フラット35といえば、全期間固定金利型で、借入時に完済までの金利が確定しているので安心感のある住宅金融支援機構と民間提携の住宅ローンだ。金利は変動金利型などに比べると若干高いのだが、各種の金利引下げ制度を利用すれば、負担は大幅に軽減される。その金利引下げ制度の対象が、2021年10月から拡大されているので、有効に活用したいところだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）
フラット35の金利引下げ制度とは？
フラット35には、以下のような金利引下げ制度がある。
①フラット35S（金利▲0.25％、5年または10年間）
長期優良住宅など質の高い住宅を取得するときに利用でき、技術水準の高い住宅に適用されるフラット35Sの金利Aプランは、当初10年間の金利が0.25％引下げられる。やや技術水準が低い住宅に適用される金利Bプランは0.25％の金利引下げ期間が5年間になる。
②フラット35地域連携型（金利▲0.25％、5年間）
子育て世帯や地方移住者などに対する積極的な取組みを行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して実施されている金利引下げ制度。住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの支援策とあわせて、フラット35の金利が当初5年間、0.25％引き下げられるのでダブルメリットになる。
③フラット35リノベ（金利▲0.50％、5年または10年間）
中古住宅を買って一定条件を満たすリフォームを行う場合、またはあらかじめリフォームされた中古住宅を事業者から取得する場合に利用できる。金利引下げ幅は0.50％で、金利引下げ期間が10年間の金利Aプランと、5年間の金利Bプランがある。
2021年10月から地域連携型の対象が拡大
2021年10月から金利引下げ対象が拡大されたのは、「②フラット35地域連携型」だ。従来は、以下の5つのタイプだった。
・子育て世帯が住宅を取得する場合
・空き家を取得する場合
・UIJターンを契機として住宅を取得する場合
・防災・減災対策に資する住宅を取得する場合
・居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際に住宅を取得する場合
2021年10月からは、以下が追加された。
・街なみ景観の形成に資する住宅を取得する場合
・地域木材を使用した住宅を取得する場合
具体的には、図表1にある地方公共団体が対象になる。
図表1 フラット35地域連携型に追加された事業
１ 地域木材使用
| 地方公共団体名 | 補助事業名・事業概要 |
|---|---|
| 岩手県 | いわて木づかい住宅普及促進事業 |
| 山形県 | やまがたの家需要創出事業（住宅新築支援分） |
| 栃木県 | とちぎ材の家づくり支援事業費補助金 |
| 鹿沼市 | 鹿沼産木材による住宅新築等報奨金 |
| 新潟県 | 新潟県産材の家づくり支援事業 |
| 糸魚川市 | いといがわ木の香る家・店づくり促進事業 |
| 佐渡市 | 佐渡産材利用促進事業 |
| 長野県 | 信州健康エコ住宅助成金 |
２ 景観形成
| 地方公共団体名 | 補助事業名・事業概要 |
|---|---|
| 飛騨市 | 飛騨市景観形成地区建築物等助成金 |
（資料：住宅金融支援機構ホームページ）
長野県では最高100万円の助成金が出る
まず、地域木材使用に関する対象地区は長野県を初めとする5県と3市となっている。
たとえば、長野県が実施している「信州健康エコ住宅助成金」制度は、高い住宅性能を有し、県産木材を使用した住宅を新築する場合、50万円～100万円の助成金が給付される。
長野県では、「断熱性能を高めることで、冬温かく夏涼しいだけではなく、ヒートショックが予防され健康に、また光熱費が少ないエコな暮らしになります。信州の木の香る、あたたかく快適な住まいで、健康・エコに暮らしましょう！」と推奨している。
毎年予算を組んで実行されており、22年度工事完了分については、21年11月1日から募集が開始されており、22年3月15日で閉め切られる予定。ただし、予算に到達しだい、閉め切られることもあるので、早めに申し込むのが得策だ。
この助成金とは別に、住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げ制度を利用することができるから、まさにダブルメリットになる。
景観を維持する新築やリフォームに助成金
一方、景観形成は21年10月現在、飛騨市が手を挙げている。
岐阜県の飛騨地方では、高山市が江戸時代以来の古い街並みを残していることで知られるが、実はその隣の飛騨市古川町にも白壁の土蔵街があり、観光名所になっている。白壁の脇を流れる瀬戸川には、約1000匹の鯉が泳ぎ、由緒ある名刹も点在する。
また、同じ飛騨市の神岡町には鉱山があり、採掘時に発見された温泉を中心に町が形成されて賑わった。近年では、鉱山跡地にニュートリノを観測するための「カミオカンデ」が設置されて注目度が高まっている。
対象となるのは、古川町歴史的景観地区、神岡町自然景観融和地区において、景観建築物の新築、改築などを行う場合。板壁、出窓、出格子などについて、飛騨市が定める項目・種別・単価に応じて補助基本額の4分の1以内、40万円を限度に助成金が出ることになっている。もちろん、それと同時にフラット35の金利引下げ制度を利用できるわけだ。
フラット35Sとの併用で0.50％の引下げ
この「フラット35地域連携型」の金利引下げ幅は0.25％、5年間だが、実は、「フラット35S」の金利引下げと併用できることになっている。
図表２にあるように、「フラット35S」の金利Aプランと「フラット35地域連携型」を組み合わせると、当初5年間の金利引下げは0.25％＋0.25％の0.50％になり、6年目からは「フラット35地域連携型」の金利引下げはなくなるものの、「フラット35S」の金利引下げ0.25％が続き、11年目から金利引下げがなくなって、通常の金利に戻ることになる。
これが「フラット35S」の金利Bプランとの組合せだと、当初5年間金利が0.50％の引下げで、6年目からは金利引下げなくなって、通常の金利に戻ることになる。
図表2 フラット35の金利引下げ概要
| 商品名 | 金利引下げ期間 | 金利引下げ幅 |
|---|---|---|
| フラット35S金利Aプラン | 当初10年間 | 0.25％ |
| フラット35S金利Bプラン | 当初5年間 | 0.25％ |
| フラット35S金利Aプラン＋フラット35地域連携型 | 当初5年間 | 0.50％ |
| 6年～10年目 | 0.25％ | |
| フラット35S金利Bプラン＋フラット35地域連携型 | 当初5年間 | 0.50％ |
（資料：住宅金融支援機構ホームページより著者作成）
35年間の総返済額が150万円近く軽減される
では、この金利引下げ制度、どの程度の負担軽減効果があるのだろうか。借入額4000万円、35年元利均等返済・ボーナス返済なしの場合の試算結果が図表3だ。
図表3 フラット35の金利引下げ効果
設定条件：借入額4000万円、35年元利均等返済・ボーナス返済なし
| 商品名 | 当初5年間 | 6年目～10年目 | 11年目以降 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| ①通常のフラット35 | 1.33% | 1.33% | 1.33% | 5005万円 |
| 月11.9万円 | 月11.9万円 | 月11.9万円 | ||
| ②フラット35S （金利Aプラン） |
1.08% | 1.08% | 1.33% | 4908万円（96万円少ない） |
| 月11.4万円 | 月11.4万円 | 月11.8万円 | ||
| ③フラット35S （金利Aプラン） ＋フラット35地域連携型） |
0.83% | 1.08% | 1.33% | 4857万円（147万円少ない） |
| 月11.0万円 | 月11.4万円 | 月11.7万円 |
（著者による試算）
まず、借入額4000万円で金利引下げのない①通常のフラット35を利用した場合、21年11月で最も多くの金融機関が採用している最低・最頻金利の1.33％で借り入れると、毎月の返済額は11万9170円。これが35年間変わらないので、35年間の総返済額は約5005万円になる。
これに対して、②「フラット35S」の金利Aタイプだけが適用される場合には、当初10年間の金利が1.08％に下がり、毎月返済額は5000円近く減少、総返済額は約4909万円で、通常のフラット35に比べて、96万円少なくなる。
さらに、③「フラット35S」の金利Aタイプに、「フラット35地域連携型」を併用すると、当初の毎月返済額は１万円近く減って、35年間の総返済額は約147万円の軽減になる。
これに合わせて、地方公共団体の助成金などを受け取ることができるのだから、たいへん魅力のある制度ではないだろうか。
今後は対象エリアが拡大される可能性もある
これだけ負担が軽減されるのだから、せっかく対象が拡大したいま、この制度を利用しない手はない。
2021年10月現在、この制度を利用できるエリアはまだまだ少ないが、今後は各地で実施される可能性がある。住宅金融支援機構の制度は１月、４月、10月に改訂されることが多いので、ホームページなどで定期的にチェックしておくのがいいだろう。
あなたの住む街、住みたい街も対象になるかもしれない。
|
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローン金利ランキング！ メリット、手数料、おすすめの主要銀行を紹介 |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2025年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2026年5月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 1.080%
- 総返済額 3591万円
- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①ネット銀行の好金利を店頭相談で申し込める！
②51歳以下なら3大疾病保障特約(50％)が無料で基本付帯
③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に8店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。