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【銀行員が解説】住宅ローンなどで担保評価が低くなってしまう不動産とは? 物件選びでは「売れない不動産」は避けよう!

【第4回】2022年11月4日公開(2022年11月2日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

住宅ローン、不動産融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない」と考えている不動産のことです。今回は「銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは?」をテーマに、実際に銀行員として担保評価をしてきた筆者が解説します。住宅ローンや不動産投資を検討している人は、ぜひ参考にしてください。(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)

銀行が「売れない」と考えている不動産は担保評価が低い

 住宅ローンや不動産投資ローン、事業資金融資などで、担保にかかわる次のような問題にぶつかる人がいます。

「担保評価ってなに? どうやって決めるの?」
「銀行から『担保評価が低すぎて融資が難しい』と言われたけど、どうしたらいいの?」

 今回は、こうした疑問に答えます。

 そもそも、銀行が担保にする不動産を評価するときの基本的な考え方は、「売却してお金を受け取るという前提で、担保になる不動産の価値を決める」というものです。

 つまり、銀行融資で担保評価が低くなってしまう不動産とは、銀行が「売れない(売れにくい)」と考えている不動産のことになります。

【関連記事はこちら】>>【銀行員が解説】最近の住宅ローン担保評価、融資可能額はどう計算しているのか?

銀行が考える「売れない不動産」は、一般的なイメージとは違う

 銀行の言う「売る」とは、「競売」を意味します。

 競売とは、借主がローンを返済できなくなった際に銀行が裁判所を通して不動産を売却し、その売却代金からローン残額を回収する手続きのことです。

 競売では、競売物件を専門に扱う不動産業者など、その道の「プロ」や「目利き」が集まってあらゆる面から不動産をチェックします。不動産業者も買い取った物件が顧客(エンドユーザー)に売れなければもうけにならないため、

「この物件は〇〇だから売りにくい」
「これは▲▲がないから値が下がっても仕方がない」

 とシビアに値踏みします。

 皆さんが不動産とその価格を考えるときは、自分が住んだ時に便利かどうかなど「自分のモノにする」前提ですが、銀行や不動産業者は「不動産という商品として売る」前提の視点になります。

 つまり、銀行は競売を意識し、競売で買い取る業者も顧客への売却を意識するため、一般に考えられている不動産の見方とは視点が異なるわけです。

 そうした視点の違いを知ることは、物件選びのヒントになります。

交通の便をどう評価する?

駅からの距離が近すぎるのはマイナス!?

駅からの距離が近いほど、評価は高くなる傾向はあるが…(出所:PIXTA)

 では、「銀行が売れると考える交通の便」はどのようなものでしょうか。具体的に見ていきましょう。

 銀行が評価するのは、実は「駅近といっても3分以上」の不動産です。

 徒歩なら3分以上(=240メートル。不動産業界では徒歩1分=80mとして計算)がプラス評価となります。

 もちろん駅から遠すぎてもダメで、銀行が担保評価で考える徒歩圏内の限度は駅から10分(=800m)までです。

 このことから、適度に駅に近く、また遠すぎない不動産が、評価ではプラスとなることがわかります。

 では、「駅から徒歩1分」などの駅近の不動産は評価されにくいのでしょうか。

 不動産屋さんにある物件案内や新聞・ネットなどの広告でよく見かける、「駅近」「駅徒歩圏内」などのフレーズ。一般に交通の便が良いほど良い物件とされ、物件の価格は上がります。

 しかし、銀行の担保評価では「交通の便も良すぎると売れにくくなる」とも考えられています。

 理由は以下の通りです。

・駅近でも線路に近いと電車の騒音が問題になる
・踏切も音や光の点滅が気になり住めなくなる人もいる

 便利すぎるのも考えものですね。

 なお、最近人気の駅直結タワーマンションだと、線路や踏切の音も気にならないことが多く、3分以内でも評価は高くなります。

大きな道路沿いの評価は難しい

 駅と同様に道路でも適度な距離感が重要視され、例えば大きな道路に並行して走る道や、主要な道路に一本でつながっている道などは「道路の系統性が良い(大きな道に出やすい)」と表現されて、基本的にはプラス評価となります。

 ただし、必ずプラスと評価されるわけではありません。大道路沿いはデメリットもあります。

 例えば、以下のようなケースでは、評価は低くなります。

・国道や自動車専用道に近すぎて、車の騒音が気になる
・交通が激しい道はかえって自分の土地への出入りが大変
・中央分離帯があるために、さえぎられて遠回りしないと家に入れない

 その他、担保評価に影響する道路の要素は以下のようなものがあります。

・道路の広さ(道幅)
 土地の前にある道路の幅が4m未満などの狭い道では、セットバックが必要となり土地を道路に削られる可能性があるのでマイナス要素になります。(注1)

・道路の連続性
 大きな道とのアクセスは「系統性」でしたが、こちらは一方通行や通行できる車両の制限(大型車は不可、通学時間帯は侵入不可など)、また接している道路は行き止まりになるといったような、交通の流れが阻害される場合は「道路の連続性が劣る」とマイナス評価されます。

・間口(道路と接する部分)
「土地が道路に接する間口は最低2mないと建物が建築できない」(注2)という点から、間口は広いほどプラス要素となります。

(注1)家を建てるとき(すでに家がある場合は、取り壊して再建築するまで猶予される)に、土地に接している道路の道幅が4メートル未満の場合は、道が4メートルになるように、道路の真ん中(中心線)から左右に土地を後退して(「セットバック」と呼ぶ)道を広げなければいけなくなる場合がある

(注2)一説には消火活動で土地に進入するために、消防車の横幅(2m)以上の間口が必要になったとされている(筆者調べ)

【参考出典】2項道路=「基準時に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道」
※道の中心線から2mの線を道路の境界線とみなすため、幅員は4mとして扱われます。

2項道路に面している敷地は、道の中心線から2mの範囲にある門扉等を後退する必要があります。(*下線は筆者)
横浜市/建築基準法上の道路等(法第42条関係)/2項道路

 

土地の形状・広さをどう評価する?

土地の形は四角がいい(出所:PIXTA)

 土地の形にも長方形、正方形から曲がりくねったようにいびつな土地などいろいろあります。こうした土地の形を銀行や不動産業界では「地形」と呼びます。

 また、平地にある土地から、山間部にあり傾斜している土地。さらに地表も平らだったりデコボコしていたりといった違いがあります。こういった土地のありさまのことは「地勢」と呼ばれます。(*)

 地勢とは、上記した地形だけでなく、土地の高低や傾斜の有無、地質や地盤、さらには山や川、海に面しているといった環境面、そして人工的な要素(道路交通網、集落の位置など)までが含まれます。いわば、土地のプロフィルです。

 こうした土地のプロフィルも担保評価を低下させる場合があるので、いくつか紹介します。

*土地の形状など平面的な部分を「地形」、傾斜や高低など立体的な部分を「地勢」と使い分ける場合もあります

土地の「形」は四角形がいい

 土地として売れやすいのは、正方形や長方形など四角形の土地です。これは、わざわざ分譲地が整然と四角形に造成されていることを見ても明らかでしょう。

 しかし、たとえば相続した土地に自宅を建てようとする場合や、先祖伝来の工場敷地を事業資金の担保にする場合などでは、土地の形に問題があることも考えられます。

 その場合は、土地を造成・分筆するなど、「整形」することで担保評価を上げられるかもしれません。たとえ三角地であったとしても面積に余裕があれば、四角形の部分だけ土地を分けて担保にするなどが考えられます。

 一方で、変な形の土地や広い土地は、そもそも地方や山間部などに多く見られます。

 都会や繁華街などでは土地の需要も高いので、たとえ形が変でも広すぎても直して使っていますが、地方になると、土地に山林がくっついていたり、周囲に川があったりして造成しにくい土地もあり、土地をそのままにしている人も多くなります。

「変な形」をした土地は建物建築に余分な費用がかかる可能性があり、売れにくいです。特に「三角地」は変な形の代表格で、最悪の場合は建物建築どころか駐車場など他の利用もできずに売れ残る場合も多く、担保評価は下がるのです。

 また整地したからと言って、必ず評価が上がる訳ではないので、銀行の担保にすることを考えている土地の地形や広さを変える場合は、前もって銀行とよく話し合ってから決めるべきでしょう。

土地が広すぎるのも良くない⁉

 土地の広さも、担保評価に大きく影響します。

 まず、適度な広さの土地(不動産業界では一戸建て用地として3050坪程度の土地)が売りやすく、評価が高くなります。もし、ある程度広い土地を持っていて、事業融資の担保にしたいという場合は、造成や分筆で適度な広さに分けることで評価が上昇する場合があります。

 一方で、「広大地」と呼ばれる500㎡、1000㎡を超える土地は売れにくいことが多いです。特に数万㎡になると管理や処分が困難だとして、銀行が担保にしないケースもあります。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンで「土地代の先行融資」「借地権付き物件」「市街化調整区域」に対応する銀行は?主要14銀行の「資金使途」を徹底調査!

銀行が不動産を見る視点を物件選びに活用しよう!

・銀行融資で不動産担保の評価が低くなる原因や理由
・担保評価が低くなってしまう不動産の具体例と逆に評価が良くなる物件

 この記事ではこれらを説明してきました。

 記事でも触れましたが、銀行の担保評価が低くなってしまう不動産は、銀行が「売れない」と考える不動産なので、それを反面教師にすれば自分の不動産選びの参考にできるでしょう。

 また銀行員として実際に私が担保評価をするときは、常に、

「自分ならここに住みたいと思うか?」
「自分はここで商売ができると判断するか?」
「自分ならこの不動産を買うか?」

 といった視点で、不動産を見てきました。

 なぜなら担保にした不動産は、持ち主が自分で手放す場合も、あるいは銀行が競売したとしても、必ず次の誰かが買うからです。

 ですから、銀行員が「これは売れない」「自分ならこの物件を買う」と考える視点を、ぜひ物件選びのヒントにしてください。

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    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
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    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

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    手数料・保証料は?

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    (借入時年齢:51歳未満)
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    (借入時年齢:51歳未満)
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    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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      (借入時年齢:65歳未満)

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      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

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    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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