住宅ローン控除延長! 令和3年度税制改正大綱で3年延長の特例措置と40平米の緩和を享受する条件を詳しく解説します

令和3年度税制改正大綱が発表になり、住宅ローン控除の3年延長の特例措置がさらに延長され、住宅の床面積が40㎡以上に緩和されました（1千万円以下の所得制限あり）。そこで、今回は令和3年度の住宅ローン控除の改正ポイントについて詳しく解説します。特に今年（令和2年）に床面積40㎡以上50㎡未満の住宅を購入した人は、これを正確に理解せず住民票を移すと住宅ローン控除を受けられなくなってしまうので注意してください。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

●居住開始時期によって、減税措置が違う
●令和2年度の住宅ローン控除のポイント
●令和3年度の住宅ローン控除のポイント
●契約を令和2年9月末または11月末までにした人の注意点
●居住開始を令和2年12月末までにした人の注意点
●まとめ：1％の控除率は令和4年で終了する？

※2022年度の税制改革については、記事「住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？」を参照

居住開始時期によって、減税措置が違う

　こんにちはブロガーの千日太郎です。

　今回は、約1年間の延長が決まった住宅ローン控除について、注意点を説明しましょう。

　住宅ローン減税は本来、2020年末（令和2年末）までは減税期間が13年、2021年以降は減税期間が10年となっていました。

　しかしコロナの影響を受けて1年延長され、さらにこのほどの税制大綱（令和3年度税制改正大綱）で、2022年末（令和4年末）まで延長されることになりました。

　ややこしいので、図にしてみました。「契約時期」「居住開始時」によって、税制が微妙に異なります。では細かく見ていきましょう。

【図表】住宅ローン控除の年度ごとの違い

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令和2年度の住宅ローン控除のポイント

　まずは、現行制度（令和2年度）から見ていきましょう。

　住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、年末の住宅ローン残高の1％を上限として所得税等から還付される減税制度です。令和2年度には消費増税対策として最長10年からプラス3年間延長する特例措置が取られています。11～13年目の税額控除は次のいずれか少ない額が限度額となります。ちょっと分かりにくいですが、消費税アップ分は戻ってくると考えればいいでしょう。

① 年末住宅ローン残高×1％
②（住宅取得等対価の額－消費税額）×2％÷3

　13年に延長される条件は、令和２年12月31日までに入居することですが、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出れば令和3年12月末の入居まで延長されることになっています。

　また、新たに契約時期の条件が追加され、例えば注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに契約している必要があります。取得する住宅の種類によってこの期限が違います。

・注文住宅を新築する場合：令和2年9月末まで
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年11月末まで

　具体的には定型の申請書類にチェックを入れて、確定申告の書類と一緒に出すだけでよいので、契約時期の条件さえ満たしていればほとんどの人がこれに当てはまり、13年の延長措置を受けられるようになっています。

令和3年度の住宅ローン控除のポイント

　令和3年度の税制改正は、コロナ対策としてこの特例措置をさらに延長するものになっています。コロナ対策で令和3年12月31日までに入居が条件となっていますが、さらに1年延長し、令和3年1月1日～令和4年12月31日までに入居すれば13年の住宅ローン控除が受けられるようになっています。

　また、契約時期の条件については下記のように延長されています。

・居住用家屋の新築：令和2年10月1日～令和3年9月30日までの期間
・居住用家屋で建築後使用されたことのないものもしくは既存住宅の取得またはその者の居住の用に供する家屋の増改築等：令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間

　そして経済対策として、延長した部分に限り合計所得金額1千万円以下の人については床面積40㎡以上50㎡未満の住宅についても住宅ローン控除を受けられるようになっています。

　少しややこしいのですが、「いつ契約したか？」「いつ居住を開始したか？」によって適用が変わってくるので注意が必要です。ここをうっかり誤ると本来受けられた住宅ローン控除が受けられなくなります。

契約を令和2年9月末または11月末までにした人の注意点

　すでに過去の話ですが、下記期間に契約をした人は、令和2年度税制改正または新型コロナ税特法の適用となります。

・注文住宅を新築する場合：令和2年9月末まで
・分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和2年11月末まで

　そのため、

・原則として令和2年12月末までに居住を開始する
・または、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出て令和3年12月末までに居住を開始する

　という必要があります。令和4年1月以降に居住を開始すると、13年の住宅ローン控除を受けることができず10年となります。

　さらに住宅ローン控除の原則的な条件として、取得の日から6カ月以内に居住の用に供することになっているため、居住開始が令和4年まで遅れてしまった上に取得の日から6カ月を過ぎていたら住宅ローン控除そのものを受けることができなくなります。新型コロナ税特法によって、その条件が緩和されているにすぎないので、くれぐれも油断は禁物ですよ。

　また、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、契約を令和2年9月または11月までに締結した人にはもともと適用がありません。経済対策として緩和しているので、これから住居を購入しようとする人のインセンティブとすることが目的なのですね。

居住開始を令和2年12月末までにした人の注意点

　居住開始を令和2年12月末までにした人は、令和2年度税制改正の適用となります。そのため、令和3年度税制改正で床面積40㎡以上に条件が緩和されていますが、令和2年12月に契約し、居住開始を令和2年12月にした人にはもともと適用がありません。

　床面積50㎡未満40㎡以上の住宅を取得して住宅ローン控除を受けるには、1千万円の所得制限だけでなく、契約の時期と居住開始の時期の2つを満たす必要があるのです。

【契約時期】
・居住用家屋の新築（注文住宅）：
　　令和２年10月1日～令和3年9月30日までの期間
・居住用家屋で建築後使用されたことのないもの若しくは既存住宅の取得又はその者の居住の用に供する家屋の増改築等：
　　令和2年12月1日～令和3年11月30日までの期間
【契約時期】
・令和3年1月1日～令和4年12月31日

　つまり、令和2年12月1日以降に床面積40㎡以上50㎡未満の完成済み新築マンションの住宅購入契約をした人は、契約時期の条件では住宅ローン控除を受けられる可能性があるのですが、令和2年12月末までに居住を開始してしまうと、令和2年度税制改正の適用となり、住宅ローン控除を受けることができないのです。

　住宅ローン控除を受けるには、年内に鍵をもらってもあえて居住を開始せず、令和3年1月1日まで待ってから居住を開始すればよいのです。居住開始を証明する書類は住民票です。もしこの条件に当てはまる人がいたら住民票を移すのは少し待って令和3年になってから移すようにしてくださいね。※参照：自民党「令和3年度税制改正大綱」

まとめ：1％の控除率は令和3年で終了する？

　予想されていた通り、令和3年度税制改正大綱では新型コロナウイルスの感染拡大による不況対策として13年の延長措置を延長し、床面積も40㎡に緩和されました。

　一方で、かねて会計検査院から「決算検査報告で控除率の『1％』が高すぎるのではないか？」との指摘があり、控除率や控除額のあり方を令和4年度税制改正において見直すこととされています。

　現在は、住宅ローン金利が1%以下の場合、住宅ローン控除によって減税額の方が多くなって、事実上の「マイナス金利」を享受できる制度でしたが、1％を上限に支払利息額を考慮して控除額を決定するなどの制度変更が検討されています。もしかしたら、1％の控除率、13年間というお得な住宅ローン控除は、令和4年を最後に終了になるかもしれません。

　なお、これらは与党の自民党が税制改正の方向性を発表しているものであるため、厳密な正式決定（最終決定）ではありません。あくまで、国会で可決されてから正式な法律となります。この記事で書いていることは、与党の税制改正大綱から読み解けることを解説しているものになりますので、現時点ではあくまで参考としてくださいね。

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淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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勤続年数 （給与所得者）: ー

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AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。