ネット上には住宅ローン比較サイトが多数あるけれど、どう活用すればいいのか…。そんな相談が舞い込んできたのは、ダイヤモンド不動産研究所内に誕生した、住宅ローンの悩みを解決する「住宅ローン相談室」。今回も住宅ローンアドバイザーの淡河範明（おごう のりあき）さんと、助手のリサさんという凸凹コンビが、難問を解決していきます。
住宅ローンを探していますが、インターネットには比較サイト、ランキングサイトがいくつもあります。どんなサイトを、どうやって使えばいいのか、正直、よく分かりません。（38歳・男性）
助手のリサ 先生、前から疑問に思っていたんですけど、住宅ローンっていったいどれくらいの数があるんですか。
淡河 私も正確な数は把握していないんだ。日本には1500を超える銀行・金融機関があって、ほぼすべてで住宅ローンを取り扱っていて、さらにはそれぞれに複数の商品を持っているから……。
リサ へぇ～、すごい数になりますね。
淡河 住宅ローンを検討する人は、できるだけよい条件のものを選びたいと思っているはずだから、これだけの数の中から探し出すのは容易なことではないよね。
リサ 銀行のパンフレットやサイトの説明を見ても分かりづらいし。
淡河 銀行としては、お客様にあまり他と比較されずに選んでほしいのが本音。だから自分たちの商品の強みの部分は大きく取り上げるけれど、都合の悪いところは分かりにくく表現しているんだよね。
リサ これだけの数の商品それぞれの情報を収集、整理、分析することを考えるだけで、気が遠くなっちゃう。
淡河 私はお客様へのサービスの一環として取り組んでいるけれど、本当に労力がかかります。
リサ でも、いまはインターネットで比較情報を提供するサイトがいくつもあって、だれでも簡単に比較ができるようになっていますよね。住宅ローン選びは、昔に比べて簡単になったんじゃないかしら。
淡河 確かに、今回の相談者も言っているように、インターネットの住宅ローン比較情報サイトはたくさんあるよ。ランキング形式になっているものも多数ある。ただし、私が見る限り、あまり正確なものは多くないね。
リサ ランキングサイトなのに、どうして正確ではないの？
淡河 たとえば、商品数が5つのランキングと100のランキングでは、ランキング自体の正確性はまったく違うものになってくるんだよ。5つを比較したランキングは、間違ったことは言っていないとしても、カバーしている商品数が少ないので、もっとよい住宅ローンが漏れてしまっているかもしれないからね。
リサ なるほど。そんな違いがあるのね。
淡河 ランキングだからといってその結果を鵜呑みにし、本人にとって望ましくない選択をしてしまう。しかも、そのような選択をしてしまったことにすら気付いていないことだってあるからね。
リサ 本人は満足かもしれないけど、間違った選択をしてしまったことに気付いてないのはよくないわよね。
淡河 ランキングサイトを利用するときには、十分な知識を身につけて、あとになってから悔いが残らないような選択をしないとね。
リサ では、どうすればいいの？
淡河 以前、「住宅ローン 借り換え」「住宅ローン ランキング」などのキーワードで検索して、主なサイトを比較、分析したことがあるんだ。すべてを網羅できたわけじゃないけど、比較、ランキングサイトの種類や傾向は把握できたので、正しい見方と活用の仕方はつかめたよ。
リサ それなら、少なくとも間違った選び方は防げるわよね。
「銀行ランキング」はピント外れ
複数の商品体系がある場合は、役に立たない
淡河 まず、住宅ローンの比較やランキングって商品ごとに並んでいるものだと思っていたけれど、じつは、商品のランキングではなく、銀行のランキングとなっているサイトがけっこうたくさんあるんだよ。
リサ それじゃあ、商品ではなく、銀行の選び方についての情報ということになるわね。
淡河 まあ、銀行の情報は、金利の優遇制度や諸費用などが共通しているので、多少は参考になるよ。下表がその見本だ。リサくんは、これが銀行ランキングだと見破れるかな？
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■借り換えユーザ向け「住宅ローンランキング」の見本 ※2020年6月の新規借入金利 |
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| 金融機関名 | 変動金利 | 10年固定 | 35年固定 | 手数料 | 保証料 |
| A銀行 | 0.410％ | 0.550％ | 1,315％ | 借入金額×2.2％ | なし |
| りそな銀行 | 0.450％ | 0.645％ | 1.250％ |
商品により違う |
商品により違う |
| ソニー銀行 | 0.457％ | 0.850％ | 1.347％ | 商品により違う | なし |
リサ 上記の見本には、「銀行ランキング」って書いてないわよ。
淡河 そうだね、サイトでは、「借り換えユーザにおすすめの住宅ローンランキング」などと表示されていたりするので、これじゃあ、商品ランキングなのか、銀行ランキングなのか見分けがつかないよね。
リサ 困ったものね。簡単な見分け方はないんですか。
淡河 順位が銀行順に並んでいて、その銀行名の欄に複数の商品が記載されていれば、ほぼ銀行ランキングだと思っていいよ。実は、同じ銀行でも商品によって諸費用や金利が異なる場合もある。例えば、ソニー銀行には、「変動セレクト住宅ローン」と、「（通常の）住宅ローン」があるけど、金利が違うし、手数料はそれぞれ、借入金額×2.2%、一律4万4000円となっている。このように複数の商品がある場合は、どう評価するのかよく分からない。純粋な銀行別ランキングは、何かピントがずれたランキングだと言えるね。
情報が多すぎることの弊害もある
最も重視するべきなのは、やはり金利
リサ では、住宅ローンを比較、検討するにはどこを見ればいいの？
淡河 そもそも、住宅ローンの情報を比較するポイントは、金利、事務手数料、保証料、繰上げ返済時の手数料、疾病補償の中身など、すべて数えれば100項目は超えるんだ。
リサ そんなにあるの！ 見比べていると、迷うというよりは、訳が分からなくなっちゃう。
淡河 もちろん、住宅ローンを選ぶときには、こうした情報を参考にするのは当然だけど、情報が多すぎることの弊害もでてくる。下表は、多数の情報が掲載されたサイトのイメージだ。変動金利、10年固定、20年固定の金利と、保証料、手数料、団信保険料、繰上返済手数料、3大疾病保証の有無を掲載してみた。次の3銀行でのどの商品が最もいい商品か分かるかい？
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■「情報量が多すぎるサイト」の見本 ※2020年6月の新規借入金利 |
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| 銀行名 | 保証料 | 手数料 | 団信保険料 | 変動金利 | 繰上返済 | 3大疾病保証 | |
| ネット経由 | 手数料 | ||||||
| A銀行 | なし | 2.2％ | 込み | 0.410％ | OK | 無料 | 有料 |
| SBI新生銀行 | なし | 5.5万円 | 込み | 0.450％ | OK | 無料 | 有料 |
| 住信SBIネット銀行 | なし | 2.2％ | 込み | 0.457％ | OK | 無料 | 無料 |
リサ うーん、この表って、見た目は親切そうなのに、いざ判断しようとすると情報が多すぎて分からなくなってしまうの。どの情報が重要で、どの情報はあまり見なくていいのかを判断するのって、結構難しいのね。
淡河 そんな声が多いと思って、りそな銀行の「WEB限定借換ローン」を例にとって、「諸費用はどのくらい重視すべき情報なのか」を分析してみた。住宅ローンを比較する際、金利を重視するのは当たり前だけれど、次に重要な「諸費用」をどのくらい重視すればいいのかを分かっている人はほとんどいないからね。借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済、10年固定で金利0.5%とした場合の総支払額とその内訳を見て欲しい。
| ■住宅ローンで、諸費用はどのくらい重視すべき？ （りそな銀行の「WEB限定借り換えローン10年固定金利を借りた場合。2020年6月試算） |
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| 将来の金利 | 金利変動なし | 金利上昇ケース (6年目から、過去平均) |
| 総支払額 | 3358万円（100％） | 3815万円（100％） |
| 元本 | 3000万円(89％) | 3000万円(79％) |
| 金利(A) | 289万円(9％) | 746万円(19％) |
| 諸費用(B) | 69万円(2％) | 69万円(2％) |
| 諸費用の重要度 B÷(A＋B) |
19％ | 8％ |
| 【前提条件】借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済、10年固定0.625%、固定期間終了後は変動金利とする（金利水準に変化がないものと仮定）。カッコ内は総支払額に占める割合。金利上昇パターンは基準金利が現在より1.5%上昇。諸費用は、融資事務手数料（借入額×2.2%+3.3万）のみ。 | ||
リサ まずは、「金利変動なし」のケースから見ようかしら。総支払額に占める金利の割合は9％、諸費用の割合は2％。その結果として、元本以外の支払いに占める諸費用の比率である「諸費用の重要度」は、19％になるのね。
淡河 そう、諸費用の占める比率はそれほど高くないんだよ。現在の金利水準はかなり低いが、それでもコストの大半は、金利が占めているんだ。とはいえ、銀行は0.01％単位で金利を上げ下げして競争しているのであって、少しでも有利な商品を見つけるためには、諸費用も一緒に重視しないといけないね。
リサ では次に、金利が上昇したケースも見てみましょう。11年目から金利が上昇するパターンね。過去の変動金利の平均が4％（基準金利）で、現在の基準金利が2.475%なので、10年後に金利が1.5%上昇すると考えましょう。総支払額に占める金利の割合は19%、諸費用の割合は2％。その結果として、「諸費用の重要度」は8％になるのね。さっきと比べるとかなり低い数値になっているわね。諸費用の影響が1割以下なんじゃ、ほとんど無視してもいいんじゃないかしら。
淡河 取るに足らないとまでは言えないけれど、諸費用の総額である69万円は、選択の判断するときの基準としては優先順位を下げてもいいよね。
リサ はっきり言うと、金利上昇すると考えるなら、判断は金利に最重点をおくべきだ、ということね。
淡河 そう、金利についての徹底比較をおこなうべきで、諸費用やその他のサービスが数多く記載されていても参考情報程度にしておいたほうがいいね。ちなみに、フラット35だけは注意したほうがいい。
リサ どうして？
淡河 フラット35は、死亡時などに残高が免除される団信保険料を別途支払うことになる。団信保険料は、ケースによっては、数百万円になるため影響が大きいので、あまり無視はできないんだ。一方、民間の銀行は団信保険料が金利に含まれている。ということは、フラット35と民間の住宅ローンを比較すると、「フラット35の金利が低く見えるけど、団信保険料を含めると、実は民間銀行の方が有利」ということもあるので注意したい。
5社を対象としているランキングより、
100社を対象とするランキングが信頼できる
リサ 銀行ランキングはピント外れって言うけど、住宅ローンを比較するのに適しているのは「商品別のランキング」ってことかしら。
淡河 そうだよ。銀行ランキングを表示しているサイトよりは少ないけれども、けっこうな数のサイトがあるね。ただし、積極的に利用したいところだけど、あまり正確でない情報が掲載されていたり、使い方を間違っていたりすることもあるから、気をつけよう。
リサ どこを見ればいいの？
淡河 まずは、先ほども話したように、何社を対象としたランキングか見よう。5社を対象としているランキングと、100社を対象としているランキングでは、おのずと順位が異なってくる。都銀、ネット銀行、フラット35を中心に扱うモーゲージバンクなど、対象数が多ければ多いほど、情報としての信頼性は高いといえるよね。
リサ そうよね。数が多いほどいいわよね。
淡河 そして、商品ランキングであっても、何の順番に並んでいるかをきちんと確認すること。商品別ランキングの主要なサイトを比べてみると、それぞれのベスト3とその順位がみんな違っているんだ。それらにどんな違いがあって、その意味を十分に理解したうえで参考にしなければ、自分にとって正しい答えにたどり着くことは難しいね。
リサ そうなんだ、商品ランキングといっても基準はまちまちなのね。
諸費用を加えたのが実質金利だが、
信頼にかける計算方法も見かける
リサ そういえば、ランキングの基準で、「実質金利」ってよく見かけるけれど、どういうものなの？
淡河 実質金利って、あまり聞き馴染みがないと思うから、簡単に説明しよう。普通、借り入れ当初に適用される「表面金利」だけで住宅ローンの金利を比較する人が多いよね。でも、実際には手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸経費がかかり、金利固定期間終了後に適用される金利も商品によって違っている。これらのコストを加味して算出したのが実質金利なんだよ。
リサ 金利も諸費用も両方考慮しなければいけないけれど、実質金利なら、この指標だけで両方の要素が入っているんだ。とても親切なランキングね。
淡河 とはいえ、実質金利もちょっと乱立気味かな。様々な定義の実質金利が登場している。確かに、実質的なコストを加えて比較しようとする意図は正しいけれど、計算方法が粗いものもあるんだ。米国では一般的に使われている「米国基準の実質金利（APR）」と比較してみようか。たとえば、「手数料が融資額の2％超なら、金利を0.2％上乗せする」といったいい加減なルールで実質金利を出しているサイトがある
リサ どうして、いい加減と言えるの？
淡河 当たり前だけど、「手数料が融資額の2.2％の場合に、金利を0.2％上乗せする」というのは、ちょっと乱暴だよね。最初に支払う手数料が2.2%なんだから、金利に換算するのであれば、借入期間が長くなればなるほど、金利上乗せ幅は小さくなるべきだよね。実際、2.2％の手数料を金利に換算すると、借入期間が35年であれば金利を0.1％上乗せくらいが正しい。
リサ 0.2％と断定するのは間違っているのね。
淡河 次に注意しておきたいのは、実質金利の計算方法について、固定期間終了後の金利優遇幅がまったく考慮されていないことが多いことだ。例えば、１０年固定金利の場合、最初の金利が低くても、固定期間終了後の金利が大きく跳ね上がるという「罠」を仕掛けている住宅ローンもある。「米国基準の実質金利」はそれらを忠実に反映させて計算しているので、より実態に近いんだ。
リサ そうなの！
淡河 商品や前提条件によって、表面金利と実質金利の差が非常に大きくなることがあるんだよ。実質金利を謳うのであれば、こうした商品の特性を汲み取って欲しいね。
リサ 実質金利といってもいろいろあるのね。
淡河 他にも、実質金利の計算方法としては、「保証料は金利を0.2％上乗せする」っていうのも見かけるね。確かに、保証料を後払いする方式であれば、それで正しいんだけど、前払い方式の場合は、融資額×2.06％（通常の銀行のケース、借入期間35年）に相当するんだ。先ほどの手数料とほぼ一緒の金額だ。なので、金利上乗せ幅を0.2%と決めつけてしまうのは、問題がある。また、保証会社やお客様の審査結果によって、保証料率が変わることもあるのは盲点だろう。
リサ 保証料って、そんな風に決まっているのね。それじゃあ、「保証料は金利を0.2％上乗せする」はあまり正確じゃないわね。
淡河 他にも、「団信保険料は金利に0.3％上乗せする」っている考え方もある。住宅金融支援機構の団信保険料は、毎年、その時の融資残高×0.358％を支払うというものなので、やはり、あまり正確ではないよね。
リサ 金利を0.2％、0.3％プラスすることで「実質金利」を計算するという方法は、かなりアバウトな数字なのね。実質金利といっても、「米国基準の実質金利」以外は、ばらつきがあるのね。
【「実質金利」の解説記事「住宅ローンを比較するなら実質金利に注目！」はこちら>>】
コスト(総支払額)によるランキングは、
一番参考になるが、数が少ない！
淡河 実は、「米国基準の実質金利」以外にも、信頼できる指標はある。コスト(総支払額)によるランキングだ。金利、元本、諸費用のすべての支払額であれば、誤魔化しようがないからね。総支払額は、実質金利と近い概念であり、信頼できる。でも、そうしたサイトは少ない。
リサ そうなの？ 確かに、実際にどれだけ支払うのかが分かれば納得できるのにね。
淡河 コストのランキングであれば順位が一緒になると思っていたけれど、計算の正確性が高そうなサイトを比べて見たところ、それでも違っていた。詳細をみてみると、諸費用について10万円前後の違いがあったよ。
リサ 諸費用の考え方もいろいろあるのね。
淡河 総支払額の計算をしているサイトでも、やはり多くのサイトが、固定期間終了後の金利を考慮していないね。先ほどの「米国基準の実質金利」を計算する際は、固定期間終了後は、その時点での優遇金利も考慮するんだけど、そこまで取り組んでいるサイトは少なかった。
リサ 真面目に取り組んでいるサイトは少ないのね。でも、そうしたサイトを活用すれば、安い商品を見つけ出すことができそうね。
コスト重視に偏りすぎは危険！
変動金利は金利上昇リスクあり
淡河 もちろんそうなんだけど、借り手の立場に立てば、それだけでは住宅ローンの選択としては十分ではないんだよ。住宅ローンの選択において、コストの安さだけを追求すると、どうしても金利の安さに目が行きがちとなり、変動金利などの金利リスクの大きい商品を選択する可能性が高くなってしまう。
リサ 変動金利を選んではいけないってこと？
淡河 そうではないよ。毎月の支払い額を余裕を持って支払える人や蓄えがある人は、変動金利を選んでも間違いではない。ただし、変動金利は将来、金利が上昇する可能性があり、人によっては支払いきれなくなる可能性がある。つまり、それぞれの借り手がとることのできるリスク量に収まっているかどうかが重要なんだよ。だから、将来の金利上昇に耐えられる家計かどうかといった「安全性のチェック」をせずに商品選択をすると、最悪の結果をもたらすことに繋がりかねない。
リサ ランキングの限界を十分に承知したうえで、有効な情報として参考にするのが正しいランキングサイトの利用方法なのね。私も、今後は気をつけて住宅ローンのサイトを使ってみるわ。では所長、私の支払い能力が高まるよう、まずは給料を上げてくださいね。
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淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.531%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
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※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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