コロナ禍で収入が減少したり、失業して収入がなくなったりする人が増えている。住宅ローンを抱えていると、返済が厳しくなるのは避けられないが、何もしないで手をこまねいていると、マイホームを失ってしまうことになりかねない。苦しくとも何とかマイホームを守る方法はないのだろうか。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローンを延滞する前に、とにかく金融機関で相談してみる
何より大切なのは、収入減少などで生活が苦しくなった場合、住宅ローン延滞が発生する前に、借りている銀行・金融機関で相談してみることだ。
延滞してしまうと、延滞損害金が発生し、優遇金利の適用がなくなり、返済額が増えてしまう可能性がある。なんとか返済できている段階で相談して、解決策を見つけることが重要だ。
住宅ローンを延滞してはいけないからと、消費者ローンやカードローンなど金利の高いローンに手を出さないこと。それで、当座の危機をしのぐことができても、借財が雪だるま式にふくらんでいって、最悪の事態に陥りかねない。
そうではなく、まずは借りている銀行・金融機関に相談してみること。というのも、コロナ禍もあって、金融庁は全国の金融機関に対して、住宅ローン利用者から返済に関する相談があった場合には、条件変更などの希望に柔軟に対応するよう指導を強めている。相談すれば、何とか解決策を見つけることができる可能性が高いのだ。
住宅ローン残高以上で売れるなら、売却も有効な手段
住宅ローンの返済が困難になった場合の対策として、まずは売却して住宅ローン残高を一括返済する方法が挙げられる。住宅ローン残高以上で売却できれば、手元に売却代金の一部を残してやり直すことができる。
しかし、住宅ローン残高以下でしか売れないときには、不足分を自己資金などで用意しなければならない上、せっかく苦労して返済を続けてきた住まいを手放すのは忍びないという思いもあるだろう。
しかし、なんとか返済を継続して保有し続ける方法もある。一つは、今の住まいを賃貸に出して、自分たちはほかの住まいに引っ越す方法がある。その賃料収入で住宅ローンの返済を続けるわけだ。
賃貸に出して賃料収入で住宅ローン返済をカバーする
住宅ローンは、あくまでも借りた本人が住むための住宅を取得するための融資であり、原則的にはそれを人に貸すことはできない。高く貸せるからと金融機関に断りなく他人に貸したりすると、約定違反として、一括返済を求められることになる。
しかし、特別な事情がある場合には、金融機関も相談に応じてくれることがある。転勤になった場合などは一定期間賃貸住宅とすることを認める金融機関がほとんどだ。コロナ禍における収入の減少や失業なども、その「特別な事情」にあてはまるとして、賃貸住宅とすることを容認する金融機関が多いのではないだろうか。
その時には、無断で賃貸に出すのではなく、事前にキチンと金融機関に事情を説明して、了承を得ておく必要があるのはいうまでもない。
民間金融機関ではこうした対応について公表していないが、民間金融機関と提携してフラット35を提供している住宅金融支援機構ではこう説明している。
「住宅ローンの返済は長期間に及ぶため、当初お借入れ時に、ご自身が居住する目的でお借入れされ、事後的にライフサイクルの変化により転勤等のご事情が発生して融資物件から転出しなければならなくなった場合には、融資住宅を空き家のままとせず、第三者に賃貸することはお認めしており、コロナ禍で返済が難しくなった場合にも、第三者に賃貸することは可能です」
ただ、現実的には、賃貸住宅にするということは、自分たちはほかに住居を確保しなければならず、その賃料負担が出てくる。会社事情による転勤であれば、転勤先での住居確保などには会社が便宜を図ってくれるだろうが、コロナ禍での住宅ローンの返済が困難となれば、そうはいかない。
毎月の住宅ローン返済額並みか、それ以上の賃料収入を得られる物件でないと返済は難しいだろう。両親などの住まいに同居する、社宅に入居するなど極力少ない負担で次の住まいを見つけないと、簡単ではないだろう。
賃貸住宅にすると住宅ローン控除を受けられない
このように、一定期間賃貸住宅とする場合には、住宅ローン減税の適用を受けられなくなるということに注意しておく必要がある。住宅ローン減税は、自分が住んでいる住宅のローンであることが大前提なので、そこに住まなくなったら適用を受けられなくなるのは当然のことだろう。
ただ、転勤などによって賃貸住宅としても、何年後かに再び居住するようになれば、その時点から住宅ローン減税の適用を受けられるようになる。
賃貸住宅として第三者に貸していた期間は控除を受けられないので、住宅ローン減税制度の控除期間が10年の人だと、その賃貸期間も10年のなかにカウントされてしまう。たとえば、住宅ローン返済が始まってから2年後に転勤、4年間賃貸にして、その後再び居住するようになったとすれば、残りの控除期間は4年ということになる。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン控除延長! 令和3年度税制改正大綱で3年延長の特例措置と40㎡の緩和を享受する条件を詳しく解説します
フラット35などの返済条件変更、コロナ禍で承認件数は7130件に
賃貸住宅にするのはハードルが高いし、住宅ローン減税額も減ってしまうことなどを考えると、やはり現在の住宅ローンの条件変更によって、毎月の返済額を一時的に軽減して事態を乗り切るのが現実的ではないだろうか。
フラット35を提供している住宅金融支援機構では、融資を受けている金融機関で返済の条件変更などの相談を行うことを勧めている。
その結果、11月までの条件変更承認件数は図表1にあるように、7130件に達している。6月をピークに、その後は徐々に減少傾向だが、それでも11月は609件だから、決して少なくない。
逆にいえば、それだけ条件変更による毎月の返済額の軽減によって、収入減少などの厳しい局面を乗り切ることができる可能性が高いということであり、繰り返しになるが、一刻も早く金融機関で相談するようにしたい。
図表1：フラット35などの条件変更承認件数（単位：件）
住宅金融支援機構では、3つの条件変更メニューがある
では、この条件変更にはどんな方法があり、どれくらい負担が軽減されるのだろうか。フラット35を提供する住宅金融支援機構では以下の3つの条件変更メニューを用意している。
- ①返済特例：返済期間の延長など
- ②中ゆとり：一定期間、返済額を軽減
- ③ボーナス返済の見直し
図表２：3つの条件変更メニューとは
①の「返済期間の延長」は、最長15年間延長したり、一定期間元金を据え置くことで、毎月の返済額を軽減する方法。たとえば、金利2％、35年元利均等・ボーナス返済なしで3000万円借りた場合、毎月の返済額は9万9378円で、5年後の残高は2688万6816円。
この時点で返済期間を15年間延長すると、毎月返済額は7万5551円に減少する。条件変更前に比べると2割以上の減少だから、これならなんとかなるという人もいるのではないだろうか。
ただし15年間延長すると、残りの返済期間30年が45年になる。毎月の返済額は減っても完済までの総返済額は増加するので、収入が回復した時点で元の返済期間に戻すようにしたい。
条件変更の8割は「中ゆとり」
それに対して、②の「中ゆとり」は、利用者と金融機関が相談して、一定の期間、毎月の返済額を減らすことができる仕組み。
例えば、2年あれば収入が回復したり、再就職などのメドが立ちそうな場合には、「2年間だけ10万円の返済額を5万円に減額する」といったことが可能になる。住宅金融支援機構によると、条件変更承認件数のうち、ほぼ8割をこの「中ゆとり」が占めているそうだ。
この場合も、2年間の減額分が期間終了後の毎月の返済額に上乗せされ、総返済額も増えることを頭に入れておきたい。
③の「ボーナス返済額の見直し」は、ボーナス返済分の引き落としを6月・12月から7月・1月にするなど、引き落とし時期の変更や、毎月分とボーナス分の内訳を変更して、毎月分6割・ボーナス分4割から、毎月分7割・ボーナス分3割などにすることができる。また、ボーナス返済をやめて、毎月分だけにすることも可能だ。
コロナ禍でボーナス支給額が減っている人も多いだろうから、夏のボーナスまでに変更しておくのがいいかもしれない。
【関連記事はこちら】＞＞コロナ危機で住宅ローンの延滞・返済困難者が急増！ 相談件数は2カ月で60倍！ローン破綻しないための備えとは？
すでに住宅ローン延滞が発生している人も相談の余地はある
コロナ禍で住宅ローンの返済が厳しくなりそうなら、とにかく早めに利用している銀行・金融機関で相談してみることだ。
希望に応じてもらえるか心配、減額の相談に行くのはみっともないなどとためらっていると、事態はどんどん深刻化、取り返しのつかないことになる。
また、すでに延滞が発生している人でも、住宅金融支援機構のホームページでは、「毎月のご返済が遅れた場合にかかる延滞損害金のお支払いについてもご相談承ります」としている。
大切なマイホームを守るためには、ためらっている余裕はない。
【関連記事はこちら】＞＞コロナ禍で住宅ローンの返済相談が3カ月で150倍！ 収入減で延滞した人の末路とは？
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2022年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
【2022年12月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
-
1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
-
2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.479% 0.349% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
-
3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- <
- 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下がる
新生銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円保証料 0円 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（加入時年齢：65歳以下）
無料オプション（特約）の団信 - 安心保障付団信
（加入時年齢：65歳以下）
11万円
（要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）借入期間 5年以上35年以内 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの年収（給与所得者） 300万円以上 勤続年数（給与所得者） 2年以上 年収（個人事業主等） 300万円以上（2年平均） 事業年数（個人事業主等） 2年以上 年齢（借入時） 65歳以下 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：新生銀行の公式サイト
-
4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
|
|
|
 |
| がん50％保障も無料付帯で、お得！⇒関連記事はコチラ | フラット35の手数料・金利が安い⇒関連記事はコチラ | 8疾病+ケガ・病気を無料保障⇒関連記記事はこちら |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
