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「住宅ローンに35年も縛られる」は思い込み?!「完済平均年数15.7年」実現には、繰り上げ返済が重要

2020年3月24日公開(2020年9月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンの返済は30年、35年と続くので不安だと考えている人は多い。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、実際には平均すると約16年で完済している。繰り上げ返済、借り換えなどを駆使することで、返済期間の短縮など、返済負担を大きく減らしているのだ。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

3割の人が「25年以下」で住宅ローンを組んでいる

 住宅ローンの返済は最長35年も続き、年齢が高いと定年後もローンにつきまとわれるのではないか…、そんな不安から、住宅ローンを組むことにためらいを持っている人が少なくないはず。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、それは単なる先入観に過ぎない。

 まずは、下記のグラフをご覧いただきたい。これは、民間金融機関から住宅ローンを借りた人が、どの程度の返済期間で借り入れたのかを調べた結果だ(住宅金融支援機構が民間金融機関を対象に行っている調査より)。

住宅ローン 約定貸出期間と実際の返済期間
出典:住宅金融支援機構『2019年度民間住宅ローンの貸出動向調査

 まず、当初の返済期間(約定貸出期間)をみると、平均値は26.7年だった。ちなみに、住宅金融支援機構が実施している全期間固定金利型のフラット35の平均返済期間は32.9年なのだが、民間の住宅ローンはそれに比べると約5~6年も短い。

 5年刻みで見てみると、下記のようになる。

【民間住宅ローン契約者の約定貸出期間(当初の返済期間)】
・10年以下        0.4%
・(11年以上)15年以下   2.1%
・(16年以上)20年以下 13.0%
・(21年以上)25年以下 20.9%
・(26年以上)30年以下 39.7%
・(31年以上)35年以下 23.4%

 この調査結果によると、最も多いのが「(26年以上)30年以下」で約4割に達する。さらに、25年以下でローンを組んでいる人の合計は36.4%だ。つまり「できるだけ短い返済期間でローンを組んで、早めに返済を終えたい」とする人たちが少なくないのだ。

■6割以上の人が、15年以内に返済を終えている

 次に、実際の完済までの期間を見てみよう。図表1にある通り、平均すると15.7年で住宅ローンの返済は完了している

【民間住宅ローン契約者の完済年数】
・10年以下        22.2%
・(11年以上)15年以下 41.4%
・(16年以上)20年以下 13.6%
・(21年以上)25年以下 16.0%
・(26年以上)30年以下   5.6%
・(31年以上)35年以下   1.2%

 最も多いのが、「(11年以上)15年以下」の41.4%で、10年以下で返している人も22.2%いる。合計すると、63.6%の人が15年以下で返済を終えていることになるのだ。

 この調査結果によると、住宅ローンは平均26.7年で借りて、平均15.7年で完済しているわけだが、約定貸出期間と完済年数の11年の差は、大きく分けて3つの理由から生じている。

1.「一部繰り上げ返済」を繰り返して、早めに完済した
2.毎月返済額を増額して、早めに完済した
3.マイホームの買い換えや、住宅ローンの借り換えなどのために、一括返済をした

 それぞれの割合は明確でないが、「1.一部繰り上げ返済」と、「2.毎月返済額の増額」を行えば、約定貸出期間よりも前に住宅ローンを完済することができる。

 また、「3.借り換え」によって金利を下げることができれば、返済期間を短縮したり、総返済額を減らすことができる。 

返済期間を短くすると、総支払額はどれぐらい減るのか

 もちろん、返済期間を短くすると毎月返済額が増えて、負担が重くなってしまう。下記の表にあるように、借入額3000万円・金利1.0%だと35年返済の毎月返済額は8万4685円だが、20年返済だと13万7968円に増えてしまう。

金利別・返済期間別の毎月の住宅ローンの返済額

 年収600万円の人であれば、35年返済の8万4685円の返済だと年間102万円ほどなので、年収に占める返済負担率は16.9%ですむ。これは、かなりゆとりを持って返済できるレベルといっていいだろう。

 それに対して、20年返済にすると毎月13万7968万円、年間166万円ほどの返済だから、返済負担率は27.6%に達する。銀行の審査では、年収400万円以上なら返済負担率35%までOKであることが多いので、借りられない金額ではないのだが、実際には家計への影響が出てくると思われる。

返済期間が短いと、総返済額が少なくなる

 返済期間を短くすることはでめりっとばかりではない。利息がかかる期間が短くなるので、総返済額を減らすことができる。返済期間を短くすると、総返済額がどう変わるのかを示したのが下記の表だ。

返済期間別の毎月返済額と、総返済額の変化

 金利1.0%の場合、35年返済では毎月返済額が8万4685円、35年間の総返済額は約3557万円になる。それを20年返済にすると、毎月返済額は13万7968万円に増えるものの、35年間の総返済額は約3311万円に減少する。

 35年返済よりも20年返済の方が、約246万円も総返済額が少なくなる計算。毎月の負担を増やしたとしても、返済期間を短くして頑張るだけのメリットがあるわけだ。

一部繰り上げ返済を繰り返していけば
返済期間を大幅に短縮できる

 返済期間を短くする方法のなかでも「一部繰り上げ返済」は、どれぐらいの影響があるか分かりにくいかもしれない。一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を支払うもので、その金額は元金返済に充てられる。元金が減った分、返済期間を短くするか、毎月返済額を少なくするか選ぶことができる。

 ここでは、一部繰り上げ返済のたびに、毎月返済額は据え置いて、返済期間を短縮するケースを試算してみよう。3000万円を金利1.0%、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れて、2年ごとに100万円を繰り上げ返済していくケースを想定する。

2年毎に100万円の繰り上げ返済をした場合のシミュレーション

 2年後に100万円の繰り上げ返済をすると、残りの返済期間は1年4カ月短縮され、総支払額は約38万円カットできる。その2年後、もう一度100万円繰り上げ返済すると、返済期間は1年3カ月の短縮、利息支払いは約34万円カットとなる。さらにその2年後、返済開始から6年後にまた100万円繰り上げ返済すると、1年3カ月の短縮、利息支払いは29万円カットできる。

 そうすると、3回の繰り上げ返済で、合計3年10カ月の返済期間が短縮され、総支払額は約101万円も少なくできたことになる。

 これを繰り返していけば、当初の35年返済を20年程度まで短縮できるし、さらに、一部繰り上げ返済額を150万円、200万円と増やしていけば、もっと早く返済が終了する。

 無事に返済できているからと安心せずに、着実に繰り上げ返済していけば、総支払額が大幅にカットできるのだ。そのため、「多少無理してもできるだけ返済期間を短くしておこう」とする人が多い。

 さらに、最近では、インターネットで手続きすれば、一部繰り上げ返済時の手数料を無料とする銀行・金融機関が多いので、以前よりも気軽に繰り上げ返済ができるようになっていることも知っておきたい。

住宅ローンを深刻にとらえすぎるとチャンスを逃すことに

 住宅ローンは30年、35年と続くからたいへん、定年後もローンに追われるのはたまったものではない…、というのは先入観にすぎない。多くの住宅ローン利用者は、より短い返済期間でローンを組んで、堅実に家計を管理しながら繰り上げ返済などを利用して、早めに返済を終えているのだ。 

 住宅ローンをあまり深刻にとらえすぎてマイホーム購入に踏み切れないのは、せっかくの超低金利という絶好の購入機会を逸してしまうことにつながりかねない。先入観を捨てれば、マイホームを取得するチャンスが広がるはずだ。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの繰り上げ返済手数料を17銀行で徹底比較!即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行

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