自分が住む家を買うとうそをつき、住宅ローンで手に入れた家を人に貸して家賃収入を得る。これを「不動産投資の偽装」といいます。不動産投資ローンよりも、金利や返済年数などの条件が柔軟な住宅ローンで家を手に入れれば何かと得というわけです。では、実際どのようにして偽装が行われているのか？ また偽装が発覚した場合は…？ その手口や重い結末について紹介します（金融ライター・加藤隆二）
住宅ローンによる不動産の偽装の実態とは？
不動産投資の偽装を「なんちゃって住宅ローン」と表現することがあるそうです。表現については銀行員として複雑な思いですが、ある意味不動産投資の偽装を上手に表しているとも言えます。
不動産投資の偽装「なんちゃって住宅ローン」 とは？
自分が住むことにして住宅ローンで家を買って、実際は投資物件として運用する。この不動産投資の偽装が起きる理由は、「金利や返済年数など住宅ローンのほうが、不動産投資のローンより条件面で有利だかから」です。また住宅ローン控除や固定資産税の軽減などさまざまな優遇が受けられます。
しかし、それらの優遇制度はあくまで“自分が住むための家”ということで受けられるもの。それを欺くということは、金融機関をだましていることになるでしょう。各金融機関では、住宅ローンによる偽装はいけないと注意喚起していますが、それだけ問題になっていることの表れでもあります。
低金利で返済期間が長い！住宅ローンで不動産投資を偽装するメリット
不動産投資で利用されるローンは「アパートローン」「不動産投資ローン」などで、金利は住宅ローンより高めに設定されています。
返済年数も同様で、住宅ローンなら35年など長期間の返済が可能ですが、不動産投資ローンでそのような長期間で借りるのは難しいとされています。低金利でゆっくり返済できれば毎月の返済額は少なくなり、家賃との差額で残るお金は当然ながら、不動産投資ローンの場合と比べれば多くなります。
不動産投資の融資金利が不当に高いわけではなく、住宅ローンが自宅を手にするためという理由から特別に低金利となっているのです。
偽装はどのくらい起きているのか？～調査で見る偽装の実態
では、現実に不動産投資の偽装はどのくらい起こっているのでしょうか。令和元年に住宅金融支援機構が発表した調査結果によると、平成30年10月から令和元年８月の間で、フラット35で偽装が疑われる調査対象が113件あり、そのうち105件が不適正利用でした。
その割合は92.9％となり、偽装が疑わしいと調査対象になった住宅ローンでほぼ全てが不動産投資の偽装だったことがわかります。
偽装とされた105件はフラット35全体（年間約65,000件・2021年4月～2022年３月：筆者調べ）からすれば数は少なくても、当事者には「重い結末」が待っており、決してささいなことではありません。
また私が勤務する民間金融機関でも同様に、疑わしいケースの調査や、偽装発覚後の措置を行っており、私自身も実際に対応しています。
※参照「住宅金融支援機構/フラット３５の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表」
不動産投資を偽装した人の4つの特徴
不動産投資という言葉で思い浮かぶのは、不動産を多く保有して相続税が心配な高齢の資産家や、高年収で投資にも見識があるハイクラスのエグゼクティブなどでしょうか。
しかし現実に住宅ローンで不動産投資を偽装しているのは、「ごく普通の人」が多いのです。私の勤務する銀行やフラット35の調査などを参考に、不動産投資を住宅ローンで偽装するのはどんな人か？ をまとめてみました。
1.年齢層は20代～30代前半の若い世代
2.結婚して家庭がある人よりも独身のほうが多い
3.年収では300万～400万円台の会社員が目立つ
4.偽装のローン以外に、カードローンなど複数の借金を抱えている場合が多い
もちろんこれは、あくまでひとつの調査結果であり、紹介したような人が偽装すると言うわけではありません。ただしここで見たように、ごく普通の人が偽装しているという事実があります。
では、続いて不動産としてはどのような物件が多いか？ こちらも同じように紹介します。
1.中古物件で、価格は1000万円～2000万円台
2.大都市圏から少し離れているが都市部へ通勤可能な郊外など
3.一戸建てより分譲マンションが多く、かつ単身向けよりファミリータイプ
中古で価格は2000万円以内、近郊のファミリータイプマンションなど、つまり偽装が起こるのは不動産投資でも手ごろな物件のタイプだと言えます。
では、どのようなきっかけで不動産投資の偽装に手を出してしまったのか？こちらは銀行員として私が見た実例で紹介します。
不動産投資を偽装した実例1：業者から偽装を「勧誘」された
発端が悪質な業者から勧誘されて、偽装に手を染めてしまった居酒屋店長のAさん（35歳独身男性）のお話。実際に対処したのは私の同僚で、そこから聞いたエピソードです。
【不動産投資偽装の経緯】
＜Aさんのプロフィール＞
35歳の独身男性・チェーン展開する居酒屋の雇われ店長さん。いつか独立したいと資金をためていた。
●ある日「忙しい人に向けた投資がある」と携帯にメールが届いた。メールの内容は「最初に手続きをするだけで、あとは不動産が自動的に家賃収入を生み出し続けます！」というもの。興味を持ったAさんはメールを送ってきた業者と会い、契約を進めてしまう。
●Aさんは業者の指示通り、銀行に「勤務先に通うのに便利なマンションを見つけたので購入したい」と住宅ローンを申し込んだ。そして住宅ローンの審査が通り融資は実行されたが、その後も業者に指示された通り、他人に賃貸して家賃収入を得るようになった。
● Aさん自身は以前からのアパート住まいのままで、家賃から住宅ローンを払う状況が続いた。そんなある日、銀行からAさんに連絡が来た。「あなたの住宅ローンを調査したところ、不動産投資に利用していると思われる。ついては一度お話をしたい」という内容だった。
● 不動産投資の偽装を見抜いた銀行からローンの一括返済を求められた。Aさんが借りたのは2,000万円。手元にあった独立資金500万円だけでは足りず、結局は実家の親から不足分を助けてもらい支払った。
偽装による不動産投資の勧誘はどうやって起こるのか？
Aさんのように、いろいろなルートや手段で、このような偽装による不動産投資の勧誘があります。
業者がAさんに連絡したのは、投資のサイトを見ていたAさんが、軽い気持ちで資料請求（請求した相手がこの業者だった）した際に、携帯電話番号以外に年齢や家族構成など個人情報を入力していたからでした。
業者は常に「ターゲット」を探しています。そして仕事や家族構成など、そのターゲットに応じたセールストークで誘ってくるわけで、これは営業の王道とも言えます（もちろん悪質ではありますが）。
Aさんの場合には年齢や仕事内容や独身であること、投資の資料を請求したことから「忙しい人にぴったりの投資がある」という誘い文句で「カモ」にされたのでしょう。
「偽装だとは知らなかった」は通用しない！ 独立するためのお金をなくしたAさんの重い結末…
Aさんは最初「偽装だとは知らなかった。業者からは『悪いことではないし、バレないから大丈夫』と聞いていた」と主張しました。つまり自分はだまされたと訴えたのですが、これは通用しません。
経験した人ならわかると思いますが、銀行からローンでお金を借りるにはいろいろな手続きがあります。しかも住宅ローンなら、ローン申し込みから審査の途中など、銀行に来店したり銀行員と何度も面談して話をしたり、そう簡単な手続きではありません。
こうしたプロセスの中で、最初から最後まで「知らなかった」というのは無理があります。Aさんも最後には「住宅ローンを借りて不動産投資することはわかっていた」と正直に話したそうです。
結果、Aさんにはこんな結末が訪れました。
ローンの一括返済に対し、手持ちのお金では足りなかったAさん。そして、マンションの価格が購入時より下がっていたため、手元にお金は残りませんでした。
自分が招いた結果とは言え、マンションはもちろん、独立資金としてためていたお金もすべて無くなったAさんの人生設計はここで大きく変わってしまいました。
銀行は偽装が疑われる顧客を徹底的に調査します
銀行などローンを融資する側は、偽装が疑われる顧客があれば徹底的に調査して厳正に対処します。
なぜなら、偽装を見抜けず不正がまかり通るなら、真面目にローンを借りて、一生懸命に返済をしている大多数のお客様に対し不公平になるからです。なお、どうやって偽装を見抜いたのかについての経緯は言えませんが、少なくとも銀行員からしてみれば「知らなかった」と言う主張は理解できません。
今回のケースでも、どこかで偽装だと気づいたなら、そこで断ることはできたはずです。悪質な業者からの勧誘が発端だったとしても、自分自身で偽装だとわかっていながらウソをつき続けてきたことは明らかです。
不動産投資を偽装した実例2：バレて高い金利で返済地獄に
続いては自分で偽装を計画し、結果として高いローン金利で返済地獄に陥ってしまったBさんの話です。それをきっかけに家族とも別居…悲惨な結末を迎えてしまいました。
＜Bさんのプロフィール＞
40歳男性・共働きの奥さんと子供もいる会社員。それまで住んでいたアパートでは手狭になり、中古の一戸建てを購入するとして住宅ローンを借りた。が、これはうそで不動産投資を偽装。ためたお金で新しい家を買う計画であり、家族を一時的に自分の実家に引っ越しさせていた。
● Bさんはもともと不動産投資に興味があり、ネットなどで住宅ローンによる偽装を知り、自分で計画を練り偽装して賃貸用不動産を手に入れた。
●銀行の調査により、Bさん家族が住宅ローンで購入した家は他人に賃貸されていたことが発覚し、偽装がバレた。
返済が苦しく全てを失うかもしれない日々を過ごす…Bさんの重い結末
偽装した不動産投資で貯めたお金で今度は本当の自宅を買う計画だったというBさん。実家4畳半の部屋に家族で一時的に住んでいました。ところが計画は頓挫。新居どころかアパートを借りる金銭的余裕もない状態です。これまでは我慢してついてきてくれた奥さんは子供を連れて出ていってしまったそうです。
Bさんにはこんな結末が訪れていたのです。
● 不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べて金利は高く、返済年数は住宅ローンより短いので返済額は増えることに。偽装がバレるまでは毎月の家賃でローンを払ってもお金が残るという、不動産投資としては成り立って（もちろん偽装ではありますが）いる状況だったが、ローンの変更により返済が家賃を上回ることになってしまった。
● 銀行からは、あくまで一時的な対応であり、今後も一括返済を求める姿勢は変わらないと言われている。またローン返済が家賃を上回っているので毎月給料から持ち出しの状態となっており、これからも返済を続けていけるかわからない現状。
現在Bさんは、家賃収入だけでは、ローン返済に足りないので給料から持ち出して支払いをしています。
すべてやり直したいと考えても偽装して買った家には住んでいる人がいるので売りたくてもすぐには売れません。また、買ったときより大幅に安い値段でしか売れそうにない状況です。
このまま支払いを続けていくにしても、今後の返済が不安な上に家賃収入が途絶えた場合にはどうしたらいいのか…自分で考えた偽装で、Bさんは全てを失うかもしれない不安な日々を過ごしています。
住宅ローンと比べると金利は2倍近く引き上げ
不動産投資ローンの金利については公開している金融機関は少なく、申し込んだ人の属性や投資物件によっては優遇するなど、個別に金利や返済年数が決定されます。参考としては年1％～4％程度といったところでしょうか（固定金利か変動金利でも違います）。
しかしBさんの場合、あくまで暫定的な対応として不動産投資ローンに切り替えたので、優遇は無い基準金利で返済することに。住宅ローンの時に比べると金利は2倍近く引き上げとなり、返済年数は10年短くなってしまいました。
もともとは本当に家族で住むつもりだとBさんは主張していました。しかし、これも通用しませんでした。
Bさんが購入した問題の家には借りている人用以外に、Bさん用の郵便受けもあり、定期的にBさんが郵便物を取りに行っていたことがわかったのです。こうした点からも最初から計画的だと銀行は判断したのです。売れ残り物件だからこそ偽装物件になりやすい？
【関連記事】>>「独身男性、1K、頭金なし」は不動産投資ができない!? フラット35が不正利用摘発で審査を厳格化
「偽装がバレてもすぐ売ってしまえばいいのに。最近は手ごろなマンションなら値上がりしているからすぐ売れるんじゃないの？」と感じる人がいるかもしれません。
確かにマンションなどでは、価格が上昇している物件もあります。しかし、もともと売れ筋物件だったならとっくに売れているはずです。売れ残り物件だったからこそ業者（悪徳業者のことです）が、偽装の提案で売りつけた可能性が高いのです。実際に私が対応した偽装物件は、やはりこうした売れ残りマンションでした。
また、偽装がらみの物件は賃貸して住んでいる人がいることで、より売れにくくなるケースが目立ちます。
というのも、偽装物件では偽装がバレるリスクから大っぴらに賃貸を宣伝することができません。したがって借り手も悪質業者が探すのが基本です。そうなると中には「この部屋は偽装がらみだから」と家賃を下げろと言ってくるような人もいます。
また、持ち主の都合で退去してもらいたいと頼んでも、拒否して居座られるケースもあります。
一戸建ての賃貸偽装がバレた事例で、家を壊して更地にすれば買うと購入希望者が現れたのですが、住んでいる人が賃貸契約になかった法外な立ち退き料を要求して居座り、結局売れなかったのです。
そもそも賃借人がいるマンションなど収益物件の売買は、売買契約でも借家であることで障壁（購入者は以前からの賃貸契約を承継するのが一般的です。家賃を上げたくてもすぐに値上げできないなど）があります。それが偽装がらみともなれば、より敬遠されるというわけです。
「だまされた」は通用しません
不動産投資の失敗、成功は自己責任だと銀行員の私は考えています。しかし偽装は全く次元の違う話です。「だまされた」と言ってもそれを認めてもらえるかはわかりません。
自発的な偽装にせよ、悪徳業者にそそのかされて偽装に手を染めてしまったにせよ、住宅ローンで不動産投資を偽装した人に待っているのは重くてつらい結末です。実際にその現場を見てきたからこそ、この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
【関連記事】>>フラット35を投資目的で不正利用した人の末路は？ 一括返済できないと競売後に借金が残るケースも
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
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審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
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- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。