auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローン控除延長! 令和3年度税制改正大綱で3年延長の特例措置と40平米の緩和を享受する条件を詳しく解説します

【第53回】2020年12月15日公開(2023年2月17日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

令和3年度税制改正大綱が発表になり、住宅ローン控除の3年延長の特例措置がさらに延長され、住宅の床面積が40㎡以上に緩和されました(1千万円以下の所得制限あり)。そこで、今回は令和3年度の住宅ローン控除の改正ポイントについて詳しく解説します。特に今年(令和2年)に床面積40㎡以上50㎡未満の住宅を購入した人は、これを正確に理解せず住民票を移すと住宅ローン控除を受けられなくなってしまうので注意してください。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎)

※2022年度の税制改革については、記事住宅ローン控除率が0.7%は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は?を参照

居住開始時期によって、減税措置が違う

 こんにちはブロガーの千日太郎です。

 今回は、約1年間の延長が決まった住宅ローン控除について、注意点を説明しましょう。

 住宅ローン減税は本来、2020年末(令和2年末)までは減税期間が13年、2021年以降は減税期間が10年となっていました。

 しかしコロナの影響を受けて1年延長され、さらにこのほどの税制大綱(令和3年度税制改正大綱)で、2022年末(令和4年末)まで延長されることになりました。

 ややこしいので、図にしてみました。「契約時期」「居住開始時」によって、税制が微妙に異なります。では細かく見ていきましょう。

【図表】住宅ローン控除の年度ごとの違い

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 【関連記事はこちら】>>住宅ローン控除で税金はいくらお得になる?年収別・借入額別に控除額を計算してみよう

令和2年度の住宅ローン控除のポイント

 まずは、現行制度(令和2年度)から見ていきましょう。

 住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度です。令和2年度には消費増税対策として最長10年からプラス3年間延長する特例措置が取られています。11~13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。ちょっと分かりにくいですが、消費税アップ分は戻ってくると考えればいいでしょう。

  • ①  年末住宅ローン残高×1%
  • ②(住宅取得等対価の額-消費税額)×2%÷3

 13年に延長される条件は、令和2年12月31日までに入居することですが、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出れば令和3年12月末の入居まで延長されることになっています。

 また、新たに契約時期の条件が追加され、例えば注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに契約している必要があります。取得する住宅の種類によってこの期限が違います。

  • ・注文住宅を新築する場合:令和2年9月末まで
  • ・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年11月末まで

 具体的には定型の申請書類にチェックを入れて、確定申告の書類と一緒に出すだけでよいので、契約時期の条件さえ満たしていればほとんどの人がこれに当てはまり、13年の延長措置を受けられるようになっています。

令和3年度の住宅ローン控除のポイント

 令和3年度の税制改正は、コロナ対策としてこの特例措置をさらに延長するものになっています。コロナ対策で令和3年12月31日までに入居が条件となっていますが、さらに1年延長し、令和3年1月1日~令和4年12月31日までに入居すれば13年の住宅ローン控除が受けられるようになっています。

 また、契約時期の条件については下記のように延長されています。

  • ・居住用家屋の新築:令和2年10月1日~令和3年9月30日までの期間
  • ・居住用家屋で建築後使用されたことのないものもしくは既存住宅の取得またはその者の居住の用に供する家屋の増改築等:令和2年12月1日~令和3年11月30日までの期間

 そして経済対策として、延長した部分に限り合計所得金額1千万円以下の人については床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても住宅ローン控除を受けられるようになっています。

 少しややこしいのですが、「いつ契約したか?」「いつ居住を開始したか?」によって適用が変わってくるので注意が必要です。ここをうっかり誤ると本来受けられた住宅ローン控除が受けられなくなります。

契約を令和2年9月末または11月末までにした人の注意点

 すでに過去の話ですが、下記期間に契約をした人は、令和2年度税制改正または新型コロナ税特法の適用となります。

  • ・注文住宅を新築する場合:令和2年9月末まで
  • ・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合:令和2年11月末まで

 そのため、

  • ・原則として令和2年12月末までに居住を開始する
  • ・または、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出て令和3年12月末までに居住を開始する

 という必要があります。令和4年1月以降に居住を開始すると、13年の住宅ローン控除を受けることができず10年となります。

 さらに住宅ローン控除の原則的な条件として、取得の日から6カ月以内に居住の用に供することになっているため、居住開始が令和4年まで遅れてしまった上に取得の日から6カ月を過ぎていたら住宅ローン控除そのものを受けることができなくなります。新型コロナ税特法によって、その条件が緩和されているにすぎないので、くれぐれも油断は禁物ですよ。

 また、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、契約を令和2年9月または11月までに締結した人にはもともと適用がありません。経済対策として緩和しているので、これから住居を購入しようとする人のインセンティブとすることが目的なのですね。

居住開始を令和2年12月末までにした人の注意点

 居住開始を令和2年12月末までにした人は、令和2年度税制改正の適用となります。そのため、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、令和2年12月に契約し、居住開始を令和2年12月にした人にはもともと適用がありません。

 床面積50㎡未満40㎡以上の住宅を取得して住宅ローン控除を受けるには、1千万円の所得制限だけでなく、契約の時期と居住開始の時期の2つを満たす必要があるのです。

  • 【契約時期】
  • ・居住用家屋の新築(注文住宅):
  •   令和2年10月1日~令和3年9月30日までの期間
  • ・居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは既存住宅の取得又はその者の居住の用に供する家屋の増改築等:
  •   令和2年12月1日~令和3年11月30日までの期間 
     
  • 【契約時期】
  • ・令和3年1月1日~令和4年12月31日

 つまり、令和2年12月1日以降に床面積40㎡以上50㎡未満の完成済み新築マンションの住宅購入契約をした人は、契約時期の条件では住宅ローン控除を受けられる可能性があるのですが、令和2年12月末までに居住を開始してしまうと、令和2年度税制改正の適用となり、住宅ローン控除を受けることができないのです。

 住宅ローン控除を受けるには、年内に鍵をもらってもあえて居住を開始せず、令和3年1月1日まで待ってから居住を開始すればよいのです。居住開始を証明する書類は住民票です。もしこの条件に当てはまる人がいたら住民票を移すのは少し待って令和3年になってから移すようにしてくださいね。※参照:自民党「令和3年度税制改正大綱」

まとめ:1%の控除率は令和3年で終了する?

 予想されていた通り、令和3年度税制改正大綱では新型コロナウイルスの感染拡大による不況対策として13年の延長措置を延長し、床面積も40㎡に緩和されました。

 一方で、かねて会計検査院から「決算検査報告で控除率の『1%』が高すぎるのではないか?」との指摘があり、控除率や控除額のあり方を令和4年度税制改正において見直すこととされています。

 現在は、住宅ローン金利が1%以下の場合、住宅ローン控除によって減税額の方が多くなって、事実上の「マイナス金利」を享受できる制度でしたが、1%を上限に支払利息額を考慮して控除額を決定するなどの制度変更が検討されています。もしかしたら、1%の控除率、13年間というお得な住宅ローン控除は、令和4年を最後に終了になるかもしれません。

 なお、これらは与党の自民党が税制改正の方向性を発表しているものであるため、厳密な正式決定(最終決定)ではありません。あくまで、国会で可決されてから正式な法律となります。この記事で書いていることは、与党の税制改正大綱から読み解けることを解説しているものになりますので、現時点ではあくまで参考としてくださいね。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン減税の控除期間13年間が再延長か!? 控除率1%が13年間続く「減税錬金術」を使い倒せ!

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

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実質金利(手数料込)
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総返済額 3156万円
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0円
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「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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2024/2/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
0.379%
総返済額 3199万円
表面金利
年0.250%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
74,606円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK
③個人事業主は対象外だが、低金利&手厚い団信で、会社員・公務員におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.75%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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