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住宅ローン相談室
【第17回】2018年6月7日公開(2019年10月1日更新)
淡河範明
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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自営業者は住宅ローンの審査でどこを見られる?
年収200万~300万円でも問題はなく、
問われるのは年収の安定性と3期分の所得実績

著名な作家や芸能人でも、住宅ローンの審査に通らなかったという話はよくありますが、「自営業者は借りられない」と考えるのは間違いです。審査に通っている人はたくさんいます。では、何が明暗を分けるのか。住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。

新規も、借り換えも、
自営業者の審査は、収入の安定性がポイント!

相談内容:
読者 40歳の個人事業主です。現在3500万円の中古一戸建ての購入を検討しています。自己資金が2000万円あるため、住宅ローンの借入希望額は1500万円です。自営業者とはいえ、これくらいの金額なら借りられるでしょうか? 土地の担保評価額も1500万円は超えていると思います。事業も、赤字だったのは初年度と前期だけです。

 室長の淡河  フリーランス、個人事業主、小さな会社の経営者…いわゆる「自営業者」は、年度によって収入がアップダウンしがちです。景気の影響も受けやすいですし、病気やケガで事業がストップしてしまうリスクもあります。

 そのため、自営業者の住宅ローンの審査では、「安定した収入が継続的に望めるか」が何よりもチェックされます。言い換えれば、最後まできちんと返済できそうかどうかが見られるということです。

 そのぶん、会社員よりも審査基準のハードルが高いのは確かですが、決して超えられないような高さではありません。あくまで会社員と比較して、審査が厳しいだけであって、年収200万~300万円の自営業者でも、審査に通っている人は大勢います。

 逆に年収1000万円を超えていても、一過性のものだと判断されれば、審査には通りません。ベストセラー作家や旬の芸能人、人気スポーツ選手が借り入れを断られるのは、たいていこうしたケースです。

 では、収入の安定性や継続性を、銀行はどんな点から判断しているのでしょう。主だった基準を見ていきましょう。

【関連記事はこちら!】
>> 「勤続年数6ヵ月」「年収100万円」でも住宅ローンは借りられる!? 主要14銀行の審査基準を徹底比較

原則は、3期連続黒字!
1期赤字でアウトのところも

 会社員は前年度の年収で審査されますが、フリーランスや個人事業主は、直近3期分の「所得」を年収とみなして審査するのが一般的です。そのため、会社員が前年度分の源泉徴収票を提出すればいいのに対して、フリーランスや個人事業主は、多くの銀行で直近3期分の決算書や確定申告書の提出が必要となります。

 会社の経営者の場合、本人の収入を証明する直近3年分の源泉徴収票(または確定申告書)と3期分の決算書の双方を提出しなければなりません。いくら役員報酬を多くもらっていても、その母体となる会社の決算内容が悪ければ、審査には通りません。

 以下、個人事業主の審査基準をまとめた表です。

 個人事業主の審査基準(事業年数、年収)
 銀行名 個人事業主
事業年数 (前年度)年収
 じぶん銀行 200万円以上
 ソニー銀行 400万円以上
 楽天銀行 400万円以上
 アルヒ(フリーダム)
 カブドットコム証券
 新生銀行 2年以上 300万円以上
(2年平均)
 イオン銀行 3年 100万円以上
 住信SBIネット銀行 安定かつ継続した収入がある人
 三井住友銀行
 三菱UFJ銀行
 りそな銀行 3年以上
 みずほ銀行 安定した収入がある人
 三井住友信託銀行 安定した年収が見込まれる人
 フラット35(アルヒ) 返済負担率が基準を満たしている人
 ※「-」は約款に記載されていないため要問合せ。

 自営業者に対して直近3期分を条件としている銀行が多いのは、前述のように収入の安定性を見るためです。たとえば、3期前200万円、2期前300万円、前期700万円と、所得が右肩上がりでも、3期分の平均400万円を基準に審査するところが多いようです。

 なかには、3期のうちもっとも低い年の所得で審査する銀行や、会社が1期でも赤字だとそれだけで審査に通らない銀行もあります。今回の相談者の場合、前期が赤字とのことですから、融資希望額や土地の担保評価がどうであれ、審査に落ちる可能性が高いといえます。

 なお、事業年数に条件を設けていない銀行でも、事業を始めてから3期経過していないと、審査のハードルは高いと心得ておいたほうがいいでしょう。また、個人事業主から法人成りした場合も、法人格になってから3期経過していることが原則です。個人事業主のときとの通算はできません。

 もちろん、3期経過していても、決算書の作成や確定申告を怠っている場合は審査を受けられません。

 じぶん銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「じぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+がん50%保障団信+全疾病保障(180日以上入院)
オプション(保険料)  ・がん100%保障(金利+0.2%)
 ・11疾病保障(金利+0.3%)
事務手数料(税込)  借入額×2.20%
保証料(税込)  0円
【ポイント】 じぶん銀行は、三菱UFJ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「全疾病保障(180日以上入院)」「がん50%保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。
じぶん銀行の公式サイトはこちら

(関連記事はこちら!⇒[じぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]

税金や健康保険料を滞納すると
ほぼ100%借りられない!

 給与から天引きされる会社員と違って、自営業者は税金や健康保険料等を自分で納めなければなりません。そのため、忙しかったり、資金繰りに苦しんでいたりすると、安易に滞納しがちです。しかし、銀行や保証会社は滞納の事実を重く見ます。ほとんどの場合、一発アウトです。

 なぜなら万が一、返済が滞って物件を売却して代金を回収することになった場合、未納分の納税が優先され、全額回収できない可能性が高まるからです。また、たとえ少額であっても住宅ローンを申し込むにあたって滞納する姿勢から、この先、何十年も確実に返済してもらえるとは思えないからです。

 納税証明書は必ず提出することになります。滞納のある人は、必ず支払いを済ませてから、取得・提出するようにしてください。

事業資金としての借り入れも
ほかの借金と扱いは同じ

 ビジネスローンなどを利用して借りている事業用資金も、住宅ローンの審査においては、ほかの借金と同等に借り入れがあるものとして扱われます。いくら資金繰りがうまく回転していいても、借金の額に応じて借入可能額は減額されたり、審査に通らなくなったりします。

 「日本政策金融公庫からの借入金は個人信用情報に登録されない」と思っている人もなかにはいるようですが、大きな誤解です。たしかに政府系金融機関のため、同公庫の事業資金の貸し出し基準は緩めですが、全国銀行個人信用情報センター(KSC)の会員のため、融資すればその情報は必ず登録されます。ほかの銀行が確認できるということです。また、連帯保証人になっている債務のせいで審査に落ちることもあります。

 ですから、審査に通りやすくするために同公庫から事業資金や教育資金の名目で融資を受け、ほかの借金を清算したり頭金として流用したりすることは無意味です。借金の多い人は地道に返済を進め、ある程度、借入額を減らすまではがまんするしかありません。

 また、すでに清算済みであっても、延滞が頻繁な場合は審査に通りません。事業資金はもちろんのこと、キャッシングやショッピングの代金や公共料金やスマホ代などのクレジットカード払いが過去1年間に3回期日に引き落とせなかった人は、落ちる可能性が高まります。どうしても自営業の場合、資金繰りの関係でつい延滞しがちですが、思わぬ痛手となりかねないため、注意してください。

【関連記事はこちら!】
>> 携帯電話代金の支払い遅れで、住宅ローンが5年間も借りにくくなるって本当? 信用情報の審査で知っておきたい5つのポイント

店舗や事務所併用を考えている人は
自宅用の床面積50%以上が条件

 ところで、物件の一部を事業用に使用することを考えている人もいることでしょう。マンションの一室を事務所として利用する程度であれば、わざわざ銀行に伝える必要もありませんが、たとえば、戸建ての1階部分をフラワーショップやパン店などの店舗として利用するようなケースでは、居住用とは明らかに設計も異なってきます。

 ここで問題になるのは、住宅ローンは「本人居住用の土地や住宅の購入」等に限られる、目的限定のローンだという点です。こうした場合、住宅ローンを利用することはできるのでしょうか?

 結論から言うと、住居部分は住宅ローン、店舗部分は事業資金として融資を申し込むのが原則です。ただし、金融機関によっては、住居部分が全体の半分以上を占めていれば、住宅ローンとしてまとめて申し込むことが可能なところもあります。後述するフラット35も同条件で申し込むことができます。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンで別荘、投資用物件、アパート併設物件を購入できる? 主要14銀行の「資金使途」を徹底調査

節税対策のし過ぎに注意!
3年計画で売上や経費を調整する

 直近の3期の所得と決算書や確定申告の中身が大切なことはおわかりいただけたかと思いますが、過去の決算や確定申告の内容を変えることはできません。ですから、現状、審査基準をクリアするのが難しい人は、3年後を目標に腰を据えて取り組んでいきましょう。

 税金等の滞納をなくしたり、ほかに借金のある人は返済を進めていくのはもちろんのこと、この3期に限っては、無理な節税を避け、所得のアップと決算内容の向上に努めることが大切です。

 節税すれば、所得や会社の利益が減るため、借入可能額も減ってしまいます。ですから、節税対策の一環として、パソコンの買い替えを考えているような場合は先送りして、より手元にお金を残すようにしましょう。そのぶん、納める税金は増えますが、必ずしも損をするわけではありません。

 そのぶん、借入可能額を増やしたり、利率の低い住宅ローンを借りられたりするほうが、目先の節税よりも何十倍、何百倍も恩恵があるはずです。

フラット35など
自営業者に有利な銀行に申し込む

 3年計画で取り組む一方で、銀行によっては、たとえば個人事業主であれば、減価償却費や専従者給与、青色申告特別控除などについては経費とみなさず、事業所得としてプラスにカウントしてくれるところもあります。

 また3期連続黒字が原則とお話ししましたが、節税対策によってあえて赤字決算にしていることが明白な場合は、審査を通してくれる銀行もあります。

 長い目で見て、金利が上昇傾向にあるのは間違いありませんから、審査に通る銀行があるなら、多少金利に目をつむっても、借りてしまったほうがトクになるケースも出てくるでしょう。

 なかでもフラット35は、自営業者にとって強い味方です。というのも、フラット35では、申込者の職業や勤務先は問われないからです。自営業者であっても、会社員と同じように前年度の年収で審査を受けられ、決算書の提出すら不要となっています。つまり、事業が赤字でも融資を受けられる可能性があるということです。

 以上のように、自営業者だからといって住宅ローンを組めないということは一切ありません。3期連続黒字が難しそうであれば、フラット35を利用する手もありますし、配偶者が会社員で連帯保証人についてくれるのであれば、審査にかなり有利に働くでしょう。自分で調べるのが大変なら住宅ローンのプロに相談してもいいので、ぜひベストな選択をしてください。

【関連記事はこちら!】
>> フラット35が手数料も融資可能になったので、必要な自己資金がいくら減少したかを試算!
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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆新生銀行 <変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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