「転職すると住宅ローン審査に通りにくい」という話は、一般的によく知られています。特に最悪なのは、転職して間がない時です。住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、収入の安定性が重視されているからです。しかし、近年は顧客獲得競争の激化や非正規社員の増加などにより、審査基準に特徴を打ち出す銀行が増えていて、融資を受けるチャンスが広がっています。そこで今回は、転職したばかりの方でも、住宅ローン審査に通るためのポイントと注意点を紹介します。
転職に対する住宅ローンの審査基準は、銀行によって違う
転職した人が住宅ローンを借りようとする際に銀行が見るのは、現在の勤め先での「勤続年数」です。
ひと昔前であれば、会社員はおおむね「勤続年数3年以上、前年度年収300万円以上」が住宅ローンを借りられる最低基準でした。ところが、現在は年収による単純な返済能力を重視する傾向が出てきて、転職から3年経過していなくても申し込みできる銀行が増えています。
例えば、ソニー銀行や楽天銀行は、住宅ローンの審査にあたって、勤続年数による制限を設けていません。転職直後でも事前審査に申し込むことができます。
メガバンクや信託銀行などの大手銀行でも、勤続年数については門戸を広げつつあり、三井住友銀行やみずほ銀行は、勤続年数による制限はありません。フラット35（アルヒなどが取り扱い）も同様です。
そのほかにも、イオン銀行は「勤続年数6カ月以上」、りそな銀行は「勤続年数1年以上」で、両行とも「前年度年収100万円以上」と、審査のハードルをかなり下げています。このように、銀行を選べば、転職したばかりでも審査を受けることは十分可能になっています。
「転職回数を審査対象にする」という銀行もあります。転職回数が多いこと自体は問題になりにくいですが、あまりに短期間で何度も転職していたり、関係のない業種を転々としている場合には、「安定性がない」と判断されることもあります。
なお、借り換えについても新規借入と同様の傾向となっています。銀行を選べば転職直後でも借り換えは可能です。
転職前に借りるメリット、デメリットは？
多くの人は、転職前に住宅ローンを借りるようにしています。先程解説したように、銀行によっては転職するとしばらく住宅ローンを借りにくくなります。勤続年数の長さも審査基準に入っており、希望通り満額借りられたり、最優遇金利が適用されやすかったりします。転職前に住宅ローンを借りるメリットは大きいのです。
一方で、転職前に住宅ローンを借りるデメリットもあります。
転職によって、年収アップする場合はいいのですが、もし下がるとすれば年収の良かった前職の時に借りた住宅ローンの返済負担が大きくなります。収入が減っても住宅ローンの返済金額が減額されるわけではないので、家計に占めるローンの返済比率が高くなるというわけです。
また、住宅ローンの借り入れを申し込んでいるタイミングで転職する場合は、前職を前提に審査しているため、途中で転職したとなれば再度審査し直すために審査期間が長引いてしまうのです。
転職してから借りるメリット・デメリット
先程見たように、ソニー銀行などは「勤続年数を問わない」のです。給与明細をもとに返済負担率（＝ローンの年間返済額÷年収）を計算するのが一般的です。ですから、転職した後のほうが年収が高くなるのであれば、転職後に住宅ローンを借りたほうが審査をパスしやすいといえるでしょう。
一方、転職してから住宅ローンを申し込むデメリットとしては、勤続年数がいったんゼロになるため、銀行によっては借りられなくなります。最優遇金利が適用されにくくなるかもしれません。
もし共働きで夫が転職するのであれば、妻と収入合算したり、妻を主な借り入れ人として一緒に借りることで、借り入れが可能になるかもしれません。
転職後でも１カ月以上勤務してから
なお転職してから住宅ローンを申し込む際は、基本的には1カ月以上勤務してからにしましょう。
気をつけたいのは、給与の締め日です。仮に毎月20日締めなら、月初から丸々1カ月間勤務しても、20日分の給与明細しか手にすることができません。
例えば、正規の給与が月35万円だとすると年収は420万円。ローンの毎月返済額が12万円だとすると、年間返済額は144万円です。本来ならば、ローンの年間返済額144万円÷年収420万円＝返済負担率約34％となり、フラット35であれば、年収400万円以上の返済負担率の基準である35％をクリアします。
ところが、月収35万円だとしても20日分しか給料をもらえていない場合、給与が24万円になってしまいます。返済負担率を審査するときは、24万円×12カ月＝年収288万円として計算されます。そのため、ローンの年間返済額144万円÷年収288万円＝返済負担率50％という結果になってしまい、基準をクリアできません。
また、転職した場合、例えば数カ月間の「試用期間」後に正式採用となるまで、本来より低い額の給与を受け取ることになります。この場合も、低い給与をベースに年収が算出されるため、返済負担率をクリアするのが難しくなります。基本的には、申し込みができるようになるまで、数カ月〜半年程度待つしかありません。
細かいことですが、このように転職したてのときは、給与の締め日や、初回給与の水準も考慮したうえで、ローンの申し込みを行うようにしましょう。
ただし、銀行によっては、転職時から1年間の見込み年収額で、審査してくれるところもあります（転職先が発行する「年収見込証明書」などが必要）。それまでの職務経歴によって対応が異なる銀行もありますので（まったく違う職種への転職は不利）、まずは問い合わせてみましょう。
転職直後だと、保証料が高くなる可能性も
転職直後で勤続年数が短いと、一括支払い型の保証料が高くなる可能性がある点にも注意しましょう。保証会社によって、一括支払い型の保証料の算出方法はさまざまです。
ある銀行では、勤続年数によって5つのランクに分けてベースの金額が決まっていて、そこに申込者の勤務先や収入などの属性や担保評価を加算して決めています。一番上のランクと最下位のランクでは、ベースとなる保証料に4～5倍の違いがあり、加算分についても同様です。
例えば、一番上のランクの保証料（20年保証）が100万円あたり約6500円のところが、最下位ランクでかつ属性が悪いと、じつに約15万5000円まで跳ね上がることもあります。
これほどの差があることを知らないでいると、住宅ローンの審査は通っても、保証料の支払い額が想定していたよりも高額になるケースが出てきます。勤続年数が短いことで、不利になる可能性があることも知っておいた方がよいでしょう。
一度審査に通っても、転職したら再審査が必要
なお、新築マンションなどの購入では、契約から引き渡しまでに1年以上かかることもあります。一度審査を通っていても、その後、転職した場合、銀行に報告せねばならず、改めて再審査が必要になります。万が一、新たな勤務先での収入証明書の取得などが間に合わず、再審査を受けられないような場合、契約違反となり、違約金や遅延損害金を求められることもあります。
だからといって、転職の事実を隠してはいけません。銀行によっては融資実行の直前に勤務先に電話を入れて在籍を確認するところもあるので危険です。これから転職する可能性のある人は、審査とのタイミングをよく考えて実行してください。
個人事業主は、3期黒字が原則
なお、個人事業主やフリーランスになる場合はどう評価されるのでしょうか。
著名な作家や芸能人でも、審査に通らなかった話を耳にしたことのある人も多いと思います。実際、自営業者や小さな会社の経営者は収入が不安定であるとみなされ、会社員よりも審査基準は厳しくなっています。
自営業者や小さな会社の経営者が審査を受ける場合、直近3期分の決算書や確定申告書の提出を求められます。さらに、直近の3期のうち1期でも赤字だと、収入の安定性がないと判断されて、審査に通らない銀行もあります。3期連続黒字を達成するまで待つのが基本です。
個人事業主になってすぐに住宅ローンを借りることは、かなり難しいでしょう。
【関連記事はこちら】>>年収200万の自営業・個人事業主でも住宅ローンの審査は通る！14銀行の審査基準を徹底比較！
絶対にしておくべき未納の税金類の処理
一方、税金や社会保険料に滞納がある人はほぼ一発アウトになります。日々の業務で手が回らなかったり、資金繰りの都合などによって、気軽に対応しがちな自営業者の人も多いと思いますが、審査に申し込む前に必ず支払いを済ませておきましょう。滞納額がいくらかは問題ではありません。「この程度の金額も払えないのか」「だらしない。完済できるとは思えない」と、審査側は判断するからです。
まとめ 銀行によって審査基準は違う
以上が、転職した人や自営業者の審査の注意点です。以下、重要なポイントをまとめたので参考にしてください。
・転職して間もない場合でも審査を受けられる銀行はあるので、諦めずに探す。
・転職直後の場合、できれば、まるまる1カ月分の給与明細が出てから審査に申し込む。
- 【住宅ローンの基礎知識 リンク集】
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- ◆住宅ローン選びの実践法◆
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淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
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