住宅ローン金利上昇時に負担を減らす奥の手とは?! 「元金均等返済」や「返済期間短縮」で1000万円以上のメリットも!

2024年10月12日公開(2025年6月11日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

住宅ローンの金利が高くなると、当然のことながら返済負担は重くなってしまう。しかし、ローンの組み方によっては、その負担増を最小限に抑える奥の手がある。これから始まる本格的な金利上昇に備えて、ぜひとも知っておきたい技を伝授しよう。(住宅ジャーナリスト・山下和之)

金利1%上昇で総返済額は1000万円も増加!

 まずは、金利の上昇でどれくらい返済負担が増えるかを見ておこう。

 図表1にあるように、金利0.5%、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は12万9792円。これが35年間続いたときの完済までの総返済額は、約5451万円になる。

図表1 金利別の毎月返済額、総返済額の変化(元利均等)
設定条件:借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし

住宅ローン金利別の毎月返済額、総返済額の変化(元利均等)の表

 0.5%だった金利が1.0ポイント上がって1.5%になると、毎月返済額は15万3092円で、総返済額は6429万8640円だから、0.5%に比べると総返済額は978万6000円も増えてしまう。

 金利1.0%で返済負担は1000万円近く増加する計算だ。

 さらに、金利が2.5%になると、0.5%に比べての総返済額の差は2056万1100円と、2000万円を超えてしまう。

 最近は住宅価格の高騰が続いているので、借入額が5000万円ではすまず、1億円必要といったケースも出てくるだろう。そうなると返済負担は2倍だから、金利上昇の影響がますます大きくなってしまう。

【関連記事】>>住宅ローンの金利が0.1(0.2、0.3)%上がると総返済額はいくら増加する? 借入額で試算!

 そこで考えておきたいのが返済方法だ。住宅ローンを組むときには以下を選択することができる。

①「元金均等返済」か「元利均等返済」か
②返済期間を短縮するかどうか
繰り上げ返済を利用するか

 金利上昇時には、上記の返済方法のポイントを知っておくことで、負担を軽減できる可能性がある。

金利上昇時には「元金均等返済」が有利になる

 元利均等返済は、金利が変わらなければ毎回の返済額の合計が均等になる仕組みで、当初の返済額は元金均等より少なくてすむ。当初の負担が軽くなり、借入可能額が多くなるので、ほとんどの人が元利均等を利用している。

図表2 元利均等返済のイメージ

元利均等返済のイメージ
元利均等返済のイメージ(出所:フラット35「ファイナンシャルプランナーが解説「元利均等返済と元金均等返済」から)

 それに対して、元金均等返済というのは、毎回の返済額のうち、元金部分だけが均等で、利息部分は返済が進むにつれて減少し、元利合計の返済額も減っていく仕組みだ。

 当初の毎回の返済額は元利均等返済より多くなるが、やがて元金部分が減って、元利合計の返済額も元利均等返済より少なくなる。結果的に、完済までの総返済額も元利均等より少なくなる。

図表3 元金均等返済のイメージ

元金均等返済のイメージ
元金均等返済のイメージ(出所:フラット35「ファイナンシャルプランナーが解説「元利均等返済と元金均等返済」から)

「元金均等返済」でどれくらいメリットがあるか試算

 金利の低い時期には、この差は大きくないが、金利が高くなると差が大きくなるため、これからの金利上昇時には、「元金均等返済」を利用するのが得策になる。

 そこで、元金均等返済の場合の、金利別の毎月返済額と総返済額が、元利均等返済とどのくらい差があるのかを見てみよう。(図表4)

図表4 金利別の毎月返済額、総返済額の変化(元金均等返済)
設定条件:借入額5000万円、35年元金均等・ボーナス返済なし

住宅ローン金利別の毎月返済額、総返済額の変化(元金均等返済)の表

 金利0.5%だと毎月返済額は13万8144円で、元利均等返済の12万9792円より多くなってしまうが、完済までの総返済額は元利均等返済だと5451万2640円になるのが、元金均等返済だと5438万5416円ですむ。

 当初の返済額は重くなるが、完済までの総額では12万7224円得することになる。

 この程度の差なら、あえて当初の返済額が重くなる元金均等返済を利用するメリットはさほどないかもしれないが、金利が高くなるとこの差が大きくなる。

 金利が1.0ポイント上がって1.5%になると総返済額の差は114万2390円と100万円以上の差になる。

 さらに、2.5%だと元金均等返済は元利均等返済より314万6657円も負担が軽くなるのだから、当初の負担が若干増えたとしても、頑張って返済するだけの甲斐があるのではないだろうか。

 金利が高くなれば、元金均等返済のメリットが大きくなる――これが金利上昇期に知っておきたい第一のポイントだ。

【関連記事】>>変動金利の5年ルールは多数が勘違い?! これから住宅ローンを借りる人が知っておくべき3つの新セオリーとは

金利が高くなるほど、返済期間を短くするメリットが大きくなる

 住宅ローンを組むときには、返済期間を自由に選択できる。通常、最長返済期間は35年だが、民間ローンは1年から35年までの間で、1年刻みで設定できるようになっている。

 ただ、返済期間を短くすると毎月の返済額が重くなり、家計への負担が大きくなると同時に、借入可能額が減少するので、多くの人は30年、35年などの長期の返済期間を利用しているのが現実だ。

返済期間の短縮によって総返済額1000万円以上の差に

 この返済期間、金利が高くなるほど、返済期間を短くするメリットが大きくなる。

 図表5にあるように、借入額5000万円を、金利0.5%、35年元利均等・ボーナス返済なしで利用すると、毎月返済額は12万9792円で、完済までの総返済額は5451万2640円になる。

図表5 返済期間・金利別の毎月返済額と総返済額
設定条件:借入額5000万円、元利均等・ボーナス返済なし

住宅ローン返済期間・金利別の毎月返済額と総返済額の表

 これを20年返済にすると、毎月返済額は21万8966円に増えるが、総返済額は5255万1840円で、35年返済に比べると196万0800円少なくなる。

 金利が1.0ポイント上がって1.5%になると、毎月返済額は35年返済なら15万3092円だ。

 これが、20年返済だと24万1272円になるが、完済までの総返済額は35年返済が6429万8640円で、20年返済は5790万5280円だから、その差は639万3360円に拡大する。

 金利2.5%だと、35年返済と20年返済の総返済額の差は1148万5500円と、1000万円を超えてしまう。

無理のない範囲で返済期間を短くする

 返済期間を短くすると、毎月の返済負担は重くなるものの、完済までの総返済額は少なくなり、頑張るだけの効果が期待できる。

 それも金利が高くなるほど返済期間短縮効果が大きくなるので、無理のない範囲で返済期間を短くするのが、金利上昇時代に知っておきたい第二のポイントだ。

 返済期間を短くすれば、総返済額で得するだけではなく、リタイアまでに完済することが可能になるなどの精神的な安心感もあるのではないだろうか。

 もちろん、無理をしてローンの返済に行き詰まり、ローン破綻に陥っては意味がないので、あくまでも無理のない範囲でというのが原則。

 たとえば、35年返済を20年にするのが難しい場合には、25年でもいいし、1年刻みで21年返済、22年返済でもいいので、少しでも得をできるようにしたい。

 返済期間を短くしておけば、借り入れ後に何らかのトラブルが発生して、返済が苦しくなったときには、最長35年までの範囲で返済期間を延長することが可能だ。

 それによって毎回の返済額を減額できる。それも、条件変更という比較的簡単な手続きで可能なので、その点も安心材料かもしれない。

金利が高いほど繰上返済の効果が大きくなる

 住宅ローンの返済には、通常の返済のほか、余分の資金を繰上返済に回して一部繰上返済を行うことができる。

 この一部繰上返済は、金利が高いほど効果が大きくなるので、金利が上昇した場合には、できるだけ早く預金を増やして、せっせと繰上返済するのが得策だ。

 図表6にあるように、金利0.5%で借入額5000万円を、35年元利均等・ボーナス返済なしの条件で利用、借入から3年後に100万円を一部繰上返済すると、利息カット効果は17万1040円となる。

図表6 一部繰上返済は金利が高いほど効果が大きくなる
設定条件:借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし、3年後に100万円を一部繰上返済

 これが、金利1.5%だと、利息カット効果は60万4012円に、金利2.5%だと119万3080円に増える。

 同時に、残りの返済期間短縮効果もあるが、金利0.5%だと、期間短縮効果は9カ月だが、1.5%だと10カ月、2.5%では12カ月に増える。

まとめ

 住宅ローン金利が上がると、返済額が増えて負担感が増すばかりだが、元金均等返済や返済期間の短縮、一部繰上返済などで金利上昇のデメリットをできるだけ小さくする方法がある。

①金利上昇時は「元金均等返済」の方がメリットが大きくなる
②金利が高くなるほど返済期間短縮効果が大きくなるので、無理のない範囲で返済期間を短くする
③金利が高いほど繰上返済の効果が大きくなる

 金利のある世界に向けて、ぜひとも頭に入れておいていただきたいところだ。 

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新規借入2025年10月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.722%
総返済額 3387万円
表面金利
年0.590%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,074円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
2位

PayPay銀行

住宅ローン 全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.762%
総返済額 3410万円
表面金利
年0.630%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,611円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②無料で全疾病保償&12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
+全疾病保障&入院保障(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
全疾病保障&入院保障(けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
(一般団信、借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)ペア連生団信
(がん100%、借入時年齢:51歳未満)
金利+0.40%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円)
閉じる
店舗での対面相談のみに対応
実質金利(手数料込)
0.782%
総返済額 3421万円
表面金利
年0.650%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,880円
おすすめポイント

店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!
③3大疾病の50%保障が無料付帯!
③無料で、3大疾病50%保障&就業不能保障&就業不能保障を付帯する

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。新規借入で変動金利タイプをご選択の場合、物件価格の80%超~100%以内でお借入れした場合は表示金利に年0.09%、100%超でお借入れの場合は表示金利に年0.16%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【満50歳以下】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【51歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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