auじぶん銀行の住宅ローン

「賃貸VS持ち家」論争に新見解! 持ち家有利の主張が多い中、見逃しがちな「売るに売れないリスク」

【第96回】2024年7月26日公開(2024年7月26日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

「賃貸VS持ち家」論争は定期的に盛り上がるテーマですが、現在の不動産価格と住宅ローン金利の上昇のなかで、どのように判断するのがよいのでしょうか。本記事では、よくあるシミュレーションの損得よりも、リスク配分の重要性について解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

今、家を買うべきか、しばらく賃貸で様子を見るべきか?

マイホームは賃貸か購入かどっちが得か(出所:PIXTA)

 こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

 住宅価格が高騰するなか、日銀の金融政策正常化に伴い、住宅ローンの金利が上昇し続けています

 わたしのところにも「今、家を買うべきか、しばらく賃貸で様子を見るべきか?」といった相談が増えています。

 高い家を多額のローンで購入し、さらに金利が上がって住宅ローンの負担が重くのしかかってしまうのであれば、不動産価格と金利が下がるまでは賃貸に住み続けた方がいいのかもしれません。

 しかし、不動産価格と金利が必ず下がるという保証はありません。賃金と物価の上昇に伴って不動産価格が下がらなければ、いずれにしても時間差でやってくる家賃の上昇で、地価の上昇を負担しなければならなくなります。

 賃貸か購入か、今は決断を保留するとしても、時間は残酷にも流れていきます。家を買うための準備をするのか、家は買わずに賃貸でいくのか、基本的なポリシーに沿った資産形成をしていく必要があります

 目的もなくお金をためるというのには才能が必要です。必要な決断を先送りにすることで、最終的なツケを払うことになるのは自分自身なのです。

「賃貸VS持ち家」はシミュレーションの損得で判断しない

 住宅ローンの専門家の立場から言いますと、現在のような転換期においては、「賃貸VS持ち家」論争は、シミュレーションの結果に出てくる損得で決まるものではありません。

 今の経済環境を前提にした家賃相場や金利水準は、すぐに陳腐化してしまう可能性があるからです。

 そこで私は、図表1のようなリスクの配分で、賃貸か持ち家かを判断するという切り口を推奨しています。

図表1 賃貸VS持ち家のリスク配分比較表

賃貸VS持ち家のリスク配分比較表

 このリスク配分は、シミュレーションの数値と違って時間の経過によって陳腐化するものではありません。

 また、賃貸と持ち家のどちらを選んでも、おそらく自分の現役時代の収入や老後の年金収入にそれほど変わりはないと思います。

 生きている限りはどこかに住まなければなりません。賃貸は他人(大家さん)の所有している資産に使用料を払って住むという選択であり、現役時代に賃貸を貫くということは、老後にリスクを配分することを意味します

 今、住宅ローンで家を買うということは、自分の所有する資産に自分が住むということですが、住宅ローンの返済継続を全うできない場合は、自分の家を失うリスクを負います。住宅ローンを完済すれば、老後のリスクを軽くすることができます

 また、前述のように資産をどういう形で保有するか?という点でも、賃貸と持ち家のリスクの取り方に違いが出てきます。

 それぞれ掘り下げて解説していきましょう。

【賃貸】老後のリスクに備えた資産運用が重要

 現役時代を賃貸で通す場合には、住宅ローンという負債を抱えることはない代わりに、老後にリスクを負います。そのため、資産形成をしっかりと行っておかなければなりません。

 不動産バブルやインフレによって上がる家賃を支払いながら、資産の一部をインフレに強い株式や金などに替えておくなどの対策が必要になります。

インフレで現預金の価値は目減りする

 資産形成を行う必要があるので、収入を自分の好きなように使ってしまうのではなく、計画的な貯蓄が必要です。ただし、現預金の価値はインフレーション(インフレ)によってどんどん目減りしてしまう点に注意が必要です。

 インフレは好況下でモノ・サービスに対する需要が増加し、供給を上回ることで発生します。

 日銀は前年比2%という基調的な物価上昇率を目標としています。去年100円で買えたものが今年102円になり、再来年には104.04円(=102×1.02)になることを目指しているのです。

 つまり、現預金だけで資産形成をすると、物価上昇率の分だけ、そのお金で買えるものが減っていくことを意味するわけです。

 家賃も物価なので、同じ家賃で住める家のレベルが下がり続けることを意味します。最近の不動産価格の記録的な高騰は、短期的には家賃の値上がりという形で影響を受けることになります。

 バブルで上昇している部分は再び下がりますが、インフレによる基調的な上昇部分については下がりません。

賃貸にとってデフレは好都合

 この逆のデフレーション(デフレ)とは、物価が下がり続けてお金の価値が上がり続けることです。

 デフレは不況下で需要が減少し、供給を下回ることで発生しますが、ずっと賃貸で資産形成は現預金だけという人にとっては、ピンポイントで都合の良い状況といえるでしょう。

【持ち家】純資産がマイナスになると売るに売れない

 持ち家の場合は、今の時点から多額の資産を不動産として所有し、それとセットで住宅ローンという多額の債務を負うことになりますね。

 私は貸借対照表でそのリスクを把握することを推奨しています。貸借対照表を作るにあたって調査する項目は図表2のように、現預金、マイホーム、住宅ローンの3つだけです。

図表2 持ち家のリスク賃借対照表

持ち家のリスク賃借対照表

「資産」の見方 

現預金:基準日に所有している現預金のほか、投資信託や保険積立金などの現金化可能な金融資産を集計します。

マイホーム:基準日のマイホームの市場価格を調べます。マンションであれば、同じマンションで売りに出されている部屋が見つかるかもしれません。実務上も、対象不動産と類似の不動産が実際に取引された価格をもとにして、対象不動産の価格を求める「比較方式」で評価します。

 次の計算式で簡易に査定価格を計算することができます。戸建てでも分譲となるような大型のニュータウンや都市部のミニタウンであれば、この計算式が使えます。

 「簡易査定価格=同じマンションの販売価格の㎡単価×自分の部屋の面積」

持ち家ならインフレ対策になる

 資産のうち現預金の部分については、賃貸と同様にインフレによって価値が目減りするリスクがありますが、マイホームが強力なインフレ対策になっています

 マイホームは逆にデフレや不動産バブルから値下がりに弱い部分でもありますので、住宅を取得した後の資産形成は主として現預金によることでバランスの取れたものとなるでしょう。

「負債」の見方

住宅ローン: 大手の銀行であればインターネットバンキングが採用されているので、住宅ローンの現時点の残高を調べたり、ネットで繰り上げ返済ができるようになっています。

 また、住宅ローンもインフレ対策になります。インフレで家賃が上がっていくのに対して、住宅ローンの返済額は約定の通り変わらないからです。

 しかし、資産に計上しているマイホームの価格が負債の住宅ローンの残高を下回る場合は黄色信号です。これはすなわちオーバーローンになっているということです。

 建物の資産価値は使用や経年劣化によって価値が下がっていくものですが、そういう想定を超えるスピードで建物と土地を含めたマイホームの資産価値が下落していることを意味します。そういったケースでは今後もその含み損が拡大していく可能性が高いと言えます。

 オーバーローンの場合は、足りない部分については手持ちの資金を足して住宅ローンを完済しなければ売却することができません。資産を所有するということは、価格の変動リスクを負うということを意味します。

「純資産」の見方

 資産の合計と負債の合計の差額が純資産です。これがプラスなら、オーバーローンであっても少しだけホッとすることができます。

 純資産がマイナスとなることを債務超過といいます。会社であれば倒産の危機となりますが、個人の場合は毎月の住宅ローンの返済を続けている限り、たちまち危機に瀕するわけではありません。ただし、想定外のアクシデントに極めて弱い状態と言えるでしょう。

 現役で持ち家を選択するということは、貸借対照表の純資産がマイナスになってしまわないように気を配りながら、約定通りに毎月の返済を最長35年(420回)やりきるということです。

 これをやりきることができれば、老後のリスクを大きく下げることができるわけですね。

「賃貸VS持ち家」の損得差をシミュレーション

 これまでの「賃貸VS持ち家」のコンテンツで何度も繰り返されてきたシミュレーションですが、賃貸と持ち家のそれぞれにかかるコストをシミュレーションして比較する方法では、まず答えは出ません。試しに、「賃貸VS持ち家」のコストを比較してみましょう。

図表3 賃貸VS持ち家のコスト(35年間)

 賃貸VS持ち家のコストを比較(35年間)
※持ち家:物件価格4,000万円で頭金400万円、住宅ローン3,600万円を変動金利0.3%、元利均等返済ボーナス払いなし
※賃貸:3回引越しをする前提とした

 35年間のコストを比較すると、賃貸と持ち家では微妙な差となります。

 では、住宅ローンの返済が終わった後の36年目~60年までの25年ではどうでしょうか(図表4)。

図表4 賃貸VS持ち家のコスト(36年目以降、60年間)

賃貸VS持ち家のコスト(36年目以降、60年間)

 賃貸の家賃が一定なら、月単位のコスト差が倍以上となるので、長生きすればするほど賃貸の方がコスト高となります。

 ただし、将来の家賃、金融市場の金利は日々動いているものですし、インフレかデフレかによっても大きく変わります。

 一方で、住宅は少なくとも自分が生きている期間は必要になるものです。人生100年時代といわれますから、短くても50年、人によっては80年というスパンとなります。

 これらの短期で動く指標を基準にして正解にたどり着いても、それが変わらず正解であり続ける賞味期限は、せいぜい2~3年程度かもしれません

 家賃相場、金融市場の金利といった重要な要素は自分でコントロールできませんし、自分が何歳まで生きるかもコントロールできません。そもそも思ったとおりにならないのが人生です。

まとめ~「賃貸VS持ち家」の落とし穴

 賃貸と持ち家のどっちが得か?というコンテンツは多くが住宅販売業者によってつくられています。私が目にする限りにおいて、若干ですが持ち家の方が得になるような結果に調整されていることが多いように思います。

 ただし前述のように、日々動く金融市場の金利やインフレかデフレかなどの影響で結果が変わってきそうなことは分かるようになっています。なので、これをそのまま鵜呑みにして家を買うというような人は少数派だろうと思います。

 むしろ有害なのは、「賃貸か持ち家を損得で決める」という誘導ではないでしょうか。損か得かを成功か失敗かと言い換えるとするならば、どちらかの「正解」を選べば成功し、「不正解」を選べば失敗するということです。

 この記事を読んだ人はもうお分かりかと思います。賃貸か持ち家かに正解、不正解があるのではなく、それぞれを選んだあとの行動の方がより大事なのですよね。

【関連記事】>>住宅ローンの金利上昇リスクにどう対応すべきか? リスクを軽減するコツも紹介

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.413%
総返済額 3218万円
表面金利
年0.284%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,045円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/12/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場!
実質金利(手数料込)
0.512%
総返済額 3271万円
表面金利
年0.375%
手数料(税込)
借入額×2.2%+33000円
保証料
0円
毎月返済額
76,229円
おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 3大メガバンクで安心感あり
  • ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
  • AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

 

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

 

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

 

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料:11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
店頭:33,000 円
繰上返済手数料(全額)
店頭のみ:33,000 円
借入額
50万円以上3億円以内(1万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
年収
(給与所得者)
安定した収入がある人
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
安定した収入がある人
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上71歳未満
年齢
(完済時)
81歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:71歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
8大疾病補償プラスがんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償(借入時年齢:56歳未満)
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信(借入時年齢:46歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.531%
総返済額 3281万円
表面金利
年0.390%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,426円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※変動金利が引き下げ金利を受けられる条件はホームページより確認を。「りそな住宅ローン<超長期(全期間)固定金利型>」の適用金利は、最大金利引下げ時のもの。WEB完結金利優遇キャンペーンは、①~③の条件を満たした方を対象に、変動金利が年0.490%~⇒年0.390%~へ引き下げ
①りそな住宅ローンの事前審査をwebで申込。②りそな住宅ローンマイページで正式審査申込。③りそな住宅ローン電子契約サービスを利用(非対面電子契約、店頭電子契約いずれも可)。※お申込期間2024年11月1日~2025年3月31日まで ※2026年3月31日までのお借り入れに限る ※キャンペーン詳細はりそな銀行の公式サイトをご確認ください。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060%(借入期間35年)+5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.2%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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