2019年10月の消費税アップ（8％→10％）に伴い、住宅ローン減税が拡充されました。ここで気になるのが「消費税増税後でも、住宅を購入するのはお得なのか？」ということですよね。今回は、新築マンション（建売住宅）を購入する場合と、中古住宅を購入する場合にわけて、どちらがお得かを、住宅ローンの借り入れ金額別に試算してみました。
こんにちは、ブロガーの千日太郎です。住宅ローン減税は、減税対象期間が10年から13年へと延長されました。延長する3年間の減税額は、「建物価格の2%の3等分」と「年末借入残高の1%」のどちらか少ない方の金額が毎年採用されます。
これからマイホームを購入しようという人にとっては、増税後でもおトクになるのかが気になりますよね。
・消費増税によってマイホームを購入する際に増える支払い
・「延長された住宅ローン減税」＋「拡大されるすまい給付金」
どちらがおトクかどうかは、この比較を行うことで自ずと明らかになります。ただし、消費増税による影響額は新築か中古かによってかなり違ってきます。
また、住宅ローン減税は借入額や建物の金額によっても違ってきますし、すまい給付金は収入によっても違ってきます。
今日はできるだけ様々なケースを分かりやすく整理して、どっちがトクになるのかを検証してみようと思います。
まずは消費税が8％になるケースと、10％になるケースの違いを確認しましょう。
新築か中古かで違う消費増税の影響額
そもそも家の価格の全額について消費税がかかるわけではありません。たとえば、「5000万の家で消費税が2％増税になると5000万×2%=100万円支払が増える」というのは誤りです。
・土地代金はもともと非課税
・一般の人から中古住宅を購入する場合は土地も建物も非課税
なのです。
消費税は単純に物件価格に8%を乗じたものじゃありません。建物の値段にだけ課税され、土地には課税されません。
建物も決して少額ではありませんが、前述のように、5000万の家の半分が建物とすれば消費増税の影響額は50万円です。5000万の家であれば、値引き交渉すれば比較的無理なく引いてもらえるような金額です。
また、中古住宅を購入する場合はそもそも消費税が非課税になるケースが多いです。というのも、不動産業者でない一般人から住宅を購入する場合は非課税だからです。
たとえば、読み終わった本をブックオフに売るのに、その代金を消費税込みでもらうことがないのと同じことです。中古住宅の場合10％の消費税がかかるのは、不動産仲介業者に支払う仲介手数料や銀行に払う融資事務手数料だけなのです。
消費税が上がるというだけで、慌てて購入するとかえって損をしてしまうこともあるでしょう。
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2019年住宅ローン減税の改正ポイント
次に、政府税調の税制改正大綱のポイントを整理しておきましょうか。
◆3年延長によって増える減税額は？
住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1％が所得税等からキャッシュバック（税額控除）される減税制度です。現行法では、最大10回（10年）です。
それが、消費税10%が適用される人については、拡充されました。
・住宅ローン減税を今の10年から3年延長
・延長する3年間は、建物価格の2%の3等分と借入残高の1%のどちらか少ない方の金額
というものになっています。理由は後述しますが、3年延長することによる減税額の上限額はおおむね建物価格の2％となるように調整されています。
◆3年延長されるのはいつの契約、引き渡しから？
消費税がかかる住宅購入は？工務店などに建築を依頼する注文住宅の場合は2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し、建売住宅とマンションは2019年10月以降の引き渡し物件が対象です。
いずれも2020年末までに引き渡される契約に限られます。
注文住宅の場合、2019年3月以前の契約ならば2019年10月以降の引き渡しでも、消費税8％なので3年延長の対象になりません。消費税が8％か10％かは選択適用ではなく、強制適用になる点に注意が必要ですね。
※コロナ禍の住宅ローン減税拡充策として、減税期間13年への延長については、新築については2021年9月末までに契約、中古住宅の取得・増改築等については2021年11月末までに契約し、かつ2022年末までに入居することが条件となっている。
すまい給付金の増加
消費税率８％の『すまい給付金』は年収510万円以下の人を対象として最大30万円です。消費税率が10％になると、収入額の目安が775万円以下の人に対象が拡大され、給付額も最大50万円に増額されました。
| 「すまい給付金」の概要（2021年3月までに引き渡し・入居が条件） | ||
| 消費税率8％ （2019年3月末までに住宅売買契約、 または引渡しが2019年9月末まで※） |
→ | 消費税率10％ （2019年4月～2020年3月に住宅売買契約、 かつ引渡しが2019年10月以降、住宅ローン利用） |
| ・年収425万円以下の人 「30万円」給付 ・年収475万円以下の人 「20万円」給付 ・年収510万円以下の人 「10万円」給付 |
→ | ・年収450万円以下の人 「50万円」給付 ・年収525万円以下の人 「40万円」給付 ・年収600万円以下の人 「30万円」給付 ・年収675万円以下の人 「20万円」給付 ・年収775万円以下の人 「10万円」給付 |
年収が510万円～775万円という人は、増税後に購入することで、本来なら給付されなかった「すまい給付金」を手にできます。年収520万円の人なら、0円だったものが40万円を受け取れます。
新築マンションは消費税増税後がお得（年収775万円以下）
では、住宅ローン減税とすまい給付金を駆使すれば、増税前と増税後のどちらがトクになるのかシミュレーションしてみましょう。
家の価格＝住宅ローン借入額
家の価格のうち、土地と建物の価格は半々
仲介手数料は一律３％＋6万円（+消費税）
住宅ローンの金利は一律1.38%（35年固定金利）
住宅ローンの手数料は一律2%程度
新築マンションや建売住宅の価格は土地持分と建物持分から成り立っていますが、そもそも土地には消費税がかかりませんので、消費増税の影響は以下のようになります。
不動産価格の半分（建物）に対する2％
仲介手数料はゼロ円
住宅ローン手数料は2％×2％で0.04%
その他司法書士報酬や引っ越し代などの2％
なので、消費増税の影響額は不動産価格（＝借入額）×1.04%＋１万円程度という感じです。
これに対して住宅ローン減税が3年延長する部分は、「年末住宅ローン残高の1％」と「建物価格の2％」のいずれか小さい方ですね。
そこで、不動産価格（＝借入額）1000万円から8000万円で、「消費増税の影響額」と「住宅ローン減税の3年延長部分」の比較表を作りました。
| ◆ 消費増税の影響額と、住宅ローン減税延長部分の比較（新築マンション） ※ 不動産価格（＝借入額）1000万円から8000万円 |
|||
| 不動産価格 （借入額） |
増税の影響額 | 住宅ローン控除延長の影響 （どちらか低いほう） |
|
| ローン残高の1％ | 建物の2％ | ||
| 1000万円 | ＋11.4万円 | －21.3万円 | －10.0万円 |
| 2000万円 | ＋21.8万円 | －42.6万円 | －20.0万円 |
| 3000万円 | ＋32.2万円 | －63.9万円 | －30.0万円 |
| 4000万円 | ＋42.6万円 | －85.2万円 | －40.0万円 |
| 5000万円 | ＋53.0万円 | －106.5万円 | －50.0万円 |
| 6000万円 | ＋63.4万円 | －120.0万円 | －60.0万円 |
| 7000万円 | ＋73.8万円 | －120.0万円 | －70.0万円 |
| 8000万円 | ＋84.2万円 | －120.0万円 | －80.0万円 |
| ※ 一般の住宅の住宅ローン減税の上限は1年40万円なので3年で120万円 | |||
たとえば5000万の新築マンションをフルローンで購入する場合、消費増税の影響額は約53万円です。これに対して住宅ローン控除の3年延長分は106.5万円と50万円の小さい方ですから50万円ですね。
つまり消費増税の影響額の方が3万円ほど大きくなるので、住宅ローン減税だけでは、消費増税前より、わずかですが「損」ですね。
ただし、年収が775万円以下の人は、増税後に購入することで、本来なら給付されなかった「すまい給付金」を手にできたり、「すまい給付金」が増額されます（上表参照）。すまい給付金と合わせ技一本で消費増税後の方がオトクということになります。
中古住宅は、3年延長の対象外
中古住宅の価格も土地と建物から成り立っていますが、どちらにも消費税はかかりません。
仲介手数料は（3％＋6万円）×2％で0.06%＋1200円
住宅ローン手数料は2％×2％で0.04%
その他司法書士報酬や引っ越し代などの2％
なので、消費増税の影響額は不動産価格（＝借入額）×0.1%＋１万円程度という感じです。
中古住宅は3年延長の対象外となりますが、住まい給付金だけで十分におトクだと思います。年収775万円以下であれば、「すまい給付金」が増額になるか、受け取ることができるようになるので、消費税増税後の方がお得になります。
※当初記事では、「個人間の中古住宅の住宅ローン減税の上限は、1〜10年は年末の借入残高の1％で上限20万円、11〜13年目は建物購入額の2％で上限40万円」と記載しました。31年度の税制改正大綱では「その対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合」と規定されており、個人間の売買でも仲介手数料等の費用にかかる消費税は10%なので、中古住宅も対象になると解釈したためです。ただし、財務省に確認したところ、11〜13年目は住宅ローン減税の延長はないと回答を得たため、修正しました。
「住宅取得等資金贈与の非課税枠」は、利用を急ぐ
また、2021年12月までは「住宅取得等資金贈与の非課税」があります。
マイホームの購入代金に充てる、親や祖父母からの贈与は非課税になる（税金が課せられない）という制度です。贈与税が非課税となるのは消費税8％なら上限1200万円に対して、消費税10％後は上限3000万円と大きく跳ね上がりました。
以下が「住宅取得等資金贈与の非課税」の詳細です。
| 「住宅取得等資金贈与の非課税」はメリットが増大！ | |
| 消費税8％物件の非課税枠 （2019年3月末までに住宅売買契約、または引渡しが2019年9月末まで） |
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| 良質な住宅用家屋 | 左記以外の住宅用家屋 |
| 1200万円（+基礎控除110万円） | 700万円（+基礎控除110万円） |
| ↓ ↓ ↓ | |
| 消費税10%物件の非課税枠 （2019年4月以降に住宅売買契約、かつ引渡しが2019年10月1日以降） |
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| 良質な住宅用家屋 | 左記以外の住宅用家屋 |
| ・2019年4月～2020年3月に住宅売買契約 3000万円（+基礎控除110万円） ・2020年4月～2021年3月に住宅売買契約 1500万円（+基礎控除110万円） ・2021年4月～12月に住宅売買契約 1200万円（+基礎控除110万円） |
・2019年4月～2020年3月に住宅売買契約 2500万円（+基礎控除110万円） ・2020年4月～2021年3月に住宅売買契約 1000万円（+基礎控除110万円） ・2021年4月～12月に住宅売買契約 700万円（+基礎控除110万円） |
例えば、「消費税10％」だと、良質な住宅用家屋を購入する人なら、3000万円＋基礎控除額110万円＝3110万円が非課税枠となるのです。これを見逃す手はありません。
親から額の贈与が見込める人にとっては、むしろ消費税が10％に増税となった直後に住宅を購入する方が有利です。特例措置であるため、非課税枠は年々減少していきますので、早めに住宅購入をするのがいいでしょう。
なお、住宅取得等資金贈与の非課税を利用する際は、確定申告を忘れないでください。住宅ローン控除についても、1年目だけ、確定申告が必要ですので、併せて手続きするようにしましょう。
まとめ～住宅ローン減税期間延長の影響は？
家を建てる、購入するというのは、個人としては人生でもっとも大きなお金を動かすことであり、個人レベルで目に見えて社会経済に貢献することでもあります。ですから国は、私たちが家を購入しやすくするために減税制度や補助金制度でその後押しをしているのです。
マイホームを買うことで出ていくお金のことばかりでなく、減税制度や補助金制度を知り、最大限に利用することで何百万円もの違いが出てきます。知っているか知らないかだけで大きな違いが出てくるポイントですよ。千日太郎に出会った皆様が家と住宅ローンで賢い選択をし、素敵な人生を送られることを願っています。
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（借入時年齢：50歳以下）
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借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
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・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
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（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
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③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
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融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
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みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
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店頭のみ：33,000 円
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0円団信（団体信用生命保険）は？
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月払保険料1,647円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
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（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
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借入額 ■自社商品
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100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
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【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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