住宅ローンの破綻予備軍が今なお、大量に発生し続けている。全国の銀行や信用金庫などの金融機関に、住宅ローン返済猶予のために寄せられた相談件数は、2021年5月末現在で7万件を突破、その増加の勢いが止まらない。新型コロナウイルス感染症拡大の影響は長期化しており、もはや人ごとといってはいられない状況だ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
住宅ローン破綻予備軍は減っていない
コロナ禍による収入ダウン、失業などで住宅ローンの返済が苦しくなって金融機関に寄せられた相談件数（破綻予備軍）は下記グラフのように増え続けている。
新型コロナウイルス感染症拡大が表面化した2020年3月末では、大手銀行や地方銀行などの銀行分が1028件、信用金庫などの協同組織金融機関分が967件の2000件弱だったが、その後も着実に増加し、1年後の2021年3月末（累計）では、銀行分が4万3145件、協同組織分が2万3893件と合計6万7038件に達した。
直近のデータを見ると、2021年5月末には銀行分は4万8562件に増加、2021年3月末の協同組織分と合わせると7万2455件に達する（協同組織分は3カ月に1度の集計だが、銀行分は毎月集計が行われている）。
それ以前の貸付条件の変更等の申し込み件数は以下の通りであり、減少傾向にあった。2020年度は、倍増もしくはそれ以上増えていることになる。
2016年度3万4,581件
2017年度2万9,416件
2018年度2万5,406件
足元を見ると、現在も銀行分だけで月間3000件弱の相談があり、協同組織分も3カ月で4000件強増加しており、グラフでもわかるようにその増加ピッチはこの1年間、ほとんど変わっていない。
収入が回復するまでには時間がかかる
コロナワクチン接種率の上昇によって集団免疫を得ることができれば、いずれコロナ禍は収束するだろうが、それまでにはまだ時間がかかるだろうし、そうなったとしてもすぐに元の生活を取り戻せるわけではない。以前の生活が戻り、社会・経済が落ち着くにはまだまだ時間がかかるだろう。
ということは、当分は厳しい経済環境が続き、収入が回復し、失業率が低下するまでにも時間がかかる。社会・経済のさまざまなデータには環境変化を先取りする先行指標と、遅れて変化する遅行指標があるが、残念ながら雇用関係の指標は遅行指標といわれており、社会・経済の立ち直りがかなり明確になってからでないと改善されない傾向が強い。いましばらくはガマンの時ということになりそうだ。
それだけに、いまはまだ何とかやり繰りできている人でも、いつ厳しい状態に陥るか分からない。そのためにも、万一に備える対策を頭に入れておき、いざというときに困らないようにしておきたいところだ。
延滞が発生する前に一刻も早く相談してみる
大切なことは、コロナ禍で生活が厳しくなり、住宅ローンの返済に不安を感じるようになったら、一刻も早く金融機関に相談することだ。もし延滞してしまうと、優遇金利が適用されなくなって適用金利が上がり、返済額が増加してますます厳しくなってしまうリスクがある。
「返済猶予を求めるのはみっともない」「応じてもらえるのか不安」などとためらっていると、ますます事態が悪化してしまう。かといって自力で何とかしようと、カードローンや消費者金融などに手を出すのは最悪。一時的にしのげてもいよいよ泥沼にはまり込んで、抜け出せなくなってしまうケースが多い。
97％以上の人が条件変更を実行してもらっている
実は、そうなる前に、金融機関に相談すれば、道が開ける可能性が高いということはあまり知られていない。
図表「金融機関における貸付条件の変更等の状況について」をご覧いただきたい。これは、2021年5月末までの全国の銀行に寄せられた条件変更の状況をまとめたものだが、2020年3月から2021年5月末までに4万8562件の相談が寄せられている。
金融機関における貸付条件の変更等の状況について（銀行分）
実行率は、A/(A+B)で計算。
うち、5月末までに結論が出たのは、条件変更の実行が3万9401件で、謝絶が1111件、取り下げが4154件で、審査中が3896件になっている。謝絶と審査中を除いて結論が出た案件4万0512件のうち、条件変更が実行された件数は3万9401件だから、実行率は97.3％に達する。
同じように、2021年3月末現在の協同組織金融機関の実行率をみると98.5％と銀行分よりわずかに高くなっている。
つまり、相談に応じてもらえるのかどうか不安といった心配は杞憂に終わる可能性が高い。もちろん、ギャンブルや遊興費などにお金を費やして返済が厳しくなったといった事情がある場合には論外だが、そうでない限りたいていの人は、条件変更の相談に応じてもらえるはずだ。
半年や1年程度の元金据え置きなどの条件変更が主流
金融庁では、新型コロナウイルス感染症拡大が深刻化した2020年3月には、全国の金融機関に、住宅ローン利用者から条件変更などの返済猶予の相談があった場合には、柔軟に対応するように通達を出し、金融機関でも即座に対応をとっている。
以下はその通達を受けた金融機関の対応事例だ。
- ■金融庁「新型コロナウイルス感染症を踏まえた金融機関の対応事例（抜粋）」
- ・住宅ローンに係る返済猶予等の相談について、審査を行わずに最長1年間の元金据え置き等を実施
- ・住宅の返済猶予の求めに対して、まず6カ月間、元金を据え置き、6カ月後にその時点の状況を踏まえ対応を再検討する（条件変更手数料も無料）
- ・住宅ローンについても返済猶予の取組みを行っていることを、具体的な事例とともにリーフレットにまとめ公表・幅広く広報
- ・住宅の完成前に実行される形の住宅関連融資について、工期の長期化を見据え、住宅完成・引き渡しまで元金を据え置く（条件変更手数料も無料）
- （資料：金融庁ホームページ）
上記のように、返済猶予の相談などがあった場合には、「審査を行わずに最長1年間の元金据置等を実施」といった対応をとった金融機関が多かったようだ。
また、通常は数千円程度かかる条件変更手数料を無料にする金融機関もあり、そうした対応を広く利用者に広報したところが多かった。
金融機関としても、ローン延滞からローン破綻、自己破産といったトラブルが発生するより、条件変更によって返済を継続してもらえるほうがありがたいし、長い目でみれば経営にもプラスになるという判断だろう。
だから、コロナ禍の影響で返済が厳しくなっている人はためらうことはない。一刻も早く相談して、返済を猶予してもらうべきだろう。
11万円台の返済が月々3万円ほどに軽減できる
先程の金融庁の事例にあるように、金融機関の対応としては、半年間、1年などの元金据え置きによる返済額の軽減が柱になっている。
元金据え置きというのは、一定期間のみ元金の返済を停止、支払いを利息分だけにするというもので、返済軽減効果は小さくない。
たとえば、3年前に4000万円を、金利1％、35年元利均等・ボーナス返済なしで借り入れた場合、毎月返済額は11万2914円で、3年後の残高は約3709万円。これを、元金据置の金利負担だけにすれば、毎月3万0910円ですむ。11万円の返済額が3万円ほどに減少するのだから、これなら何とかなるという人が多いのではないだろうか。
その返済額の軽減によって、半年、1年間の間に生活を立て直し、返済を継続できるようにすれば、大切なマイホームを手放すことはなくなる。困ったらまずは借り入れた金融機関に相談することをお勧めする。
【関連記事はこちら】＞＞コロナ禍で住宅ローンの返済相談が3カ月で150倍！ 収入減で延滞した人の末路とは？
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住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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淡河範明さん
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