返済中の住宅ローン変動金利がいよいよ上昇！銀行員が返済額の変化までの「タイムライン」と「試算」を解説

2024年10月から多くの銀行で住宅ローンの基準金利が引き上げられました。変動金利で返済中の人はこれから返済額が上がる可能性があります。本記事では、「メガバンク、地銀」「ネット銀行」の2つのケースで、返済額のシミュレーションをしてみます。また、今後の返済額増加までのタイムラインについても解説します。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

10月1日、多くの銀行で住宅ローン金利が引き上げ
【メガバンクや地銀・信金】返済額増加のシミュレーション
【ネット銀行】返済額増加のシミュレーション
まとめ

10月1日、多くの銀行で住宅ローン金利が引き上げに

10月1日から多くの銀行で住宅ローンの金利が引き上げに（出所：PIXTA）

　日銀がゼロ金利解除へ政策を転換し、いよいよ「金利のある世界」に突入しています。2024年10月1日時点では、多くの金融機関で住宅ローン金利の引き上げが発表されました。

　銀行により方針が異なり、たとえばメガバンクで金利を引き上げるのは、三井住友銀行とりそな銀行で、地銀もこれに追従しています。一方、金利を据え置いたのが三菱U F J銀行、みずほ銀行です。

　このように銀行によっても対応が異なっており、情報が混在している状況なので、住宅ローンを返済中の人は、

「いつから、いくら返済額が増えるのか、よくわからない！」
「そもそも自分の契約ってどうなっているの？」

　など、不安や疑問を抱えている人も多いと思います。

　そこで本記事では、「メガバンクや地銀・信金」と「ネット銀行」の2つに分けて返済額がどのように増えるのかをシミュレーションし、今後のタイムラインについても説明していきます。

　なお、2つに分けた理由は、変動金利の基本ルールがネット銀行とそれ以外の金融機関では異なるからです。

住宅ローン金利の基本事項：変動金利の「店頭金利」には2つの種類がある

①メガバンク、地方銀行などの「短期プライムレート基準」
②ネット銀行の「独自基準」
（ただし住信SBIネット銀行は短期プライムレートが基準）

店頭金利（基準金利、標準金利ともいわれる）とは住宅ローンの基準となる金利のこと。この店頭金利から、優遇（属性や取引ぶりなどで引き下げること）された適用金利（実際に利用者が支払う金利のこと）を払っていく

2024年10月1日の状況は？
・短期プライムレート基準変動金利では、店頭金利は1.975％〜2.475％までと銀行により異なるが、「プラス0.15％の引き上げ」が大多数

・ネット銀行では、基準金利自体がそもそも異なる水準なので、引き上げ幅もまちまち

【メガバンク、地銀・信金】
返済額増加のシミュレーション

　まず、メガバンクや地銀など「短期プライムレートを基準としている」変動金利で、これからの動きを解説します。

　短期プライムレート基準の銀行では10月1日から、2.475％→2.625％へと、店頭金利（基準金利）の0.15％引き上げなど、金利の引き上げが実施されています。

　変動金利は基準となる金利＝店頭金利に連動する仕組みなので、変動金利で返済中の住宅ローン金利は原則として0.15％引き上げになるのです。

メガバンクや地銀（短期プライムレート基準）の基本ルール

　メガバンクや地銀では、短期プライムレートをもとにした基準金利（店頭金利、店頭表示金利とも）に連動して金利が変動する形式が主流です。

　短期プライムレート基準では「5年ルール※」と「125%ルール※」という、金利変動に関する決まり事があります。

※5年ルール
　返済の最初から5年間、以後も5年経過するまでの間は、金利が上下動しても毎回返済額が変わらないルール。ただし毎回返済額は変わらなくても、返済額の内訳に占める利息の割合は金利変動に応じて変わるので、金利が変わらないということではない

※125％ルール
　5年ごとの区切りの中で、次の5年間の返済額は、その直前の返済額に対して最高でも125％（1.25倍・例10万円⇒最高でも12万5千円）でとどめるルール。一方、金利が低下した場合の下限はない

今後のタイムライン

　メガバンクや地銀の変動金利型住宅ローンの今後は、基本的には以下のような動きになっていくと考えられます。

新しい金利の基準日は2024年10月1日
↓
新利率の適用開始日は2024年12月返済日の翌日（※2025年1月の返済から新金利が反映される）
↓
新金利が適用された内容は、11月上旬頃に郵送される返済明細表で確認できる
↓
5年刻みの残り年数（※自分が返済から3年を経過しているなら残りは2年、返済から7年が経過なら残り3年）の間は、返済額は変わらない

　ただし、金利はあくまで2024年12月から引き上げになり、返済額は変わらなくても金利が上昇して増えていることになります。

いつから、いくら増えるかをシミュレーションで確認

　では、実際に金利上昇の影響について、シミュレーションしてみましょう。以下のモデルケースで「10月1日から金利が0.15％引き上げ（0.6⇒0.75％）になった場合の返済額の変化」を試算してみます。

＜モデルケース＞

・2017年9月に3000万円・変動金利0.6％・35年返済（ボーナス返済なし）で借りた
・2017年10月から返済を開始して84回支払済み
・2024年9月現在のローン残高は24,493,026円
・2024年9月現在の毎月返済額は79,208円（このうち元金67,130円、利息12,078円）

図表1 【メガバンクや地銀・信金】返済額増加のシミュレーション

結論

10月1日に金利が引き上げられ
↓
12月の返済が終わった翌日から新金利になり
↓
翌年1月から返済額が増える（利息が増えて元金が減る）

金利引き上げと返済額の変化について5つのポイント

　短期プライムレート基準の変動金利で、金利が引き上げになった場合のポイントは以下のとおりです。

①5年ルールがある間は、毎月の返済額自体は変わらない

②ただし利息の占める割合が増え、代わりに元金の割合が減る

③毎回返済額が変わらない（5年ルール）、前回の1.2倍を超えて増えることはない（125％ルール）

④といっても、これは上昇して増える利息を棚上げしているだけで、どこかで支払う必要がある

⑤金利が3％⇒5％⇒7％など急激に、しかも上昇を続けた場合には最終回までに利息を払いきれない「未払利息」が残る恐れもある

　このように5年ルールがあるので、毎回返済額は変わらなくても、水面下では自分の支払う利息負担が増えているという状態になります。

　なおシミュレーションはあくまでイメージのため簡易的に計算したもので、実際に利息や返済額がどうなるか？は返済明細表等で確認することが必要です。

【ネット銀行】返済額増加のシミュレーション

　ネット銀行は、ほとんどが独自基準の変動金利となっていて、新金利がすでに発表済みのところもあります。今後のタイムラインもそれぞれのネット銀行間で違いがあります。

ネット銀行の基本ルール

　ネット銀行は短期プライムレート基準ではなく、独自に変動金利の基準となる金利を定めているところが主流です。

　メガバンクや地銀では、短期プライムレートをもとにした基準金利（店頭金利、店頭表示金利とも）に連動して金利が変動する形式が主流です。

今後のタイムライン

　変動金利住宅ローンの今後は以下のような動きになっていくことになります。ネット銀行は金利見直しの時期や頻度などがそれぞれ異なるため、ここではソニー銀行発表の流れで解説しますが、基本的な流れはほぼ同じです。

新しい金利の基準日は2024年11月1日
↓
新利率の適用開始日は2024年12月返済日の翌日
↓
2025年1月の返済から返済額が変更になる（ボーナス月によっては別のケースも）
↓

新金利が適用された内容は、11月上旬頃に郵送される返済明細表で確認できる

　上記のように「5年ルールや125％ルールがない」ネット銀行（SBI新生銀行、PayPay銀行、ソニー銀行）では、変動金利で基準金利に変化があると、時間をおかずに返済額が変わるところに注意が必要です。

ソニー銀行の住宅ローンでは、毎年5月1日、11月1日を基準日として年2回適用金利の見直しを行い、適用金利が見直される都度、返済額は変更されます。
変更後の返済額は、新金利適用日現在の元金残高、最終ご返済日までの残存期間、適用金利などにより、ソニー銀行所定の計算方法で再計算されます。
なお、ソニー銀行では、いわゆる「5年ルール」や「125％ルール」に基づく返済額の計算を行っていません。したがって、適用金利が上昇した場合には、その上昇幅に応じて返済額が見直されます。
引用元：ソニー銀行：【重要】住宅ローン金利の改定について

いつから、いくら増えるかをシミュレーションで確認

　では、実際に金利上昇の影響について、シミュレーションしてみましょう。以下のモデルケースで「10月1日から金利が0.15％引き上げ（0.6%→0.75％）になった場合の返済額の変化」を試算してみます。

＜モデルケース＞

図表2 【ネット銀行】返済額増加のシミュレーション

結論

10月1日に金利が引き上げられ
↓
12月の返済が終わった翌日から新金利になり
↓
翌年1月から返済額が増える（利息が増えて元金が減る）

　なお、上記のシミュレーションは簡易的に計算したものです。金利引き上げ後の返済額や利息と元金の内訳などは、各銀行で異なるので返済明細表や専用サイトなどで確認が必要です。

金利引き上げと返済額の変化について3つのポイント

　ネット銀行の短期プライムレート基準の変動金利で、金利が引き上げになった場合のポイントは以下のとおりです。

①ネット銀行は5年ルールがないところが多いので、毎月返済額は変わることになる

②金利引き上げ後の返済額は返済明細表など、自分で確認が必要

③金利が3％⇒5％⇒7％など急激に、しかも上昇を続けた場合には最終回までに利息を払いきれない「未払利息」が残る恐れがある

　このように、5年ルールや125％ルールがないので、毎回返済額は変わることになります。

まとめ

　ここまでの説明を整理すると、銀行など「5年ルール」がある場合には、5年刻みの残り年数（自分が返済から3年目経過しているなら残りは2年、返済から7年目経過なら残り3年）の間、返済額は変わりません。

　しかし、金利はあくまで2024年12月から引き上げになり、返済額は変わらなくても金利が上昇して増えていることになります。

　一方、ネット銀行など「5年ルール」がない場合には、金利上昇に応じて返済額は増えることになります。

　ただし、以下のように考えることもできるため、どちらが良いか悪いかなどは単純に比較できないのです。

・5年ルールがあると、金利上昇分の支払いは未来の自分に棚上げするので返済は変わらない

・5年ルールがないと、金利上昇で増えた利息を払うことになるが、金利支払いを棚上げはしていない

　住宅ローン金利引き上げを受けて、「今後もローン金利は上昇するはず」「変動金利はやばい、早く固定金利にしよう！」といった報道やネット記事を見受けますが、これらはあくまで予想に基づくものであり、その内容はしっかりと検証する必要があります。

　また、こうした報道に対して、「金利が0.1％程度上がっただけで払えなくなるなら、住宅ローンなんて借りなければいいのに」「自分は変動金利のリスクを知っていたから固定金利を選んで正解だった」など、さまざまな意見があります。

　しかしこれらもあくまで個人的な見解です。「金利変動のリスクを許容することで、低金利のローンが利用できる変動金利」のメリットが消滅したわけではありません。

　いずれにせよ、ゼロ金利解除から住宅ローン変動金利の引き上げという大変動が起きることは間違いない事実なので、確かな情報を把握して今後を考えていく必要があります。

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2024/10/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
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借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
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年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

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年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

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無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
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住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.475%
総返済額　3251万円

表面金利: 年0.345%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,838円

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①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（３大疾病保障充実タイプ）】（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
【7大疾病保障付住宅ローン　ビッグ＆セブン〈Plus〉（安心の保険料タイプ）】（借入時年齢：56歳の誕生日まで）ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ・変動金利

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保証料: 0円

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ネット専用で低金利

※上限金利を表示。適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

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同じグループである三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン「三菱UFJネット専用住宅ローン」を販売
ネット専用商品であるため低金利だが、最近は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンとほぼ同じ金利デメリットが薄らいでいる
ただし、手数料は2.2%かかる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ここは三菱UFJ銀行の商品を、信託銀行の窓口としてネット販売しています。

ネット専用商品の住宅ローンのため、低金利な点も魅力です。

審査は三菱UFJ銀行と同じです。契約はネットか郵送かを選択できるので店舗で出向く必要がありません。

関連記事三菱UFJ信託銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: インターネット＝無料

繰上返済手数料（全額）: インターネット＝16,500円

借入額: 500万円以上、1億円以下（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借換資金・借り換えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: －

勤続年数 （給与所得者）: 1年以上

年収 （個人事業主等）: －

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: ビッグ＆セブン〈Plus〉（金利上乗せ型）（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ビッグ＆セブン〈Plus〉（保険料支払型）（借入時年齢：56歳の誕生日まで）
保険料支払型（月306円から※）
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
死亡・高度障害と診断された場合。または、7大疾病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳の誕生日まで）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。