
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最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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