住宅ローン、不動産融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない」と考えている不動産のことです。今回は「銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは？」をテーマに、実際に銀行員として担保評価をしてきた筆者が解説します。住宅ローンや不動産投資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
銀行が「売れない」と考えている不動産は担保評価が低い
住宅ローンや不動産投資ローン、事業資金融資などで、担保にかかわる次のような問題にぶつかる人がいます。
「担保評価ってなに？ どうやって決めるの？」
「銀行から『担保評価が低すぎて融資が難しい』と言われたけど、どうしたらいいの？」
今回は、こうした疑問に答えます。
そもそも、銀行が担保にする不動産を評価するときの基本的な考え方は、「売却してお金を受け取るという前提で、担保になる不動産の価値を決める」というものです。
つまり、銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない（売れにくい）」と考えている不動産のことになります。
【関連記事はこちら】＞＞【銀行員が解説】最近の住宅ローン担保評価、融資可能額はどう計算しているのか？
銀行が考える「売れない不動産」は、一般的なイメージとは違う
銀行の言う「売る」とは、「競売」を意味します。
競売とは、借主がローンを返済できなくなった際に銀行が裁判所を通して不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する手続きのことです。
競売では、競売物件を専門に扱う不動産業者など、その道の「プロ」や「目利き」が集まってあらゆる面から不動産をチェックします。不動産業者も買い取った物件が顧客（エンドユーザー）に売れなければもうけにならないため、
「この物件は〇〇だから売りにくい」
「これは▲▲がないから値が下がっても仕方がない」
とシビアに値踏みします。
皆さんが不動産とその価格を考えるときは、自分が住んだ時に便利かどうかなど「自分のモノにする」前提ですが、銀行や不動産業者は「不動産という商品として売る」前提の視点になります。
つまり、銀行は競売を意識し、競売で買い取る業者も顧客への売却を意識するため、一般に考えられている不動産の見方とは視点が異なるわけです。
そうした視点の違いを知ることは、物件選びのヒントになります。
交通の便をどう評価する？
駅からの距離が近すぎるのはマイナス!?
では、「銀行が売れると考える交通の便」はどのようなものでしょうか。具体的に見ていきましょう。
銀行が評価するのは、実は「駅近といっても3分以上」の不動産です。
徒歩なら3分以上（＝240メートル。不動産業界では徒歩1分＝80ｍとして計算）がプラス評価となります。
もちろん駅から遠すぎてもダメで、銀行が担保評価で考える徒歩圏内の限度は駅から10分（＝800ｍ）までです。
このことから、適度に駅に近く、また遠すぎない不動産が、評価ではプラスとなることがわかります。
では、「駅から徒歩1分」などの駅近の不動産は評価されにくいのでしょうか。
不動産屋さんにある物件案内や新聞・ネットなどの広告でよく見かける、「駅近」「駅徒歩圏内」などのフレーズ。一般に交通の便が良いほど良い物件とされ、物件の価格は上がります。
しかし、銀行の担保評価では「交通の便も良すぎると売れにくくなる」とも考えられています。
理由は以下の通りです。
・駅近でも線路に近いと電車の騒音が問題になる
・踏切も音や光の点滅が気になり住めなくなる人もいる
便利すぎるのも考えものですね。
なお、最近人気の駅直結タワーマンションだと、線路や踏切の音も気にならないことが多く、3分以内でも評価は高くなります。
大きな道路沿いの評価は難しい
駅と同様に道路でも適度な距離感が重要視され、例えば大きな道路に並行して走る道や、主要な道路に一本でつながっている道などは「道路の系統性が良い（大きな道に出やすい）」と表現されて、基本的にはプラス評価となります。
ただし、必ずプラスと評価されるわけではありません。大道路沿いはデメリットもあります。
例えば、以下のようなケースでは、評価は低くなります。
・国道や自動車専用道に近すぎて、車の騒音が気になる
・交通が激しい道はかえって自分の土地への出入りが大変
・中央分離帯があるために、さえぎられて遠回りしないと家に入れない
その他、担保評価に影響する道路の要素は以下のようなものがあります。
・道路の広さ（道幅）
土地の前にある道路の幅が4m未満などの狭い道では、セットバックが必要となり土地を道路に削られる可能性があるのでマイナス要素になります。（注1）
・道路の連続性
大きな道とのアクセスは「系統性」でしたが、こちらは一方通行や通行できる車両の制限（大型車は不可、通学時間帯は侵入不可など）、また接している道路は行き止まりになるといったような、交通の流れが阻害される場合は「道路の連続性が劣る」とマイナス評価されます。
・間口（道路と接する部分）
「土地が道路に接する間口は最低2ｍないと建物が建築できない」（注2）という点から、間口は広いほどプラス要素となります。
（注1）家を建てるとき（すでに家がある場合は、取り壊して再建築するまで猶予される）に、土地に接している道路の道幅が4メートル未満の場合は、道が4メートルになるように、道路の真ん中（中心線）から左右に土地を後退して（「セットバック」と呼ぶ）道を広げなければいけなくなる場合がある
（注2）一説には消火活動で土地に進入するために、消防車の横幅（2m）以上の間口が必要になったとされている（筆者調べ）
【参考出典】2項道路＝「基準時に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道」
※道の中心線から２ｍの線を道路の境界線とみなすため、幅員は４ｍとして扱われます。※２項道路に面している敷地は、道の中心線から２ｍの範囲にある門扉等を後退する必要があります。（＊下線は筆者）
横浜市/建築基準法上の道路等（法第42条関係）/2項道路
土地の形状・広さをどう評価する？
土地の形にも長方形、正方形から曲がりくねったようにいびつな土地などいろいろあります。こうした土地の形を銀行や不動産業界では「地形」と呼びます。
また、平地にある土地から、山間部にあり傾斜している土地。さらに地表も平らだったりデコボコしていたりといった違いがあります。こういった土地のありさまのことは「地勢」と呼ばれます。（＊）
地勢とは、上記した地形だけでなく、土地の高低や傾斜の有無、地質や地盤、さらには山や川、海に面しているといった環境面、そして人工的な要素（道路交通網、集落の位置など）までが含まれます。いわば、土地のプロフィルです。
こうした土地のプロフィルも担保評価を低下させる場合があるので、いくつか紹介します。
＊土地の形状など平面的な部分を「地形」、傾斜や高低など立体的な部分を「地勢」と使い分ける場合もあります
土地の「形」は四角形がいい
土地として売れやすいのは、正方形や長方形など四角形の土地です。これは、わざわざ分譲地が整然と四角形に造成されていることを見ても明らかでしょう。
しかし、たとえば相続した土地に自宅を建てようとする場合や、先祖伝来の工場敷地を事業資金の担保にする場合などでは、土地の形に問題があることも考えられます。
その場合は、土地を造成・分筆するなど、「整形」することで担保評価を上げられるかもしれません。たとえ三角地であったとしても面積に余裕があれば、四角形の部分だけ土地を分けて担保にするなどが考えられます。
一方で、変な形の土地や広い土地は、そもそも地方や山間部などに多く見られます。
都会や繁華街などでは土地の需要も高いので、たとえ形が変でも広すぎても直して使っていますが、地方になると、土地に山林がくっついていたり、周囲に川があったりして造成しにくい土地もあり、土地をそのままにしている人も多くなります。
「変な形」をした土地は建物建築に余分な費用がかかる可能性があり、売れにくいです。特に「三角地」は変な形の代表格で、最悪の場合は建物建築どころか駐車場など他の利用もできずに売れ残る場合も多く、担保評価は下がるのです。
また整地したからと言って、必ず評価が上がる訳ではないので、銀行の担保にすることを考えている土地の地形や広さを変える場合は、前もって銀行とよく話し合ってから決めるべきでしょう。
土地が広すぎるのも良くない⁉
土地の広さも、担保評価に大きく影響します。
まず、適度な広さの土地（不動産業界では一戸建て用地として30〜50坪程度の土地）が売りやすく、評価が高くなります。もし、ある程度広い土地を持っていて、事業融資の担保にしたいという場合は、造成や分筆で適度な広さに分けることで評価が上昇する場合があります。
一方で、「広大地」と呼ばれる500㎡、1000㎡を超える土地は売れにくいことが多いです。特に数万㎡になると管理や処分が困難だとして、銀行が担保にしないケースもあります。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」に対応する銀行は？主要14銀行の「資金使途」を徹底調査！
銀行が不動産を見る視点を物件選びに活用しよう！
・銀行融資で不動産担保の評価が低くなる原因や理由
・担保評価が低くなってしまう不動産の具体例と逆に評価が良くなる物件
この記事ではこれらを説明してきました。
記事でも触れましたが、銀行の担保評価が低くなってしまう不動産は、銀行が「売れない」と考える不動産なので、それを反面教師にすれば自分の不動産選びの参考にできるでしょう。
また銀行員として実際に私が担保評価をするときは、常に、
「自分ならここに住みたいと思うか？」
「自分はここで商売ができると判断するか？」
「自分ならこの不動産を買うか？」
といった視点で、不動産を見てきました。
なぜなら担保にした不動産は、持ち主が自分で手放す場合も、あるいは銀行が競売したとしても、必ず次の誰かが買うからです。
ですから、銀行員が「これは売れない」「自分ならこの物件を買う」と考える視点を、ぜひ物件選びのヒントにしてください。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2024年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年12月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.413%
- 総返済額 3218万円
- 表面金利
- 年0.284%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,045円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.512%
- 総返済額 3271万円
- 表面金利
- 年0.375%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,229円
①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能
- 3大メガバンクで安心感あり
- ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
- AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.531%
- 総返済額 3281万円
- 表面金利
- 年0.390%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,426円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。