住宅ローンの変動金利が10年後にどこまで上がるのかを予想します。実は、各銀行はさまざまな固定期間の金利を設定しており、その数値から変動金利が将来どうなると予測しているのかが計算できるのです。そこで主要12銀行の変動金利が10年後にはどこまで上がるのかを試算しました。（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）
住宅ローンの10年後の変動金利を試算する方法とは
住宅ローンの金利は、市場の金利や日銀の金融政策を参考にしつつ、銀行の経営方針に応じて設定してきたと考えられます。
現在の金利上昇の過渡期において、銀行の金利決定を行う担当者は金利を何％にすればよいか日夜悩んでいるに違いありません。
そこで注目されるのが、住宅ローンの店頭金利です。店頭金利は、固定期間ごとに景気の先行きや金融政策の変化を織り込みつつ、自行の経営スタンスを反映して設定されていると考えられるからです。
つまり、店頭金利を分析することで、それぞれの銀行の先行きの見通しを計算できます。
これは、「インプライド・フォワードレート」と呼ばれるもので、「長期の固定金利が複数設定されていれば、将来の金利が推計できる」という考え方です。
計算方法を解説しましょう。まずは金融商品AとBについて次のような運用があるものとして、例にとってみます。
- A：1年物、金利年1％→100円分購入で、1年後に101円
- B：2年物、金利年2％→100円分購入で、2年後に約104円
もし、Aを1年後に再び年利1％で運用すると結果は以下となります。
- A：2年後に102円
B：2年後に約104円
したがって、1年後の金利が確実に1％と分かっていれば誰もAは選ばないでしょう。次に、1年後の金利が年利3％の商品Cがある場合を考えます。
Bを買う：2年後に約104円
この場合、商品A+C、商品Bのどちらを買っても有利・不利というような状態にはなりません。つまり、1年後の1年金利について、約3％のリターンが期待できると考えているから、商品Aは成立しているのです。
もし、どちらかがより儲かると予想する人がいれば、そちらが買われます。買い手が増えれば利回りは下がり、どこかで落ち着くはずです。取引がたくさん行われてAとBの利回りが落ち着いたら、「将来の金利について合意が形成された」と考えるのです。
つまり、1年と2年の金利があれば、1年後の1年金利の予測ができるのです。この考え方に基づいて将来の変動金利を予想しましょう。なお変動金利は、「半年ごとに金利を見直す」という商品なので、半年固定金利と考えて試算します。
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主要な12銀行について、インプライド・フォワードレートを計算してみました。銀行は、以下の銀行です。
・大手銀行＝みずほ銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行、三菱UFJ銀行
・ネット銀行など＝イオン銀行、SBI新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行、りそな銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行
今回は、銀行ごとに金利がどのように推移すると予測しているかを把握するため、各行のサイトに掲載されている固定期間別の店頭基準金利（2025年4月現在）をもとに、変動金利（基準）のインプライド・フォワードレートを計算します。変動金利（基準金利）を算出したら、それぞれの銀行の「金利優遇幅」を差し引いて、変動金利（適用金利）を算出します。
※全期間固定は除いて計算。なお、市場金利を用いてインプライド・フォワードレートを計算すると、市場関係者の予測を把握できます。また、本来は期間リスクプレミアムを控除して計算しますが、現在の金利水準から低いため期間リスクプレミアムがきわめて小さいことから、ここでは無視して計算しています。
住宅ローン10年後の変動金利を試算した結果（2026年2月）
まずは、主要な12銀行の10年後の変動金利を試算してみましょう。各銀行が発表している固定金利から試算すると以下のようになりました。試算の結果はあくまでも参考値だと思ってください。
10年後の変動金利を試算した結果は以下のとおりとなりました。
・10年後にもっとも金利が高い：三井住友信託銀行（3.847%）
・12銀行の平均値：3.238%（前年調査から＋1.077%）
変動金利に影響を与える政策金利は、2025年12月に日銀の利上げによって0.25％引き上げられ、2026年1月時点で政策金利は0.75％となっています。
10年後の変動金利の試算が1.077％も上昇していることから、調査したすべての銀行が「10年後の金利は大きく上昇する」ということが共通認識になっているといえます。
住宅ローンはこれまで以上に慎重に選ぶ時代に
実際の固定期間ごとの店頭金利は、すべての金利が上昇しました。1年前の調査と比べると、変動金利については調査したすべての銀行が「2年後に1.0%を超える」と予測しており、上昇ペース・上昇幅ともに前回より大きくなっています。銀行が金利の先高感をより強く意識するようになっていることの表れといえます。
注目すべき点として、調査した12行中11行が「10年後の変動金利は、現在の10年固定金利の適用金利を上回る」と予測していることが挙げられます。変動金利の上昇ペース自体はゆっくりではあるものの、着実に上がり続けるというシナリオを銀行側が想定していることがわかります。中には、変動金利が最終的に7.0%まで到達するとみている銀行もありました。
一方、銀行の営業戦略については、前回の調査で「大きな変化が出てくる」と予想していましたが、今回の調査では住宅ローンへの取り組み姿勢に目立った変化は見られませんでした。変動金利の基準金利は大きく動いたものの、調査した12行のうち優遇金利を変更したのはわずか2行にとどまっています。
ただし、今後は横並びの動きが崩れ、各行がそれぞれの戦略に基づいて個別に動き出す可能性が高いと考えられます。住宅ローン選びは、これまで以上に慎重に行う必要があるでしょう。
10年後、20年後、30〜35年後までの変動金利推移を銀行ごとに予測
それでは各銀行の「X年後の変動金利推移」を試算していきます。銀行により固定金利の最長固定期間が、10年、20年、30年または35年と3パターンあるので、3つに分けてグラフを作成しました。
今後20年までの金利推移予測（三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行、三井住友銀行）
今後30年or35年までの金利推移予測（三井住友信託銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行）
10年後までの変動金利の推移予測
イオン銀行と楽天銀行は、金利上昇のペースが前回調査より上昇する見込みと予想しているようです。
具体的には、2年後に金利が2.5％程度まで上昇し、10年前後の3.5％程度まで緩やかに上昇するという予想です。金利の上昇幅が一段と上昇していることがわかります。
10年後の変動金利は2.322%〜3.847%まで上昇
以上のように、銀行によって変動金利の見通しはかなり違います。また、あくまで固定金利との金利差から試算したものであり、確定的な数字ではありません。
とはいえ、主要12銀行は10年後の変動金利が、2.322%〜3.847%に、金利水準が大きく上昇すると想定していることはわかるかと思います。
◆ダイヤモンド不動産研究所のサイトでは、20年後、35年後までの金利推移予測のほか、主要銀行は「何年以内に変動金利が1.0%、2.0%を超えるのか」も予測して掲載しています。◆
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。