じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

消費税増税後の今、「家を買う」のは損か得か? 価格や金利動向を除けば、2020年3月末までが最も有利に!

2019年11月29日公開(2019年11月29日更新)
山下和之

2019年10月から消費税が増税され、税率が8%から10%に引き上げられた。消費税負担が増えるため、いまのタイミングで住宅を買うのはどうかという気がするが、実は、そんなことはない。政府が実施する住宅取得支援策が、消費税増税と同時に改定になったので、物件価格や金利動向を除けば、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多いのだ。(山下和之)

消費税 住宅ローン控除
消費税増税前と後、家を買うならどっちがお得?

 消費税が8%から10%に引き上げられ税負担が増えたことで、家を買うことをためらう人がいるかもしれない。しかし、増税によって住宅の売行きが鈍化すれば、新設住宅着工戸数が減少し、景気の足を引っ張る可能性が高いため、そうならないように住宅取得支援策が実施されている。

1. 住宅ローン減税の期間延長(10年→13年)
2. すまい給付金の支給
3. 次世代住宅ポイントの付与
4. 住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠拡充(最大1500万円→最大3000万円)

 この4つの住宅取得支援策を使えば、消費税の2%増額分は相殺になることがほとんどで、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多い。

消費税2%引き上げのインパクトはどれほどか

 住宅は金額が大きいだけに、消費税が2%上がるだけでも影響は大きい。確かにそうなのだが、全ての住宅で税率が2%高くなるわけではないことを知っておきたい。

■個人間取引きの中古住宅には、消費税はかからない

 まず、売主が個人の中古住宅を買う場合には、消費税はかからない。最近はマンションを中心に、高くなりすぎた新築は手が出ないため、やむなく中古に目を向ける人が増えているといわれる。その場合、仲介会社を通して、個人の売主から中古住宅を買うことになるが、消費税はかからないので、増税後の負担増加を懸念するには当たらない。

 ただ、中古住宅でも、このところ増加しているリノベーションマンションのように、所有者が不動産会社や工務店などの事業者である場合には、消費税がかかるので注意が必要だ。

■新築の分譲住宅の税負担は、実質1%の増加に

 新築の分譲住宅については、売主は不動産会社や住宅メーカーなどの事業者なので、消費税の対象だが、土地は消費財ではないから税金はかからず、税金がかかるのは建物部分だけになる。

 例えば、4000万円の新築マンションで、土地・建物の価格が2000万円ずつだとすれば、建物の2000万円に消費税がかかる。税率8%なら160万円だった消費税が、10%になると200万円になり、40万円増える。税負担は重くなるものの、購入価格4000万円に対しては2%ではなく、実質的に1%の負担増ということになる。

 なお、土地を持っている人が注文住宅を建てる場合には、建築費全体が消費税の対象になる。3000万円の一戸建てを建てるのであれば、8%なら240万円のところが、10%になると300万円だから、こちらは2%の税率アップだ。

住宅購入者が減少しないように、4つの支援策を実施

 いずれにもしても、新築住宅を買う場合は消費税増税になるわけで、それによって負担感が増えて住宅取得熱が低下すると、新設住宅着工戸数が減少、景気の足を引っ張る可能性が高い。なので、そうならないように、図表1にあるような4つの住宅取得支援策が実施されている。

 まず、「住宅ローン減税制度」においては、従来の控除期間10年が、消費税10%で取得した場合には13年に延長される。その延長される3年分の控除によって、減税額が増えて消費税増税分を相殺できるようになっている。

 加えて、「すまい給付金」「次世代住宅ポイント」で、現金や各種商品に交換できるポイントが付与される。さらに、両親などから受ける贈与における「贈与税非課税枠が増える」ため、むしろ増税後に買ったほうが得になるケースが多いのだ。

消費税増税にともなう住宅取得支援策の概要

 下記より、4つの住宅取得支援策の詳細を見ていこう。

ローン減税期間の延長で、消費税負担増加分は返ってくる!

 例えば、4000万円のローンを組んで、5000万円(建物2500万円)の新築マンションを買う場合、増税前なら200万円(2500万円×8%)だったのが、増税後は250万円(2500万円×10%)になるため、税負担が50万円増える。

 それに対して、ローン減税期間が延長されたことで、返金される税金が増える。増税前は住宅ローン控除が10年間だったので、10年間の最大控除額は約350万円だった。それが、控除期間が3年間延長されたことで、控除額の合計は50万円増えて、合計約400万円になる。

 ローン減税によって返ってくる税金が350万円から400万円になるわけで、この50万円の増加分で消費税増税分は相殺できる計算だ。

すまい給付金と次世代住宅ポイントで、年収によっては数十万円の収入に

 加えて、新築住宅を取得した場合には、「すまい給付金」の対象になり、一定条件を満たす住宅なら「次世代住宅ポイント」が付与される。

 「すまい給付金」とは、ある一定額の年収を下回る人を対象に、政府から支援金を受け取れる制度。今回の増税をきっかけに改定となり、対象となる人の年収制限が引き上げられ、最大支給額も増加した。消費税率8%時には年収510万円以下の人が対象で、最高30万円の支給だったのが、10%時には年収775万円以下まで対象が拡がり、最高50万円が支給されるようになる。

 例えば、年収510万円以上の人だと、税率8%時には給付額ゼロだったのが、税率10%時には40万円支給されるなど、年収によって給付額が格段に増える。

 「すまい給付金」の詳細(2021年3月までに引渡し・入居が条件)
増税後、「すまい給付金」は対象者が拡大、給付金額も増額になった

 また、「次世代住宅ポイント」は税率8%時には実施されていなかった新しい制度だ。省エネ性、耐震性、バリアフリー性能など、定められた基準を満たした住宅を購入する場合に、国からポイントが付与される。取得したポイントは、家電や日用品など、さまざまな商品と交換できる。具体的には、税率10%で住宅を取得すると、新築住宅は1戸当たり最大35万ポイント(35万円相当)が付与される。

次世代住宅ポイント(新築住宅)の詳細

 この2つの制度を併用すると、年収によっては、実質75万円相当の給付金やポイントを取得できるケースもあるわけだ。住宅ローン減税で消費増増税分の税金が返ってきた上、これらの給付があるのだから、増税後のほうが有利になっているのは間違いない。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン減税が3年延長したけど、消費税増税前と増税後ではどっちがお得か、新築、中古住宅で試算!

親から贈与を受けられる人は、3000万円まで非課税に

 「住宅取得等資金贈与」の特例における非課税枠が、最大3000万円に拡充されているのも大きなメリット。これは、両親や祖父母などの直系尊属から住宅を取得するための資金を贈与された場合、3000万円まで税金がかからないという制度だ。(※父母や祖父母など、自分よりも前の世代で、直系する親族のこと)

 この制度がないと、多額の贈与税が発生する。例えば、3000万円の贈与に対しては、3000万円から年間の基礎控除110万円を引いた2890万円に対して贈与税がかかる。税率は45%で、控除額が265万円なので、税額は2890万円×0.45-265万円で1035.5万円の贈与税になる。

 それが、この特例があれば税額ゼロになるのだから、メリットは大きい。親などから贈与を期待できる人は、増税後のいまこそ最大のチャンスといってもいいかもしれない。

住宅取得支援先には適用期限がある点に注意が必要

 ただし、これらの住宅取得支援策は、いずれも期間限定の時限措置である点に注意しておく必要がある。なかでも、図表2にあるように次世代住宅ポイントは2020年3月末までに住宅取得の契約を結び、注文住宅の場合にはそれまでに着工する必要がある。

住宅取得支援策の適用期限

 住宅取得資金等贈与の特例における非課税枠最大3000万円も、2020年3月末までに売買契約などを締結する必要がある。それ以降は段階的に非課税枠が減少する予定だ。それだけに、親などから贈与を受けて取得しようと考えている人は、可能な限り、2020年3月末までに物件を見つけて契約するようにしたいところだ。

 そのほか、住宅ローン減税の拡充期間も2020年12月までに購入して入居する必要がある。それ以降の入居だと、いまところ控除期間が従来通りの10年間に戻ってしまう可能性が高く、減税額が大幅に減少する可能性がある。

 以上のように、増税後のいまだからこそ、増税前より得できる可能性が高いのだが、その期間には限りがある。賢くマイホームを取得するためには、各種の住宅取得支援策をフルに活用できるように、早めに準備するのがいいのではないだろうか。

 とはいえ、この損得計算は住宅取得価格の変化、また金利動向によっても異なってくる。住宅取得支援策をフルに活用しようとして急いで取得したあと、住宅価格が急激に低下して損をしてしまうことも、ないとは言えない。そのあたりの判断は、あくまでも自己責任ということで。

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向
【金利】翌月の金利予想
【金利動向】2021年の金利動向
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】16年分の金利推移
【住宅ローン基礎】8カ条
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】どの銀行がいい?
【住宅ローン控除】メリット最大化法
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している! 
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較! 必要な年収、勤続年数は?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2021年6月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    ジャパンネット銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    オプション(特約)の団信
    • がん50%保障団信
      金利+0.10%
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 フラット35ならアルヒ 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

      
TOP