【銀行員が解説】住宅ローンなどで担保評価が低くなってしまう不動産とは？物件選びでは「売れない不動産」は避けよう！

住宅ローン、不動産融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない」と考えている不動産のことです。今回は「銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは？」をテーマに、実際に銀行員として担保評価をしてきた筆者が解説します。住宅ローンや不動産投資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

銀行が「売れない」と考えている不動産は担保評価が低い

　住宅ローンや不動産投資ローン、事業資金融資などで、担保にかかわる次のような問題にぶつかる人がいます。

「担保評価ってなに？　どうやって決めるの？」
「銀行から『担保評価が低すぎて融資が難しい』と言われたけど、どうしたらいいの？」

　今回は、こうした疑問に答えます。

　そもそも、銀行が担保にする不動産を評価するときの基本的な考え方は、「売却してお金を受け取るという前提で、担保になる不動産の価値を決める」というものです。

　つまり、銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない（売れにくい）」と考えている不動産のことになります。

銀行が考える「売れない不動産」は、一般的なイメージとは違う

　銀行の言う「売る」とは、「競売」を意味します。

　競売とは、借主がローンを返済できなくなった際に銀行が裁判所を通して不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する手続きのことです。

　競売では、競売物件を専門に扱う不動産業者など、その道の「プロ」や「目利き」が集まってあらゆる面から不動産をチェックします。不動産業者も買い取った物件が顧客（エンドユーザー）に売れなければもうけにならないため、

「この物件は〇〇だから売りにくい」
「これは▲▲がないから値が下がっても仕方がない」

　とシビアに値踏みします。

　皆さんが不動産とその価格を考えるときは、自分が住んだ時に便利かどうかなど「自分のモノにする」前提ですが、銀行や不動産業者は「不動産という商品として売る」前提の視点になります。

　つまり、銀行は競売を意識し、競売で買い取る業者も顧客への売却を意識するため、一般に考えられている不動産の見方とは視点が異なるわけです。

　そうした視点の違いを知ることは、物件選びのヒントになります。

交通の便をどう評価する？

駅からの距離が近すぎるのはマイナス!?

駅からの距離が近いほど、評価は高くなる傾向はあるが…（出所：PIXTA）

　では、「銀行が売れると考える交通の便」はどのようなものでしょうか。具体的に見ていきましょう。

　銀行が評価するのは、実は「駅近といっても3分以上」の不動産です。

　徒歩なら3分以上（＝240メートル。不動産業界では徒歩1分＝80ｍとして計算）がプラス評価となります。

　もちろん駅から遠すぎてもダメで、銀行が担保評価で考える徒歩圏内の限度は駅から10分（＝800ｍ）までです。

　このことから、適度に駅に近く、また遠すぎない不動産が、評価ではプラスとなることがわかります。

　では、「駅から徒歩1分」などの駅近の不動産は評価されにくいのでしょうか。

　不動産屋さんにある物件案内や新聞・ネットなどの広告でよく見かける、「駅近」「駅徒歩圏内」などのフレーズ。一般に交通の便が良いほど良い物件とされ、物件の価格は上がります。

　しかし、銀行の担保評価では「交通の便も良すぎると売れにくくなる」とも考えられています。

　理由は以下の通りです。

・駅近でも線路に近いと電車の騒音が問題になる
・踏切も音や光の点滅が気になり住めなくなる人もいる

　便利すぎるのも考えものですね。

　なお、最近人気の駅直結タワーマンションだと、線路や踏切の音も気にならないことが多く、3分以内でも評価は高くなります。

大きな道路沿いの評価は難しい

　駅と同様に道路でも適度な距離感が重要視され、例えば大きな道路に並行して走る道や、主要な道路に一本でつながっている道などは「道路の系統性が良い（大きな道に出やすい）」と表現されて、基本的にはプラス評価となります。

　ただし、必ずプラスと評価されるわけではありません。大道路沿いはデメリットもあります。

　例えば、以下のようなケースでは、評価は低くなります。

・国道や自動車専用道に近すぎて、車の騒音が気になる
・交通が激しい道はかえって自分の土地への出入りが大変
・中央分離帯があるために、さえぎられて遠回りしないと家に入れない

　その他、担保評価に影響する道路の要素は以下のようなものがあります。

・道路の広さ（道幅）
　土地の前にある道路の幅が4m未満などの狭い道では、セットバックが必要となり土地を道路に削られる可能性があるのでマイナス要素になります。（注1）

・道路の連続性
　大きな道とのアクセスは「系統性」でしたが、こちらは一方通行や通行できる車両の制限（大型車は不可、通学時間帯は侵入不可など）、また接している道路は行き止まりになるといったような、交通の流れが阻害される場合は「道路の連続性が劣る」とマイナス評価されます。

・間口（道路と接する部分）
「土地が道路に接する間口は最低2ｍないと建物が建築できない」（注2）という点から、間口は広いほどプラス要素となります。

（注1）家を建てるとき（すでに家がある場合は、取り壊して再建築するまで猶予される）に、土地に接している道路の道幅が4メートル未満の場合は、道が4メートルになるように、道路の真ん中（中心線）から左右に土地を後退して（「セットバック」と呼ぶ）道を広げなければいけなくなる場合がある

（注2）一説には消火活動で土地に進入するために、消防車の横幅（2m）以上の間口が必要になったとされている（筆者調べ）

【参考出典】2項道路＝「基準時に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道」
※道の中心線から２ｍの線を道路の境界線とみなすため、幅員は４ｍとして扱われます。

※２項道路に面している敷地は、道の中心線から２ｍの範囲にある門扉等を後退する必要があります。（＊下線は筆者）
横浜市/建築基準法上の道路等（法第42条関係）/2項道路

土地の形状・広さをどう評価する？

土地の形は四角がいい（出所：PIXTA）

　土地の形にも長方形、正方形から曲がりくねったようにいびつな土地などいろいろあります。こうした土地の形を銀行や不動産業界では「地形」と呼びます。

　また、平地にある土地から、山間部にあり傾斜している土地。さらに地表も平らだったりデコボコしていたりといった違いがあります。こういった土地のありさまのことは「地勢」と呼ばれます。（＊）

　地勢とは、上記した地形だけでなく、土地の高低や傾斜の有無、地質や地盤、さらには山や川、海に面しているといった環境面、そして人工的な要素（道路交通網、集落の位置など）までが含まれます。いわば、土地のプロフィルです。

　こうした土地のプロフィルも担保評価を低下させる場合があるので、いくつか紹介します。

＊土地の形状など平面的な部分を「地形」、傾斜や高低など立体的な部分を「地勢」と使い分ける場合もあります

土地の「形」は四角形がいい

　土地として売れやすいのは、正方形や長方形など四角形の土地です。これは、わざわざ分譲地が整然と四角形に造成されていることを見ても明らかでしょう。

　しかし、たとえば相続した土地に自宅を建てようとする場合や、先祖伝来の工場敷地を事業資金の担保にする場合などでは、土地の形に問題があることも考えられます。

　その場合は、土地を造成・分筆するなど、「整形」することで担保評価を上げられるかもしれません。たとえ三角地であったとしても面積に余裕があれば、四角形の部分だけ土地を分けて担保にするなどが考えられます。

　一方で、変な形の土地や広い土地は、そもそも地方や山間部などに多く見られます。

　都会や繁華街などでは土地の需要も高いので、たとえ形が変でも広すぎても直して使っていますが、地方になると、土地に山林がくっついていたり、周囲に川があったりして造成しにくい土地もあり、土地をそのままにしている人も多くなります。

「変な形」をした土地は建物建築に余分な費用がかかる可能性があり、売れにくいです。特に「三角地」は変な形の代表格で、最悪の場合は建物建築どころか駐車場など他の利用もできずに売れ残る場合も多く、担保評価は下がるのです。

　また整地したからと言って、必ず評価が上がる訳ではないので、銀行の担保にすることを考えている土地の地形や広さを変える場合は、前もって銀行とよく話し合ってから決めるべきでしょう。

土地が広すぎるのも良くない⁉

　土地の広さも、担保評価に大きく影響します。

　まず、適度な広さの土地（不動産業界では一戸建て用地として30〜50坪程度の土地）が売りやすく、評価が高くなります。もし、ある程度広い土地を持っていて、事業融資の担保にしたいという場合は、造成や分筆で適度な広さに分けることで評価が上昇する場合があります。

　一方で、「広大地」と呼ばれる500㎡、1000㎡を超える土地は売れにくいことが多いです。特に数万㎡になると管理や処分が困難だとして、銀行が担保にしないケースもあります。

銀行が不動産を見る視点を物件選びに活用しよう！

・銀行融資で不動産担保の評価が低くなる原因や理由
・担保評価が低くなってしまう不動産の具体例と逆に評価が良くなる物件

　この記事ではこれらを説明してきました。

　記事でも触れましたが、銀行の担保評価が低くなってしまう不動産は、銀行が「売れない」と考える不動産なので、それを反面教師にすれば自分の不動産選びの参考にできるでしょう。

　また銀行員として実際に私が担保評価をするときは、常に、

「自分ならここに住みたいと思うか？」
「自分はここで商売ができると判断するか？」
「自分ならこの不動産を買うか？」

　といった視点で、不動産を見てきました。

　なぜなら担保にした不動産は、持ち主が自分で手放す場合も、あるいは銀行が競売したとしても、必ず次の誰かが買うからです。

　ですから、銀行員が「これは売れない」「自分ならこの物件を買う」と考える視点を、ぜひ物件選びのヒントにしてください。

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
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●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
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年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

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その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

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②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
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特徴・評判

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審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。