auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローン借り換えの提案書が銀行から来ていますか?どんな人に、どんなものが来るのかを銀行員が解説!

【第8回】2022年12月21日公開(2022年12月23日更新)
加藤隆二:金融ライター(現役銀行員)

あなたは銀行から送られてくる「住宅ローン借り換え提案書」を、見たことがありますか? 金利上昇が騒がれはじめた現在、住宅ローンを利用中の人にとって、やはり「借り換え」は気になることだと思います。そこで今回は、「住宅ローンの借り換え提案書とは?」をテーマに、借り換え提案書に書かれている内容、どんな人に送られてくるのか、借り換えの注意点を解説していきます。(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)

住宅ローン借り換えの提案書とは?

 「住宅ローン借り換えの提案書」は、他行で取引中の住宅ローンを借り換えて自行に取り込むために、銀行員が作成する資料のことです。

住宅ローン借り換えイメージ 出所:PIXTA
出所:PIXTA

「借り換えをすると、このようにメリットがありますので、住宅ローンをぜひ当行に!」というプレゼン資料で、数字によりメリットを訴えている形式が主流です。

 私は勤続30年の銀行員で、数えきれないくらい住宅ローン借り換えの提案や借り換えローンの取り扱いをしてきました。

 実際に借り換え提案をしてきた銀行員の解説なので、現在住宅ローンを返済中の人はもちろん、住宅ローンを検討している人もぜひ参考にしてください。

借り換え提案書はどこでもらえるの?

 「住宅ローン借り換えの提案書はどこでもらえますか?」

 これは、実際に私の銀行の窓口へ来店されたお客様からの質問です。

 住宅ローンの借り換えは、他行で返済中の住宅ローンを借り換えで奪取するために、銀行員が作成して対象者に渡すものです。

 ですから、銀行窓口で配っているようなものではありません(こちらのお客様は、自分で借り換えできる金融機関を探されていたようで、このあと丁重にお話を伺いました)。

 借り換え提案書を作成してほしいと言ってくるお客様はまれです。そのため、銀行員は借り換えの対象、つまりターゲットになる人を探し、見込み先として提案書を作成し、借り換えのアプローチ(交渉)をしていきます。

 銀行がどのように借り換えの対象を見つけるのか?

 これは営業戦略上の極秘事項なので言えませんが、あくまでたとえ話として、少しだけ紹介します。

 たとえば給料の振り込み直後に、特定の金融機関に一定額を自動送金するサービスを契約している顧客をリストアップすると、かなりの確率で他行に住宅ローンがあり、見込み先にできます。

 また、ある地域をピックアップして10年前と最近の地図を見比べると、10年以内に新築した家をピックアップできたり、地図上で名前が変わっていれば持ち主が変わった可能性から、購入の住宅ローンがあるかもしれないと推測できたりと、やはり対象先を見つけられるのです。

 それ以外にも方法はあるのですが、共通するのは借り換えの対象になる人は、借り換えのメリットがある人だということです。

 なお、借り換えのメリットがある人については後半で触れますので、ここでもう少し借り換え提案書にはどのようなことが書かれているのかを説明することにします。

借り換え提案書には、何が書かれている?

 住宅ローンの借り換え提案書は、銀行による営業上の資料であり、統一された仕様、様式などはありません。

 ただし、そこに書かれているのはおうむね以下のような内容です。

<住宅ローン借り換え提案書に書かれていること>

【現在の返済内容】
今返済している住宅ローンの返済内容:毎月・ボーナス返済額、金利、最終返済期限、このまま返済していった場合の元金と利息の総支払額(A)
【借り換えに必要な諸費用】
収入印紙代に始まり、不動産担保の登記費用、保証料など借り換えの必要経費(B)
【借り換えした後の内容】
借り換え後の返済額、金利、借り換え後の元金と利息の総支払額(C)
【借り換えのメリット額】
C-(A+B)で計算

 借り換え提案書はこれらの内容を数字で説明し、視覚でメリットを訴える作りになっています。

 なお具体的なメリットのアピールは「借り換え後の総支払額は、諸費用を支払ったとしても、現在のまま最後まで返済した場合の総支払額よりこれだけ節約される」として計算しています。

 つまり「借り換えの必要経費を払っても、ウチの銀行に借り換えたほうが総支払額でこれだけお得になるんです。だから借り換えをしましょうよ!」と結論付けているわけです。

写真は三菱UFJ銀行の提案書(編集部が入手したもの)
写真は三菱UFJ銀行の提案書(編集部が入手したもの)

提案書が来るのはどんな人?

 借り換えの提案書が来るのは、借り換えのメリットがある人ですが、ざっくり言えば、

・住宅ローン残額が1000万円以上残っている人
・返済期間が10年以上残っている人
・借り換え後との金利差が1%以上ある人 

 といったところでしょう。以上のうち、最低でも2つは満たしていれば、借り換えメリットが多い可能性が高いです。

 借り換えのメリットがあるかどうかは人それぞれで一概には言えないのですが、住宅ローン残高が1000万円以上ある人が対象となります。

 住宅ローン残額が1000万円を切っていると借り換えのメリットが少ないため、銀行では積極的な借り換え提案はしません(借り換えにかかる時間や人件費など、費用対効果も考えて提案しないという事情もあります)。

 返済期間が10年以上残っている人も対象となりやすいです。

 返済期間が短い人には提案しません。その理由は、ゴールが見えているので提案しても成約が難しく、また対象者もそれなりの年齢なので借り換えが難しくなることが多いからです。

 そのため、おおむね残り10年を切っていたらそのままの方がいいと考えます。

 最後に金利差ですが、1%以上の金利差がほしいところです。1%以上の金利差がないと借り換えのメリットは発生しにくいのが実態です。

 現在のローンが変動金利で1%未満の人には、銀行から借り換え提案が来ることはまずないでしょう(個人的見解です)。

 逆に提案が来るとすれば、固定金利(最初から最後まで固定金利、5年・10年など一定期間の固定金利)の人が想定されます。現在、金利が上昇局面にあるといわれていますが、変動金利だけはまだ低金利にとどまっており、固定金利から変動金利に借り換えると、メリットが出やすいのです。

シミュレーションで借り換えのメリット額が簡単に分かる

 なおダイヤモンド不動産研究所にある「返済額シミュレーション 借り換え」は上記したメリットを即座に調べてくれ、便利で役立ちます。金利は最新金利で、借り換え時の手数料も加味しているので、ある程度正確にシミュレーションしてくれます。

返済額シミュレーション 借り換え

 こちらを使ってみると、先程の条件をすべてクリアしていなくても、借り換えメリットがあるということが分かります。

 まずは以下の条件で借り換えシミュレーションしてみましょう。

・住宅ローン残額1,000万円
・残り返済期間35年
・現在の金利変動0.6%

 シミュレーションすると、借り換えによるメリット額は「最大でも10万円程度」との結果になりました。

 一方、住宅ローン残高だけ5000万円に増やした場合をシミュレーションします。

・ローン残額5,000万円
・残り返済期間35年
・現在の金利変動0.6%

 以上の条件では「借り換えで総支払額▲149万円の可能性」との結果なので、住宅ローン残額が多ければ、変動金利で低金利の人でも借り換えのメリットが出る可能性はあることがわかります。

 筆者の私自身、住宅ローンを返済しており、上記シミュレーションをしたところ、『借り換えで総支払額▲139万円の可能性』となりました。

ダイヤモンド不動産研究所にある「返済額シミュレーション借り換え」

自分の住宅ローンを自分で借り換えシミュレーションする方法

 住宅ローンを返済中の人は、自分で自分のローンを借り換えシミュレーションすることもできます。

 必要な情報など、実際に借り換え提案書を作ってきた銀行員が紹介します。

<借り換えシミュレーションに必要なもの(情報)>

【現在の借入内容】
「借入明細」「返済計画表」といった名称で、定期的に銀行から送られてきます
【借り換え後のローンの内容】
候補にしている銀行の住宅ローンの金利、手数料だけでなく、「商品概要(商品概要説明書)」もチェックすべきです
【借り換えに必要な諸経費の計算】
収入印紙代は2万~10万円程度
登記費用は5万~10万円程度
(参照:国税庁「不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」)

【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えの諸費用は30万~80万円(3000万円借入)! 18銀行の手数料・保証料を徹底比較

 と、ここまで読んで「面倒くさいな」と感じた人もいるでしょうが、それも無理はありません。

 なぜなら、銀行員の私たちは仕事として借り換えシミュレーションを作っているのでそれなりの知識はありますし、実際に銀行員が使っているのも専用ソフトで、諸経費などは自動計算してくれるのです。

 結局のところ、自分で手数料などを調べるのは大変なので、銀行に作ってもらうか、当サイトのシミュレーションなどを活用したほうが便利です。

 ただし、他の銀行に頼むとおおごと(借り換えしてもらえるかも?とセールスされるのは間違いないので)になるかも知れませんので、わずらわしい人は、やはり自分でシミュレーションソフトを使えばいいでしょう。

 当サイトのシミュレーションは、銀行員から見てもよくできているのでおすすめです。

返済額シミュレーション 借り換え

住宅ローン借り換えの注意点

 「住宅ローン借り換えの注意点」でネット検索して上位にヒットするのは、以下のような記事が多いです。

・固定金利から変動金利にすると金利上昇のリスクがある
・借り換えの諸費用を確認しないと損することがある
・住宅ローン減税が受けられなくなる場合がある

 これらが間違いとは言いませんが、変動金利の金利変動リスクなど、顧客自身が当然わかっていることですし、諸費用が必要になることも知らない人はいないでしょう。

 逆にこれらをしっかり説明しないで借り換え提案するような銀行員はいませんし、仮にそのような銀行員の提案なら聞くべきではありません。

 住宅ローン減税(年末調整などの住宅取得控除)も同じで、借り換えして控除を受けられなくなっても、借り換えメリットの方が大きいと顧客が判断すれば問題はないのです。

 むしろ、借り換えを実際に提案している銀行員はもっと別のところに注意しています。

 大きく以下の2つが挙げられます。

・「団体信用生命保険」は劣化しないか?
・「保証」はどうなるのか?

借り換えで「団体信用生命保険」は劣化しないか?

 団体信用生命保険とは、住宅ローン利用者が加入する生命保険で、本人が死亡や高度障害になると保険金が支払われ、住宅ローンが完済されることで家族に借金が残らない仕組みです。

 借り換えの場合、前の住宅ローンは返してしまうので団体信用生命保険も契約が消滅し、借り換えするローンでもう一度団体信用生命保険に加入することになります。

 そのとき健康状態の悪化(今の住宅ローンを借りたときは健康だったが、その後大病をした)などで、団体信用生命保険に加入することができなくなると、まず原則としてローンの借り換え自体ができない可能性があります。

 最近では、病歴や健康状態など加入条件が緩やかな団体信用生命保険(「ワイド団信」などと呼ばれます)も用意されていますが、その場合は金利が上乗せされる(一般的な団体信用生命保険より0.2〜0.3%程度金利がアップ。銀行により違います)場合もあるので注意が必要です。

 とはいえ、まだ団体信用生命保険に加入できるので問題は金利などの部分に限定されます。

 それより注意すべきなのは、団体信用生命保険に加入できない、または加入しないケースです。

 銀行によっては団体信用生命保険に加入できなくても、過去に契約している一般的な生命保険があれば借り換えできる場合もあります。フラット35は団信に加入しなくても借りられます。

 ただし、ここで考えてみてください。

 今の住宅ローンは団体信用生命保険に加入しているので、死んだら住宅ローンはチャラになり、別に契約した生命保険金も残してあげられます。

 一方で、借り換えして団体信用生命保険に加入しない場合、死んだら預金を取り崩して住宅ローンを一括返済するか、別契約の生命保険に入ってその保険金で住宅ローンを返さなければいけなくなります。

 借り換えのメリットが大きく感じられたとしても、ここは慎重に考えるべきでしょう。

 私が銀行員として借り換えの提案をする場合、上記のように団体信用生命保険に加入できなくなる人には、本人が強く希望する場合でもない限り、借り換え提案は取りやめます。

借り換えで「保証」はどうなるのか?

 一般的な住宅ローンは、保証会社の保証が付きます。

 銀行の系列子会社などの保証会社が住宅ローン返済を保証することで、銀行は低金利など有利な条件でローンを融資するもので、返済不可能になった場合は一定期間の催促などを経て保証会社がローン残額を銀行に全額一括返済(「代位弁済」と呼びます)する仕組みです。

 借り換え後も住宅ローンとしての基本は同じなので、やはり保証会社の保証が付くことが一般的です。

 ところが転職などで年収や勤務先の規模が変化すると、借り換え後のローン保証会社の保証が付けられないケースもあり、借り換えをする銀行では保証人を付けることを求められる場合があります。

住宅ローンの保証人になると、簡単にはやめられない。出所:PIXTA
住宅ローンの保証人になると、簡単にはやめられない。出所:PIXTA

 保証人になるには年収や資産もチェックされるので、共働きなら配偶者(パートナー)か自分、または配偶者の両親などが保証人になることが想定されます。

 とはいえ人間が保証人になるというのは、実は非常に重い事実です。

 例えば配偶者が保証人になり、離婚することになった場合でも、銀行が認めない限り保証人をやめることはできません(借金の保証人になっていることは、民事上の離婚とは全く別の問題です)。

 私のお客様でも、保証人になっていた配偶者と離婚した後も引き続き、その配偶者が保証人のままで、ローン返済の保証という責任を負い続けているケースがあります。

まとめ

 住宅ローンの借り換えが注目されているのは、やはり金利の先行きが不安という気持ちの表れだと思います。

 借り換えによって、数百万円というメリットが出る人が多いのも事実です。

 ただ、借り換えの注意点をしっかりと把握し「借り換えしなければよかった」と思わないよう、慎重に考えましょう。

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新規借入2024年5月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.298%
総返済額 3156万円
表面金利
年0.169%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,566円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/5/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
おすすめポイント

3大疾病50%保障+全疾病保障が無料
先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50%を保障するなど手厚い対応

※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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