転職に対する住宅ローンの審査基準は銀行によって違う！　借入のデメリットがあるのは転職前と後どっち？

「転職すると住宅ローン審査に通りにくい」という話は、一般的によく知られています。住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、収入の安定性が重視されているからです。しかし、近年では審査基準に特徴を打ち出す銀行が増えていて、融資を受けるチャンスが広がっています。本記事では、転職したばかりの方でも、住宅ローン審査に通るためのポイントや注意点を紹介します。（淡河範明・住宅ローンアドバイザー）

転職に対する住宅ローンの審査基準は、銀行によって違う
「転職前」に住宅ローンを借りるメリット・デメリット
「転職後」に住宅ローンを借りるメリット・デメリット
転職後に住宅ローン審査を受ける際の注意点は？
会社員から個人事業主になったら、3期黒字が原則
【まとめ】銀行によって転職についての審査基準は違う

転職に対する住宅ローンの審査基準は、銀行によって違う

転職したばかりでも、個人事業主でも、住宅ローンを借りられる　出所：PIXTA

　転職した人が住宅ローンを借りようとする際に銀行が見るのは、現在の勤め先での「勤続年数」です。

　ひと昔前であれば、会社員はおおむね「勤続年数3年以上、前年度年収300万円以上」が住宅ローンを借りられる最低基準でした。

　ところが、現在は年収による単純な返済能力を重視する傾向が出てきて、転職から3年経過していなくても申し込みできる銀行が増えています。

勤続年数による制限を設けていない銀行

　例えば、ソニー銀行や楽天銀行は、住宅ローンの審査にあたって、勤続年数による制限を設けていません。転職直後でも事前審査に申し込むことができます。

　メガバンクや信託銀行などの大手銀行でも、勤続年数については門戸を広げつつあり、三井住友銀行やみずほ銀行は、勤続年数による制限はありません。フラット35（アルヒなどが取り扱い）も同様です。

　そのほかにも、イオン銀行は「勤続年数6カ月以上」、りそな銀行は「勤続年数1年以上」で、両行とも「前年度年収100万円以上」と、審査のハードルをかなり下げています。

　このように、銀行を選べば、転職したばかりでも審査を受けることは十分可能になっています。

　ただし、「転職回数を審査対象にする」という銀行もあります。転職回数が多いこと自体は問題になりにくいですが、あまりに短期間で何度も転職していたり、関係のない業種を転々としている場合には、「安定性がない」と判断されることもあります。

　なお、借り換えについても新規借入と同様の傾向となっています。銀行を選べば転職直後でも借り換えは可能です。

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「転職前」に住宅ローンを借りるメリット・デメリット

　転職する前に住宅ローンを借りるメリット・デメリットは以下の通りです。

転職前のメリット
・勤続年数の長さから満額借入できたり、最優遇金利が適用される

転職前のデメリット
・年収が下がれば返済負担が大きくなる
・借入申し込み中の転職なら再審査になる

　多くの人は、転職前に住宅ローンを借りるようにしています。先程解説したように、銀行によっては転職するとしばらく住宅ローンを借りにくくなります。

　勤続年数の長さも審査基準に入っており、希望通り満額借りられたり、最優遇金利が適用されやすいなど、転職前に住宅ローンを借りるメリットは大きいのです。

　一方で、転職前に住宅ローンを借りるデメリットもあります。

　転職によって、年収アップする場合はいいのですが、もし下がるとすれば年収の良かった前職の時に借りた住宅ローンの返済負担が大きくなります。

　収入が減っても住宅ローンの返済金額が減額されるわけではないので、家計に占めるローンの返済比率が高くなるというわけです。

　また、住宅ローンの借り入れを申し込んでいるタイミングで転職する場合は、前職を前提に審査しているため、途中で転職したとなれば再度審査し直すために審査期間が長引いてしまうのです。

「転職後」に住宅ローンを借りるメリット・デメリット

　一方で、転職した後に住宅ローンを借りるメリット・デメリットは以下の通りです。

転職後に借りるメリット
・年収が上がるなら審査に通りやすい

転職後に借りるデメリット
・銀行によっては借入が厳しくなる
・最優遇金利が適用されにくくなる

　先程見たように、ソニー銀行などは「勤続年数を問わない」のです。給与明細をもとに返済負担率（＝ローンの年間返済額÷年収）を計算するのが一般的です。

　ですから、転職した後のほうが年収が高くなるのであれば、転職後に住宅ローンを借りたほうが審査をパスしやすいといえるでしょう。

　一方、転職してから住宅ローンを申し込むデメリットとしては、勤続年数がいったんゼロになるため、銀行によっては借りられなくなります。最優遇金利が適用されにくくなるかもしれません。

　もし、共働きで夫が転職するのであれば、妻と収入合算したり、妻を主な借り入れ人として一緒に借りることで、借り入れが可能になるかもしれません。

転職後に住宅ローン審査を受ける際の注意点は？

　転職してから住宅ローンを申し込む際は、基本的には1カ月以上勤務してからにしましょう。

給与水準や締め日を考慮して審査に申し込む

　また、気をつけたいのは給与の締め日です。仮に毎月20日締めなら、月初から丸々1カ月間勤務しても、20日分の給与明細しか手にすることができません。

　例えば、正規の給与が月35万円だとすると、年収は420万円。ローンの毎月返済額が12万円だとすると、年間返済額は144万円です。

　本来ならば、「ローンの年間返済額144万円÷年収420万円＝返済負担率約34％」となり、フラット35であれば、年収400万円以上の返済負担率の基準である35％をクリアします。

　ところが、月収35万円だとしても20日分しか給料をもらえていない場合、給与が24万円になり、返済負担率を審査するときは、「24万円×12カ月＝年収288万円」として計算されます。

　そのため、「ローンの年間返済額144万円÷年収288万円＝返済負担率50％」という結果になってしまい、基準をクリアできません。

　また、転職した場合、例えば数カ月間の「試用期間」後に正式採用となるまで、本来より低い額の給与を受け取ることになります。

　この場合も、低い給与をベースに年収が算出されるため、返済負担率をクリアするのが難しくなります。基本的には、申し込みができるようになるまで、数カ月〜半年程度待つしかありません。

　細かいことですが、このように転職したてのときは、給与の締め日や、初回給与の水準も考慮したうえで、ローンの申し込みを行うようにしましょう。

　ただし、銀行によっては、転職時から1年間の見込み年収額で、審査してくれるところもあります（転職先が発行する「年収見込証明書」などが必要）。

　それまでの職務経歴によって対応が異なる銀行もありますので（まったく違う職種への転職は不利）、まずは問い合わせてみましょう。

転職直後だと、保証料が高くなる可能性も

　転職直後で勤続年数が短いと、一括支払い型の保証料が高くなる可能性がある点にも注意しましょう。

　保証会社によって、一括支払い型の保証料の算出方法はさまざまです。

　ある銀行では、勤続年数によって5つのランクに分けてベースの金額が決まっていて、そこに申込者の勤務先や収入などの属性や担保評価を加算して決めています。一番上のランクと最下位のランクでは、ベースとなる保証料に4～5倍の違いがあり、加算分についても同様です。

　例えば、一番上のランクの保証料（20年保証）が100万円あたり約6500円のところが、最下位ランクでかつ属性が悪いと、じつに約15万5000円まで跳ね上がることもあります。

　これほどの差があることを知らないでいると、住宅ローンの審査は通っても、保証料の支払い額が想定していたよりも高額になるケースが出てきます。

　勤続年数が短いことで、不利になる可能性があることも知っておいた方がよいでしょう。

一度審査に通っても、転職したら再審査が必要

　なお、新築マンションなどの購入では、契約から引き渡しまでに1年以上かかることもあります。

　一度審査を通っていても、その後、転職した場合、銀行に報告せねばならず、改めて再審査が必要になります。

　万が一、新たな勤務先での収入証明書の取得などが間に合わず、再審査を受けられないような場合、契約違反となり、違約金や遅延損害金を求められることもあります。

　だからといって、転職の事実を隠してはいけません。銀行によっては融資実行の直前に勤務先に電話を入れて在籍を確認するところもあるので危険です。

　これから転職する可能性のある人は、審査とのタイミングをよく考えて実行してください。

会社員から個人事業主になったら、3期黒字が原則

　なお、個人事業主やフリーランスになる場合はどう評価されるのでしょうか。

　著名な作家や芸能人でも、審査に通らなかった話を耳にしたことのある人も多いと思います。実際、自営業者や小さな会社の経営者は収入が不安定であるとみなされ、会社員よりも審査基準は厳しくなっています。

　自営業者や小さな会社の経営者が審査を受ける場合、直近3期分の決算書や確定申告書の提出を求められます。

　さらに、直近の3期のうち1期でも赤字だと、収入の安定性がないと判断されて、審査に通らない銀行もあります。3期連続黒字を達成するまで待つのが基本です。

　個人事業主になってすぐに住宅ローンを借りることは、かなり難しいでしょう。

絶対にしておくべき未納の税金類の処理

　一方、税金や社会保険料に滞納がある人はほぼ一発アウトになります。

　日々の業務で手が回らなかったり、資金繰りの都合などによって、気軽に対応しがちな自営業者の人も多いと思いますが、審査に申し込む前に必ず支払いを済ませておきましょう。

　滞納額がいくらかは問題ではありません。「この程度の金額も払えないのか」「だらしない。完済できるとは思えない」と、審査側は判断するからです。

【まとめ】銀行によって転職についての審査基準は違う

　以上が、転職した人や自営業者の審査の注意点です。重要なポイントをまとめたので参考にしてください。

・転職して間もない場合でも審査を受けられる銀行はあるので、諦めずに探す
・転職直後の場合、できれば、まるまる1カ月分の給与明細が出てから審査に申し込む

【住宅ローンの基礎知識　リンク集】

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新規借入2025年4月最新主要銀行版

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

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②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
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審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。