auじぶん銀行の住宅ローン

不動産担保ローンでよくあるトラブルとは?銀行員が現場から解説

【第19回】2023年11月22日公開(2023年11月22日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

個人事業主や法人が事業資金を調達するときに、「不動産担保ローン」という融資があります。所有している不動産を担保にして融資を受けるものですが、どんな不動産でもよいわけではありません。今回は、不動産担保ローンでよくあるトラブル、契約の際の注意点を紹介します。住宅ローンや不動産投資のローンにも共通する部分がありますので、参考にしてください(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)。

銀行員が見た不動産担保ローンのトラブル

不動産担保ローンでよくある問題をご紹介
不動産担保ローンでよくある問題をご紹介(出典:PIXTA)

 個人事業主や法人が事業資金を調達するために、所有している不動産を担保にして融資を受けるのが「不動産担保ローン」です。不動産担保ローンは会社員など一般の人でも、担保にできる不動産があれば利用できます。

 なお、担保とは「将来に発生するかもしれない不利益に対し、それを補うための事物(モノ)」のことです。「抵当」とも呼ばれ、ここから抵当権・根抵当権という言葉も生まれました。

 ではここから、不動産担保ローンで担保にする不動産の内容や、担保の手続きなどで発生する問題をいくつか紹介します。銀行員にとっては担保手続きではよく発生する「トラブル」なのですが、お客様はほとんどの人が初体験なので焦ります(もちろん「大丈夫ですよ」とフォローはしますが)。いざ問題に直面したときに焦らないで済むよう、ぜひ参考にしてください。

【関連記事はこちら】>>【銀行員が解説】住宅ローンなどで担保評価が低くなってしまう不動産とは? 物件選びでは「売れない不動産」は避けよう!

不動産担保ローン【小トラブル】自分の名前や住所が書けない

 不動産担保ローンの手続きや契約書類では、原則として住民票に記載されている通りの氏名と住所で記入することになっています(これは住宅ローンや不動産投資ローンも同様です)。ところが中には「自分が普段意識して使っている住所や氏名が住民票では違っていた」というケースがあります。

 まず住所ですが、住民票の住所地で一般的な住居表示以外に「字」(*)が入っていたり、住居表示以前で「1丁目」などがなく番地も住所と違っていたり、あるいは住所に使われている漢字が旧字体だったりといったケースです。これは明治期などに住所地を再編製した際、従来とは違う集計方法になったために、微妙に数字が違う場合があることが原因です(ちなみに戸籍では地番を使うのが一般的です)。また住居表示と一緒でも「〇〇町1−2−3」という住所なら住民票では「〇〇町1丁目2番3号」と表記されていて、その通りに記入しなければなりません。

 たとえば私の家を例にとると、以下の通り微妙に違います(多少変更しています)。

【普段使う住所】 〇〇市沢田町1-2-34
【住民票の住所】 〇〇市沢田町1丁目2番34号
【地番(本籍)】 〇〇市澤田町1丁目1458

 またこれは、氏名でも起こることで、たとえば渡辺の「辺」は「邉」「邊」などいくつもありますし、高橋でも「高」と「髙」、「橋」と「槗」「𣘺」などがあります。他にも「澤田(沢田)」「山崎(山﨑、山嵜)」など例をあげるときりがありません。日常生活ではいわゆる常用漢字の字体にして「澤田⇒沢田」で支障なく過ごせるのですが、これが融資の契約や担保の書類になると、住民票で登録された字体を使う必要があります。

 そのためお客様の中には、そこで初めて自分の「正式名称」を知ったという人もいます。そして、普段は書き慣れていない自分の名前や住所を記入するのに苦労する、ということがよくあります。(私の場合、こうしたケースでは書類を記入する前に、数回試し書きをしてもらうようにしています)。

*字・あざ:昔の村単位を「大字」、その中の集落単位を「字」として住所として変遷してきた。その後市町村合併した場合は以前の村や集落を表した。
例)「山田村海田」⇒(市町村合併)⇒「〇〇市大字山田字海田」

不動産担保ローン【小トラブル】権利書がない!

権利書は事前に探しておこう
権利書は事前に探しておこう(出典:PIXTA)

 土地や建物を自分が所有していることを証明するのが「権利書(権利証ともいう)」です。ところがこの権利書は結構やっかいで、契約直前や手続きの当日になって「権利書がない!」とお客様から言われることがよくあります。これは、一般の人は日常生活で権利書に触れることなどまず無いということと、大事な書類なので「仏壇の上から2番目の引き出しにある」と考えるだけで、普段はそのありかを確かめたりしないことが大きな原因です。

 ところが、

「仏壇にあると思っていたのに探しても見つからなかった」
「権利書だと思っていたら、全く別の書類だった」

といったようなケースは、銀行員からすればまさに日常茶飯事で、私も何度か困った経験があります。その苦い経験から、今はたとえば住宅ローンで審査が通った段階で、権利書を探しておいてもらうようにしています。一度探してもらえば、「ちゃんと保管しているか?」「なくなっているのか?」もわかりますし、事前に見せてもらえば目的の権利書かどうかも確認できるからです。

 ちなみに権利書がなくなってしまっていても、所有者本人の身分証明と書類などで手続きはできますが、余計な時間と費用がかかります。また現在は権利書自体がなくなり、データを法務局に電子記録することで登記ができるようになっています。そして権利書の代わりに電子記録された証明として「登記識別情報通知」という書類が発行される形です。(大事な書類である点は変わりませんが、記録がオンライン化されているので、登記識別情報通知をなくしても、所有者の本人確認などで手続きはできます)

不動産担保ローン【中トラブル】あるはずの土地がない

 これはケースとして多くはないのですが、自分たちの不動産が自分や家族が考えていた通りではなかったという事例です。

1. 先祖から引き継ぎ親名義の土地だと思っていた場所が、実は他人の所有地だった

2. 担保にしようとした土地の真ん中に、知らない人名義の土地が存在していた

3. 所有地と道路の間に他人の土地があり、自分の土地は道に接していないことが判明した

 これらはすべて、私が銀行員として実際に経験した事例です。どれも一大事で、それこそ銀行と取引している場合ではない事態でした。

 1のケースは単なる番地の勘違いで、すぐ隣にしっかり土地があったので問題なく手続きできました。

 2のケースでは、土地を所有する人と連絡が取れず担保にもできなかったので、融資ができませんでした。

 3のケースでは相手名義の土地を購入するか、相手から担保に提供してもらう必要がありました。しかしそのどちらも納得してもらえず(いきなり土地を売れ、土地を担保に出せと言われたら、私でも断ると思います)融資ができなかっただけでなく、そのあとも相手ともめることになってしまいました。

 ここで紹介した事例も、銀行員からすれば「トラブル」のケースなのですが、とはいえ一般の人が自分の土地について調べるのは、誰かが死んで相続するとき、売却するとき、そして借金の担保にするときくらいですので、こういったハプニングも発生するのだと銀行員の私は思います。今は特に問題がなくても、事実が判明すると大騒ぎになることも多いので、機会があるとき(法事や帰省時など家族がそろうタイミング)に、家族みんなで確認しておくことをおすすめします。

不動産担保ローン【中トラブル】土地所有者がお年寄りで字が書けない

 「字が書けない」というケースは、銀行取引全般に関連し、特に住宅ローンや不動産担保ローンでも手続きが進まなくなる「トラブル」です。不動産担保ローンや住宅ローンなどでは、担保にする不動産の所有者は本人以外、たとえば父母・祖父母・曽祖父母名義でも構いません。ただし自分以外の場合、たとえば祖父、祖母、あるいは父母が高齢で字が書けないと手続きが大変になります。

 不動産担保ローンでも住宅ローンでも、担保となる不動産の所有者(担保提供者)は、融資の契約書類や担保書類に自署捺印する必要があります。しかし、普段の生活で自分の親や祖父母に担保契約書類を書かせることなど、一般人は想像すらしないことなので、こうした問題が発生するのです。

 繰り返しになりますが、担保の契約書類や登記に必要な書類は、所有者が担保に提供することをしっかりと理解し納得した証明として、本人の自署が大前提です。したがって、字がヨレヨレになる程度なら、時間がかかっても本人にゆっくり書いてもらえば手続きできます。また字がまったく書けない(手が震えるなど)場合でも、本人が元気で会話もできれば「代筆(家族のうち誰か一人が代わりに書くこと)」も可能です。ただし代筆で契約してもらえるか?は金融機関によっても対応が違うので、断られる可能性もあります。

 また認知症などで意思が通じない、あるいは会話ができない場合には、「そもそも担保を提供することに納得しているか?」が確認できないので手続きができない、つまり融資が受けられないことになります。

 ちなみに高齢で意思疎通が難しい人には「成年後見人」という制度がありますが、基本的に本人(祖父など)の財産や利益を守る行為しか認められない、というのが大原則です。したがって「子や孫の借金に担保を差し出す(子や孫の利益であり、本人にとっては不利益)」のはまず無理なので、ここはぜひ覚えておいてください。

 私の場合、融資申し込み段階で上記のような事態になったなら、担保の所有者を成年後見人にするか悩んでいるお客様には、成年後見人になると原則として担保提供できないことを説明したうえで、高齢者本人や家族の今後について慎重に考えてもらうようにしています(成年後見制度を利用するかどうかは本人や家族の問題であって、銀行員から指図するようなことはありません)。

不動産担保ローン【大トラブル】貸している人が邪魔する

 不動産担保ローンは自宅以外の遊休地を担保にするケースが多いので、そうなると他人に貸している借地や借家などが担保になることもあります。しかしその場合に、借家が未登記ということがあります(借りている土地はいつか返さなければいけないからと、建物を建てても登記しない人がいるから)。

 建物が未登記では銀行で担保と認めてもらえないので、地主は建物所有者の借地人(土地を貸している人)に「建物の登記をしてくれ」と頼むのですが、地主の都合に付き合って登記をしてくれる人は少ないのが現実です(登記費用を地主が持つからと解決したケースはありました)。

 このようなトラブルを防ぐため、担保にすることをきっかけとして借地人に「出ていってくれ」と頼む地主もいます。しかし、地主の事情を知り、金銭を得ようと考えて居座る人もいるので、こうなると担保にするのは無理になってしまいます。

 現在は借地人や借家人といった「土地や家を借りている人」の権利を守るべきだ、として法律も整備されているので、話がこじれると訴訟に発展してしまう可能性もあります。基本的に銀行はトラブルなどを嫌うので「もめているならこのお話はなかったことに」と手を引くかもしれません。このように、自分の土地であっても「他人に貸しているなら半分は他人に権利がある」くらいの意識で考えた方がいいという事例です。

不動産担保ローン【大トラブル】担保と認めてもらえない

 これは土地や建物など物件に問題があるケースで、担保にしてもらえなければ融資を受けることもできないので、問題は大きいといえます。

担保調査で、土地に道路がつながっていないことが判明した
(建物が建てられない無道路地となり売れないので、銀行は担保にしない)

数年後には道路(計画道路)の一部になることが本決まりで担保にできないと言われた
(売却できるのが大前提、道路になる土地を担保に金を貸す金融機関はない)

建物が容積率を超過していて、一部または全部を取り壊さなければ担保にできない
(建ぺい率や容積率を超えている建物は、是正しなければ銀行では担保にしない)

 ここで紹介したのはほんの一例で、その他にも銀行で担保と認めてくれない物件は何種類もありますが、基本的には「売却できるか?」「自分ならその土地に住みたいと思うか?」とイメージしてみるとわかりやすいと思います。なお不動産担保ローンは不動産の評価額を重視するため、担保にできる物件は金融機関によって条件が異なりますので、必ずご自身で確認してください。

【関連記事はこちら】>>【銀行員が解説】最近の住宅ローン担保評価、融資可能額はどう計算しているのか?

不動産担保ローンフロー(申し込みから手続きまで)

 最後に、不動産担保ローンの申し込みから担保手続きまでのフローを簡単にまとめました。ここまでに解説した問題点や注意点をイメージすると吸収しやすいと思います。また基本的な流れは住宅ローンや不動産投資ローンも同じなので、参考にしてください。

フロー1.申し込み・審査

 最近は不動産担保ローンもネット経由の申し込みが主流になりつつあります。申し込みに必要な主な書類は以下の通りです。

・ローン借入申込書兼同意書
・資金の使用用途が分かる資料
・源泉徴収票、年金振込通知書など収入関連書類
・固定資産税納税証明書
・住民税納税証明書
・運転免許証など本人確認資料

 なお、申し込みに必要な書類は公式ページで告知している銀行もあります。

【参考】東京スター銀行/「スター不動産担保ローン」必要書類チェックリスト

フロー2.担保調査と評価、融資の審査

 銀行や消費者金融などの担当者が、担保予定の現地に行って写真撮影や現地調査をします。

 評価については、一般に「土地の相場は路線価の1.2倍、銀行の評価は路線価の6割程度⇒相場の半分程度」といわれています。

例)
・土地の路線価(*)が1億円なら、相場は1.2倍の1億2千万円
・銀行の評価は路線価の6割で6千万円なので、相場の半分

 上記はあくまで俗説で、実際に銀行が路線価に対してどのくらいの評価をするかは部外秘でいえませんが「当たらずしも遠からず」といったところでしょうか。

 そして次に、不動産担保ローンの審査では決算内容と担保の評価を中心に審査をします。ちなみに「不動産担保ローン 審査なし」「絶対に借りれる不動産担保ローン」といった記事を見受けますが、審査のない不動産担保ローンはありません。実際これらの記事も「審査のない不動産担保ローンはありませんが、その中でもこちらを」と結局は見出しで釣っておいて特定のローンなどに誘導する内容が多いので注意してください。

フロー3.借入契約と担保の登記

 融資契約書類に借り入れする本人と、担保の所有者(担保所有者)が自署・捺印して契約が進みます。また最近では契約もネットで完結するなど、手続きが簡素化されています。このようにお金を借りる融資契約は簡単になりましたが、担保契約に必要な書類は昔とあまり変わっていません。

 参考に、担保の契約書類として必要な書類は主に以下のとおりです。

<担保契約に必要な書類>
1. 担保契約書類(抵当権設定契約書など)
2. 土地・建物の登記済権利証または「登記識別情報通知」
3. 土地・建物所有者の印鑑証明書や住民票(発行日から3ヶ月以内)

 また登記の実務手続きは専門家の司法書士に委任するのが一般的なので、そのための登記費用を支払うことになります。担保の登記は税金としての収入印紙代と、事務手続きの費用として司法書士に報酬があり、金額は数万円〜数十万円です。担保金額が多ければ印紙代が上がり、担保になる不動産の個数が増えても金額が大きくなります。

 そして、ここまでの担保契約が無事終了すれば、借り入れを利用できることになります。

まとめ

 今回は不動産担保ローンで担保にする不動産について、さまざまな問題や注意点を解説してきました。基本的に担保やその手続きは住宅ローンや不動産投資ローンも同様なので、この記事で述べたことが参考になれば幸いです。

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借入額×2.2%
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0円
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2024/6/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

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  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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