住宅ローン金利上昇時に負担を減らす奥の手とは?!　「元金均等返済」や「返済期間短縮」で1000万円以上のメリットも！

住宅ローンの金利が高くなると、当然のことながら返済負担は重くなってしまう。しかし、ローンの組み方によっては、その負担増を最小限に抑える奥の手がある。これから始まる本格的な金利上昇に備えて、ぜひとも知っておきたい技を伝授しよう。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

金利1%上昇で総返済額は1000万円も増加！
金利上昇時には「元金均等返済」が有利になる
金利が高くなるほど、返済期間を短くするメリットが大きくなる
金利が高いほど繰上返済の効果が大きくなる
まとめ

金利1％上昇で総返済額は1000万円も増加！

　まずは、金利の上昇でどれくらい返済負担が増えるかを見ておこう。

　図表1にあるように、金利0.5％、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は12万9792円。これが35年間続いたときの完済までの総返済額は、約5451万円になる。

図表1　金利別の毎月返済額、総返済額の変化（元利均等）
設定条件：借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

　0.5%だった金利が1.0ポイント上がって1.5％になると、毎月返済額は15万3092円で、総返済額は6429万8640円だから、0.5％に比べると総返済額は978万6000円も増えてしまう。

　金利1.0％で返済負担は1000万円近く増加する計算だ。

　さらに、金利が2.5％になると、0.5％に比べての総返済額の差は2056万1100円と、2000万円を超えてしまう。

　最近は住宅価格の高騰が続いているので、借入額が5000万円ではすまず、1億円必要といったケースも出てくるだろう。そうなると返済負担は2倍だから、金利上昇の影響がますます大きくなってしまう。

　そこで考えておきたいのが返済方法だ。住宅ローンを組むときには以下を選択することができる。

①「元金均等返済」か「元利均等返済」か
②返済期間を短縮するかどうか
③繰り上げ返済を利用するか

　金利上昇時には、上記の返済方法のポイントを知っておくことで、負担を軽減できる可能性がある。

金利上昇時には「元金均等返済」が有利になる

　元利均等返済は、金利が変わらなければ毎回の返済額の合計が均等になる仕組みで、当初の返済額は元金均等より少なくてすむ。当初の負担が軽くなり、借入可能額が多くなるので、ほとんどの人が元利均等を利用している。

図表2 元利均等返済のイメージ

元利均等返済のイメージ（出所：フラット35「ファイナンシャルプランナーが解説「元利均等返済と元金均等返済」から）

　それに対して、元金均等返済というのは、毎回の返済額のうち、元金部分だけが均等で、利息部分は返済が進むにつれて減少し、元利合計の返済額も減っていく仕組みだ。

　当初の毎回の返済額は元利均等返済より多くなるが、やがて元金部分が減って、元利合計の返済額も元利均等返済より少なくなる。結果的に、完済までの総返済額も元利均等より少なくなる。

図表3 元金均等返済のイメージ

元金均等返済のイメージ（出所：フラット35「ファイナンシャルプランナーが解説「元利均等返済と元金均等返済」から）

「元金均等返済」でどれくらいメリットがあるか試算

　金利の低い時期には、この差は大きくないが、金利が高くなると差が大きくなるため、これからの金利上昇時には、「元金均等返済」を利用するのが得策になる。

　そこで、元金均等返済の場合の、金利別の毎月返済額と総返済額が、元利均等返済とどのくらい差があるのかを見てみよう。（図表4）

図表4　金利別の毎月返済額、総返済額の変化（元金均等返済）
設定条件：借入額5000万円、35年元金均等・ボーナス返済なし

　金利0.5％だと毎月返済額は13万8144円で、元利均等返済の12万9792円より多くなってしまうが、完済までの総返済額は元利均等返済だと5451万2640円になるのが、元金均等返済だと5438万5416円ですむ。

　当初の返済額は重くなるが、完済までの総額では12万7224円得することになる。

　この程度の差なら、あえて当初の返済額が重くなる元金均等返済を利用するメリットはさほどないかもしれないが、金利が高くなるとこの差が大きくなる。

　金利が1.0ポイント上がって1.5％になると総返済額の差は114万2390円と100万円以上の差になる。

　さらに、2.5％だと元金均等返済は元利均等返済より314万6657円も負担が軽くなるのだから、当初の負担が若干増えたとしても、頑張って返済するだけの甲斐があるのではないだろうか。

　金利が高くなれば、元金均等返済のメリットが大きくなる――これが金利上昇期に知っておきたい第一のポイントだ。

金利が高くなるほど、返済期間を短くするメリットが大きくなる

　住宅ローンを組むときには、返済期間を自由に選択できる。通常、最長返済期間は35年だが、民間ローンは1年から35年までの間で、1年刻みで設定できるようになっている。

　ただ、返済期間を短くすると毎月の返済額が重くなり、家計への負担が大きくなると同時に、借入可能額が減少するので、多くの人は30年､35年などの長期の返済期間を利用しているのが現実だ。

返済期間の短縮によって総返済額1000万円以上の差に

　この返済期間、金利が高くなるほど、返済期間を短くするメリットが大きくなる。

　図表5にあるように、借入額5000万円を、金利0.5％、35年元利均等・ボーナス返済なしで利用すると、毎月返済額は12万9792円で、完済までの総返済額は5451万2640円になる。

図表5　返済期間・金利別の毎月返済額と総返済額
設定条件：借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし

　これを20年返済にすると、毎月返済額は21万8966円に増えるが、総返済額は5255万1840円で、35年返済に比べると196万0800円少なくなる。

　金利が1.0ポイント上がって1.5％になると、毎月返済額は35年返済なら15万3092円だ。

　これが、20年返済だと24万1272円になるが、完済までの総返済額は35年返済が6429万8640円で、20年返済は5790万5280円だから、その差は639万3360円に拡大する。

　金利2.5％だと、35年返済と20年返済の総返済額の差は1148万5500円と、1000万円を超えてしまう。

無理のない範囲で返済期間を短くする

　返済期間を短くすると、毎月の返済負担は重くなるものの、完済までの総返済額は少なくなり、頑張るだけの効果が期待できる。

　それも金利が高くなるほど返済期間短縮効果が大きくなるので、無理のない範囲で返済期間を短くするのが、金利上昇時代に知っておきたい第二のポイントだ。

　返済期間を短くすれば、総返済額で得するだけではなく、リタイアまでに完済することが可能になるなどの精神的な安心感もあるのではないだろうか。

　もちろん、無理をしてローンの返済に行き詰まり、ローン破綻に陥っては意味がないので、あくまでも無理のない範囲でというのが原則。

　たとえば、35年返済を20年にするのが難しい場合には、25年でもいいし、1年刻みで21年返済、22年返済でもいいので、少しでも得をできるようにしたい。

　返済期間を短くしておけば、借り入れ後に何らかのトラブルが発生して、返済が苦しくなったときには、最長35年までの範囲で返済期間を延長することが可能だ。

　それによって毎回の返済額を減額できる。それも、条件変更という比較的簡単な手続きで可能なので、その点も安心材料かもしれない。

金利が高いほど繰上返済の効果が大きくなる

　住宅ローンの返済には、通常の返済のほか、余分の資金を繰上返済に回して一部繰上返済を行うことができる。

　この一部繰上返済は、金利が高いほど効果が大きくなるので、金利が上昇した場合には、できるだけ早く預金を増やして、せっせと繰上返済するのが得策だ。

　図表6にあるように、金利0.5％で借入額5000万円を、35年元利均等・ボーナス返済なしの条件で利用、借入から3年後に100万円を一部繰上返済すると、利息カット効果は17万1040円となる。

図表6　一部繰上返済は金利が高いほど効果が大きくなる
設定条件：借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし、3年後に100万円を一部繰上返済

※金融広報中央委員会知るぽると「【しっかり】繰り上げ返済シミュレーション（結果） ─ 今すぐシミュレーションしてみよう！ ─ 資金プランシミュレーション」で試算

　これが、金利1.5％だと、利息カット効果は60万4012円に、金利2.5％だと119万3080円に増える。

　同時に、残りの返済期間短縮効果もあるが、金利0.5％だと、期間短縮効果は9カ月だが、1.5％だと10カ月、2.5％では12カ月に増える。

まとめ

　住宅ローン金利が上がると、返済額が増えて負担感が増すばかりだが、元金均等返済や返済期間の短縮、一部繰上返済などで金利上昇のデメリットをできるだけ小さくする方法がある。

①金利上昇時は「元金均等返済」の方がメリットが大きくなる
②金利が高くなるほど返済期間短縮効果が大きくなるので、無理のない範囲で返済期間を短くする
③金利が高いほど繰上返済の効果が大きくなる

　金利のある世界に向けて、ぜひとも頭に入れておいていただきたいところだ。

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2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

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ネット専用で低金利

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。