住宅ローンの「ボーナス払い」は減少中⁉　メリット、注意点（借入額の30％まで）を解説！

住宅ローンを利用するとき、かつてはボーナス払いを併用するのが当たり前だったが、最近ではボーナス払いを利用する人は少数派で、特に中古住宅ではボーナス払い利用者は全体の数％まで減っている。ただし、価格が高騰している新築マンションでは2割以上の人がボーナス払いを利用しており、心配されるところだ。そこで、ボーナス払いのメリットとデメリット、利用する場合の注意点などを解説しておこう。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

ボーナス払いにできるのは、元金の半分まで

　住宅ローンは、月々の返済だけではなく、ボーナス払いを併用することができる。多くの民間の住宅ローンでは元金の50％まで、民間と提携した住宅金融支援機構のフラット35では40％までをボーナス払いに回せるようになっている。

　借入額4000万円のケースで、実際の支払額を試算してみよう。

■ボーナス払いなし＝毎月返済額は11万2914円
■ボーナス払い50％＝毎月返済額は5万6457円に半減。ただし、ボーナス時（年2回）の加算額は33万9331円。ボーナス月の返済額は毎月分と合わせて39万5788円に増える
※借入額4000万円、金利1.0％、35年元利均等返済として試算

　ある程度の企業に勤めていて、ボーナス支給をしっかりとあてにできる人であれば、ボーナス払いも可能だろうが、実は、このところボーナス払いを利用する人は減っている。

ボーナス払いが元で、破綻するケースも

　その理由として挙げられるのが、ボーナス払いは会社や個人の業績に連動して、支給額が大きく変化するという点。ボーナス払いの比重が高いと景気が悪化したときなど、ボーナス支給額が減って、返済に行き詰まる可能性が高くなってしまうのだ。

　古い話になって恐縮だが、90年までの高度成長時代、バブル時代にはボーナス払いを利用するのが当たり前だった。住宅価格が急速に上がったため、ボーナス払いを利用しないとなかなか返済できないというのが現実だったわけだ。

　しかし、90年代のバブル崩壊時には、それまで100万円、200万円とボーナスをもらっていた人の支給額が半減したり、極端な場合には自社製品の現物支給だけになったり、支給額ゼロになったりした。

　そのため、毎月返済分は何とかなっても、ボーナス払いで行き詰まる人が続出した。最初のボーナス時はそれまでの蓄えで何とかなっても、次のボーナス時には延滞が発生、最終的にはローン破綻や自己破産に陥る人が多かった。

冬のボーナス減少で、行き詰まる人が出てくる？

　今回のコロナ禍でもボーナス支給額の大幅な減額が予想される。もともとボーナス支給額は、図表1にあるように、景気に左右される要素が大きい。この数年だけみても、前年比で4.2％増えたときがあれば、2.7％のマイナスになったときもある。

　このように好況時には増えても、景気後退時には減額されるのがふつうだが、今回のコロナ禍はこれまでとは比較にならないだろう。

　20年春からコロナの影響が深刻になって収入が減少、あるいは無くなって住宅の返済に行き詰まる人が多く、金融機関に返済期間延長などによる救済策の適用を求める人が増えている。それでも20年夏のボーナスはまだ何とかこれまで通りや、減額ながらも一定額は支給できた業界、企業が多かったので、ボーナス払いで行き詰まる人はさほどいなかったかもしれない。

　しかし、20年冬、そして21年夏はそうはいかなくなるだろう。20年冬に関しては、旅行代理店やエアラインなどコロナの影響が深刻な業界では、大手でも支給額ゼロを打ち出しているし、そのほかにも、大幅な減額が避けられない業界、企業が多いはずだ。

図表1　ボーナス支給額の前年比の変化

（単位：％）

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資料：厚生労働省『毎月勤労統計調査』から、2019年年末賞与の前年比

中小企業ほどボーナス支給への不安が高い

　ボーナス支給額は業種に加えて、企業規模による格差も大きい。図表2にあるように、従業員数500人以上の規模の大きな企業なら、19年冬の支給額は63万円台だったが、29人以下の企業だと27万円台にとどまる。中小企業は大きな企業に比べて支給額が半分以下にとどまっている。

　もともとベースが少ない上にコロナ禍のような苦境が加われば、さらに支給額が減って返済が苦しくなりかねない。

　そのため、ボーナス払いに頼らず、毎月分だけで返済するのが一番だが、現実にボーナス払いを行っている人は、条件変更によって、ボーナス払い分を減らしたり、ゼロにしたりすることも可能だ。

　もちろん、その分、毎月分の返済額が増えるわけだが、変動が激しいボーナス支給額に一喜一憂しなくてもよくなるのは安心材料だろう。

図表2　従業員規模別のボーナス支給額の違い

(単位：円)

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資料：厚生労働省『毎月勤労統計調査』から、2019年末賞与の支給額

ボーナス払い利用者は急速に減少している

　以上のようにボーナス払いに頼るのはリスクが大きいため、最近ではボーナス払いを利用せず、毎月返済だけでローンを組む人が増えている。

　図表3にあるように、19年度にフラット35で住宅ローンを組んだ人のうち、ボーナス払いを希望している人は12.9％だった。地域による差が多少あって、首都圏と近畿圏が10.1％と最も低く、反対に地方圏では18.2％と高くなっている。大都市圏に比べると収入がさほど高くない人が多く、毎月分だけではやり繰りが厳しいので、ボーナス払いに頼らざるを得ないということなのだろうか。

　また、物件の形態によっても異なる。図表4で分かるように、物件価格の高い新築マンションや土地付き注文住宅ではボーナス払い併用希望率がそれぞれ23.7％、19.4％と高くなる。価格が高い分、借入額が増えて、それなりの収入があっても、毎月の給料だけでは払いきれないので、ボーナス払いを併用するということになるのだろう。

　反対に比較的価格の安い中古マンションや中古一戸建てでは、ボーナス払いを利用する人は1割を切っている。価格の安い中古住宅なら、ボーナス払いなしで買うのが当たり前、そうでない人は考え直したほうがいいのかもしれない。

図表3　エリア別のボーナス払い併用希望の有無

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資料：住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査」

図表4　物件形態別のボーナス払い併用希望の有無

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資料：住宅金融支援機構「2019年度フラット35利用者調査」

利用するにしても借入額の30％までに抑える

　借入額や収入などの関係でどうしてもボーナス払いを併用せざるを得ないケースがあるかもしれないが、その場合でも、できるだけボーナス払いの比重を小さくするようにしておきたい。

　先にも触れたように、民間の住宅ローンの場合には元金の50％までボーナス払いに回せるが、ボーナス支給額の不安定さなどを考慮すれば、可能な範囲でその比率を少なくしておくのが安心。利用する場合でも、50％ではなく、30％、20％とできるだけ少なくしておけば、ボーナス時の負担は軽くなる。それだけリスクが軽減されるといっていいだろう。

　そうでなくても、最近は「ローン返済に汲々（きゅうきゅう）するような生活なら無理してマイホームを取得する必要はない」「ボーナスは買い物や旅行など生活のゆとりに回したい、それができないから賃貸で十分」といった考えの人も増えているといわれる。それもひとつの考え方だろう。

毎月返済だけのほうが負担は軽くなる

　それに、わずかとはいえ、ボーナス払いしないほうがトクになる。

　先ほど計算した前提（借入額4000万円、金利1.0％、35年元利均等返済）だと、年間返済額位は以下のようになる。

■ボーナス払いなし　年間返済額＝135万4968円
■ボーナス払い50％　年間返済額＝135万6146円

　両者を比較すると、ボーナス払いありの方は、年間1178円多くなる。

　これが35年間続くと4万1230円だから、それなりの差であり、堅実な人なら、できるだけボーナス払いは避けようという気になるかもしれない。

　結論としては、原則的にはボーナス払いなしで返済計画を組むようにする、ただし、新築マンションなど価格が高い物件に関しては、ボーナス払いを併用するのもやむを得ないが、それもボーナス払いの比率をできるだけ少なくしておくのが無難…ということになるだろう。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
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●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

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その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
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繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。