「つなぎ融資」は、住宅ローンを申し込んでいる人に銀行から提案されることがある、少し特殊なローンです。そしてつなぎ融資と混同されやすいのが分割融資ですが、2つは全く違い、つなぎ融資の特殊性から現在では分割融資が住宅ローンの主流になっています。そこで今回は「つなぎ融資VS.分割融資」をテーマに両者を比較して解説します。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）
つなぎ融資とは？
土地購入から、自宅を新築する際、必要になることが多いのが「つなぎ融資」です。まずは住宅ローンとの違いなども含めて説明します。
つなぎ融資は住宅ローンではない？
つなぎ融資とは、住宅ローンのプロセスで発生することのある短期的な融資で、いわゆる住宅ローンではありません。
たとえば「土地購入⇒自宅新築」のケースで考えてみましょう。
まず土地を先に買うので、土地代金支払いが必要になります。建物が完成して住宅ローンを借りるまで待ってもらえるなら、土地代金を含めて完成時に借りればいいのですが、土地の売り主でそこまで待つ人はいません。そこで土地代金を一時的な融資を利用して払っておいて、あとから借りる住宅ローン（土地＋住宅建築代金）で塗り替えるという方法です。また、建物を新築する際に着工金などの支払いが先行するときにもつなぎ融資を利用することがあります。
このように、先に支払いが必要なお金を一時的に借り、あとから借りる住宅ローンで一本化するのがつなぎ融資で、特殊な短期的融資という位置づけなので、住宅ローンではありません。
ちなみにこのケースでも①土地のローン、②建物のローンといったように、2本のローンを組むこともあります。しかし、このようにローンを2本立てにするよりも、つなぎ融資のほうが手間や経費を節約できるのが、つなぎ融資が必要とされる理由（詳細は本文下部で説明）の一つです。
「つなぎ融資」というローン商品はない？
ここまで説明した通り、あくまで銀行の特殊な取り扱いなので、つなぎ融資は住宅ローンのように必ず公表されている融資商品ではないのです。また一部記事で「つなぎローンがオトクな銀行を徹底比較！」といった見出しがあり読んでみましたが、そもそも比較できるローン商品ではありませんし、内容も公表されているところは少ないので、比較の根拠などについて銀行員の私は疑問に感じてしまいました。
たとえば、りそな銀行（りそなグループ）では公式サイトで「つなぎ融資の取り扱いはある」と説明があるくらいで、具体的な内容までは説明されていません。
また、楽天銀行は金利などを表示していますが、やはり詳しい内容までは明かされていないようです。特殊なローンなので、これがつなぎ融資の一般的な扱われ方なのです。
【参考】楽天銀行/つなぎローン・新規お借り入れ（筆者注 フラット35の融資申込者が対象）
そこで、つなぎ融資の概要をまとめました。こちらは私の勤務する銀行のケースですが、他に取り扱っている金融機関と内容はほぼ変わらないと思われます。
＜つなぎ融資の概要＞
【基本事項】
- ・「土地から新築建築」「建築資金を3回で支払い」などのローンで用いられることがある
- ・住宅ローンで最終的な融資をするまで、一時的に支払いをつなぐことからつなぎ融資（つなぎローン）と呼ばれている
- ・そのため、住宅ローン融資が決まっている人（審査が通っている、保証会社保証が決定しているなど）しか利用できない
- ・利用者から申し込むのではなく、金融機関から提案されるもの
- ・原則として無担保の直接融資（プロパー融資）だが、保証会社の保証が必須になる場合もある
【利用方法、返済など】
- ・契約書類は「手形貸付」（約束手形で契約する短期融資）
- ・金利は金融機関が個別に決める（例：年2.675％・変動金利など）
- ・手数料が必要な場合がある（事務手数料11万円など）。契約時に収入印紙代も必要
- ・分割返済ではなく短期の一括返済で、毎月は利息だけ支払う形式
- ・借入期間は長くても1年程度で、住宅ローン融資で完済する決まりになっている
つなぎ融資の手続きの流れは？
では、つなぎ融資の内容をつかむため、まずはつなぎ融資を利用した場合の手続きフローの説明をしましょう。
＜モデルケース・前提条件＞
● 内容：土地を買って自宅を新築する
● 内訳：土地資金は2千万円、建物資金は3千万円・合計5千万円
● スケジュール：1月に土地購入⇒2月に建物着工⇒6月に上棟（＊）⇒8月に完成
（＊上棟：家の外壁と屋根まで完成し、外側部分はほぼ完成した状態、棟上げなどとも）
＜つなぎ融資のフロー＞
- 1. 住宅ローンを土地資金＋建物資金の合計5千万円で申し込み、審査を受けて通過
保証会社の保証も決定するが、この時点では住宅ローンをまだ借りていないので保証料などの支払いはあとになる - 2. つなぎ融資を銀行に提案され、書類に署名・捺印するなどつなぎ融資借入を契約
- 3.（1月）土地を購入・つなぎローン2千万円を借りて支払う
つなぎ融資は土地購入の1月〜８月の新築資金のローン実行時まで借りるので、その間は金利（年2.65％程度）のみ毎月支払う。この間、支払う金利は約35万円（＊元金2千万円✕年利2.65％÷12カ月✕8カ月で筆者が計算。金融機関により利息計算は異なる場合がある） - 4.（8月）建物ローンで総額5千万円を借りて、土地つなぎローンは完済
これで、ローンは土地・建物で５千万円の１本だけになる
ここではシンプルにまとめましたが、建物資金も分割支払いが一般的です。
たとえば、
- ①「着工金」（契約金、手付など）
- ②「中間金（上棟金）」
- ③「最終金（完成時）」
以上の3回などを、分割でその都度支払うのが今の住宅建築では主流（あるいはもっと細かく分割になるケースも）だからです。そのため、建物の住宅ローン利用時にも「着工金だけつなぎ融資を利用」したり、後ほど説明する「分割融資」を利用するのが一般的です。
ローン2本立てとの比較
繰り返しになりますが、つなぎ融資は金融機関から提案されるもので、つまり誰でも利用できるわけではありません。人によっては支払い時期やその他さまざまな事情で、土地ローンと建物ローンという２本立てで住宅ローンを借りている人もいて、これは昔からよくある形式です。
ちなみに私も土地、建物の2本立てでローンを借りて、今も2本の住宅ローンを返済しています。それはつなぎ融資が利用できなかったことと、（現在なら分割融資になるパターンなのですが）私が借りた頃はまだ分割融資が存在していなかったからです。
前置きが長くなりましたので戻り、次に「2本立て（土地、建物はそれぞれローンを借りる）」と、「つなぎ融資」について、手間や経費などを比較していきます。
（＊金利は楽天銀行を参考、手数料は筆者調べ。なお保融資手数料や保証料は考慮していません。）
＜つなぎローン2本立てと、つなぎ融資の比較＞
|
２本立て （土地2千万円、建物3千万円はそれぞれローンを借りる） |
つなぎ融資 （土地2千万円はつなぎ融資利用、建物ローンで一本化） |
|
|---|---|---|
| 手数料 | 事務手数料110,000円（1件55,000円✕2） | 取扱手数料110,000円（税込） |
| 担保登記費用 | 登記費用（概算） 合計13万円 ①土地ローンで6万円 ②建物ローンで7万円 |
不要（原則無担保） ＊ただしあとで必要になる、5千万円住宅ローンの担保登記費用：約9万円 |
| 収入印紙代 （契約書類などに必要） |
収入印紙代合計4万円 ①土地ローンで2万円 ②建物ローンで2万円 ローン契約書（金銭消費貸借契約証書）に貼付する |
収入印紙代4千円 ローン契約書（約束手形）に貼付する |
| 金利 | 8月までの利息合計 約5万3千円 借入2千万円・35年返済・金利は年0.4％ 8月まで8カ月の利息 金利は年0.4％で計算 （金利は住宅ローン変動金利最安値水準また建物ローン3千万円は、完成時8月に借りるので金利計算に含まず） |
8月までの利息合計 約35万円 借入2千万円・期間は1〜8月の8カ月・金利は年2.65％で計算 |
※事務手数料は金融機関により異なる。土地購入や新築時の名義変更登記費用などは除く。ローン契約証書の収入印紙代は金銭消費貸借契約証書のほうが手形より高く、また借入額が増えると印紙の金額も大きくなる。つなぎ融資の金利はあくまで目安、年1％台〜4％程度の水準で、金融機関が申込者ごと個別に決める。
この表からわかるのは、土地購入で2千万円のローン・建物購入で3千万円のローンと連続で借りると担保は二つ、借金も二つ、返済も二つ、印紙など費用が余分にかかってしまうということです。いっぽう、つなぎ融資は住宅ローンに比べ金利は高めなので、支払う利息は多くなってしまう点に注意が必要です。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資は銀行から提案されるローンで、逆に言えば銀行の言う通りに動いているので、ある意味安心とも考えられます。つなぎローンが利用できない場合、土地を自己資金にしたり、着工金を自己資金で対応したりする必要があったかもしれないので、そういった意味では存在意義があるとも表現できます。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資の特徴の一つに、特定のハウスメーカーなど取り扱いが限定されている点が挙げられます。たとえば「〇〇ハウス提携つなぎ融資」などという名称で、ハウスメーカーと銀行がつなぎ融資の限定商品を作っていて、その会社で家を立てる顧客だけがつなぎ融資を利用できるというものです。そもそも「特定の会社専用の限定ローン」といった事情があるので、つなぎローンが特殊な裏メニュー的存在であり、誰でも使えるわけではないのがデメリットといえます。
また比較表にもあるように、金利負担が大きいのもデメリットになります。上表では2本立てローンとの比較でしたが、これが分割融資と比べた場合は負担が大きいものになりますので、この点は次項からの分割融資の説明で詳しく触れていきます。
最近増加している分割融資とは？
続いて、つなぎ融資とは「似て非なるもの」である分割融資について解説していきます。
分割融資って何？
分割融資とは、住宅ローンを一度に借りるのではなく、支払いのタイミングに応じながら融資を数回に分割して実行するものです。個別のローン商品ではなく、住宅ローンの融資実行方法（ここから分割実行とも呼ばれる）の一種になります。
まだ分割融資がなかった時代には、銀行ではつなぎ融資を普通に取り扱ってきました。しかし現在ではだんだん縮小する傾向にありますが、それは分割実行がつなぎ融資や2本立て融資のデメリットを補完する方法だからです。たとえば「つなぎ融資⇒住宅ローン実行⇒つなぎを返す」といったフローでは銀行・顧客双方で手間がかかります。しかしこれが分割融資なら、分割融資ローンの1回ですべて終わるのです。
ちなみに10年くらい前までは「土地購入⇒建物新築」あるいは「建物資金の分割支払い」でも、とにかく最初に一括ですべてのローンを借りてしまう形式が結構ありました。これも、とにかく必要なお金を全部まとめて準備できるので、ある意味便利でした。しかし、一部ハウスメーカーが建築資金を全額前払いで受け取ったまま倒産した事例が発生したため、この「総額をまとめて最初に借りる」形式は、現在ほとんどの銀行で取り扱っていないのです。そこで、こうした施工業者が倒産したときのリスクを回避する目的でも、分割融資が主流になったのです。
分割融資のフロー
分割実行をイメージするため、つなぎ融資と同じようにフローをまとめてみました。
（前提条件はつなぎ融資と同じです）
＜分割融資のフロー＞
- 1、住宅ローンで土地資金・建物資金の合計5千万円を一度に申し込み、審査を受けて通過する。保証会社の保証も決定する
- 保証料支払いは金融機関によりタイミングが異なるが、最初の実行時に全額支払うケースが多い
住宅ローン契約書類（5千万円の1口）にも署名・捺印をしてローン契約まで完了。
⬇ - 2、（1月）土地購入資金として2千万円だけローンを分割融資して支払う
購入した土地には今回のローン5千万円の担保を設定する。
まだ返済はスタートせず、2千万円に対する利息（金利は住宅ローンの金利）だけ支払う。
なお最初にローン契約は完了しているので、分割融資を実行するときは、書類を準備したり記入したりすることはほぼない（一部書類が必要になる場合も。 - また融資金は即座に施工会社へ振り込むため通帳などを一時的に銀行へ預けることもある）
⬇ - 3、（2月）建物着工資金として2回目の1千万円を分割融資で追加実行
累計3千万円となった利息を支払う（分割返済はまだスタートしない）。
⬇ - 4、（7月）建物上棟資金として3回目の1千万円を分割融資で追加実行
累計4千万円となった利息を支払う（分割返済はまだスタートしない）。
⬇ - 5、（8月）建物最終金として4回目の1千万円を分割融資で追加実行
完成した建物を担保に追加する。 - 登記費用などは必要になるが、新しく担保を設定するわけではない（最初に5千万円の担保が設定済みで、そこの建物を加えるだけなので）。
これで累計5千万円となり、ローンをすべて借りたことになる。
分割返済はその翌月くらいから始まるのが一般的。ただし、仕事や引っ越しの関係などで入居が遅れる場合などには、初回分割返済スタートまで数カ月程度なら据え置きも可能な場合がある（ただし利息は毎月支払う）。
分割融資のメリット
分割融資のメリットは、ほとんど最初の手続きで全部終わりという点です。住宅ローンの契約書類は多岐、多数になるのが普通なので、一回の手続きではそれこそ何十枚も書類を記入したり署名・捺印したりと、手間も多くなるものです。たとえば住宅ローンを2本立てで借りるなら手続きの書類や手間も2倍になりますし、つなぎ融資が絡めばつなぎ融資の書類や手間が増えるのです。
また分割融資は、一般的な住宅ローンにおける融資実行方法の一種という位置づけです。そのためつなぎ融資のような業者指定といったことはなく、希望すれば基本的に誰でも利用できるのもメリットと言えるでしょう。
そして分割融資なら、つなぎ融資より少ない利息負担で済むところが最大のメリットです。
＜分割融資とつなぎ融資・利息の比較＞
【前提条件】分割融資の借入状況。総額5,000万円で、つなぎ融資を利用した場合と利息を比較
1月土地購入・融資2千万円
2月着工・融資1千万円
7月上棟・融資1千万円
8月最終金・融資1千万円
| つなぎ融資の利息 | 分割融資の利息 | |
|---|---|---|
| 1月：土地購入 融資2千万円 |
約35万円 2千万円✕金利年2.65％で1〜8月まで8カ月分の利息 |
約7千円 分割融資2千万円✕金利年0.4％で1月・1カ月分の利息 |
| 2月：着工 融資1千万円 |
－ | 約5万円 3千万円✕金利年0.4％で2〜6月まで5カ月分の利息 |
| 7月：上棟 融資1千万円 |
－ | 約2万7千円 4千万円✕金利年0.4％で7〜8月まで2カ月分の利息 |
| 合計 | 約35万円 | 約8万4千円 |
あくまでシンプルな計算ではありますが、分割融資の利息負担は少ないことがわかります。このように、必要なタイミングで必要最低限のお金だけを借りるので、分割融資のほうがつなぎ融資より利息負担は少なくなるのです。
ちなみに分割融資は複数の銀行で取り扱いがあります。たとえばりそな銀行では分割融資を取り扱っていると公式サイトに説明があります。ただし具体的な内容は「詳しくはご相談を」となってしまい、詳細は公表されていないようです。これは他のメガバンクも同じで、公式サイトで検索すると「住宅ローンの分割融資実行中の方は」といった記載があり、ここから取り扱い自体はあることが推測できます。いずれにしても銀行では分割融資を取り扱っていますが、その細かい内容まではオープンにしていないのが実態です。
以下は、りそな銀行の分割融資に関わる記述の引用です。
住宅ローンの金利見通し FAQ
- Q建築代金の支払い時期にあわせて、その都度借り入れをすることはできますか？
- A住宅ローンの分割借り入れをご利用いただく方法があります。
以下のような場合に、分割して住宅ローンをお借り入れいただけます。
・ご自宅を新築される場合
・土地を先行してご購入され、その後建物を建築される場合
※ご利用いただく商品によっては、分割借り入れをご利用いただけない場合があります。
お借り入れ方法のご検討にあたりましては、事前にご相談ください。
りそな銀行/住宅ローン/よくあるご質問
分割融資のデメリット
もちろん分割融資でも、最後まで手続きが終わるまで分割融資中は利息負担があるわけで、ここがデメリットと言えます。つなぎ融資も分割融資も使わずに、土地を自己資金あるいは着工金だけ自己資金で払えるなら、当然ですが利息負担は少なく済むのです。
また、一度分割融資を選んだ場合、たとえば建物資金だけ分割融資でハウスメーカーも決まっていて、あとは融資を実行するばかり、といったタイミングで他のメーカーに変更したくなっても、もうあとには引けなくなります。たとえまだローンを借りる前だとしても、ローン申し込みや契約書類も書いたあとだったら、もう融資を受けたのと同じこととなり、取り消しはできません。このように分割融資で融資実行前でも、ローン契約などある程度進んでしまったら、もう後戻りはできないので、この点もデメリットといえます。
まとめ
つなぎ融資と分割融資のどちらがいいか？と聞かれたなら、銀行員としては分割融資をおすすめします。その理由は、ここまで説明した通り金利面や契約書類の手間など住宅ローンを利用するお客様の立場で考えれば、つなぎ融資より分割融資のほうがよいと思えるからです。この記事が参考になれば幸いです。
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新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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淡河範明さん
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