住宅ローンの返済は30年、35年と続くので不安だと考えている人は多い。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、実際には平均すると約16年で住宅ローンを完済している。繰り上げ返済、借り換えなどを駆使することで、返済期間を短縮したり、支払利息をカットしている人が多いのだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
36%の人が「貸出期間25年以下」
住宅ローンの返済は最長35年も続き、年齢が高いと定年後もローンにつきまとわれるのではないか…、そんな不安から、住宅ローンを組むことにためらいを持っている人が少なくないはず。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、それは単なる先入観に過ぎない。
まずは、下記のグラフをご覧いただきたい。これは、民間金融機関から住宅ローンを借りた人が、どの程度の返済期間で借り入れたのかを調べた結果だ（住宅金融支援機構が民間金融機関を対象に行っている調査より）。
まず、当初の返済期間（約定貸出期間）をみると、平均値は26.7年だった。ちなみに、住宅金融支援機構が実施している全期間固定金利型のフラット35の平均返済期間は32.9年なのだが、民間の住宅ローンはそれに比べると約5～6年も短い。
5年刻みで見てみると、下記のようになる。
【民間住宅ローン契約者の約定貸出期間（当初の返済期間）】
・10年以下 0.4％
・（11年以上）15年以下 2.1％
・（16年以上）20年以下 13.0％
・（21年以上）25年以下 20.9％
・（26年以上）30年以下 39.7％
・（31年以上）35年以下 23.4％
この調査結果によると、最も多いのが「（26年以上）30年以下」で約4割に達する。さらに、25年以下でローンを組んでいる人の合計は36.4％だ。つまり「できるだけ短い返済期間でローンを組んで、早めに返済を終えたい」とする人たちが少なくないのだ。
■6割以上の人が、15年以内に完済
次に、実際の完済までの期間を見てみよう。図表1にある通り、平均すると15.7年で住宅ローンの返済は完了している。
【民間住宅ローン契約者の完済年数】
・10年以下 22.2％
・（11年以上）15年以下 41.4％
・（16年以上）20年以下 13.6％
・（21年以上）25年以下 16.0％
・（26年以上）30年以下 5.6％
・（31年以上）35年以下 1.2％
最も多いのが、「（11年以上）15年以下」の41.4％で、10年以下で返している人も22.2％いる。合計すると、63.6％の人が15年以下で返済を終えていることになるのだ。
この調査結果によると、住宅ローンは平均26.7年で借りて、平均15.7年で完済しているわけだが、約定貸出期間と完済年数の11年の差は、大きく分けて3つの理由から生じている。
1、「一部繰り上げ返済」を繰り返して、早めに完済した
2、毎月返済額を増額して、早めに完済した
3、住宅ローン借り換えや、マイホーム買い換えのために、一括返済をした
それぞれの割合は明確でないが、「1、一部繰り上げ返済」と、「2、毎月返済額の増額」を行えば、約定貸出期間よりも前に住宅ローンを完済することができる。
また、「3、借り換え等」によって金利を下げることができれば、返済期間を短縮したり、総返済額を減らすことができる。
返済期間を短くすると、毎月返済額は増加
もちろん、返済期間を短くすると毎月返済額が増えて、負担が重くなってしまう。どの程度、負担が重くなるのかシミュレーションしてみよう。下記の表にあるように、借入額3000万円・金利1.0％だと35年返済の毎月返済額は8万4685円だが、20年返済だと13万7968円に増えてしまう。
年収600万円の人であれば、35年返済の8万4685円の返済だと年間102万円ほどなので、年収に占める返済負担率は16.9％ですむ。これは、かなりゆとりを持って返済できるレベルといっていいだろう。
それに対して、20年返済にすると毎月13万7968万円、年間166万円ほどの返済だから、返済負担率は27.6％に達する。銀行の審査では、年収400万円以上なら返済負担率35％までOKであることが多いので、借りられない金額ではないのだが、実際には家計への影響が出てくると思われる。
■総返済額も少なくなる
返済期間を短くすることはでメリットばかりではない。利息がかかる期間が短くなるので、総返済額を減らすことができる。返済期間を短くすると、総返済額がどう変わるのかをシミュレーションしたのが下記の表だ。
金利1.0％の場合、35年返済では毎月返済額が8万4685円、35年間の総返済額は約3557万円になる。それを20年返済にすると、毎月返済額は13万7968万円に増えるものの、35年間の総返済額は約3311万円に減少する。
35年返済よりも20年返済の方が、約246万円も総返済額が少なくなる計算。毎月の負担を増やしたとしても、返済期間を短くして頑張るだけのメリットがあるわけだ。
一部繰り上げ返済を繰り返していけば
返済期間を大幅に短縮できる
返済期間を短くする方法のなかでも「一部繰り上げ返済」は、どれぐらいの影響があるか分かりにくいかもしれない。一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を支払うもので、その金額は元金返済に充てられる。元金が減った分、返済期間を短くするか、毎月返済額を少なくするか選ぶことができる。
ここでは、一部繰り上げ返済のたびに、毎月返済額は据え置いて、返済期間を短縮するケースを試算してみよう。3000万円を金利1.0％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れて、2年ごとに100万円を繰り上げ返済していくケースをシミュレーションしてみよう。
2年後に100万円の繰り上げ返済をすると、残りの返済期間は1年4カ月短縮され、総支払額は約38万円カットできる。その2年後、もう一度100万円繰り上げ返済すると、返済期間は1年3カ月の短縮、利息支払いは約34万円カットとなる。さらにその2年後、返済開始から6年後にまた100万円繰り上げ返済すると、1年3カ月の短縮、利息支払いは29万円カットできる。
そうすると、3回の繰り上げ返済で、合計3年10カ月の返済期間が短縮され、総支払額は約101万円も少なくできたことになる。
これを繰り返していけば、当初の35年返済を20年程度まで短縮できるし、さらに、一部繰り上げ返済額を150万円、200万円と増やしていけば、もっと早く返済が終了する。
無事に返済できているからと安心せずに、着実に繰り上げ返済していけば、総支払額を大幅にカットできるのだ。そのため、「多少無理してもできるだけ返済期間を短くしておこう」とする人が多い。
最近では、インターネットで手続きすれば、一部繰り上げ返済時の手数料を無料とする銀行・金融機関が多いので、以前よりも気軽に繰り上げ返済ができるようになっていることも知っておきたい。
超低金利という絶好の機会を逃さない
住宅ローンは30年、35年と続くからたいへん、定年後もローンに追われるのはたまったものではない…、というのは先入観にすぎない。多くの住宅ローン利用者は、堅実に家計を管理しながら繰り上げ返済などを利用して、早めに返済を終えているのだ。
住宅ローンをあまり深刻にとらえすぎてマイホーム購入に踏み切れないのは、せっかくの超低金利という絶好の購入機会を逃してしまうことにつながりかねない。先入観を捨てれば、マイホームを取得するチャンスが広がるはずだ。
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【2022年7月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）（変動金利（全期間引下げプラン）と、固定35年（当初期間引下げプラン）は、2022年6月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンを利用できない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,886円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,647円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料717円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料478円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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