「住宅ローンの返済が35年も続く」は思い込み?!繰り上げ返済多用で、実際の返済期間はわずか16年

住宅ローンの返済は30年、35年と続くので不安だと考えている人は多い。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、実際には平均すると約16年で住宅ローンを完済している。繰り上げ返済、借り換えなどを駆使することで、返済期間を短縮したり、支払利息をカットしている人が多いのだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

36%の人が「貸出期間25年以下」

　住宅ローンの返済は最長35年も続き、年齢が高いと定年後もローンにつきまとわれるのではないか…、そんな不安から、住宅ローンを組むことにためらいを持っている人が少なくないはず。しかし、住宅金融支援機構の調査によると、それは単なる先入観に過ぎない。

　まずは、下記のグラフをご覧いただきたい。これは、民間金融機関から住宅ローンを借りた人が、どの程度の返済期間で借り入れたのかを調べた結果だ（住宅金融支援機構が民間金融機関を対象に行っている調査より）。

出典：住宅金融支援機構『2019年度民間住宅ローンの貸出動向調査』

　まず、当初の返済期間（約定貸出期間）をみると、平均値は26.7年だった。ちなみに、住宅金融支援機構が実施している全期間固定金利型のフラット35の平均返済期間は32.9年なのだが、民間の住宅ローンはそれに比べると約5～6年も短い。

　5年刻みで見てみると、下記のようになる。

【民間住宅ローン契約者の約定貸出期間（当初の返済期間）】
・10年以下　　　　　　　　0.4％
・（11年以上）15年以下　 2.1％
・（16年以上）20年以下　13.0％
・（21年以上）25年以下　20.9％
・（26年以上）30年以下　39.7％
・（31年以上）35年以下　23.4％

　この調査結果によると、最も多いのが「（26年以上）30年以下」で約4割に達する。さらに、25年以下でローンを組んでいる人の合計は36.4％だ。つまり「できるだけ短い返済期間でローンを組んで、早めに返済を終えたい」とする人たちが少なくないのだ。

■6割以上の人が、15年以内に完済

　次に、実際の完済までの期間を見てみよう。図表1にある通り、平均すると15.7年で住宅ローンの返済は完了している。

【民間住宅ローン契約者の完済年数】
・10年以下　　　　　　　 22.2％
・（11年以上）15年以下　41.4％
・（16年以上）20年以下　13.6％
・（21年以上）25年以下　16.0％
・（26年以上）30年以下　 5.6％
・（31年以上）35年以下　 1.2％

　最も多いのが、「（11年以上）15年以下」の41.4％で、10年以下で返している人も22.2％いる。合計すると、63.6％の人が15年以下で返済を終えていることになるのだ。

　この調査結果によると、住宅ローンは平均26.7年で借りて、平均15.7年で完済しているわけだが、約定貸出期間と完済年数の11年の差は、大きく分けて3つの理由から生じている。

1、「一部繰り上げ返済」を繰り返して、早めに完済した
2、毎月返済額を増額して、早めに完済した
3、住宅ローン借り換えや、マイホーム買い換えのために、一括返済をした

　それぞれの割合は明確でないが、「1、一部繰り上げ返済」と、「2、毎月返済額の増額」を行えば、約定貸出期間よりも前に住宅ローンを完済することができる。

　また、「3、借り換え等」によって金利を下げることができれば、返済期間を短縮したり、総返済額を減らすことができる。　

返済期間を短くすると、毎月返済額は増加

　もちろん、返済期間を短くすると毎月返済額が増えて、負担が重くなってしまう。どの程度、負担が重くなるのかシミュレーションしてみよう。下記の表にあるように、借入額3000万円・金利1.0％だと35年返済の毎月返済額は8万4685円だが、20年返済だと13万7968円に増えてしまう。

　年収600万円の人であれば、35年返済の8万4685円の返済だと年間102万円ほどなので、年収に占める返済負担率は16.9％ですむ。これは、かなりゆとりを持って返済できるレベルといっていいだろう。

　それに対して、20年返済にすると毎月13万7968万円、年間166万円ほどの返済だから、返済負担率は27.6％に達する。銀行の審査では、年収400万円以上なら返済負担率35％までOKであることが多いので、借りられない金額ではないのだが、実際には家計への影響が出てくると思われる。

■総返済額も少なくなる

　返済期間を短くすることはでメリットばかりではない。利息がかかる期間が短くなるので、総返済額を減らすことができる。返済期間を短くすると、総返済額がどう変わるのかをシミュレーションしたのが下記の表だ。

　金利1.0％の場合、35年返済では毎月返済額が8万4685円、35年間の総返済額は約3557万円になる。それを20年返済にすると、毎月返済額は13万7968万円に増えるものの、35年間の総返済額は約3311万円に減少する。

　35年返済よりも20年返済の方が、約246万円も総返済額が少なくなる計算。毎月の負担を増やしたとしても、返済期間を短くして頑張るだけのメリットがあるわけだ。

一部繰り上げ返済を繰り返していけば
返済期間を大幅に短縮できる

　返済期間を短くする方法のなかでも「一部繰り上げ返済」は、どれぐらいの影響があるか分かりにくいかもしれない。一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった金額を支払うもので、その金額は元金返済に充てられる。元金が減った分、返済期間を短くするか、毎月返済額を少なくするか選ぶことができる。

　ここでは、一部繰り上げ返済のたびに、毎月返済額は据え置いて、返済期間を短縮するケースを試算してみよう。3000万円を金利1.0％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れて、2年ごとに100万円を繰り上げ返済していくケースをシミュレーションしてみよう。

　2年後に100万円の繰り上げ返済をすると、残りの返済期間は1年4カ月短縮され、総支払額は約38万円カットできる。その2年後、もう一度100万円繰り上げ返済すると、返済期間は1年3カ月の短縮、利息支払いは約34万円カットとなる。さらにその2年後、返済開始から6年後にまた100万円繰り上げ返済すると、1年3カ月の短縮、利息支払いは29万円カットできる。

　そうすると、3回の繰り上げ返済で、合計3年10カ月の返済期間が短縮され、総支払額は約101万円も少なくできたことになる。

　これを繰り返していけば、当初の35年返済を20年程度まで短縮できるし、さらに、一部繰り上げ返済額を150万円、200万円と増やしていけば、もっと早く返済が終了する。

　無事に返済できているからと安心せずに、着実に繰り上げ返済していけば、総支払額を大幅にカットできるのだ。そのため、「多少無理してもできるだけ返済期間を短くしておこう」とする人が多い。

　最近では、インターネットで手続きすれば、一部繰り上げ返済時の手数料を無料とする銀行・金融機関が多いので、以前よりも気軽に繰り上げ返済ができるようになっていることも知っておきたい。

超低金利という絶好の機会を逃さない

　住宅ローンは30年、35年と続くからたいへん、定年後もローンに追われるのはたまったものではない…、というのは先入観にすぎない。多くの住宅ローン利用者は、堅実に家計を管理しながら繰り上げ返済などを利用して、早めに返済を終えているのだ。　

　住宅ローンをあまり深刻にとらえすぎてマイホーム購入に踏み切れないのは、せっかくの超低金利という絶好の購入機会を逃してしまうことにつながりかねない。先入観を捨てれば、マイホームを取得するチャンスが広がるはずだ。

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総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

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総返済額　3427万円

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手数料(税込): 借入額×2.2%

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毎月返済額: 80,015円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。