令和3年度税制改正大綱が発表になり、住宅ローン控除の3年延長の特例措置がさらに延長され、住宅の床面積が40㎡以上に緩和されました（1千万円以下の所得制限あり）。そこで、今回は令和3年度の住宅ローン控除の改正ポイントについて詳しく解説します。特に今年（令和2年）に床面積40㎡以上50㎡未満の住宅を購入した人は、これを正確に理解せず住民票を移すと住宅ローン控除を受けられなくなってしまうので注意してください。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
※2022年度の税制改革については、記事「住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？」を参照
居住開始時期によって、減税措置が違う
こんにちはブロガーの千日太郎です。
今回は、約1年間の延長が決まった住宅ローン控除について、注意点を説明しましょう。
住宅ローン減税は本来、2020年末（令和2年末）までは減税期間が13年、2021年以降は減税期間が10年となっていました。
しかしコロナの影響を受けて1年延長され、さらにこのほどの税制大綱（令和3年度税制改正大綱）で、2022年末（令和4年末）まで延長されることになりました。
ややこしいので、図にしてみました。「契約時期」「居住開始時」によって、税制が微妙に異なります。では細かく見ていきましょう。
【図表】住宅ローン控除の年度ごとの違い
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン控除で税金はいくらお得になる？年収別・借入額別に控除額を計算してみよう
令和2年度の住宅ローン控除のポイント
まずは、現行制度（令和2年度）から見ていきましょう。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、年末の住宅ローン残高の1％を上限として所得税等から還付される減税制度です。令和2年度には消費増税対策として最長10年からプラス3年間延長する特例措置が取られています。11～13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。ちょっと分かりにくいですが、消費税アップ分は戻ってくると考えればいいでしょう。
- ① 年末住宅ローン残高×1％
- ②（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3
13年に延長される条件は、令和２年12月31日までに入居することですが、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出れば令和3年12月末の入居まで延長されることになっています。
また、新たに契約時期の条件が追加され、例えば注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに契約している必要があります。取得する住宅の種類によってこの期限が違います。
- ・注文住宅を新築する場合：令和2年9月末まで
- ・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年11月末まで
具体的には定型の申請書類にチェックを入れて、確定申告の書類と一緒に出すだけでよいので、契約時期の条件さえ満たしていればほとんどの人がこれに当てはまり、13年の延長措置を受けられるようになっています。
令和3年度の住宅ローン控除のポイント
令和3年度の税制改正は、コロナ対策としてこの特例措置をさらに延長するものになっています。コロナ対策で令和3年12月31日までに入居が条件となっていますが、さらに1年延長し、令和3年1月1日～令和4年12月31日までに入居すれば13年の住宅ローン控除が受けられるようになっています。
また、契約時期の条件については下記のように延長されています。
- ・居住用家屋の新築：令和2年10月1日～令和3年9月30日までの期間
- ・居住用家屋で建築後使用されたことのないものもしくは既存住宅の取得またはその者の居住の用に供する家屋の増改築等：令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間
そして経済対策として、延長した部分に限り合計所得金額1千万円以下の人については床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても住宅ローン控除を受けられるようになっています。
少しややこしいのですが、「いつ契約したか？」「いつ居住を開始したか？」によって適用が変わってくるので注意が必要です。ここをうっかり誤ると本来受けられた住宅ローン控除が受けられなくなります。
契約を令和2年9月末または11月末までにした人の注意点
すでに過去の話ですが、下記期間に契約をした人は、令和2年度税制改正または新型コロナ税特法の適用となります。
- ・注文住宅を新築する場合：令和2年9月末まで
- ・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年11月末まで
そのため、
- ・原則として令和2年12月末までに居住を開始する
- ・または、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出て令和3年12月末までに居住を開始する
という必要があります。令和4年1月以降に居住を開始すると、13年の住宅ローン控除を受けることができず10年となります。
さらに住宅ローン控除の原則的な条件として、取得の日から6カ月以内に居住の用に供することになっているため、居住開始が令和4年まで遅れてしまった上に取得の日から6カ月を過ぎていたら住宅ローン控除そのものを受けることができなくなります。新型コロナ税特法によって、その条件が緩和されているにすぎないので、くれぐれも油断は禁物ですよ。
また、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、契約を令和2年9月または11月までに締結した人にはもともと適用がありません。経済対策として緩和しているので、これから住居を購入しようとする人のインセンティブとすることが目的なのですね。
居住開始を令和2年12月末までにした人の注意点
居住開始を令和2年12月末までにした人は、令和2年度税制改正の適用となります。そのため、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、令和2年12月に契約し、居住開始を令和2年12月にした人にはもともと適用がありません。
床面積50㎡未満40㎡以上の住宅を取得して住宅ローン控除を受けるには、1千万円の所得制限だけでなく、契約の時期と居住開始の時期の2つを満たす必要があるのです。
- 【契約時期】
- ・居住用家屋の新築（注文住宅）：
- 令和２年10月1日～令和3年9月30日までの期間
- ・居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは既存住宅の取得又はその者の居住の用に供する家屋の増改築等：
- 令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間
- 【契約時期】
- ・令和3年1月1日～令和4年12月31日
つまり、令和2年12月1日以降に床面積40㎡以上50㎡未満の完成済み新築マンションの住宅購入契約をした人は、契約時期の条件では住宅ローン控除を受けられる可能性があるのですが、令和2年12月末までに居住を開始してしまうと、令和2年度税制改正の適用となり、住宅ローン控除を受けることができないのです。
住宅ローン控除を受けるには、年内に鍵をもらってもあえて居住を開始せず、令和3年1月1日まで待ってから居住を開始すればよいのです。居住開始を証明する書類は住民票です。もしこの条件に当てはまる人がいたら住民票を移すのは少し待って令和3年になってから移すようにしてくださいね。※参照：自民党「令和3年度税制改正大綱」
まとめ：1％の控除率は令和3年で終了する？
予想されていた通り、令和3年度税制改正大綱では新型コロナウイルスの感染拡大による不況対策として13年の延長措置を延長し、床面積も40㎡に緩和されました。
一方で、かねて会計検査院から「決算検査報告で控除率の『1％』が高すぎるのではないか？」との指摘があり、控除率や控除額のあり方を令和4年度税制改正において見直すこととされています。
現在は、住宅ローン金利が1%以下の場合、住宅ローン控除によって減税額の方が多くなって、事実上の「マイナス金利」を享受できる制度でしたが、1％を上限に支払利息額を考慮して控除額を決定するなどの制度変更が検討されています。もしかしたら、1％の控除率、13年間というお得な住宅ローン控除は、令和4年を最後に終了になるかもしれません。
なお、これらは与党の自民党が税制改正の方向性を発表しているものであるため、厳密な正式決定（最終決定）ではありません。あくまで、国会で可決されてから正式な法律となります。この記事で書いていることは、与党の税制改正大綱から読み解けることを解説しているものになりますので、現時点ではあくまで参考としてくださいね。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローン減税の控除期間13年間が再延長か!? 控除率1%が13年間続く「減税錬金術」を使い倒せ！
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住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
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関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。