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住宅ローンの「ボーナス払い」は減少中⁉ メリット、注意点(借入額の30%まで)を解説!

2020年12月8日公開(2021年4月22日更新)
山下和之

住宅ローンを利用するとき、かつてはボーナス払いを併用するのが当たり前だったが、最近ではボーナス払いを利用する人は少数派で、特に中古住宅ではボーナス払い利用者は全体の数%まで減っている。ただし、価格が高騰している新築マンションでは2割以上の人がボーナス払いを利用しており、心配されるところだ。そこで、ボーナス払いのメリットとデメリット、利用する場合の注意点などを解説しておこう。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

ボーナス払いにできるのは、元金の半分まで

 住宅ローンは、月々の返済だけではなく、ボーナス払いを併用することができる。多くの民間の住宅ローンでは元金の50%まで、民間と提携した住宅金融支援機構のフラット35では40%までをボーナス払いに回せるようになっている。

 借入額4000万円のケースで、実際の支払額を試算してみよう。

■ボーナス払いなし=毎月返済額は11万2914円
■ボーナス払い50%=毎月返済額は5万6457円に半減。ただし、ボーナス時(年2回)の加算額は33万9331円。ボーナス月の返済額は毎月分と合わせて39万5788円に増える
※借入額4000万円、金利1.0%、35年元利均等返済として試算

 ある程度の企業に勤めていて、ボーナス支給をしっかりとあてにできる人であれば、ボーナス払いも可能だろうが、実は、このところボーナス払いを利用する人は減っている。

ボーナス払いが元で、破綻するケースも

 その理由として挙げられるのが、ボーナス払いは会社や個人の業績に連動して、支給額が大きく変化するという点。ボーナス払いの比重が高いと景気が悪化したときなど、ボーナス支給額が減って、返済に行き詰まる可能性が高くなってしまうのだ。

 古い話になって恐縮だが、90年までの高度成長時代、バブル時代にはボーナス払いを利用するのが当たり前だった。住宅価格が急速に上がったため、ボーナス払いを利用しないとなかなか返済できないというのが現実だったわけだ。

 しかし、90年代のバブル崩壊時には、それまで100万円、200万円とボーナスをもらっていた人の支給額が半減したり、極端な場合には自社製品の現物支給だけになったり、支給額ゼロになったりした。

 そのため、毎月返済分は何とかなっても、ボーナス払いで行き詰まる人が続出した。最初のボーナス時はそれまでの蓄えで何とかなっても、次のボーナス時には延滞が発生、最終的にはローン破綻や自己破産に陥る人が多かった。

冬のボーナス減少で、行き詰まる人が出てくる?

 今回のコロナ禍でもボーナス支給額の大幅な減額が予想される。もともとボーナス支給額は、図表1にあるように、景気に左右される要素が大きい。この数年だけみても、前年比で4.2%増えたときがあれば、2.7%のマイナスになったときもある。

 このように好況時には増えても、景気後退時には減額されるのがふつうだが、今回のコロナ禍はこれまでとは比較にならないだろう。

 20年春からコロナの影響が深刻になって収入が減少、あるいは無くなって住宅の返済に行き詰まる人が多く、金融機関に返済期間延長などによる救済策の適用を求める人が増えている。それでも20年夏のボーナスはまだ何とかこれまで通りや、減額ながらも一定額は支給できた業界、企業が多かったので、ボーナス払いで行き詰まる人はさほどいなかったかもしれない。

 しかし、20年冬、そして21年夏はそうはいかなくなるだろう。20年冬に関しては、旅行代理店やエアラインなどコロナの影響が深刻な業界では、大手でも支給額ゼロを打ち出しているし、そのほかにも、大幅な減額が避けられない業界、企業が多いはずだ。

図表1 ボーナス支給額の前年比の変化

(単位:%)

ボーナス支給額は景気に左右される要素が大きい
写真を拡大
資料:厚生労働省『毎月勤労統計調査』から、2019年年末賞与の前年比

中小企業ほどボーナス支給への不安が高い

 ボーナス支給額は業種に加えて、企業規模による格差も大きい。図表2にあるように、従業員数500人以上の規模の大きな企業なら、19年冬の支給額は63万円台だったが、29人以下の企業だと27万円台にとどまる。中小企業は大きな企業に比べて支給額が半分以下にとどまっている。

 もともとベースが少ない上にコロナ禍のような苦境が加われば、さらに支給額が減って返済が苦しくなりかねない。

 そのため、ボーナス払いに頼らず、毎月分だけで返済するのが一番だが、現実にボーナス払いを行っている人は、条件変更によって、ボーナス払い分を減らしたり、ゼロにしたりすることも可能だ。

 もちろん、その分、毎月分の返済額が増えるわけだが、変動が激しいボーナス支給額に一喜一憂しなくてもよくなるのは安心材料だろう。

図表2 従業員規模別のボーナス支給額の違い

(単位:円)

中小企業は大きな企業に比べて支給額が半分以下にとどまっている
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資料:厚生労働省『毎月勤労統計調査』から、2019年末賞与の支給額

ボーナス払い利用者は急速に減少している

 以上のようにボーナス払いに頼るのはリスクが大きいため、最近ではボーナス払いを利用せず、毎月返済だけでローンを組む人が増えている。

 図表3にあるように、19年度にフラット35で住宅ローンを組んだ人のうち、ボーナス払いを希望している人は12.9%だった。地域による差が多少あって、首都圏と近畿圏が10.1%と最も低く、反対に地方圏では18.2%と高くなっている。大都市圏に比べると収入がさほど高くない人が多く、毎月分だけではやり繰りが厳しいので、ボーナス払いに頼らざるを得ないということなのだろうか。

 また、物件の形態によっても異なる。図表4で分かるように、物件価格の高い新築マンションや土地付き注文住宅ではボーナス払い併用希望率がそれぞれ23.7%、19.4%と高くなる。価格が高い分、借入額が増えて、それなりの収入があっても、毎月の給料だけでは払いきれないので、ボーナス払いを併用するということになるのだろう。

 反対に比較的価格の安い中古マンションや中古一戸建てでは、ボーナス払いを利用する人は1割を切っている。価格の安い中古住宅なら、ボーナス払いなしで買うのが当たり前、そうでない人は考え直したほうがいいのかもしれない。

図表3 エリア別のボーナス払い併用希望の有無

首都圏、近畿圏よりも地方圏の方がボーナス払いの割合が高くなっている
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資料:住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査

 

図表4 物件形態別のボーナス払い併用希望の有無

物件価格の高い新築マンションや土地付き注文住宅ではボーナス払い併用率が高い
写真を拡大
資料:住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査

利用するにしても借入額の30%までに抑える

 借入額や収入などの関係でどうしてもボーナス払いを併用せざるを得ないケースがあるかもしれないが、その場合でも、できるだけボーナス払いの比重を小さくするようにしておきたい。

 先にも触れたように、民間の住宅ローンの場合には元金の50%までボーナス払いに回せるが、ボーナス支給額の不安定さなどを考慮すれば、可能な範囲でその比率を少なくしておくのが安心。利用する場合でも、50%ではなく、30%、20%とできるだけ少なくしておけば、ボーナス時の負担は軽くなる。それだけリスクが軽減されるといっていいだろう。

 そうでなくても、最近は「ローン返済に汲々(きゅうきゅう)するような生活なら無理してマイホームを取得する必要はない」「ボーナスは買い物や旅行など生活のゆとりに回したい、それができないから賃貸で十分」といった考えの人も増えているといわれる。それもひとつの考え方だろう。

毎月返済だけのほうが負担は軽くなる

 それに、わずかとはいえ、ボーナス払いしないほうがトクになる。

 先ほど計算した前提(借入額4000万円、金利1.0%、35年元利均等返済)だと、年間返済額位は以下のようになる。

■ボーナス払いなし 年間返済額=135万4968円
■ボーナス払い50% 年間返済額=135万6146円

 両者を比較すると、ボーナス払いありの方は、年間1178円多くなる。

 これが35年間続くと4万1230円だから、それなりの差であり、堅実な人なら、できるだけボーナス払いは避けようという気になるかもしれない。

 結論としては、原則的にはボーナス払いなしで返済計画を組むようにする、ただし、新築マンションなど価格が高い物件に関しては、ボーナス払いを併用するのもやむを得ないが、それもボーナス払いの比率をできるだけ少なくしておくのが無難…ということになるだろう。

【関連記事はこちら】>>中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利! 実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
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    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

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    +がん50%保障団信
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    • がん100%保障団信
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      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
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    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
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    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
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      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
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    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
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    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
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    上記を参照
    ■フラット35
    0円
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    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
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    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
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    80歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    融資額×2.20%
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    融資額×2.20%
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    0円
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    0円
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    オプション(特約)の団信
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    年収400万円以上は35%以下
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    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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