住宅ローンの破綻予備軍が大量発生！　コロナ前から倍増し、今も月3000件以上のピッチで発生

住宅ローンの破綻予備軍が今なお、大量に発生し続けている。全国の銀行や信用金庫などの金融機関に、住宅ローン返済猶予のために寄せられた相談件数は、2021年5月末現在で7万件を突破、その増加の勢いが止まらない。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は長期化しており、もはや人ごとといってはいられない状況だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローン破綻予備軍は減っていない

　コロナ禍による収入ダウン、失業などで住宅ローンの返済が苦しくなって金融機関に寄せられた相談件数（破綻予備軍）は下記グラフのように増え続けている。

　新型コロナウイルス感染症拡大が表面化した2020年3月末では、大手銀行や地方銀行などの銀行分が1028件、信用金庫などの協同組織金融機関分が967件の2000件弱だったが、その後も着実に増加し、1年後の2021年3月末（累計）では、銀行分が4万3145件、協同組織分が2万3893件と合計6万7038件に達した。

　直近のデータを見ると、2021年5月末には銀行分は4万8562件に増加、2021年3月末の協同組織分と合わせると7万2455件に達する（協同組織分は3カ月に1度の集計だが、銀行分は毎月集計が行われている）。

出典：金融庁ホームページ「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」

　それ以前の貸付条件の変更等の申し込み件数は以下の通りであり、減少傾向にあった。2020年度は、倍増もしくはそれ以上増えていることになる。

2016年度3万4,581件
2017年度2万9,416件
2018年度2万5,406件
　
　足元を見ると、現在も銀行分だけで月間3000件弱の相談があり、協同組織分も3カ月で4000件強増加しており、グラフでもわかるようにその増加ピッチはこの1年間、ほとんど変わっていない。

収入が回復するまでには時間がかかる

　コロナワクチン接種率の上昇によって集団免疫を得ることができれば、いずれコロナ禍は収束するだろうが、それまでにはまだ時間がかかるだろうし、そうなったとしてもすぐに元の生活を取り戻せるわけではない。以前の生活が戻り、社会・経済が落ち着くにはまだまだ時間がかかるだろう。

　ということは、当分は厳しい経済環境が続き、収入が回復し、失業率が低下するまでにも時間がかかる。社会・経済のさまざまなデータには環境変化を先取りする先行指標と、遅れて変化する遅行指標があるが、残念ながら雇用関係の指標は遅行指標といわれており、社会・経済の立ち直りがかなり明確になってからでないと改善されない傾向が強い。いましばらくはガマンの時ということになりそうだ。

　それだけに、いまはまだ何とかやり繰りできている人でも、いつ厳しい状態に陥るか分からない。そのためにも、万一に備える対策を頭に入れておき、いざというときに困らないようにしておきたいところだ。

延滞が発生する前に一刻も早く相談してみる

　大切なことは、コロナ禍で生活が厳しくなり、住宅ローンの返済に不安を感じるようになったら、一刻も早く金融機関に相談することだ。もし延滞してしまうと、優遇金利が適用されなくなって適用金利が上がり、返済額が増加してますます厳しくなってしまうリスクがある。

「返済猶予を求めるのはみっともない」「応じてもらえるのか不安」などとためらっていると、ますます事態が悪化してしまう。かといって自力で何とかしようと、カードローンや消費者金融などに手を出すのは最悪。一時的にしのげてもいよいよ泥沼にはまり込んで、抜け出せなくなってしまうケースが多い。

97％以上の人が条件変更を実行してもらっている

　実は、そうなる前に、金融機関に相談すれば、道が開ける可能性が高いということはあまり知られていない。

　図表「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」をご覧いただきたい。これは、2021年5月末までの全国の銀行に寄せられた条件変更の状況をまとめたものだが、2020年3月から2021年5月末までに4万8562件の相談が寄せられている。

金融機関における貸付条件の変更等の状況について（銀行分）

資料：金融庁ホームページ「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」
実行率は、A/(A+B)で計算。

　うち、5月末までに結論が出たのは、条件変更の実行が3万9401件で、謝絶が1111件、取り下げが4154件で、審査中が3896件になっている。謝絶と審査中を除いて結論が出た案件4万0512件のうち、条件変更が実行された件数は3万9401件だから、実行率は97.3％に達する。

　同じように、2021年3月末現在の協同組織金融機関の実行率をみると98.5％と銀行分よりわずかに高くなっている。

　つまり、相談に応じてもらえるのかどうか不安といった心配は杞憂に終わる可能性が高い。もちろん、ギャンブルや遊興費などにお金を費やして返済が厳しくなったといった事情がある場合には論外だが、そうでない限りたいていの人は、条件変更の相談に応じてもらえるはずだ。

半年や1年程度の元金据え置きなどの条件変更が主流

　金融庁では、新型コロナウイルス感染症拡大が深刻化した2020年3月には、全国の金融機関に、住宅ローン利用者から条件変更などの返済猶予の相談があった場合には、柔軟に対応するように通達を出し、金融機関でも即座に対応をとっている。

　以下はその通達を受けた金融機関の対応事例だ。

■金融庁「新型コロナウイルス感染症を踏まえた金融機関の対応事例（抜粋）」
・住宅ローンに係る返済猶予等の相談について、審査を行わずに最長1年間の元金据え置き等を実施
・住宅の返済猶予の求めに対して、まず6カ月間、元金を据え置き、6カ月後にその時点の状況を踏まえ対応を再検討する（条件変更手数料も無料）
・住宅ローンについても返済猶予の取組みを行っていることを、具体的な事例とともにリーフレットにまとめ公表・幅広く広報
・住宅の完成前に実行される形の住宅関連融資について、工期の長期化を見据え、住宅完成・引き渡しまで元金を据え置く（条件変更手数料も無料）
（資料：金融庁ホームページ）

　上記のように、返済猶予の相談などがあった場合には、「審査を行わずに最長1年間の元金据置等を実施」といった対応をとった金融機関が多かったようだ。

　また、通常は数千円程度かかる条件変更手数料を無料にする金融機関もあり、そうした対応を広く利用者に広報したところが多かった。

　金融機関としても、ローン延滞からローン破綻、自己破産といったトラブルが発生するより、条件変更によって返済を継続してもらえるほうがありがたいし、長い目でみれば経営にもプラスになるという判断だろう。

　だから、コロナ禍の影響で返済が厳しくなっている人はためらうことはない。一刻も早く相談して、返済を猶予してもらうべきだろう。

11万円台の返済が月々3万円ほどに軽減できる

　先程の金融庁の事例にあるように、金融機関の対応としては、半年間、1年などの元金据え置きによる返済額の軽減が柱になっている。

　元金据え置きというのは、一定期間のみ元金の返済を停止、支払いを利息分だけにするというもので、返済軽減効果は小さくない。

　たとえば、3年前に4000万円を、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れた場合、毎月返済額は11万2914円で、3年後の残高は約3709万円。これを、元金据置の金利負担だけにすれば、毎月3万0910円ですむ。11万円の返済額が3万円ほどに減少するのだから、これなら何とかなるという人が多いのではないだろうか。

　その返済額の軽減によって、半年、1年間の間に生活を立て直し、返済を継続できるようにすれば、大切なマイホームを手放すことはなくなる。困ったらまずは借り入れた金融機関に相談することをお勧めする。

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
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●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

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「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。