銀行員が検証した使いやすい住宅ローンシミュレーションとは？　個人情報を入力させるサイトには注意！

住宅ローンシミュレーションは返済額や借入可能額などを試算できる便利なツールです。金融機関や住宅ローン比較サイトなどがシミュレーション（試算）できるページを設けていますが、どれが使いやすいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。そこで、現役の銀行員が実際に住宅ローンシミュレーションを利用し、使いやすさなどを比較しました。ぜひ参考にしてください。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

住宅ローンシミュレーションとは
住宅ローンシミュレーションの注意点とは
住宅ローンシミュレーションの使いやすさを銀行員が比較
ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンシミュレーションの特徴
まとめ

住宅ローンシミュレーションとは

住宅ローンシミュレーションは借入可能額などが試算できて便利（出所：PIXTA）

　2024年に「金利がある世界」に突入し、住宅ローン金利の上昇が始まっています。これから住宅ローンを借りる方も、すでに返済中の方も、金利によりローン返済額がどのように変わっていくのか気になるところでしょう。

　こうした状況では、自分の条件に合わせた返済額などを試算できる住宅ローンシミュレーションの利用が便利です。

住宅ローンシミュレーションでわかること

　住宅ローンシミュレーションを利用すると、以下のような住宅ローン検討に必要なさまざまな情報を得ることができます。

返済額：毎月の返済額、ボーナス月の増額はあるのか、1年間でいくら住宅ローンを払うのか

金利変動：金利が上がると、返済額はいくら増えるのか

総返済額：このまま最終回まで返済すると、住宅ローンを総額いくら支払う必要があるのか

利息総額：総返済額の中で、どれだけ利息を払うことになるのか

借り換え：返済中の住宅ローンを借り換えると、返済額はどれくらい少なくなるのか

　住宅ローンシミュレーションは、「何が知りたいのか」「変化があるとどうなるのか」など、知りたいことに合わせて利用することができます。

住宅ローンシミュレーションの種類

　具体的にどのようなシミュレーションがあるのか、代表的なものを紹介していきます。

①返済額のシミュレーション：借入額から毎回の返済額を調べる

　ローンの返済額を知りたい人向けで、これが一般的に「住宅ローンシミュレーション」と呼ばれるものです。

例：3000万円を30年返済、ボーナス増額なし、金利0.5％で借りたときの毎月の返済額は？
→結果：毎回返済額は89,756円

>>住宅ローン返済額シミュレーションはこちら

②借入可能額のシミュレーションA：毎回の返済額から借入可能額を調べる

　家計や毎月の支払い額が気になる人向けで、自分が指定した毎月、ボーナス月の返済額から逆算して、借入可能額を計算するシミュレーションです。

例：毎月3万円、ボーナス時の増額10万円で30年返済、金利0.5％なら、自分はどれだけ借りることができる？
→結果：毎月返済29,978円、ボーナス時増額99,905円（ボーナス月の支払計12万9,883円）、1年間の返済計55万9,546円

③借入可能額のシミュレーションB：年収から借入可能額を調べる

　年収と住宅ローンの関係や返済比率を重視する人向けで、自分の年収ならいくらまで住宅ローンを借りることができるのかを試算するシミュレーションです。

例：年収500万円の自分は、住宅ローンを最大でいくらまで借り入れできるのか。（30年返済、ボーナス増額なし、金利0.5％）
→結果：借入可能額は3,760万円

>>住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）はこちら

　ほかにも、途中で繰り上げ返済するとローン返済回数がどのくらい縮まるのかという、繰り上げ返済シミュレーションなどがあります。

住宅ローンシミュレーションに必要な情報は？

　住宅ローンシミュレーションを利用するには、以下の情報が必要になります。

・借入希望金額
・金利（固定金利、変動金利かなど）
・返済期間（年数）
・返済方法（元利均等返済、元金均等返済など）

　これらの情報をサイト上のシミュレーション欄に入力することで、結果を得ることができます。原則として個人情報は不要です。

住宅ローンシミュレーション利用時の注意点とは

　ここまで紹介してきた住宅ローンシミュレーションの利用には、注意点があります。それは、氏名や年収などの個人情報を入力するシミュレーションは、そのまま進めていくとローン相談につながる可能性があるということです。

　IDの作成を求めてくるものも同じです。こうしたケースでは、銀行からセールスの電話やメールが来ることがあります。そのため、ここでは金融機関のホームページなどの紹介はしていません。

　なお参考として、日銀のマネーサイト「知るぽると」のシミュレーションは個人情報入力などは不要なので安心して利用できます（筆者自身、執筆でシミュレーションが必要なときに利用しています）。

住宅ローンシミュレーションの使いやすさを銀行員が比較

　銀行員は顧客のニーズに合わせたさまざまなシミュレーションを作成するため、それぞれ銀行独自の専用ソフトを開発しています。とはいえ、基本はネット上で公開されているものと同じです。

　そこで、シミュレーションを作成している銀行員の目で、いくつかのサイトの住宅ローンシミュレーションを比較してみました。

　なお、評価はあくまで筆者の個人的見解です。また、サイトの名称は伏せていますが、あくまでも実際に利用するユーザー目線で試算を行いました。

	総合評価	見やすさ	入力のしやすさ	使いやすい点	使いにくい点
比較サイトA	★☆☆ 操作させられているというストレスを感じる	★★★ 数字が大きく、全体的に見やすい	★★★ 入力項目が少ないので負担感は少ない	★★☆ 毎月返済額、総返済額と最低限の情報だけを知ることができる	★☆☆ 入力前から金利や返済年数の数値が入っているので、自由度が低いと感じる
比較サイトB	★★☆ おすすめの銀行がいくつか出てくるが、順位がわかりにくい	★★☆ 1項目入力するごとに次の項目に進むため全体を把握しにくい	★★★ 項目ごとに進むので操作感は良好	★★☆ 金利種類から団体信用生命保険、銀行種別など細かく入力できる	★★☆ ざっくりと知りたい人にとっては、入力が必要な項目が多すぎる
住宅ローンA	★☆☆ 銀行ローンは試算の対象外なので向かない人が多い	★☆☆ 小さい文字や数値が数多く並び、やや見にくい	★★☆ 入力したあと自分でスクロールしないと進めない	★☆☆ 最近の金利は？などの説明コラムのリンクがあって親切な設計	★☆☆ 結果として返済額がわかるだけで、それ以外の情報がない
メガバンクA	★★☆ 条件を保存するボタンなど、個人を特定されないか心配になる	★★★ ポイントとなる文字が赤くなるなど見やすい	★★★ 少ない入力項目で、結果画面も自動スクロールなので操作がラク	★★☆ 結果の下に「詳細な内容」があり、見たい人はクリック、不要ならスルーできる	★☆☆ 「ミックス借り入れ」など専門用語が出てくるので初心者には不親切
メガバンクB	★★☆ ポップアップ広告や申込みボタンなどがあり見にくい	★★★ シンプルな画面だが文字や数値は大きく見やすい	★★★ 少ない入力項目で、結果画面も自動スクロールなので操作がラク	★★☆ プランを選べば金利は自動入力など親切な設計	★☆☆ シミュレーション結果のすぐ下に申込みボタンが密接している
地方銀行A	★☆☆ 結果を見ても何を伝えたいのかよくわからない	★☆☆ 操作項目より説明や注釈のほうが多いと感じる	★☆☆ 入力箇所がわかりにくく操作感が良くない	★★☆ 結果の印刷ボタンがある	★☆☆ 結果で何が書かれているのか意味が分かりにくい

入力フォームの見やすさ

　スマートフォンなどの画面上で結果を求めるシミュレーションでは、第一印象で「見にくい」と感じてしまうと、その後の操作もスムーズに進みません。そういった意味で、文字の大きさやポイントを強調してくれているなどの見やすさの点で、比較サイトAとメガバンクA・Bのシミュレーションを高評価としました。

入力のしやすさ

　文字や数値を入力したり、入力後に画面スクロールなどの操作が必要だったりすると面倒だと感じます。クリックだけで試算できたり、入力すると自動で次に進む比較サイトA・B、メガバンクA・Bのシミュレーションは、操作が容易でサクサク進めることができました。

使いやすい点

　使いやすさについてはそれぞれが工夫していると感じられたのですが、やはり住んでいる地域が選べたり、頭金の項目があるなど「リアル」を感じられるシミュレーションのほうが、顧客にローンの提案をする銀行員から見ても使いやすいと感じます。その点で、満点をつけられるシミュレーションはありませんでした。

使いにくい点

　比較したシミュレーションはそれぞれに特長や良いところがあり、使いにくいサイトはありません。あえて難点を探したというのが実際のところです。したがって、使い勝手は人それぞれだと思いますので、どれもおすすめできるシミュレーションです。

総合評価

　シミュレーションは、その名の通り知りたいことをシミュレーションしてつかむのが目的だと考えます。そのため、突き詰めると「みんなが知りたいこと」を的確にとらえているシミュレーションが良いものだという銀行員の視点で、比較サイトB、メガバンクBを評価しました。

ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンシミュレーションの特徴

　では、ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローンシミュレーションの使いやすさはどうでしょうか。

　実際に利用して便利だと感じた点を3つ紹介します。

①諸費用込みの実質金利がわかる

　返済シミュレーションでは諸経費込みの実質金利でおすすめを比較してくれるので、目先の金利（表面金利）だけでなく、リアルにどの銀行の住宅ローンが良いのかがつかみやすいと感じました。

②金利上昇シナリオが的確

　5年後には1.5％金利が上昇する仮定で、金利上昇シナリオの水準が甘すぎず、厳しすぎず最適で、現実味が強いです。

③自分の住んでいる（住みたい）エリアが選べる

　シミュレーションで、関東や北海道などエリアを選ぶことができて、地方銀行も含めておすすめを知ることができるのも便利です。

　上記の特徴から、操作しやすく、大多数が一番知りたいことを適切に算出してくれている点が評価できます。

　一方で、返済期間が最長35年までしかない（50年まで計算可能なサイトもある）点はデメリットといえます。

まとめ

　今回は、住宅ローンシミュレーションの使い勝手などを解説してきました。

　筆者はダイヤモンド不動産研究所に記事を寄稿していますが、読者に役立つ情報だけを提供したいと常々考えています。

　そうした立場から、銀行員としてダイヤモンド不動産研究所のシミュレーションも使いやすいと感じたので、おすすめできます。

　借り入れ可能額や返済額などを知りたいという人は、利用してみるといいでしょう。この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

＼当サイトの住宅ローンシミュレーション／

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一般団信は無料、ガン団信は金利にわずか0.1%上乗せで加入でき、死亡・高度障害、がんと判断された場合、ローン残高が0円になる。
保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

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繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

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借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）

借入期間: 5年以上50年以内（1年単位）※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ
※長期固定金利タイプの場合は、21年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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イオンの買い物が最大157.5万円割引!

2位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.913%
総返済額　3495万円

表面金利: 年0.780%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 81,644円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

イオンでの買い物が5％オフになる（買い物額で年間90万円まで）ので、35年間で最大157.5万円分のメリットがある
売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.080%
総返済額　3591万円

表面金利: 年0.945%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 83,918円

おすすめポイント

①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。