マイホームを取得する場合、全額現金で用意できる人はさほどいない。大半の人は、自己資金に加えて住宅ローンを組んでマイホームを手に入れている。その際、ごく当たり前のように、「希望額を借りられるもの」と考えがちだが、実はそうともいえない。最近は、首都圏のマンションを中心に価格が高騰しているため、必要額を借りられなくて、購入に失敗する人も少なくないので注意が必要だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローンで希望額を借りられない人が増加！
住宅ローンの希望額が借りられなかった人は、実際どれくらいいるのだろうか。まずは、図表1をご覧いただきたい。これは、分譲マンションを購入した人のうち、「希望額の融資を断られた経験の有無」を聞いた結果をグラフ化したものだ。
調査では2015年度から2018年度まで、「断られた経験はない」とする人が90%を超えていたが、2019年度調査では84.5％まで減っている。2018年と比較すると、断られた経験を持つ人が7.2ポイントも増えているのが分かる。
【図表1】住宅ローンの「希望額」に関して断られた経験（単位：%）
マンション価格は大幅上昇も、収入は微増
なぜ断られた人がここまで増えたのか、その最大の要因が、首都圏のマンションを中心とした住宅価格の上昇にあるのは間違いない。
不動産経済研究所の調べでは、首都圏の新築マンション平均価格は、近年の底値だった2016年の5,490万円に対して、2019年は5,980万円に上がっている。3年間で500万円近い上昇であるのに対して、厚生労働省の『賃金構造基本統計調査』によると、2016年の一般労働者の平均賃金は30.4万円で、2019年は30.8万円だから、賃金はほとんど上がっていない。
図表2は「首都圏新築マンション価格と平均賃金の推移」を表している。新築マンションの価格を示す棒グラフが右肩上がりに推移しているのに対して、賃金推移の折れ線グラフは横ばいになっており、賃金上昇がマンション価格上昇についていけていないのが一目瞭然だ。
新築マンション価格が上昇したため借入額を大幅に増やさなければならないが、収入は上がらない。このことから、収入基準に引っかかりやすくなっているのは間違いない。
【図表2】首都圏新築マンション価格と平均賃金の推移（単位：万円）
金利上昇で返済負担額が増えると審査に引っかかる可能性も
マンション価格の上昇と収入の関係に加えて、金利の変化も無視できない。近年の住宅ローン金利の動きをみると、日本銀行がゼロ金利政策を導入した2016年には、住宅ローン金利も大幅に低下、全期間固定金利型や固定期間選択型の固定期間の長いローンが、軒並み史上最低金利をつけた。それが、その後には若干とはいえ上昇している。
その金利上昇によって返済額負担が増え、金融機関の審査基準として重視されている、"返済負担率の基準"をオーバーしてしまう可能性が高まっているのだ。
返済負担率というのは、年間の住宅ローン返済額が年収の何％に当たるかを示す数値。たとえば、毎月の返済額が10万円で、年間返済額が120万円の場合、年収が400万円だと、「120万円÷400万円＝0.3」で、返済負担率は30％になる。これが、年収600万円なら返済負担率は20％にダウンする。
図表3にあるように、民間金融機関の89.2％が、この返済負担率を審査基準に採用しており、まず、ほとんどの銀行で返済負担率がチェックされているとみていいだろう。
住宅金融支援機構が民間機関と提携して融資している「フラット35」の場合、この返済負担率が、年収400万円未満は30％まで、400万円以上は35％までとなっている。民間金融機関の独自ローンでも、おおむねこの基準が採用されている。
【図表3】審査を行う際に考慮する項目（単位：%）
フラット35は完済までの金利が変わらない全期間固定金利型で、年間10万人前後が利用する人気のローン。しかし、その金利をみると、最も低かった2016年8月には0.90％まで下がったのが、2018年11月には1.45％まで上がっている。『令和元年度住宅市場動向調査』の調査対象は2018年度に住宅を取得した人だから、希望額を断られた人たちが急増した時期にあたる。
フラット35の金利は、2017年9月までは団体信用生命保険（団信）なしの金利が表示されていたのが、2017年10月以降は団信込みの表示に改訂されている。したがって、2016年の0.90％は団信なしの金利だが、2018年の1.45％は団信込みの金利になるので、団信なしに合わせるとすれば、2018年の金利は団信保険料分の0.20％を差し引いた1.25％になる。
【関連記事はこちら】アルバイトや年収200万円未満でも住宅ローンは借りられる？ どうしても借りたい人のためのテクニックを紹介
金利適用のタイミングで上昇すると減額を迫られるケースも
住宅ローンの金利が適用されるのは、原則的に住宅ローンの申し込み時、すなわちマンションなどの売買契約時の金利ではなく、融資実行時の金利である。メガマンションだと、2016年に契約して、2018年入居といったケースもあるので、この場合、0.90％で申し込んだとしても、1.25％の金利が適用されるのだ。
借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで試算してみよう。なお、2018年11月の金利1.25%が、過去2年間で最も金利が高く、このくらいの金利上昇はいつでもあり得るため、これで試算する。
金利0.90％なら毎月返済額は11万1059円だが、金利1.25％だと11万7634円に増える。年収400万円の人だと、金利1.10％なら返済負担率は33.3％と、フラット35の審査基準の上限である35.0％ギリギリだが、1.25％では35.3％に達して、わずかとはいえ審査基準に引っかかってしまう。そのため、当初予定していた希望額を借り入れることができず、減額を迫られるといったケースもあったのではないだろうか。
年収が高くても「総返済負担率」で審査に落ちる場合も
年収600万円、800万円なら問題ないと思うかもしれないが、それも要注意だ。というのも、実際の返済負担率の計算にあたっては、購入する住宅に関する住宅ローンの返済額だけではなく、その他のローンがある場合には、それらも加えて総返済負担率を計算されることになっているからだ。
フラット35の「総返済負担率の算定方法」は、2020年4月から図表4のようになっている。
【図表4】フラット35の総返済負担率の算定方法
住宅ローンであるフラット35の返済額だけではなく、各種ローンの返済を行っていると、その返済額も加算されることになっている。ここには、クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入に対する返済額、自動車ローン、教育ローンなども同じように含められる。このため、年収の比較的高い人でも、審査基準に引っかかる可能性が出てくる。
そのため、住宅ローンを利用してマイホームの購入を考え始めた段階から、「住宅ローン以外の借り入れは極力抑制する。」また、「すでに利用しているローンがあれば、繰り上げ返済などを利用して残高をなくしておく」のが無難だ。
手元に1000万円の預金などがあって、そのうち500万円をマイホーム取得の頭金とし、諸費用を200万円と見込み、万一に備えて300万円は手元に残しておこうと考えているのであれば、そのうち100万円は自動車ローンなどの一括返済に回して、住宅ローンを借りやすくしておくのがいいだろう。
勇気ある撤退で自己資金を増やす方策を探る道も
手元資金が少なくなるのは不安というのであれば、その分、借入額を100万円多くできないか、金融機関と相談してみるのはどうだろうか。年収がさほどではなくて、審査基準ギリギリの人だと難しいかもしれないが、ある程度の年収があれば、若干の借入額増額に対応してくれる金融機関もあるはずだ。
そうした対策が難しい場合には、ここは思い切っていったん購入を見送り、1年、2年かけて自己資金を増やし、その他のローンをゼロクリアしてからやり直すというのが堅実な対応というものだろう。遠回りにみえても、それがマイホーム計画を確実に成功させる近道であり、そのための一時的な後退は、将来の成功につなげるための勇気ある撤退といっていいだろう。
【関連記事はこちら】住宅ローンの繰り上げ返済手数料を17銀行で徹底比較！即日返済可能でお得な、ソニー銀行、三井住友銀行
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2025年3月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.531%
- 総返済額 3281万円
- 表面金利
- 年0.390%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,426円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.540%
- 総返済額 3287万円
- 表面金利
- 年0.410%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,688円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.551%
- 総返済額 3292万円
- 表面金利
- 年0.420%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,819円
①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。