フラット35の金利が下がり、変動金利と比べて選択に迷う人が急増しています。今回は変動金利とフラット35のどちらが得になるのか、シミュレーションを交えて深掘り解説していきます。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）
マイナス金利政策の解除をめぐる住宅ローン金利の動向
3月の日銀によるマイナス金利政策の解除はいわゆる金融引き締めではなく、緩和政策を継続するという建前がありました。そのため、短期政策金利が0.1ポイント上昇したものの、現在のところ住宅ローンの変動金利には一部銀行（住信SBIネット銀行）を除いて大きな影響はありません。むしろ三井住友信託銀行は変動金利を3月までの0.405％から4月は0.330%に下げ、SBI新生銀行は4月から0.29％のキャンペーン金利を開始しています。
昨年4月8日に日銀総裁に就任した植田和男氏は、実に1年足らずで歴史的な長さで続いた大規模緩和政策を大きな混乱なく手仕舞いました。ただし「普通」の緩和政策は続けていくと言っており、これが市場に受け入れられたことが今回のマイナス金利政策の解除を成功させた要因ではないかと見ています。
また、国内の長期金利は上昇傾向にあったのですが、住宅金融支援機構が取り扱うフラット35（買取型）の金利は3月の1.84%から4月は1.82%に0.02ポイント下がっている点にも注目です。
さらにフラット35については子育て世帯向けの金利引き下げ「子育てプラス」によって最大年1％の引き下げとなるため、全期間固定型でありながら当初期間は変動金利並みの低金利で借りられる状況になっています。
ただしフラット35は頭金を1割以上入れなければ高い金利になってしまうことと、借り入れの時点で決まっている当初期間が過ぎれば金利引き下げは無くなり、毎月返済額が当初よりも高くなる点に注意が必要です。
【関連記事はこちら】＞＞日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？
変動金利は今後何パーセントまで上がるのか？
植田日銀のマイナス金利政策解除は、表面的にはゼロ％の短期政策金利を0.1%に上昇させる利上げではありましたが、より強調されたのは金融緩和政策を継続するというものでした。
植田総裁は会合後の記者会見で、今後は短期政策金利を操作する伝統的な手法で物価の安定を実現していきたいという方向性を示しました。これを実現するには、現在の0.1％のままではダメです。0.1％から金利を下げると再びマイナス金利政策に逆戻りしてしまいます。
短期政策金利を操作するには、最低でも今の0.1%から1段階金利を上げなければなりません。できれば、上げられるうちに2段階くらい上げておきたいというのが本音ではないかと思います。通常、中央銀行が短期政策金利を操作する場合の最少単位は0.25％ですから、2段階上げれば0.5%上昇することになります。
日銀総裁の任期は5年でちょうど1年経ちましたが、残り4年の間に複数回の利上げを行い、短期政策金利をコントロール可能で、景気を冷やしもせず過熱もさせない自然利子率の水準にしたいと考えていると見ています。
3月の利上げはマイナスをゼロにするもので、いわばノーカウントですが、次の追加利上げからは、いよいよ民間銀行も変動金利の店頭基準金利を上げてくる可能性があります。
5年後の政策金利の水準と、変動金利で借りた場合の影響額
それでは、変動金利で住宅ローンを借りた場合、5年後の政策金利の上場幅によって総返済額がどのくらい増加するのか。シミュレーションで確認してみましょう。
図表1：【金利上昇シミュレーション】
【前提条件】物件価格5,000万円、借入金額5,000万円（フルローン）。変動金利0.4%（5年ルール125%ルールなし ）、借入期間35年。元利均等返済、ボーナス払いなし。
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金利上昇幅 （5年後） |
毎月返済額 （当初） |
毎月返済額 （上昇後） |
総返済額 |
増加額 |
|---|---|---|---|---|
| +0.00% | 約12.8万円 | 5,359万円 | ||
| +0.25% | 約12.8万円 | 約13.2万円 | 5,530万円 | +約171万円 |
| +0.50% | 約12.8万円 | 約13.7万円 | 5,760万円 | +約401万円 |
| +1.00% | 約12.8万円 | 約14.7万円 | 6,068万円 | +約709万円 |
| +1.25% | 約12.8万円 | 約15.2万円 | 6,255万円 | +約896万円 |
| +1.50% | 約12.8万円 | 約15.8万円 | 6,447万円 | +約1,088万円 |
| +1.75% | 約12.8万円 | 約16.3万円 | 6,642万円 | +約1,283万円 |
なお、+0.00%は今後追加利上げがなく（あったとしても再び下がって）、5年後以降も今の金利水準で安定するという楽観的なシナリオです。この全く上昇しないと予想しているエコノミストは極めて少数派であり、あえて比較のために計算しました。
多数派のエコノミストはある程度の範囲で植田日銀が今後利上げを行うものと予想しています。日銀が金融緩和政策を開始する前、2008年のリーマンショック直前の短期政策金利は0.5％であり、このあたりまでは想定してもよいと思います。変動金利が5年後に0.5％上がると毎月返済額は約1万円増え、総返済額は約401万円増えます。今から5,000万円を変動金利で借りるならこの程度の影響は当たり前に想定しておくべきラインだと思います。
上記はあくまで過去のデータを引き合いにして将来も同じだろう、という無難な予想です。こんなに簡単に将来を予想できるなら誰も苦労はしません。そこで上振れした場合の金利水準でも計算をしてみる必要があります。
例えば変動金利が5年後に1％上がると毎月返済額は約2万円増え、総返済額は約709万円増えます。毎月返済額にしても総返済額にしても、1割を超える増加となります。一般論として1割超という割合は計画の中で無視できないレベルの増減であり、このリスクに対する備えを怠ると計画の大幅な変更を余儀なくされるレベルのリスクと言えます。
一番簡易な対応としては、手持ちの資金で繰り上げ返済をすることによって元本を減らし、毎月の返済額を減らし、利息の負担を減らすという方法です。例えばこのケースで5年後に1％上がるシナリオでしたら、5年後に580万円を返済額軽減型で繰り上げ返済することで毎月の返済額を約12.8万円のままとし、利息の負担を約131万円減らすことが出来ます。変動金利で借りるならば想定を超える金利上昇に備えて手持ちに余裕資金を確保しておく必要があるのですね。
全期間固定金利で金利上昇リスクを回避
余裕資金の確保によらずに金利上昇リスクを避ける方法としては、全期間固定金利で借りるというものがあります。同じ物件をフラット35で子育てプラスの恩恵も加味して購入するシナリオで比較してみましょう。
図表2：【変動金利とフラット35の比較】
【前提条件】物件価格5,000万円、借入金額4,500万円（頭金を1割）。全期間固定金利1.83%、子育てプラスの金利引き下げ：1ポイントで5年間年0.25%（最大1%）。借入期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし。
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金利引き下げ （子育てプラス） |
引き下げ |
毎月返済額 （当初） |
毎月返済額 （上昇後） |
総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 12P | 15年間▲1% | 約12.3万円 | 約13.6万円 | 5,985万円 |
| 8P | 10年間▲1% | 約12.3万円 | 約13.9万円 | 6,152万円 |
| 4P | 5年間▲1% | 約12.3万円 | 約14.2万円 | 6,356万円 |
| 0P | 約14.5万円 | 6,597万円 |
先程の図表1と比較すると、変動金利で1％の金利上昇があった場合の総返済額と、フラット35で子育てプラスのポイントを8～12得て借りた場合の総返済額がおおむね近似していることが分かりますね。また、当初の毎月返済額は変動金利よりもフラット35の方が抑えられています。これは1割の頭金を入れていることによるものです。
また金利引き下げのポイントが得られず、金利の引き下げなしでフラット35を借りた場合でも、変動金利が5年後に1.75％上がった場合よりは総支払額を少なく抑えられるということが分かります。
住宅金融支援機構のHPによると、子ども3人の家族で「【フラット35】地域連携型（子育て支援）」が利用できるエリアにZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）かつ長期優良住宅を取得する場合に9ポイント得られるとあります。他にもポイントを得られるケースがあるため、8ポイントを超える子育てプラスも現実的に可能と言えます。
変動金利と同額の総返済額で金利を固定する方法
返済期間を短く設定することで適用金利が下がるフラット20を利用する方法もあります。この場合、総返済額は変動金利のまま、金利を固定することができるのです。2024年4月の適用金利は1.43%ですから、これに子育てプラスの1％金利引き下げが加わると0.43%で固定できることになりますね。
図表3：【変動金利とフラット20の比較】
物件価格5,000万円、借入金額4,500万円（頭金を1割）。全期間固定金利 1.43%、子育てプラスの金利引き下げ：1ポイントで5年間年0.25%（最大1%）。借入期間20年、元利均等返済、ボーナス払いなし。
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金利引き下げ （子育てプラス） |
引き下げ |
毎月返済額 （当初） |
毎月返済額 （上昇後） |
総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 8P | 10年▲1% | 約19.6万円 | 約20.6万円 | 5,321万円 |
| 4P | 5年▲1% | 約19.6万円 | 約21.1万円 | 5,471万円 |
| 0P | 約21.6万円 | 5,682万円 |
※各数値は2025年5月の金利で計算。
図表3と図表1を比較すると、変動金利で0.5％の金利上昇があった場合の総返済額よりも、フラット20で子育てプラスの金利引き下げが全くない場合の総返済額の方が若干少なくすむという結果になります。しかし、毎月の返済額はフラット20の方が大きいですね。これは1割の頭金を入れていても返済期間を20年と短くしているためです。
変動金利を同じ総支払額で金利上昇リスクを回避するには、返済期間を短く設定することでも十分に可能ということです。ただし、毎月の返済額が高くなってしまいますので、毎月返済額が無理なく続けられる水準におさまっているかを慎重に判断する必要があります。金利上昇がなくても収入が減って住宅ローンを続けられなくなる人のケースの方が圧倒的に多いのです。
まとめ～変わりゆく変動金利の時代
日銀の利上げはインフレ抑制のためにドンドン金利を上げていく欧米型の金融引き締めではなく、マイナス金利という異常な緩和政策を正常化し、緩和的でありながらも「金利のある世界」に戻すことが主眼だといわれています。
変動金利で借りている人の金利が短期的にドンドン上がるということはないので安心してよいのですが、日銀の植田総裁はこれからは短期政策金利を操作する「普通の金融政策」を行っていくと発言しており、そのためにはあと複数回の利上げが必要になります。おそらく次回以降の利上げからはいよいよ変動金利が上昇していくと、個人的に予想しています。
住宅ローンは35年返済など長期にわたるものです。変動金利を選ぶということは、金利が上がるたびに、毎月の返済にいくら影響するか？そして総額ではいくら増えるのか？というチェックをその都度行うことが必要になってくるでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンの金利上昇リスクにどう対応すべきか？ リスクを軽減するコツも紹介
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
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※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。