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2019年11月29日公開(2019年11月29日更新)
山下和之
山下和之

山下和之(やました・かずゆき)1952年生まれ。編集制作会社勤務を経て株式会社山下事務所設立。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・ホームページ・単行本等の取材・原稿制作のほか、各種セミナー講演、メディア出演などを行う。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』(学研プラス)、『2017~2018年度版住宅ローン相談ハンドブック』(近代セールス社)などがある。ブログも運営している。

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消費税増税後の今、「家を買う」のは損か得か? 価格や金利動向を除けば、2020年3月末までが最も有利に!

2019年10月から消費税が増税され、税率が8%から10%に引き上げられた。消費税負担が増えるため、いまのタイミングで住宅を買うのはどうかという気がするが、実は、そんなことはない。政府が実施する住宅取得支援策が、消費税増税と同時に改定になったので、物件価格や金利動向を除けば、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多いのだ。(山下和之)

消費税 住宅ローン控除
消費税増税前と後、家を買うならどっちがお得?

 消費税が8%から10%に引き上げられ税負担が増えたことで、家を買うことをためらう人がいるかもしれない。しかし、増税によって住宅の売行きが鈍化すれば、新設住宅着工戸数が減少し、景気の足を引っ張る可能性が高いため、そうならないように住宅取得支援策が実施されている。

1. 住宅ローン減税の期間延長(10年→13年)
2. すまい給付金の支給
3. 次世代住宅ポイントの付与
4. 住宅取得等資金贈与の特例の非課税枠拡充(最大1500万円→最大3000万円)

 この4つの住宅取得支援策を使えば、消費税の2%増額分は相殺になることがほとんどで、むしろ増税後のいま買ったほうが得になるケースが多い。

消費税2%引き上げのインパクトはどれほどか

 住宅は金額が大きいだけに、消費税が2%上がるだけでも影響は大きい。確かにそうなのだが、全ての住宅で税率が2%高くなるわけではないことを知っておきたい。

■個人間取引きの中古住宅には、消費税はかからない

 まず、売主が個人の中古住宅を買う場合には、消費税はかからない。最近はマンションを中心に、高くなりすぎた新築は手が出ないため、やむなく中古に目を向ける人が増えているといわれる。その場合、仲介会社を通して、個人の売主から中古住宅を買うことになるが、消費税はかからないので、増税後の負担増加を懸念するには当たらない。

 ただ、中古住宅でも、このところ増加しているリノベーションマンションのように、所有者が不動産会社や工務店などの事業者である場合には、消費税がかかるので注意が必要だ。

■新築の分譲住宅の税負担は、実質1%の増加に

 新築の分譲住宅については、売主は不動産会社や住宅メーカーなどの事業者なので、消費税の対象だが、土地は消費財ではないから税金はかからず、税金がかかるのは建物部分だけになる。

 例えば、4000万円の新築マンションで、土地・建物の価格が2000万円ずつだとすれば、建物の2000万円に消費税がかかる。税率8%なら160万円だった消費税が、10%になると200万円になり、40万円増える。税負担は重くなるものの、購入価格4000万円に対しては2%ではなく、実質的に1%の負担増ということになる。

 なお、土地を持っている人が注文住宅を建てる場合には、建築費全体が消費税の対象になる。3000万円の一戸建てを建てるのであれば、8%なら240万円のところが、10%になると300万円だから、こちらは2%の税率アップだ。

住宅購入者が減少しないように、4つの支援策を実施

 いずれにもしても、新築住宅を買う場合は消費税増税になるわけで、それによって負担感が増えて住宅取得熱が低下すると、新設住宅着工戸数が減少、景気の足を引っ張る可能性が高い。なので、そうならないように、図表1にあるような4つの住宅取得支援策が実施されている。

 まず、「住宅ローン減税制度」においては、従来の控除期間10年が、消費税10%で取得した場合には13年に延長される。その延長される3年分の控除によって、減税額が増えて消費税増税分を相殺できるようになっている。

 加えて、「すまい給付金」「次世代住宅ポイント」で、現金や各種商品に交換できるポイントが付与される。さらに、両親などから受ける贈与における「贈与税非課税枠が増える」ため、むしろ増税後に買ったほうが得になるケースが多いのだ。

消費税増税にともなう住宅取得支援策の概要

 下記より、4つの住宅取得支援策の詳細を見ていこう。

ローン減税期間の延長で、消費税負担増加分は返ってくる!

 例えば、4000万円のローンを組んで、5000万円(建物2500万円)の新築マンションを買う場合、増税前なら200万円(2500万円×8%)だったのが、増税後は250万円(2500万円×10%)になるため、税負担が50万円増える。

 それに対して、ローン減税期間が延長されたことで、返金される税金が増える。増税前は住宅ローン控除が10年間だったので、10年間の最大控除額は約350万円だった。それが、控除期間が3年間延長されたことで、控除額の合計は50万円増えて、合計約400万円になる。

 ローン減税によって返ってくる税金が350万円から400万円になるわけで、この50万円の増加分で消費税増税分は相殺できる計算だ。

すまい給付金と次世代住宅ポイントで、年収によっては数十万円の収入に

 加えて、新築住宅を取得した場合には、「すまい給付金」の対象になり、一定条件を満たす住宅なら「次世代住宅ポイント」が付与される。

 「すまい給付金」とは、ある一定額の年収を下回る人を対象に、政府から支援金を受け取れる制度。今回の増税をきっかけに改定となり、対象となる人の年収制限が引き上げられ、最大支給額も増加した。消費税率8%時には年収510万円以下の人が対象で、最高30万円の支給だったのが、10%時には年収775万円以下まで対象が拡がり、最高50万円が支給されるようになる。

 例えば、年収510万円以上の人だと、税率8%時には給付額ゼロだったのが、税率10%時には40万円支給されるなど、年収によって給付額が格段に増える。

 「すまい給付金」の詳細(2021年3月までに引渡し・入居が条件)
増税後、「すまい給付金」は対象者が拡大、給付金額も増額になった

 また、「次世代住宅ポイント」は税率8%時には実施されていなかった新しい制度だ。省エネ性、耐震性、バリアフリー性能など、定められた基準を満たした住宅を購入する場合に、国からポイントが付与される。取得したポイントは、家電や日用品など、さまざまな商品と交換できる。具体的には、税率10%で住宅を取得すると、新築住宅は1戸当たり最大35万ポイント(35万円相当)が付与される。

次世代住宅ポイント(新築住宅)の詳細

 この2つの制度を併用すると、年収によっては、実質75万円相当の給付金やポイントを取得できるケースもあるわけだ。住宅ローン減税で消費増増税分の税金が返ってきた上、これらの給付があるのだから、増税後のほうが有利になっているのは間違いない。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン減税が3年延長したけど、消費税増税前と増税後ではどっちがお得か、新築、中古住宅で試算!

親から贈与を受けられる人は、3000万円まで非課税に

 「住宅取得等資金贈与」の特例における非課税枠が、最大3000万円に拡充されているのも大きなメリット。これは、両親や祖父母などの直系尊属から住宅を取得するための資金を贈与された場合、3000万円まで税金がかからないという制度だ。(※父母や祖父母など、自分よりも前の世代で、直系する親族のこと)

 この制度がないと、多額の贈与税が発生する。例えば、3000万円の贈与に対しては、3000万円から年間の基礎控除110万円を引いた2890万円に対して贈与税がかかる。税率は45%で、控除額が265万円なので、税額は2890万円×0.45-265万円で1035.5万円の贈与税になる。

 それが、この特例があれば税額ゼロになるのだから、メリットは大きい。親などから贈与を期待できる人は、増税後のいまこそ最大のチャンスといってもいいかもしれない。

住宅取得支援先には適用期限がある点に注意が必要

 ただし、これらの住宅取得支援策は、いずれも期間限定の時限措置である点に注意しておく必要がある。なかでも、図表2にあるように次世代住宅ポイントは2020年3月末までに住宅取得の契約を結び、注文住宅の場合にはそれまでに着工する必要がある。

住宅取得支援策の適用期限

 住宅取得資金等贈与の特例における非課税枠最大3000万円も、2020年3月末までに売買契約などを締結する必要がある。それ以降は段階的に非課税枠が減少する予定だ。それだけに、親などから贈与を受けて取得しようと考えている人は、可能な限り、2020年3月末までに物件を見つけて契約するようにしたいところだ。

 そのほか、住宅ローン減税の拡充期間も2020年12月までに購入して入居する必要がある。それ以降の入居だと、いまところ控除期間が従来通りの10年間に戻ってしまう可能性が高く、減税額が大幅に減少する可能性がある。

 以上のように、増税後のいまだからこそ、増税前より得できる可能性が高いのだが、その期間には限りがある。賢くマイホームを取得するためには、各種の住宅取得支援策をフルに活用できるように、早めに準備するのがいいのではないだろうか。

 とはいえ、この損得計算は住宅取得価格の変化、また金利動向によっても異なってくる。住宅取得支援策をフルに活用しようとして急いで取得したあと、住宅価格が急激に低下して損をしてしまうことも、ないとは言えない。そのあたりの判断は、あくまでも自己責任ということで。

 
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆じぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
ソニー銀行のお申し込みはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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