総返済額が150万円近く少なくなる！フラット35の金利引下げ対象が拡大されている

フラット35といえば、全期間固定金利型で、借入時に完済までの金利が確定しているので安心感のある住宅金融支援機構と民間提携の住宅ローンだ。金利は変動金利型などに比べると若干高いのだが、各種の金利引下げ制度を利用すれば、負担は大幅に軽減される。その金利引下げ制度の対象が、2021年10月から拡大されているので、有効に活用したいところだ。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

フラット35の金利引下げ制度とは？

　フラット35には、以下のような金利引下げ制度がある。

①フラット35S（金利▲0.25％、5年または10年間）

　長期優良住宅など質の高い住宅を取得するときに利用でき、技術水準の高い住宅に適用されるフラット35Sの金利Aプランは、当初10年間の金利が0.25％引下げられる。やや技術水準が低い住宅に適用される金利Bプランは0.25％の金利引下げ期間が5年間になる。

②フラット35地域連携型（金利▲0.25％、5年間）

　子育て世帯や地方移住者などに対する積極的な取組みを行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して実施されている金利引下げ制度。住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの支援策とあわせて、フラット35の金利が当初5年間、0.25％引き下げられるのでダブルメリットになる。

③フラット35リノベ（金利▲0.50％、5年または10年間）

　中古住宅を買って一定条件を満たすリフォームを行う場合、またはあらかじめリフォームされた中古住宅を事業者から取得する場合に利用できる。金利引下げ幅は0.50％で、金利引下げ期間が10年間の金利Aプランと、5年間の金利Bプランがある。

2021年10月から地域連携型の対象が拡大

　2021年10月から金利引下げ対象が拡大されたのは、「②フラット35地域連携型」だ。従来は、以下の5つのタイプだった。

フラット35地域連携型のホームページ

・子育て世帯が住宅を取得する場合
・空き家を取得する場合
・UIJターンを契機として住宅を取得する場合
・防災・減災対策に資する住宅を取得する場合
・居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際に住宅を取得する場合

　2021年10月からは、以下が追加された。

・街なみ景観の形成に資する住宅を取得する場合
・地域木材を使用した住宅を取得する場合

　具体的には、図表1にある地方公共団体が対象になる。

図表1 フラット35地域連携型に追加された事業

１地域木材使用

地方公共団体名	補助事業名・事業概要
岩手県	いわて木づかい住宅普及促進事業
山形県	やまがたの家需要創出事業（住宅新築支援分）
栃木県	とちぎ材の家づくり支援事業費補助金
鹿沼市	鹿沼産木材による住宅新築等報奨金
新潟県	新潟県産材の家づくり支援事業
糸魚川市	いといがわ木の香る家・店づくり促進事業
佐渡市	佐渡産材利用促進事業
長野県	信州健康エコ住宅助成金

２景観形成

地方公共団体名	補助事業名・事業概要
飛騨市	飛騨市景観形成地区建築物等助成金

（資料：住宅金融支援機構ホームページ）

長野県では最高100万円の助成金が出る

　まず、地域木材使用に関する対象地区は長野県を初めとする5県と3市となっている。

　たとえば、長野県が実施している「信州健康エコ住宅助成金」制度は、高い住宅性能を有し、県産木材を使用した住宅を新築する場合、50万円～100万円の助成金が給付される。

　長野県では、「断熱性能を高めることで、冬温かく夏涼しいだけではなく、ヒートショックが予防され健康に、また光熱費が少ないエコな暮らしになります。信州の木の香る、あたたかく快適な住まいで、健康・エコに暮らしましょう！」と推奨している。

　毎年予算を組んで実行されており、22年度工事完了分については、21年11月1日から募集が開始されており、22年3月15日で閉め切られる予定。ただし、予算に到達しだい、閉め切られることもあるので、早めに申し込むのが得策だ。

　この助成金とは別に、住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げ制度を利用することができるから、まさにダブルメリットになる。

景観を維持する新築やリフォームに助成金

　一方、景観形成は21年10月現在、飛騨市が手を挙げている。

　岐阜県の飛騨地方では、高山市が江戸時代以来の古い街並みを残していることで知られるが、実はその隣の飛騨市古川町にも白壁の土蔵街があり、観光名所になっている。白壁の脇を流れる瀬戸川には、約1000匹の鯉が泳ぎ、由緒ある名刹も点在する。

　また、同じ飛騨市の神岡町には鉱山があり、採掘時に発見された温泉を中心に町が形成されて賑わった。近年では、鉱山跡地にニュートリノを観測するための「カミオカンデ」が設置されて注目度が高まっている。　

　対象となるのは、古川町歴史的景観地区、神岡町自然景観融和地区において、景観建築物の新築、改築などを行う場合。板壁、出窓、出格子などについて、飛騨市が定める項目・種別・単価に応じて補助基本額の4分の1以内、40万円を限度に助成金が出ることになっている。もちろん、それと同時にフラット35の金利引下げ制度を利用できるわけだ。

フラット35Sとの併用で0.50％の引下げ

　この「フラット35地域連携型」の金利引下げ幅は0.25％、5年間だが、実は、「フラット35S」の金利引下げと併用できることになっている。

　図表２にあるように、「フラット35S」の金利Aプランと「フラット35地域連携型」を組み合わせると、当初5年間の金利引下げは0.25％＋0.25％の0.50％になり、6年目からは「フラット35地域連携型」の金利引下げはなくなるものの、「フラット35S」の金利引下げ0.25％が続き、11年目から金利引下げがなくなって、通常の金利に戻ることになる。

　これが「フラット35S」の金利Bプランとの組合せだと、当初5年間金利が0.50％の引下げで、6年目からは金利引下げなくなって、通常の金利に戻ることになる。

図表2 フラット35の金利引下げ概要

商品名	金利引下げ期間	金利引下げ幅
フラット35S金利Aプラン	当初10年間	0.25％
フラット35S金利Bプラン	当初5年間	0.25％
フラット35S金利Aプラン＋フラット35地域連携型	当初5年間	0.50％
フラット35S金利Aプラン＋フラット35地域連携型	6年～10年目	0.25％
フラット35S金利Bプラン＋フラット35地域連携型	当初5年間	0.50％

（資料：住宅金融支援機構ホームページより著者作成）

35年間の総返済額が150万円近く軽減される

　では、この金利引下げ制度、どの程度の負担軽減効果があるのだろうか。借入額4000万円、35年元利均等返済・ボーナス返済なしの場合の試算結果が図表3だ。

図表3　フラット35の金利引下げ効果

設定条件：借入額4000万円、35年元利均等返済・ボーナス返済なし

商品名	当初5年間	6年目～10年目	11年目以降	総返済額
①通常のフラット35	1.33%	1.33%	1.33%	5005万円
①通常のフラット35	月11.9万円	月11.9万円	月11.9万円	5005万円
②フラット35S （金利Aプラン）	1.08%	1.08%	1.33%	4908万円（96万円少ない）
②フラット35S （金利Aプラン）	月11.4万円	月11.4万円	月11.8万円	4908万円（96万円少ない）
③フラット35S （金利Aプラン）＋フラット35地域連携型）	0.83%	1.08%	1.33%	4857万円（147万円少ない）
③フラット35S （金利Aプラン）＋フラット35地域連携型）	月11.0万円	月11.4万円	月11.7万円	4857万円（147万円少ない）

（著者による試算）

　まず、借入額4000万円で金利引下げのない①通常のフラット35を利用した場合、21年11月で最も多くの金融機関が採用している最低・最頻金利の1.33％で借り入れると、毎月の返済額は11万9170円。これが35年間変わらないので、35年間の総返済額は約5005万円になる。

　これに対して、②「フラット35S」の金利Aタイプだけが適用される場合には、当初10年間の金利が1.08％に下がり、毎月返済額は5000円近く減少、総返済額は約4909万円で、通常のフラット35に比べて、96万円少なくなる。

　さらに、③「フラット35S」の金利Aタイプに、「フラット35地域連携型」を併用すると、当初の毎月返済額は１万円近く減って、35年間の総返済額は約147万円の軽減になる。

　これに合わせて、地方公共団体の助成金などを受け取ることができるのだから、たいへん魅力のある制度ではないだろうか。

今後は対象エリアが拡大される可能性もある

　これだけ負担が軽減されるのだから、せっかく対象が拡大したいま、この制度を利用しない手はない。

　2021年10月現在、この制度を利用できるエリアはまだまだ少ないが、今後は各地で実施される可能性がある。住宅金融支援機構の制度は１月、４月、10月に改訂されることが多いので、ホームページなどで定期的にチェックしておくのがいいだろう。

　あなたの住む街、住みたい街も対象になるかもしれない。

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
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●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
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オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
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繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
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年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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店舗での対面相談のみに対応

3位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80％超～100％以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09％、100％超でお借入れの場合は表示金利に年0.16％上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

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団体信用
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SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
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0円（1円以上1円単位）
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借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
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金利+年0.4％ワイド団信
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。