住宅ローンのボーナス払い、新築マンションで利用が多い理由とは？　そのメリットと注意点を紹介

住宅ローンを利用するとき、かつてはボーナス払いを併用するのが当たり前だったが、最近ではボーナス払いを利用する人は少数派で、特に中古住宅ではボーナス払い利用者は全体の数％まで減っているが、反対に新築マンションでは2割以上の人が利用している。なぜ、こんな違いがあるのだろうか。ボーナス払いのメリットとデメリット、利用する場合の注意点などを解説しておこう。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

元金の半分まで、ボーナス払いにできる

　住宅ローンは、月々の返済だけではなく、ボーナス払いを併用することができる。多くの民間の住宅ローンでは元金の50％まで、民間と提携した住宅金融支援機構のフラット35では40％までをボーナス払いに回せるようになっている。

　実際の支払額を試算してみよう。

【前提】借入額4000万円、金利1.0％、35年元利均等返済
・ボーナス払いなしは、毎月返済額は11万2914円
・50％ボーナス払いは、毎月返済額は5万6457円に半減。ただし、ボーナス時の加算額は33万9331円。ボーナス月の返済額は毎月分と合わせて39万5788円に増える

　ある程度の企業に勤めていて、ボーナス支給をシッカリとあてにできる人であれば、ボーナス払いも可能だろうが、実は、このところボーナス払いを利用する人は減っている。

ボーナス払いが元で、破綻するケースも

　その理由として挙げられるのが、ボーナス払いは会社や個人の業績に連動して、支給額が大きく変化するという点。ボーナス払いの比重が高いと景気が悪化したときなど、ボーナス支給額が減って、返済に行き詰まる可能性が高くなってしまうのだ。

　古い話になって恐縮だが、90年までの高度成長時代、バブル時代にはボーナス払いを利用するのが当たり前だった。住宅価格が急速に上がったため、ボーナス払いを利用しないとなかなか返済できないというのが現実だったわけだ。

　しかし、90年代のバブル崩壊時には、それまで100万円、200万円とボーナスをもらっていた人の支給額が半減したり、極端な場合には自社製品の現物支給だけになったり、支給額ゼロになったりした。

　そのため、毎月返済分は何とかなっても、ボーナス払いで行き詰まる人が続出した。最初のボーナス時はそれまでの蓄えで何とかなっても、次のボーナス時には延滞が発生、最終的にはローン破綻や自己破産に陥る人が多かった。

冬のボーナス減少で、行き詰まる人が出てくる？

　今回のコロナ禍でもボーナス支給額の大幅な減額が予想される。もともとボーナス支給額は、図表1にあるように、景気に左右される要素が大きい。この数年だけみても、前年比で4.2％増えたときがあれば、2.7％のマイナスになったときもある。

　このように好況時には増えても、景気後退時には減額されるのがふつうだが、今回のコロナ禍はこれまでとは比較にならないだろう。

　20年春からコロナの影響が深刻になって収入が減少、あるいは無くなって住宅の返済に行き詰まる人が多く、金融機関に返済期間延長などによる救済策の適用を求める人が増えている。それでも20年夏のボーナスはまだ何とかこれまで通りや、減額ながらも一定額は支給できた業界、企業が多かったので、ボーナス払いで行き詰まる人はさほどいなかったかもしれない。

　しかし、20年冬、そして21年夏はそうはいかなくなるだろう。20年冬に関しては、旅行代理店やエアラインなどコロナの影響が深刻な業界では、大手でも支給額ゼロを打ち出しているし、そのほかにも、大幅な減額が避けられない業界、企業が多いはずだ。

図表1　ボーナス支給額の前年比の変化

（単位：％）

中小企業ほどボーナス支給への不安が高い

　ボーナス支給額は業種に加えて、企業規模による格差も大きい。図表2にあるように、従業員数500人以上の規模の大きな企業なら、19年冬の支給額は63万円台だったが、29人以下の企業だと27万円台にとどまる。中小企業は大きな企業に比べて支給額が半分以下にとどまっている。

　もともとベースが少ない上にコロナ禍のような苦境が加われば、さらに支給額が減って返済が苦しくなりかねない。

　そのため、ボーナス払いに頼らず、毎月分だけで返済するのが一番だが、現実にボーナス払いを行っている人は、条件変更によって、ボーナス払い分を減らしたり、ゼロにしたりすることも可能だ。

　もちろん、その分、毎月分の返済額が増えるわけだが、変動が激しいボーナス支給額に一喜一憂しなくてもよくなるのは安心材料だろう。

図表2　従業員規模別のボーナス支給額の違い

(単位：円)

ボーナス払い利用者は急速に減少している

　以上のようにボーナス払いに頼るのはリスクが大きいため、最近ではボーナス払いを利用せず、毎月返済だけでローンを組む人が増えている。

　図表3にあるように、19年度にフラット35で住宅ローンを組んだ人のうち、ボーナス払いを希望している人は12.9％だった。地域による差が多少あって、首都圏と近畿圏が10.1％と最も低く、反対に地方圏では18.2％と高くなっている。大都市圏に比べると収入がさほど高くない人が多く、毎月分だけではやり繰りが厳しいので、ボーナス払いに頼らざるを得ないということなのだろうか。

　また、物件の形態によっても異なる。図表4で分かるように、物件価格の高い新築マンションや土地付き注文住宅ではボーナス払い併用希望率がそれぞれ23.7％、19.4％と高くなる。価格が高い分、借入額が増えて、それなりの収入があっても、毎月の給料だけでは払いきれないので、ボーナス払いを併用するということになるのだろう。

　反対に比較的価格の安い中古マンションや中古一戸建てでは、ボーナス払いを利用する人は1割を切っている。価格の安い中古住宅なら、ボーナス払いなしで買うのが当たり前、そうでない人は考え直したほうがいいのかもしれない。

図表3　エリア別のボーナス払い併用希望の有無

 

図表4　物件形態別のボーナス払い併用希望の有無

利用するにしても借入額の30％までに抑える

　借入額や収入などの関係でどうしてもボーナス払いを併用せざるを得ないケースがあるかもしれないが、その場合でも、できるだけボーナス払いの比重を小さくするようにしておきたい。

　先にも触れたように、民間の住宅ローンの場合には元金の50％までボーナス払いに回せるが、ボーナス支給額の不安定さなどを考慮すれば、可能な範囲でその比率を少なくしておくのが安心。利用する場合でも、50％ではなく、30％、20％とできるだけ少なくしておけば、ボーナス時の負担は軽くなる。それだけリスクが軽減されるといっていいだろう。

　そうでなくても、最近は「ローン返済に汲々（きゅうきゅう）するような生活なら無理してマイホームを取得する必要はない」「ボーナスは買い物や旅行など生活のゆとりに回したい、それができないから賃貸で十分」といった考えの人も増えているといわれる。それもひとつの考え方だろう。

毎月返済だけのほうが負担は軽くなる

　それに、わずかとはいえ、ボーナス払いしないほうがトクになる。

【前提】4000万円を借り入れ、
・ボーナス払いなしで毎月返済だけにすれば、年間の返済額は11万2914円×12カ月だから、年間返済額は135万4968円
・50％をボーナス払いにすると、毎月分は5万6457円の12カ月分で年間67万7484円。それにボーナス加算が33万9331円の2回分の67万8662円で、年間返済額の合計は135万6146円

　両者を比較すると、ボーナス払い有りの方は、年間1178円多くなる。

　これが35年間続くと4万1230円だから、それなりの差であり、堅実な人なら、できるだけボーナス払いは避けようという気になるかもしれない。

　結論としては、原則的にはボーナス払いなしで返済計画を組むようにする、ただし、新築マンションなど価格が高い物件に関しては、ボーナス払いを併用するのもやむを得ないが、それもボーナス払いの比率をできるだけ少なくしておくのが無難…ということになるだろう。

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