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転職直後でも住宅ローン審査に通るための注意点は?勤続年数を問わない銀行はどこ?住宅ローンの基礎知識 第15回

【第15回】2019年8月9日公開(2021年5月26日更新)
淡河範明

転職直後は住宅ローン審査に通りにくい、という話は一般的によく知られています。住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、収入の安定性が重視されているからです。しかし、近年は顧客獲得競争の激化や非正規社員の増加などにより、審査基準に特徴を打ち出す銀行が増えていて、融資を受けるチャンスが広がっています。そこで今回は、転職したばかりの方でも、住宅ローン審査に通るためのポイントと注意点を紹介します。

住宅ローンの転職に対する審査基準は、銀行によって違う

転職直後でも、住宅ローンを借りるには?
転職後や個人事業主でも、住宅ローンを借りられる 出所:PIXTA

 転職した人が住宅ローンを借りようとする際に銀行が見るのは、現在の勤め先での「勤続年数」です。

 ひと昔前であれば、会社員はおおむね「勤続年数3年以上、前年度年収300万円以上」が住宅ローンを借りられる最低基準でした。ところが、現在は年収による単純な返済能力を重視する傾向が出てきて、転勤から3年経過していなくても申し込みできる銀行が増えています。

 例えば、ソニー銀行楽天銀行は、住宅ローンの審査にあたって、勤続年数による制限を設けていません。転職直後でも事前審査に申し込むことができます。

 メガバンクや信託銀行などの大手銀行でも、勤続年数については門戸を広げつつあり、三井住友銀行みずほ銀行は、勤続年数による制限はありません。フラット35(アルヒなどが取り扱い)も同様です。

 そのほかにも、イオン銀行は「勤続年数6か月以上」、りそな銀行は「勤続年数1年以上」で、両行とも「前年度年収100万円以上」と、審査のハードルをかなり下げています。このように、銀行を選べば、転職したばかりでも審査を受けることは十分可能になっています。

 また、転職回数を審査対象にするかどうかや、借り換えについての扱いも銀行によって異なります。転職回数が多いこと自体は問題になりにくいですが、あまりに短期間で何度も転職していたり、関係のない業種を転々としている場合には、安定性がないと判断されることもあります。借り換えについても新規借入と同様で、銀行を選べば審査を受けることは可能です。

転職直後に申し込む際の注意点

 「勤続年数を問わない」銀行は、それまでもらった給与明細をもとに返済負担率(=ローンの年間返済額÷年収)を計算するのが一般的です。ですから、転職した直後でも審査を受けられるとはいえ、基本的には1カ月以上勤務してからの方が望ましいでしょう。

 その際に気をつけたいのは、給与の締め日です。仮に毎月20日締めなら、月初から丸々1カ月間勤務しても、20日分の給与明細しか手にすることができません。

 例えば、正規の給与が月35万円だとすると年収は420万円。ローンの毎月返済額が12万円だとすると、年間返済額は144万円です。本来ならば、ローンの年間返済額144万円÷年収420万円=返済負担率約34%となり、フラット35であれば、年収400万円以上の返済負担率の基準である35%をクリアします。

 ところが、月収35万円だとしても20日分しか給料をもらえていない場合、給与が24万円になってしまいます。返済負担率を審査するときは、24万円×12カ月=年収288万円として計算されます。そのため、ローンの年間返済額144万円÷年収288万円=返済負担率50%という結果になってしまい、基準をクリアできません。

 また、転職後に数カ月間「試用期間」がある場合には、正式採用となるまで、本来より低い額の給与を受け取ることになります。この場合も、低い給与をベースに年収が算出されるため、返済負担率をクリアするのが難しくなります。基本的には、申し込みができるようになるまで、数カ月単位で待つしかありません。

 細かいことですが、このように転職したてのときは、給与の締め日や、初回給与の水準も考慮したうえで、ローンの申し込みを行うようにしましょう。

 ただし、銀行によっては、採用時から1年間の見込み年収額で、審査してくれるところもあります(転職先が発行する「年収見込証明書」などが必要)。それまでの職務経歴によって対応が異なる銀行もありますので(まったく違う職種への転職は不利)、まずは問い合わせてみましょう。

転職直後だと、保証料が高くなる可能性も

 勤続年数が短いと、一括支払い型の保証料が高くなる可能性がある点にも注意しましょう。保証会社によって、一括支払い型の保証料の算出方法はさまざまです。ある銀行では、勤続年数によって5つのランクに分けてベースの金額が決まっていて、そこに申込者の勤務先や収入などの属性や担保評価を加算して決めています。一番上のランクと最下位のランクでは、ベースとなる保証料に4~5倍の違いがあり、加算分についても同様です。

 例えば、一番上のランクで超過のない人の保証料(20年保証)が100万円あたり約6500円のところが、最下位ランクでかつ属性が悪いと、じつに約15万5000円まで跳ね上がることもあります。

 これほどの差があることを知らないでいると、住宅ローンの審査は通っても、保証料の支払い額が想定していたよりも高額になるケースが出てきます。勤続年数が短いことで、不利になることがあるということも知っておいた方が良いでしょう。

一度審査に通っても、転職したら再審査が必要

 なお、新築マンションなどの購入では、契約から引き渡しまでに1年以上かかることもあります。一度審査を通っていても、その後、転職した場合、改めて再審査が必要になります。万が一、新たな勤務先での収入証明書の取得などが間に合わず、再審査を受けられないような場合、契約違反となり、違約金や遅延損害金を求められることもあります。

 だからといって、転職の事実を隠してはいけません。銀行によっては融資実行の直前に勤務先に電話を入れて在籍を確認するところもあるので危険です。これから転職する可能性のある人は、審査とのタイミングをよく考えて実行してください。

個人事業主は、3期黒字が原則

 なお、個人事業主やフリーランスになる場合はどう評価されるのでしょうか。

 著名な作家や芸能人でも、審査に通らなかった話を耳にしたことのある人も多いと思います。実際、自営業者や小さな会社の経営者は収入が不安定であるとみなされ、会社員よりも審査基準は厳しくなっています。

 自営業者や小さな会社の経営者が審査を受ける場合、直近3期分の決算書や確定申告書の提出を求められます。さらに、直近の3期のうち1期でも赤字だと、収入の安定性がないと判断されて、審査に通らない銀行もあります。3期連続黒字を達成するまで待つのが基本です。

 個人事業主になってすぐに住宅ローンを借りることは、かなり難しいでしょう。

【関連記事はこちら】>>年収200万の自営業・個人事業主でも住宅ローンの審査は通る!14銀行の審査基準を徹底比較!

絶対にしておくべき未納の税金類の処理

 一方、税金や社会保険料に滞納がある人はほぼ一発アウトになります。日々の業務で手が回らなかったり、資金繰りの都合などによって、気軽に対応しがちな自営業者の人も多いと思いますが、審査に申し込む前に必ず支払いを済ませておきましょう。滞納額がいくらかは問題ではありません。「この程度の金額も払えないのか」「だらしない。完済できるとは思えない」と、審査側は判断するからです。

まとめ 銀行によって審査基準は違う

 以上が、転職した人や自営業者の審査の注意点です。以下、重要なポイントをまとめたので参考にしてください。

・転職直後でも審査を受けられる銀行はあるので、諦めずに探す。
・転職直後の場合、できれば、まるまる1カ月分の給与明細が出てから審査に申し込む。

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

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    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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