住宅ローンの金利優遇制度で注意すべき3つの落とし穴！　金利が上がらなくても返済額が増えることもある!?

住宅ローンには、さまざまな金利優遇制度があって、ほとんどの住宅ローン利用者が金利引き下げの適用を受けている。この金利優遇制度、意識する・しない、知っている・知らないにかかわらず利用しているので、そこには落とし穴がぽっかりと口を開けて待っていることを知らない人が多い。その落とし穴にはまらないために、3つの注意点をお伝えしよう。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

金利優遇制度に潜む3つの落とし穴とは

　ほとんどの住宅ローンには、金利優遇制度がある。一定条件を満たす人に対して金利を引き下げてくれる、利用者にとってはありがたい制度なのだが、そこには大きく分けると3つの落とし穴がある。

①誰もが最優遇金利の適用を受けられるわけではない
②当初の金利引き下げ幅が大きいタイプは、途中で金利引き下げ幅が小さくなる
③ローンの延滞が発生すると金利優遇の対象外になって適用金利が上がる

　それぞれの注意点について解説していこう。

注意点①：誰もが最優遇金利の適用を受けられるわけではない

優遇金利の落とし穴に注意（画像：PIXTA）

　まず、注意点①に関して見てみると、銀行の住宅ローンに関するホームページなどでは、金利について「0.525％～」あるいは「0.525％～0.775％」などと記載されていることがある。これは、0.525％が最も金利の低い最優遇金利だが、利用者の条件によっては、その最優遇金利が適用されず、0.775％になることもあるということだ。

　年収が高く、自己資金が多く、勤務先もしっかりしているなど、条件がそろった人には最優遇金利が適用されるが、そうでない人も少なくない。

金利によって年間の負担額が数万円変わることも

　しかし、「0.525％～」とあれば、自分も0.525％で利用できるものと思い込んでしまうもの。それを前提にシミュレーションを行って、「これなら大丈夫」などと勝手に判断しがちだが、それが0.775％の金利を適用されるとなると、計画には狂いが生じる。

「借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし」の場合、0.525％だと毎月返済額は7万8207円だが、0.775％になると8万1576円に増える。月額の差は3369円だが、年間にすると4万円以上の増加なので、思った以上に負担が重い。借入額が多くなると、負担差はもっと大きくなるのは言うまでもない。

　勝手に思い込むのではなく、自分たちの場合には実際にどの金利が適用されるのかを確認した上でシミュレーションしないと、あとで、「こんなはずでは…」ということになりかねないので注意が必要だ。

　図表1で、「金利別・返済期間別の返済額の違い」を一覧にしているので、試算の参考にしていただきたい。

　【図表1】金利別・借入期間別の毎月返済額

ー設定条件ー
・借入額3000万円、元利均等返済・ボーナス返済なし

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションより試算

注意点②：金利引き下げ方法の違いによる落とし穴

　次に、注意点②の「当初の金利引き下げ幅が大きいタイプは、途中で金利引き下げ幅が小さくなる」とはどういうことか。

　住宅ローンの金利優遇には、当初の一定期間の金利引き下げ幅が大きく、その後は小さくなる「当初重視型」と、完済までの金利引き下げ幅が変わらない「全期間型」とがある。

「当初重視型」は、当初の金利引き下げ幅が大きく、一定期間後、金利引き下げ幅が小さくなるというタイプ。利用者からしてみれば、当初の金利が低くなるので計画を立てやすい半面、一定期間後に金利引き下げ幅が小さくなって、適用金利が高くなるリスクがあるわけだ。

　それに対して「全期間型」は、完済まで金利引き下げ幅が変わらない。したがって、借入後に店頭表示金利が上がっても、当初と同じ幅の金利優遇が継続されるので、「当初重視型」に比べて、適用金利の引き上げ幅は小さくなるという安心感がある。ただし、その分、当初の金利は「当初重視型」に比べると高くなる。

店頭表示金利は変わらなくても返済額が増える!?

　たとえば、2020年6月のメガバンクの例としては、図表2のようなケースがある。固定期間選択型の3年固定「当初重視型」で、当初の3年間は店頭表示金利の2.94％に対して、金利引下げ幅が2.55％なので、適用金利は0.39％という破格の金利で利用できる。

　しかし、3年後からは金利引き下げ幅が1.85％に縮小される。つまり、2.55％の引き下げが1.85％に減少するわけで、金利引き下げ幅が0.70％小さくなる。そのため、3年後の店頭表示金利が当初の2.94％のままで変わらないとしても、適用金利は当初3年間の0.39％から0.70％上がって、1.09％になってしまうわけだ（再び、3年固定金利を選ぶとする）。

　借入額3000万円で、実際の増額率を試算すると、店頭表示金利が変わらなかったとしても、返済額は当初3年間の7万6426円から11.4％増えて8万5126円に増加することが分かる。

　【図表2】優遇金利の適用幅が小さくなる場合の返済額の変化

ー設定条件ー
・借入額3000万円、35年元利均等・ボーナスなし
・3年後にまた3年固定を選んだとする
・当初3年間の金利0.39％（店頭表示金利2.94％から2.55％優遇）
・4年目以降の優遇幅は1.85％に縮小
・当初3年間の毎月返済額7万6426円、3年後残高2758万5960円

住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションより試算

固定期間選択型には、25％ルールが適用されない

　それが、市中金利（金融市場で適用されている標準的な金利）が0.50％上がって店頭表示金利が3.44％になっていると、適用金利は1.59％になって、返済額は9万1703円で、20.0％も増加することになる。

　さらに、市中金利が1.00％上昇すれば、適用金利は2.09％に上がって、増額率は29.0％だから、3割近くも返済額が増える計算だ。

　そこまで金利が上がることは考えにくいとしても、計算上は市中の金利が2.00％上がると返済額が48.1％増える。5割近く増加するのだから、何とも恐ろしい。

　周知のように、変動金利型の住宅ローンについては、金利が上昇しても返済額の見直しを行うのは5年後であり、さらに増額時には増額率を25％までに抑えるという「25％ルール」が適用されるが、固定期間選択型にはそのルールはない。金利動向によっては、青天井で返済額が増えてしまうわけだ。

注意点③：返済を延滞すると優遇金利の適用がなくなる

　最後に、注意点③についてみると、住宅ローンの優遇金利には、一度でも延滞が発生すると優遇金利の適用を受けられなくなるというルールがある。1回の延滞ですぐに来月から、という厳しい金融機関は少ないだろうが、2カ月、3カ月も続くと優遇金利適用外となるのを免れない。

　優遇による金利引き下げがなくなれば、適用金利が大幅に上がり返済額が増える。ただでさえ延滞するような苦しい家計環境なのだから、返済額が増えては一層苦しくなる。果ては、任意売却、競売といった最悪の事態もあり得る。

　実際、どれくらい返済額が増えるのか、下の図表3をご覧いただきたい。

　【図表3】　優遇金利の適用がなくなった場合の毎月返済額の変化

ー設定条件ー
・借入額3000万円、金利0.525％、35年元利均等・ボーナス返済なし
・当初の毎月返済額7万8207円、3年経過後の残高2763万9001円
　　　　　　　　↓
　金利優遇がなくなって店頭表示金利の2.475％に
　　　　　　　　↓
　毎月返済額は10万4273円に！ 33.3%も増加

　2020年6月現在、メガバンクの住宅ローン（変動金利型）の店頭表示金利は2.475％。それが優遇金利制度によって、ネット経由だと0.525％に引き下げられるところがある。「借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし」の毎月返済額は7万8207円だが、3年後に延滞が発生して適用金利が2.475％になると、毎月返済額は10万4273円に増える。33.3％もの増額だから、ますます返済が厳しくなるのは目に見えている。

延滞が発生する前に相談すれば道が開ける

　延滞による優遇金利適用外とならないためには、返済が厳しくなった段階で、延滞が発生する前に、金融機関に条件変更などの相談を行う必要がある。そうすれば、返済期間の延長などで返済額を減額、返済を継続する道が開ける可能性がある。延滞が発生してからでは、相談しにくくなるので、くれぐれも延滞前の相談が大切だ。

　ここまで解説してきたとおり、住宅ローンの金利優遇制度は、返済負担を軽くしてくれるうれしい制度だが、その裏側にはリスクも潜んでいる。金利優遇制度を利用する際にはしっかりと頭に入れて、落とし穴にはまらないように注意していただきたいものだ。

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実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

保証料: 0円

毎月返済額: 79,745円

おすすめポイント

①「団信革命」は要介護まで保障も
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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.792%
総返済額　3427万円

表面金利: 年0.660%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,015円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。