大震災や自然災害によって自宅が崩壊して、住宅ローンだけが残ったらどうする？【第2回】申し込んでも、債務免除できたのはわずか4分の1！

東日本大震災の被災者には、住宅ローンの減免制度「個人債務者の私的整理に関するガイドライン（個人版ガイドライン)」があり、返済が困難になれば、債務免除を受けられる可能性がある。ただ、現在までに実際に利用できたのは申込者の4分の1に過ぎない。なぜなのか。今回は、個人版ガイドラインの運用で見えてきた被災ローンへの対応方法を考えてみたい。震災に備えるには、実は普段からの備えが必要で、税金滞納やローン返済の延滞は避けるべきだということが分かってきた。（ジャーナリスト・木野龍逸）

連載「震災で、住宅ローンだけが残ったらどうなる？」
【第1回】返済が苦しければ、私的整理ガイドラインで減免を
【第2回】申し込んでも、債務免除できたのはわずか4分の1！
【第3回】災害の規模が大きいほど、後から支援策が出る？！
【第4回】50%しか補償できない地震保険で不安なら？

東日本大震災の個人版ガイドラインでは、
申込者の4分の1しかローンが減免されなかった

　東日本大震災の爪痕は深く、被災ローンを減免できる個人版ガイドラインができたことで、被災者支援にあたる弁護士や支援関係者などは大きな期待をかけた。

　しかし実際には、申し込んでも適用されなかった事例はかなり多く、逆に免除された事例は少なかった。個人版ガイドラインを利用して被災ローンの整理が成立した件数は1351件だが、同じ時期までに5755件の申し込みがあったのだ（2017年3月3日現在）。申し込んでも4分の1弱しか減免されなかったことになる。

　なぜ成立しなかったのだろうか。不成立になった具体例を見てみよう。

　石巻市の菅まさ子さんの自宅は津波で流され、全壊判定を受けた。被災時、購入から20年近かった菅さんの自宅のローン残額は900万円だった。震災後に夫の仕事は再開できず、収入は年金だけになったが、ローンの支払いは続いていた。

　避難所に入れなかったため、地震保険や義援金などで得た手持ち資金は自宅修理に使ってしまった。そのため、生活再建はままならなかったという。

　そんなときに、知人からガイドラインのことを聞いた。少しでも住宅ローンが減ればという期待をもって電話をしてみると、「木で鼻をくくったような対応だった」そうだ。それでも諦めず、10人以上の弁護士に相談をしながら自分でガイドラインの運営委員会とやりとりをした。けれども結局は不適用になった。理由は、税金の滞納だったという。

　支払いが遅延していたのは月額4万円の所得税などで、総額100万円ほどだったそうだ。菅さんはその理由について、「震災後に仕事が再開できなかったうえ、2013年に夫ががんになって、出費が重なった。その時に治療費を賄うために2年ほど滞納していただけだったのに」と悔しがる。

　その後、幸か不幸か、自宅のエリアが災害危険区域に指定され、自宅の土地は石巻市が買い取ることになった。その資金で、とりあえず住宅ローンは完済できた。

　もっとも、住宅ローンはなくなったが、多額の費用を使ってせっかく修繕した家も失った。菅さんは現在、災害公営住宅に住んでいるが、震災前の生活環境が維持されているとは言い難い。こんなことになるなら、あの家を修繕しないで、お金を取っておけばよかったと考えることもある。それでもなんとか住む場所があることを、菅さんは前向きに受け止めている。「生きるっていうのは修行だね」と、菅さんは笑う。

震災前の債務が大きすぎ、税金滞納があれば、
ガイドラインによるローン免除が受けられない可能性

　税金の滞納を理由に個人版ガイドラインが適用されなかった例をもうひとつ、紹介したい。

米谷さんの自宅兼美容室である、トレーラーハウス

　宮城県石巻市に住むシングルマザーの米谷康予さんは、育ち盛りの小学6年生の子ども育てながら、自宅で美容院を営んでいる。赤い壁が印象的なかわいらしい、トレーラーハウスだ。元々あった自宅兼店舗は、新築して1年5ヵ月しか経っていなかったのに、津波で流されてしまった。被災した時には信用金庫に約1400万円のローンが残っていた。

　震災後は仮設住宅に入居していたが、12年3月にはお店を再開した。営業再開を急いだのは、震災前からの顧客から「いつ再開するの？」という問い合わせが多かったことや、長く休業することで顧客が離れることを懸念したためだった。加えて震災後は収入がゼロになっていたため、生活の不安もあった。

　しかし、結果的に早期の生活再建は裏目に出た。地震保険金や義援金などの一時的な収入を使っても不足があり、新たに事業用のローンを組んだために借入金の総額が2000万円を超えてしまったためだ。店舗の規模が震災前の半分になったことなどにより売り上げが減り、返済が厳しくなっていったのだった。

　こうしたことから個人版ガイドラインに申し込みをしたが、運営委員会からは適用条件を満たさないという連絡がきた。理由は、震災前の債務の返済額が収入と比較して大きいことと、震災前に税金の未納が高額だったと判断されたことだった。

　米谷さんは、この2点についてはいずれも理由があると話す。まず収入に対する債務返済の比率は、震災の1年半前に店舗を拡大したばかりだったことなどから、一時的に返済金額の割合が大きくなっていたためだったという。席数を増やし、「さあこれからというところで震災にあったのに、返済比率が大きすぎて払えないでしょというのはおかしくないでしょうか」と米谷さんは言う。

　2つ目の税金延滞は、店舗拡大でふくらんだ費用を分散させるため、市役所の合意を得て、税金を分割払いにしていたためだった。市役所には納得してもらっていたとはいえ、延滞という事実がクローズアップされてしまった。ただし、運営委員会からは詳しい説明はなく、本当のところはわからない。運営委員会とのやり取りかの過程から、その2点が問題視されていたのは間違いないと感じたのだった。

　納得できなかった米谷さんは弁護士とともに、2度にわたって協議再開の申し立てをした。しかし結果が変わらなかっただけでなく、申請期間中に繰り延べになっていたローンの利息、150万円ほど増えてしまったという。

　米谷さんは、「運営委員会は、落とすための理由を探している気がした」という思いを抱くと同時に、今後の生活に大きな不安を感じている。

「震災で収入は減ったのに、毎月の返済額は震災前と変わらない。返済が据え置きになっている分の返済が始まれば、さらに返済額が増えます。精神的にもいっぱいいっぱいで、この先、気持ちがもつのか不安です。もうカードローンにすがるしかないかもしれない」

　運営委員会はこうした不成立の事例を公表していないため、不適合になった理由がどのようなものだったのかを統計的に示すデータはない。しかし被災者にとって命綱になるはずの個人版ガイドラインは、現実には被災者のニーズに合致していたとは言い難い部分があった。

運営委員会が門前払いをした？！
申込者は6000人弱に留まる個人版ガイドライン

　個人版ガイドラインは、申し込み件数に比べて成立件数が少なかっただけでなく、そもそも申し込みの件数が予想を大きく下回ったという問題もある。2011年8月19日付の日経新聞電子版は、金融庁が1万～2万人の利用を見込んでいたことを報じている。

　個人版ガイドラインの登録専門家として債務者の相談にあたっている官澤総合法律事務所の小向俊和弁護士によると、「運営委員会に問い合わせをした段階ではねられる人が多かった」という。つまり、門前払いだ。

　第1回で説明したように、債務の減免を希望する場合は運営委員会に申し込みをすれば登録専門家が紹介され、手続きの支援をしてくれることになっている。しかし「多くの場合は（運営委員会が適用の可能性なしと判断して）弁護士紹介にも至らず、入り口のところで終わっていた。少しでも収入があるとはねられる人も多かった」（小向弁護士）。

　仙台弁護士会は、13年5月22日の会長声明の中で、被災者に依頼された弁護士が個人版ガイドラインに相当すると判断した案件を、運営委員会が銀行への申出書の送付も行わずに取り下げ勧告をした事例が「相当数報告されている」と指摘している。

　債務整理ができるかどうかを判断するのは、最終的には銀行だ。それなのに銀行の意向も聞かずに運営委員会が取り下げを求めるのは「被災ローン減免制度の目的に反するもの」（仙台弁護士会・会長声明）と批判している。

　こうした状況は、国会議員による疑問の提示や弁護士会の意見表明などもあり、徐々に是正されていったが、後手に回ったことは否めない。

　個人版ガイドラインの運用に当たっては、日弁連が指摘するように、ガイドラインが被災者に利用しやすいような体制が整っていなかった、運用が「きわめて厳格」に行われた、つまり救えるはずの人も救われなかったといった問題があったのは事実のようだ。冒頭で紹介した人のように、減免の対象外となった理由について詳しい説明がないため、理不尽に感じる人がいるのも納得できる。

　また、運営委員会は中立的な第三者機関とはいうが、全銀協などが運営資金を拠出しており、そもそも銀行に不利になることをやりにくいのかもしれない。

税金の延滞、住宅ローン返済の延滞等があれば、
災害時にガイドラインで債務免除を受けるのは困難

　ただし、税金の延滞、住宅ローン返済の延滞等があれば、ガイドラインの対象外になるのは紛れもない事実。また今回紹介した事例のように、税金の分割返納があると、借り入れには影響がなくても、減免措置の場合は障壁になる可能性がある。

　被災者のニーズから見れば腑に落ちないところはあるが、震災発生前に対応できることの一つとして、税金の支払いや、ローンの返済はきっちりやっておくにこしたことはない。それが自らの身を守る可能性を高めるのだ。

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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特徴・評判

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長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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3位

住宅ローン（事務手数料型）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.808%
総返済額　3435万円

表面金利: 年0.675%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 80,217円

おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。適用金利は、変動金利0.595%～0.675%、固定3年1.41%～1.49%、固定10年1.83%～1.91%、固定20年2.55%～2.63%、全期間固定21～25年2.28%～2.36%、全期間固定26～30年2.40%～2.48%、全期間固定31～35年2.49%～2.57%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。