auじぶん銀行の住宅ローン

担保不足で、住宅ローンを減額された? 不動産の担保評価方法を徹底解説

2020年2月24日公開(2021年5月26日更新)
福崎剛:フリージャーナリスト
監修者 田中伸:株式会社ニコニコ住宅ローン 代表取締役

住宅ローンを申し込んでも、不動産の担保不足が原因で、銀行・金融機関から「融資不可」や「減額回答」が来る場合がある。そこで、住宅ローンにおける担保不動産の担保評価方法と対応策について、信用金庫はじめ地方銀行や大手銀行で25年以上、住宅ローンの営業推進や商品開発を手がける田中伸氏(株式会社ニコニコ住宅ローン代表)に聞いた。(フリージャーナリスト:福崎剛)

住宅ローンの審査は、顧客属性や担保評価が影響する

 住宅を購入するほとんどの人が住宅ローンを利用する。だが、申し込んでも審査にパスしなければ融資してもらえない。審査では安定した収入がチェックされるが、それだけではない。

 では、銀行・金融機関ではどのような項目について審査をしているのだろうか。『平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』(国土交通省住宅局、平成31年3月)によれば、銀行・金融機関が融資を行う際の審査項目で多いのが、以下の項目だ。

  • 「健康状態」(98.6%)
  • 「借入時年齢」(98.3%)
  • 「完済時年齢」(97.7%)
  • 「担保評価」(97.2%)
  • 「勤続年数」(95.7%)
  • 「年収」(95.6%)
  • 「連帯保証」(94.9%)

 こうしてみると審査で重視するのは、大きく2つ考えられ、「顧客属性」と「購入しようとする物件の担保評価」だ。

 「審査ではまず、顧客属性を見ます。住宅の購入動機、計画性、雇用形態、職種、勤続年数、経歴などを見て、支払いができるのか判断します。また、顧客属性に問題がない場合でも、物件の担保評価が低いと住宅ローンは融資できなかったり、減額になったりすることもあります。銀行で融資の対象にならない物件と判断されたために住宅ローンの承認が下りなかったケースも考えられます。特に中古物件では要注意です」と田中伸氏は、担保評価が住宅ローンの融資不可や減額になりやすい要因だと話す。

 住宅ローンの借り手の審査と同時に、購入物件に価値があるのかを審査しているのだ。

担保評価方法は、物件や銀行によって違う

 住宅ローンの審査の重要な要素である「不動産の担保評価」。その決め方は、次の手順を取る銀行・金融機関が多い。

1、大手不動産会社や提携業者の物件なら、販売価格で評価
2、外部の不動産鑑定会社を利用
3、路線価をベースに試算

1、大手不動産会社や提携業者の物件なら、販売価格で評価

 まず、売り主が「大手不動産会社」であったり、「大手不動産仲介会社」経由で不動産を購入したりした場合、「新築でも中古でも売価(売却価格)から評価しようとします」(田中伸氏)。大手不動産会社が手掛けた不動産であれば、資産価値も高く、値下がりしにくいと銀行が考えるからだ。また大手不動産仲介会社経由で中古不動産を購入した場合も、きちんと担保評価されているとみられる。

 なお、銀行と不動産会社が住宅ローンの審査や金利などに関して提携している場合であれば、審査を通すよう最大限の努力をしてくれるため、担保評価で問題が起こることはほとんどない。

 ちなみに同じ案件でも提携業者経由と、顧客自身が直接銀行に申し込んだ場合では結果が異なることがある。提携業者経由で持ち込めば、審査条件の緩和や実行金利で優遇が受けられる事がある。一方、顧客自身が直接、銀行の窓口で申し込みをすると、優遇が受けられないだけでなく案件否決や減額回答される場合があるが、より金利の低い銀行を見つけられることもある。

2、外部の不動産鑑定会社を利用

 売り主が大手不動産会社でない場合は、外部の不動産鑑定会社等の査定評価を使うことになる。

 宅地やマンションなど、個人が住居として使用する不動産の場合、取引事例比較法という方法を使い、近隣の類似した不動産の売買事例と比較しながら担保評価をすることになる。

 ただし、この評価方法の注意すべき点は比較する事例によって担保評価額には幅が出ることである。高値で売れた事例を比較対象とすれば担保評価は上がりやすくなる半面、売り急いで安かった事例を比較対象とした場合、グレードの高い物件でも担保評価額は低めになってしまうケースもある。

 鑑定会社は過去半年から2年前くらいのデータの相加平均で査定するため、例えば不動産が上がり基調の時には期待した査定価格にならないケースもある。

3、路線価をベースに試算

 不動産鑑定会社を使っていない銀行や、不動産鑑定会社のサービス対象エリア外である場合は、「路線価」をベースに試算することになる。土地は路線価×125%(つまり1.25倍)として試算するのが基本だ。

 「売却事例などが少ない地方の物件で採用されますね。事例がまったくない場合は、地元の不動産や物件の近隣に直接聞き込みをして、評価することもあります」(田中氏)

 都心においても、路線価と時価に大きな乖離があるために、担保評価額が安くなってしまう可能性がある。

 また、担保評価は、評価する側のさじ加減で数百万の金額差になる。そのため、金融機関によって担保評価にも差が出てしまう。1社の銀行・金融機関で住宅ローンの審査が通らなくても、ほかの銀行・金融機関でならOKという場合もある。

担保不適格物件は、要注意!

 担保評価と共に注意したいのは、対象物件が担保不適格物件ではないことの確認だという。というのは、担保不適格物件の場合は、住宅ローンの融資が不可となったり、融資が下りても減額されたりしてしまうからだ。

 「特に中古物件の購入で住宅ローンの申し込みがあると、担保不適格物件でないかをチェックされます」と田中氏。

 例えば、住宅と店舗が併用するような物件で、住宅部分の床面積が50%以上の住宅となっていない場合は融資対象外となる。以下の画像は、各銀行の商品説明書・約款を拡大したものだ。様々な条件が書かれていることが分かるだろう。

住宅ローン商品説明書の「資金用途」欄などに、担保評価に関する決まりが記されている。建築基準法に合致していないと借りられない銀行は多い(イオン銀行の住宅ローン商品概要説明書)
イオン銀行の住宅ローン商品概要説明書は、「資金用途」欄に、担保評価に関する決まりが記されている。建築基準法に合致していないと借りられない。
PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)の商品概要説明書
PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)の商品概要説明書によると、借地物件、コーポラティブハウスなども対象外となっている。

 違法建築物に関しても同じだ。特に下町の密集市街地では、建ぺい率や容積率が低く抑えられているため、基準をオーバーして建築基準法を守っていない建物が多い。そういう物件に関して住宅ローンの融資は、原則不可としている銀行・金融機関がほとんどである。

 「ただし、建ぺい率や容積率の超過は10%程度まで許容している場合が多く、特に地元の信金や地銀は、柔軟に対応してくれる場合もあります」と、金融機関によってもケースバイケースだと田中伸氏は語る。

 住宅ローンを申し込む人の顧客属性に問題がなくても、物件に難がある場合は、住宅ローンが下りるか、減額されるか不確定になってしまう。できることなら、担保不適格物件を選ばないことがベターだろう。

 ここで、担保不適格の条件を紹介するので、一覧表を参考にしてほしい。

一般的な住宅ローンの「不適格条件」

【全物件共通】
1) 併用住宅で居宅(住宅)部分が50%未満である物件(住宅ローンとして取り扱う場合のみ)
2)違法建築物件(建ぺい率・容積率超過、最低敷地面積違反、等)
3)越境が発生しており隣地と解消していない物件
4)法的、物理的瑕疵がある物件、訴訟を起こされている物件
5)接道道路が建築基準法42条に該当していても担保不適格になる可能性がある場合(接道道路が私道で第三者が所有している)
6)43条但し書き道路(第三者の再建築の可否と通路部分の持ち分所有がポイント)
7)住宅ローン完済時に耐用年数を大幅に超過する物件
8)保留地物件、仮換地物件で住宅ローン実行時に単独所有で所有権登記できない物件
9)借地権・賃借権、定期借地権物件で融資期間が残存期間を超える場合
10) 未登記部分のある住宅
11)市街地調整区域の物件
12) 都市計画事業決定済であり購入物件が計画道路にかかっている物件
13)埋蔵文化財包蔵地の敷地

【マンション(区分所有物件)】 
14) 登記簿上面積で25㎡もしくは30㎡未満の場合
15)長期修繕計画が整っていない、長期修繕積立金に大幅な未収金がある
16)マンション建替え・取壊し決議が可決された物件

出所:田中伸著「住宅ローンの強化書」(にじゅういち出版)

【関連記事はこちら】>>住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」を借り入れはできる?
>>住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる?主要14銀行の「資金使途」を徹底調査

旧耐震物件は、耐震基準適合証明書の取得を

 「担保不適格」となる条件の主なものを見ていこう。

 ひとつが「旧耐震の物件」だ。1981年(昭和56年5月31日までに建築確認された建築物)は、旧耐震の物件となり、それ以降は新耐震基準の建築物となる。

 「旧耐震物件の購入は、よく考えたほうがいいですね。価格は手ごろかもしれませんが、住宅ローンが組めない場合がありますから」と田中さんは指摘する。

 旧耐震の物件でも耐震補強工事をして、新耐震の基準を満たす「耐震基準適合証明書」を取得していれば住宅ローンの審査は問題なくパスする。とはいえ、マンションの場合は、管理組合の総会決議で承認を得なければ耐震補強工事すら実施できないルールがある。中古マンション購入を検討する場合は、新耐震物件か、もしくは耐震補強工事を実施した物件をチェックするといいだろう。

マンションは長期修繕計画や積立金を確認する

 担保不適格となる条件では、マンション特有のものある。

 1つが、ワンルームのような狭小物件(25㎡〜30㎡)だ。こうした狭い物件は住宅ローンの対象になっていない場合が多い。

 「ほぼ全銀行で登記上の面積に下限を設けています。一例を挙げるとある信託銀行は25㎡以上、あるメガバンクは30㎡以上ないと住宅ローンを適用してもらえません。首都圏の大手地銀では50㎡未満の物件は住宅ローンの対象外にしています。仮に住宅ローンの融資を受けられるとしても頭金を3割用意しなければならないとか、投資物件でないことを示すために、銀行から購入物件に引越した住民票の提出を求められたりします」(田中氏)

 マンション全体の長期修繕計画が整備されていなかったり、修繕積立金に大幅な未収金がある物件も、住宅ローンが下りなかったり減額される可能性がある。

 「マンションの場合、区分所有者で結成する管理組合で修繕について取り決めないといけませんが、管理組合が機能していないと、必要な修繕工事もできません。少なくとも20年以上の長期修繕計画が用意されているか、また修繕工事が適切に行われているかも金融機関はチェックします」(田中氏)

 また、各戸から毎月集める修繕積立金が、中には長年未払いのままになっているケースもある。こうしたマンションは、管理不全で適切な修繕工事もできないと見なされがちだ。

 実は、多くのマンションは修繕積立金不足が問題になっており、不足分を管理組合で借り入れて修繕工事をすることになる。そうしたケースでは、大規模修繕が決まった翌月から管理費と一緒に工事代融資の返済額が上乗せされ、極端な例では毎月の管理費が1戸当たり5万円や6万円になってしまうリスクもある。そのため、マンション全体の維持管理が良好でない物件は、担保不適格物件にされて住宅ローンの減額になったりする。

担保不足なら、「無担保ローン」活用の検討も

 では、担保割れ、担保不足の場合はどう対応すればいいのだろうか。

 使い勝手がいいのが、用途の広い「無担保ローン」だ。

 無担保ローンは、担保割れしている不動産のローンとして利用できる。「担保不足で借り換えできない」という人も、無担保ローンになら借り換えは可能だ。さらに土地の購入や既存の住宅取り壊しなどの費用、リフォーム費用も借りられる。

 ただし、これまで解説してきた有担保住宅ローンと比べて金利が高く借入可能期間も短い。店頭金利は住宅ローンよりも1%程度高く設定されている場合が多い。担保がいらないため、審査はスピーディーで、登記手続きなどの諸費用もかからない。銀行・金融機関によって異なるが、地銀や信金での最大借入可能額は1000万円〜2000万円、借入期間は15年〜20年(なお、メガバンクでは借入可能金額が最大で300万円〜500万円)が多い。例えば、「ろうきん」(中央労働金庫)では2000万円、借入期間20年の大型無担保ローンも提供している。

 しかし、住宅ローンほど多額の資金を借り入れできないので、利用は限定的だろう。

【関連記事はこちら】>>リフォーム費用など幅広く使える「無担保住宅ローン」とは? 審査や金利の違い、デメリットについても解説

担保不適格かどうか、買う前に確認しておこう!

 住宅ローンを借りる際の、担保評価について解説した。

 以下のポイントを知っておけば、住宅ローンを借りられる確率がアップするので、参考にしてほしい。

・担保不適格物件は避ける。中古住宅の場合、担保不適格の条件に当てはまらないかを確認しておこう。
・旧耐震物件の購入は慎重に。住宅ローンが借りられないことがある。
・担保評価が低い場合は、無担保ローンも借りられるが、金利が高く上限金額も低め。

※田中伸氏の著書「住宅ローンの強化書」は、フラット35、民間銀行の住宅ローンでは何を審査しているのかを細かく分析しています。

  • RSS最新記事
 
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】
【来月の金利】
【2023年の金利動向】
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】何%上昇する?
【基礎の8カ条】
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】の基礎
【住宅ローン控除】の基礎
おすすめ記事はこちら 
【金利】132銀行の住宅ローン金利推移をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を予測!
【金利】変動金利は今後、何%上昇する?
【読み物】年収700万円台世帯は破綻必至!?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」で損している! 
【借り換え】メリット額が分かる返済額シミュレーション
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較(年収、勤続年数)

新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

住宅ローンおすすめ比較

 

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査

※サイト内の金利はすべて年率で表示

TOP