住宅ローンの破綻予備軍が今なお、大量に発生し続けている。全国の銀行や信用金庫などの金融機関に、住宅ローン返済猶予のために寄せられた相談件数は、2021年5月末現在で7万件を突破、その増加の勢いが止まらない。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は長期化しており、もはや人ごとといってはいられない状況だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローン破綻予備軍は減っていない
コロナ禍による収入ダウン、失業などで住宅ローンの返済が苦しくなって金融機関に寄せられた相談件数（破綻予備軍）は下記グラフのように増え続けている。
新型コロナウイルス感染症拡大が表面化した2020年3月末では、大手銀行や地方銀行などの銀行分が1028件、信用金庫などの協同組織金融機関分が967件の2000件弱だったが、その後も着実に増加し、1年後の2021年3月末（累計）では、銀行分が4万3145件、協同組織分が2万3893件と合計6万7038件に達した。
直近のデータを見ると、2021年5月末には銀行分は4万8562件に増加、2021年3月末の協同組織分と合わせると7万2455件に達する（協同組織分は3カ月に1度の集計だが、銀行分は毎月集計が行われている）。
それ以前の貸付条件の変更等の申し込み件数は以下の通りであり、減少傾向にあった。2020年度は、倍増もしくはそれ以上増えていることになる。
2016年度3万4,581件
2017年度2万9,416件
2018年度2万5,406件
足元を見ると、現在も銀行分だけで月間3000件弱の相談があり、協同組織分も3カ月で4000件強増加しており、グラフでもわかるようにその増加ピッチはこの1年間、ほとんど変わっていない。
収入が回復するまでには時間がかかる
コロナワクチン接種率の上昇によって集団免疫を得ることができれば、いずれコロナ禍は収束するだろうが、それまでにはまだ時間がかかるだろうし、そうなったとしてもすぐに元の生活を取り戻せるわけではない。以前の生活が戻り、社会・経済が落ち着くにはまだまだ時間がかかるだろう。
ということは、当分は厳しい経済環境が続き、収入が回復し、失業率が低下するまでにも時間がかかる。社会・経済のさまざまなデータには環境変化を先取りする先行指標と、遅れて変化する遅行指標があるが、残念ながら雇用関係の指標は遅行指標といわれており、社会・経済の立ち直りがかなり明確になってからでないと改善されない傾向が強い。いましばらくはガマンの時ということになりそうだ。
それだけに、いまはまだ何とかやり繰りできている人でも、いつ厳しい状態に陥るか分からない。そのためにも、万一に備える対策を頭に入れておき、いざというときに困らないようにしておきたいところだ。
延滞が発生する前に一刻も早く相談してみる
大切なことは、コロナ禍で生活が厳しくなり、住宅ローンの返済に不安を感じるようになったら、一刻も早く金融機関に相談することだ。もし延滞してしまうと、優遇金利が適用されなくなって適用金利が上がり、返済額が増加してますます厳しくなってしまうリスクがある。
「返済猶予を求めるのはみっともない」「応じてもらえるのか不安」などとためらっていると、ますます事態が悪化してしまう。かといって自力で何とかしようと、カードローンや消費者金融などに手を出すのは最悪。一時的にしのげてもいよいよ泥沼にはまり込んで、抜け出せなくなってしまうケースが多い。
97％以上の人が条件変更を実行してもらっている
実は、そうなる前に、金融機関に相談すれば、道が開ける可能性が高いということはあまり知られていない。
図表「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」をご覧いただきたい。これは、2021年5月末までの全国の銀行に寄せられた条件変更の状況をまとめたものだが、2020年3月から2021年5月末までに4万8562件の相談が寄せられている。
金融機関における貸付条件の変更等の状況について（銀行分）
実行率は、A/(A+B)で計算。
うち、5月末までに結論が出たのは、条件変更の実行が3万9401件で、謝絶が1111件、取り下げが4154件で、審査中が3896件になっている。謝絶と審査中を除いて結論が出た案件4万0512件のうち、条件変更が実行された件数は3万9401件だから、実行率は97.3％に達する。
同じように、2021年3月末現在の協同組織金融機関の実行率をみると98.5％と銀行分よりわずかに高くなっている。
つまり、相談に応じてもらえるのかどうか不安といった心配は杞憂に終わる可能性が高い。もちろん、ギャンブルや遊興費などにお金を費やして返済が厳しくなったといった事情がある場合には論外だが、そうでない限りたいていの人は、条件変更の相談に応じてもらえるはずだ。
半年や1年程度の元金据え置きなどの条件変更が主流
金融庁では、新型コロナウイルス感染症拡大が深刻化した2020年3月には、全国の金融機関に、住宅ローン利用者から条件変更などの返済猶予の相談があった場合には、柔軟に対応するように通達を出し、金融機関でも即座に対応をとっている。
以下はその通達を受けた金融機関の対応事例だ。
- ■金融庁「新型コロナウイルス感染症を踏まえた金融機関の対応事例（抜粋）」
- ・住宅ローンに係る返済猶予等の相談について、審査を行わずに最長1年間の元金据え置き等を実施
- ・住宅の返済猶予の求めに対して、まず6カ月間、元金を据え置き、6カ月後にその時点の状況を踏まえ対応を再検討する（条件変更手数料も無料）
- ・住宅ローンについても返済猶予の取組みを行っていることを、具体的な事例とともにリーフレットにまとめ公表・幅広く広報
- ・住宅の完成前に実行される形の住宅関連融資について、工期の長期化を見据え、住宅完成・引き渡しまで元金を据え置く（条件変更手数料も無料）
- （資料：金融庁ホームページ）
上記のように、返済猶予の相談などがあった場合には、「審査を行わずに最長1年間の元金据置等を実施」といった対応をとった金融機関が多かったようだ。
また、通常は数千円程度かかる条件変更手数料を無料にする金融機関もあり、そうした対応を広く利用者に広報したところが多かった。
金融機関としても、ローン延滞からローン破綻、自己破産といったトラブルが発生するより、条件変更によって返済を継続してもらえるほうがありがたいし、長い目でみれば経営にもプラスになるという判断だろう。
だから、コロナ禍の影響で返済が厳しくなっている人はためらうことはない。一刻も早く相談して、返済を猶予してもらうべきだろう。
11万円台の返済が月々3万円ほどに軽減できる
先程の金融庁の事例にあるように、金融機関の対応としては、半年間、1年などの元金据え置きによる返済額の軽減が柱になっている。
元金据え置きというのは、一定期間のみ元金の返済を停止、支払いを利息分だけにするというもので、返済軽減効果は小さくない。
たとえば、3年前に4000万円を、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れた場合、毎月返済額は11万2914円で、3年後の残高は約3709万円。これを、元金据置の金利負担だけにすれば、毎月3万0910円ですむ。11万円の返済額が3万円ほどに減少するのだから、これなら何とかなるという人が多いのではないだろうか。
その返済額の軽減によって、半年、1年間の間に生活を立て直し、返済を継続できるようにすれば、大切なマイホームを手放すことはなくなる。困ったらまずは借り入れた金融機関に相談することをお勧めする。
【関連記事はこちら】＞＞コロナ禍で住宅ローンの返済相談が3カ月で150倍！ 収入減で延滞した人の末路とは？
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・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
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・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
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借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
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店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
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－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
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【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
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－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
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■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
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年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
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80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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