住宅ローンの借り換えの進め方、注意すべきポイントとは？　銀行員が基礎から解説！

住宅ローンの借り換えが選択肢の一つとして注目されています。住宅ローンの金利上昇が現実に近づきつつある今、他の銀行への借り換え、特に変動金利から固定金利への借り換えを検討する人も少なくありません。そこで今回は、借り換えの基本や現実、金融機関の内部事情まで、銀行員の視点で語りたいと思います。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

住宅ローンの借り換えについて基礎からおさらい
借り換えは銀行の提案を待てばいい？
【銀行から提案された場合】の確認ポイント
【自分で借り換えに動く場合】のポイント
銀行員が考える「借り換えを検討してもよいケース」
まとめ

住宅ローンの借り換えについて基礎からおさらい

　借り換えのメリットは「変動金利への借り換えなら、金利が低くなり返済額が減る」「固定金利に借り換えることで金利は上昇するが、将来の金利上昇リスクをなくせる」ことですが、それ以外の部分についての説明は省かれがちです。

　まず、借り換えについて基本事項からデメリットまで知識の確認をしておきましょう。

変動金利から固定金利への借り換えの基本事項とは　出典：PIXTA

住宅ローンの借り換えとは？

　借り換えとは「ほかの金融機関で住宅ローンを借り、返済中の住宅ローンを返すこと」です。現在の住宅ローンから、他の金融機関の住宅ローンに入れ替えるので借り換えと呼ばれています。別名で、乗り換えや肩代わりとも言いますが、特に銀行ではライバル関係の他金融機関の融資を奪い取るという意味合いで、肩代わりという表現を使っています。

　また、基本事項として以下の2点を理解しておきましょう。

＜住宅ローン借り換えの基本事項＞

・返済中の銀行の内部で借り換えはできない
新規借入の方が金利が低いからといって、同じ銀行で借り換えはできない（※1）

・借り換えを検討するには「最低ライン」がある
借り換えでメリットが発生する最低ラインとして以下の3つがある（※2）
①「金利差が1％以上ある」
②「ローンが1,000万円以上残っている」
③「返済期間は10年以上」
（※1）固定金利から変動金利のように、金利タイプの変更は可能。金利優遇幅は借入時のものが適用される。
（※2）金利差が1％に満たなくても、借入残高が大きい場合にはメリットが発生することもある。

借り換えのデメリット

　ただし、借り換えには以下のようなデメリットもありますので注意が必要です。

＜借り換えのデメリット＞

・経費が必要
登記費用や保証料・手数料などの経費が必要となり、これを上乗せして借り換えることになる

・総返済額のメリットは「タラレバ」
借り換え提案書は基本的に「最後まで金利が上昇しなかった場合」という仮定に基づいて作成されている

借り換えは銀行の提案を待てばいい？

　実際に借り換えを検討するとして、金融機関が借り換え提案をしてくるのを待っていればいいのでしょうか。それとも、自分で動き出すべきなのでしょうか。

　このあたりを「銀行の中の人」としてお話ししたいと思います。

いま、金融機関は積極的な借り換え提案をしていない

　現在、借り換えの営業活動へ積極的に取り組んでいる金融機関は少ないのが実態です。なぜなら、ある程度は新築案件やマンション分譲などのローン相談が見込めますし、借り換えも顧客がネット経由で、シミュレーションや申し込みまでやってくれるので、わざわざ営業をかけなくても済むからです。

　私が銀行に入行したバブル期では、それぞれの担当地区の家を軒並み、休日返上で訪問し、「住宅ローンは残っていませんか？借り換えしませんか」と飛び込み営業をしていた時代があります。現在は個人情報保護法の観点からも、また反社会的勢力に訪問してしまうリスクもあることから、こうした金融機関の軒並み・飛び込み営業は実施されることも少なくなりました。

　こうした現在の金融機関事情から考えると、借り換え提案が来ることはあまり想定できそうもありません。だからこそ、自分で考えて動かなければ何も変わらないと私は考えます。

【銀行から提案された場合】の確認ポイント

　とはいえ、金融機関からの借り換え提案が全くないわけではありません。提案された場合には、以下のポイントを確認しておきましょう。

＜借り換えを提案された場合の要注意ポイント＞

・提案書の内容は的確か？
銀行員が推測で試算した提案書の内容が、そもそも現在返済中のローンと違っている可能性がある

・諸経費が抜け落ちてはいないか？
借り換えに必要な諸経費が抜け落ちていることがある。
担当が不慣れで抜け落ちていることもあれば、「別途費用が必要」と小さく注意書きがあるだけの場合も

・返済期間を延ばしただけの提案になっていないか？
返済期間が長くなれば毎回の返済額が減ってくるのは当たり前なので、支払い金利の比較などを慎重に行う必要がある

・条件の劣化はないか？
金利が固定金利になるなどのメリットがあったとしても、その他の部分で今の住宅ローンより条件が劣化している場合がある
【例】「保証会社なし」が「保証会社付き」に変わる
→別に保証料が必要となり、その分借り換え金額が増える

　また、この他にも「どうやって自分がターゲットになったのか？」という点も気にかけておきましょう。

　金融機関が住宅ローン借り換えの顧客を探す時、不動産の登記内容（誰でも閲覧可能）を調べ、担保の内容から借入残高や金利などを推測するのが一般的な手法です。しかし、それ以外（飛び込みの営業など）なら、借り換え提案の内容の精度が怪しくなります。

　銀行員からの提案がメリットのある提案ばかりとは限りません。ノルマに追われてメリットを無理やり引き出した提案をしたり、顧客には不利となる説明をあやふやにしたりする銀行員も少なからず存在しますので、注意が必要です。

【自分で借り換えに動く場合】のポイント

　提案を待たず、自分で動き出す場合にも注意すべきポイントがあります。

　住宅ローンは現在、ネット経由の申し込みが多くなっていますが、ネット上で「仮申し込み」などを進める際には、必ずクリックをする前に一呼吸置くようにしてください。

　仮申し込みをしてしまうと、個人信用情報へのアクセスに同意をしたこととなり、仮審査で個人信用情報のチェックをしたという「申し込み記録」が累積されます。

　この記録が、複数の金融機関を候補として借り換えの検討を進める場合、マイナスに作用する可能性があります。俗に「申し込みブラック」などと呼びますが、直前に別の申し込み記録があると借り換えの審査を通りにくくなってしまう場合もありますので注意が必要です。

銀行員が考える「借り換えを検討してもよいケース」

　続いて、銀行員として借り換えを取り扱ってきた経験から、「この人なら借り換えを検討する価値がある」と考えるケースを紹介していきます。

ケース1.とにかく今の返済を減らしたい人

　たとえば固定金利から変動金利に借り換えた後で金利が急上昇し、借り換えのメリットが吹っ飛んでしまう可能性があったとしても、とにかく毎月返済が少なくなればいいと考える人であれば、借り換えを前向きに検討していいかもしれません。

　損得は自分の価値基準。将来のことより今が大事なのであれば、借り換えを考えてみる価値もあるでしょう。

ケース2.完済できる「当てがある」人

　親・祖父母からの援助や相続など、ほぼ間違いなくまとまった大金を受け取れる予定がある人ならば、借り換えをして目先のメリットを享受するという選択肢もあります。

　ただし、借り換えによるメリットと返済までの時期などを慎重に見極める必要があります。

ケース3.自分の金利観を持っている人

　今後の金利がどうなるのかなど、確固たる金利観に基づいて借り換えを選ぶとするならば、その結果がどのようなものでも自分自身で納得できるはずです。

　そのため、このような人は借り換えを自分で進める選択をしてもいいでしょう。

まとめ

　今回は借り換えについて、基本事項の部分から解説してきました。

　金利上昇など心配なことは増えてきていますが、大事なのは情報に振り回されないことです。本当に正しい情報かと疑う目を持つことが大事だと思います。

　そして結局のところ、損得は人それぞれの価値観です。借り換えをするかどうかも最終的には自分で決めることであり、周りから強制されることではありません。

　ただし、一度借り換えをしたら後戻りはできません。決断するときは後悔しないよう、慎重に考えることをおすすめします。

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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

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KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
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借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

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団体信用
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「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。