住宅ローンの破綻予備軍が大量発生！　コロナ前から倍増し、今も月3000件以上のピッチで発生

住宅ローンの破綻予備軍が今なお、大量に発生し続けている。全国の銀行や信用金庫などの金融機関に、住宅ローン返済猶予のために寄せられた相談件数は、2021年5月末現在で7万件を突破、その増加の勢いが止まらない。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は長期化しており、もはや人ごとといってはいられない状況だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

住宅ローン破綻予備軍は減っていない

　コロナ禍による収入ダウン、失業などで住宅ローンの返済が苦しくなって金融機関に寄せられた相談件数（破綻予備軍）は下記グラフのように増え続けている。

　新型コロナウイルス感染症拡大が表面化した2020年3月末では、大手銀行や地方銀行などの銀行分が1028件、信用金庫などの協同組織金融機関分が967件の2000件弱だったが、その後も着実に増加し、1年後の2021年3月末（累計）では、銀行分が4万3145件、協同組織分が2万3893件と合計6万7038件に達した。

　直近のデータを見ると、2021年5月末には銀行分は4万8562件に増加、2021年3月末の協同組織分と合わせると7万2455件に達する（協同組織分は3カ月に1度の集計だが、銀行分は毎月集計が行われている）。

出典：金融庁ホームページ「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」

　それ以前の貸付条件の変更等の申し込み件数は以下の通りであり、減少傾向にあった。2020年度は、倍増もしくはそれ以上増えていることになる。

2016年度3万4,581件
2017年度2万9,416件
2018年度2万5,406件
　
　足元を見ると、現在も銀行分だけで月間3000件弱の相談があり、協同組織分も3カ月で4000件強増加しており、グラフでもわかるようにその増加ピッチはこの1年間、ほとんど変わっていない。

収入が回復するまでには時間がかかる

　コロナワクチン接種率の上昇によって集団免疫を得ることができれば、いずれコロナ禍は収束するだろうが、それまでにはまだ時間がかかるだろうし、そうなったとしてもすぐに元の生活を取り戻せるわけではない。以前の生活が戻り、社会・経済が落ち着くにはまだまだ時間がかかるだろう。

　ということは、当分は厳しい経済環境が続き、収入が回復し、失業率が低下するまでにも時間がかかる。社会・経済のさまざまなデータには環境変化を先取りする先行指標と、遅れて変化する遅行指標があるが、残念ながら雇用関係の指標は遅行指標といわれており、社会・経済の立ち直りがかなり明確になってからでないと改善されない傾向が強い。いましばらくはガマンの時ということになりそうだ。

　それだけに、いまはまだ何とかやり繰りできている人でも、いつ厳しい状態に陥るか分からない。そのためにも、万一に備える対策を頭に入れておき、いざというときに困らないようにしておきたいところだ。

延滞が発生する前に一刻も早く相談してみる

　大切なことは、コロナ禍で生活が厳しくなり、住宅ローンの返済に不安を感じるようになったら、一刻も早く金融機関に相談することだ。もし延滞してしまうと、優遇金利が適用されなくなって適用金利が上がり、返済額が増加してますます厳しくなってしまうリスクがある。

「返済猶予を求めるのはみっともない」「応じてもらえるのか不安」などとためらっていると、ますます事態が悪化してしまう。かといって自力で何とかしようと、カードローンや消費者金融などに手を出すのは最悪。一時的にしのげてもいよいよ泥沼にはまり込んで、抜け出せなくなってしまうケースが多い。

97％以上の人が条件変更を実行してもらっている

　実は、そうなる前に、金融機関に相談すれば、道が開ける可能性が高いということはあまり知られていない。

　図表「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」をご覧いただきたい。これは、2021年5月末までの全国の銀行に寄せられた条件変更の状況をまとめたものだが、2020年3月から2021年5月末までに4万8562件の相談が寄せられている。

金融機関における貸付条件の変更等の状況について（銀行分）

資料：金融庁ホームページ「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」
実行率は、A/(A+B)で計算。

　うち、5月末までに結論が出たのは、条件変更の実行が3万9401件で、謝絶が1111件、取り下げが4154件で、審査中が3896件になっている。謝絶と審査中を除いて結論が出た案件4万0512件のうち、条件変更が実行された件数は3万9401件だから、実行率は97.3％に達する。

　同じように、2021年3月末現在の協同組織金融機関の実行率をみると98.5％と銀行分よりわずかに高くなっている。

　つまり、相談に応じてもらえるのかどうか不安といった心配は杞憂に終わる可能性が高い。もちろん、ギャンブルや遊興費などにお金を費やして返済が厳しくなったといった事情がある場合には論外だが、そうでない限りたいていの人は、条件変更の相談に応じてもらえるはずだ。

半年や1年程度の元金据え置きなどの条件変更が主流

　金融庁では、新型コロナウイルス感染症拡大が深刻化した2020年3月には、全国の金融機関に、住宅ローン利用者から条件変更などの返済猶予の相談があった場合には、柔軟に対応するように通達を出し、金融機関でも即座に対応をとっている。

　以下はその通達を受けた金融機関の対応事例だ。

■金融庁「新型コロナウイルス感染症を踏まえた金融機関の対応事例（抜粋）」
・住宅ローンに係る返済猶予等の相談について、審査を行わずに最長1年間の元金据え置き等を実施
・住宅の返済猶予の求めに対して、まず6カ月間、元金を据え置き、6カ月後にその時点の状況を踏まえ対応を再検討する（条件変更手数料も無料）
・住宅ローンについても返済猶予の取組みを行っていることを、具体的な事例とともにリーフレットにまとめ公表・幅広く広報
・住宅の完成前に実行される形の住宅関連融資について、工期の長期化を見据え、住宅完成・引き渡しまで元金を据え置く（条件変更手数料も無料）
（資料：金融庁ホームページ）

　上記のように、返済猶予の相談などがあった場合には、「審査を行わずに最長1年間の元金据置等を実施」といった対応をとった金融機関が多かったようだ。

　また、通常は数千円程度かかる条件変更手数料を無料にする金融機関もあり、そうした対応を広く利用者に広報したところが多かった。

　金融機関としても、ローン延滞からローン破綻、自己破産といったトラブルが発生するより、条件変更によって返済を継続してもらえるほうがありがたいし、長い目でみれば経営にもプラスになるという判断だろう。

　だから、コロナ禍の影響で返済が厳しくなっている人はためらうことはない。一刻も早く相談して、返済を猶予してもらうべきだろう。

11万円台の返済が月々3万円ほどに軽減できる

　先程の金融庁の事例にあるように、金融機関の対応としては、半年間、1年などの元金据え置きによる返済額の軽減が柱になっている。

　元金据え置きというのは、一定期間のみ元金の返済を停止、支払いを利息分だけにするというもので、返済軽減効果は小さくない。

　たとえば、3年前に4000万円を、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れた場合、毎月返済額は11万2914円で、3年後の残高は約3709万円。これを、元金据置の金利負担だけにすれば、毎月3万0910円ですむ。11万円の返済額が3万円ほどに減少するのだから、これなら何とかなるという人が多いのではないだろうか。

　その返済額の軽減によって、半年、1年間の間に生活を立て直し、返済を継続できるようにすれば、大切なマイホームを手放すことはなくなる。困ったらまずは借り入れた金融機関に相談することをお勧めする。

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②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
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特徴・評判

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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店舗での対面相談のみに対応

2位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.782%
総返済額　3421万円

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手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,880円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
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③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

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団体信用
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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。