マイホームを取得する場合、全額現金で用意できる人はさほどいない。大半の人は、自己資金に加えて住宅ローンを組んでマイホームを手に入れている。その際、ごく当たり前のように、「希望額を借りられるもの」と考えがちだが、実はそうともいえない。最近は、首都圏のマンションを中心に価格が高騰しているため、必要額を借りられなくて、購入に失敗する人も少なくないので注意が必要だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローンで希望額を借りられない人が増加！
住宅ローンの希望額が借りられなかった人は、実際どれくらいいるのだろうか。まずは、図表1をご覧いただきたい。これは、分譲マンションを購入した人のうち、「希望額の融資を断られた経験の有無」を聞いた結果をグラフ化したものだ。
調査では2015年度から2018年度まで、「断られた経験はない」とする人が90%を超えていたが、2019年度調査では84.5％まで減っている。2018年と比較すると、断られた経験を持つ人が7.2ポイントも増えているのが分かる。
【図表1】住宅ローンの「希望額」に関して断られた経験（単位：%）
マンション価格は大幅上昇も、収入は微増
なぜ断られた人がここまで増えたのか、その最大の要因が、首都圏のマンションを中心とした住宅価格の上昇にあるのは間違いない。
不動産経済研究所の調べでは、首都圏の新築マンション平均価格は、近年の底値だった2016年の5,490万円に対して、2019年は5,980万円に上がっている。3年間で500万円近い上昇であるのに対して、厚生労働省の『賃金構造基本統計調査』によると、2016年の一般労働者の平均賃金は30.4万円で、2019年は30.8万円だから、賃金はほとんど上がっていない。
図表2は「首都圏新築マンション価格と平均賃金の推移」を表している。新築マンションの価格を示す棒グラフが右肩上がりに推移しているのに対して、賃金推移の折れ線グラフは横ばいになっており、賃金上昇がマンション価格上昇についていけていないのが一目瞭然だ。
新築マンション価格が上昇したため借入額を大幅に増やさなければならないが、収入は上がらない。このことから、収入基準に引っかかりやすくなっているのは間違いない。
【図表2】首都圏新築マンション価格と平均賃金の推移（単位：万円）
金利上昇で返済負担額が増えると審査に引っかかる可能性も
マンション価格の上昇と収入の関係に加えて、金利の変化も無視できない。近年の住宅ローン金利の動きをみると、日本銀行がゼロ金利政策を導入した2016年には、住宅ローン金利も大幅に低下、全期間固定金利型や固定期間選択型の固定期間の長いローンが、軒並み史上最低金利をつけた。それが、その後には若干とはいえ上昇している。
その金利上昇によって返済額負担が増え、金融機関の審査基準として重視されている、"返済負担率の基準"をオーバーしてしまう可能性が高まっているのだ。
返済負担率というのは、年間の住宅ローン返済額が年収の何％に当たるかを示す数値。たとえば、毎月の返済額が10万円で、年間返済額が120万円の場合、年収が400万円だと、「120万円÷400万円＝0.3」で、返済負担率は30％になる。これが、年収600万円なら返済負担率は20％にダウンする。
図表3にあるように、民間金融機関の89.2％が、この返済負担率を審査基準に採用しており、まず、ほとんどの銀行で返済負担率がチェックされているとみていいだろう。
住宅金融支援機構が民間機関と提携して融資している「フラット35」の場合、この返済負担率が、年収400万円未満は30％まで、400万円以上は35％までとなっている。民間金融機関の独自ローンでも、おおむねこの基準が採用されている。
【図表3】審査を行う際に考慮する項目（単位：%）
フラット35は完済までの金利が変わらない全期間固定金利型で、年間10万人前後が利用する人気のローン。しかし、その金利をみると、最も低かった2016年8月には0.90％まで下がったのが、2018年11月には1.45％まで上がっている。『令和元年度住宅市場動向調査』の調査対象は2018年度に住宅を取得した人だから、希望額を断られた人たちが急増した時期にあたる。
フラット35の金利は、2017年9月までは団体信用生命保険（団信）なしの金利が表示されていたのが、2017年10月以降は団信込みの表示に改訂されている。したがって、2016年の0.90％は団信なしの金利だが、2018年の1.45％は団信込みの金利になるので、団信なしに合わせるとすれば、2018年の金利は団信保険料分の0.20％を差し引いた1.25％になる。
【関連記事はこちら】アルバイトや年収200万円未満でも住宅ローンは借りられる？ どうしても借りたい人のためのテクニックを紹介
金利適用のタイミングで上昇すると減額を迫られるケースも
住宅ローンの金利が適用されるのは、原則的に住宅ローンの申し込み時、すなわちマンションなどの売買契約時の金利ではなく、融資実行時の金利である。メガマンションだと、2016年に契約して、2018年入居といったケースもあるので、この場合、0.90％で申し込んだとしても、1.25％の金利が適用されるのだ。
借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで試算してみよう。なお、2018年11月の金利1.25%が、過去2年間で最も金利が高く、このくらいの金利上昇はいつでもあり得るため、これで試算する。
金利0.90％なら毎月返済額は11万1059円だが、金利1.25％だと11万7634円に増える。年収400万円の人だと、金利1.10％なら返済負担率は33.3％と、フラット35の審査基準の上限である35.0％ギリギリだが、1.25％では35.3％に達して、わずかとはいえ審査基準に引っかかってしまう。そのため、当初予定していた希望額を借り入れることができず、減額を迫られるといったケースもあったのではないだろうか。
年収が高くても「総返済負担率」で審査に落ちる場合も
年収600万円、800万円なら問題ないと思うかもしれないが、それも要注意だ。というのも、実際の返済負担率の計算にあたっては、購入する住宅に関する住宅ローンの返済額だけではなく、その他のローンがある場合には、それらも加えて総返済負担率を計算されることになっているからだ。
フラット35の「総返済負担率の算定方法」は、2020年4月から図表4のようになっている。
【図表4】フラット35の総返済負担率の算定方法
住宅ローンであるフラット35の返済額だけではなく、各種ローンの返済を行っていると、その返済額も加算されることになっている。ここには、クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入に対する返済額、自動車ローン、教育ローンなども同じように含められる。このため、年収の比較的高い人でも、審査基準に引っかかる可能性が出てくる。
そのため、住宅ローンを利用してマイホームの購入を考え始めた段階から、「住宅ローン以外の借り入れは極力抑制する。」また、「すでに利用しているローンがあれば、繰り上げ返済などを利用して残高をなくしておく」のが無難だ。
手元に1000万円の預金などがあって、そのうち500万円をマイホーム取得の頭金とし、諸費用を200万円と見込み、万一に備えて300万円は手元に残しておこうと考えているのであれば、そのうち100万円は自動車ローンなどの一括返済に回して、住宅ローンを借りやすくしておくのがいいだろう。
勇気ある撤退で自己資金を増やす方策を探る道も
手元資金が少なくなるのは不安というのであれば、その分、借入額を100万円多くできないか、金融機関と相談してみるのはどうだろうか。年収がさほどではなくて、審査基準ギリギリの人だと難しいかもしれないが、ある程度の年収があれば、若干の借入額増額に対応してくれる金融機関もあるはずだ。
そうした対策が難しい場合には、ここは思い切っていったん購入を見送り、1年、2年かけて自己資金を増やし、その他のローンをゼロクリアしてからやり直すというのが堅実な対応というものだろう。遠回りにみえても、それがマイホーム計画を確実に成功させる近道であり、そのための一時的な後退は、将来の成功につなげるための勇気ある撤退といっていいだろう。
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淡河範明さん
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
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淡河範明さん
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