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乱立する住宅ローン比較サイトを上手に使うためのノウハウを教えて!

2020年6月1日公開(2020年7月23日更新)
淡河範明

淡河範明(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。

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ネット上には住宅ローン比較サイトが多数あるけれど、どう活用すればいいのか…。そんな相談が舞い込んできたのは、ダイヤモンド不動産研究所内に誕生した、住宅ローンの悩みを解決する「住宅ローン相談室」。今回も住宅ローンアドバイザーの淡河範明(おごう のりあき)さんと、助手のリサさんという凸凹コンビが、難問を解決していきます。

今回の相談内容:
住宅ローンを探していますが、インターネットには比較サイト、ランキングサイトがいくつもあります。どんなサイトを、どうやって使えばいいのか、正直、よく分かりません。(38歳・男性)

 助手のリサ  先生、前から疑問に思っていたんですけど、住宅ローンっていったいどれくらいの数があるんですか。

 淡河  私も正確な数は把握していないんだ。日本には1500を超える銀行・金融機関があって、ほぼすべてで住宅ローンを取り扱っていて、さらにはそれぞれに複数の商品を持っているから……。

 リサ  へぇ~、すごい数になりますね。

 淡河  住宅ローンを検討する人は、できるだけよい条件のものを選びたいと思っているはずだから、これだけの数の中から探し出すのは容易なことではないよね。

 リサ  銀行のパンフレットやサイトの説明を見ても分かりづらいし。

 淡河  銀行としては、お客様にあまり他と比較されずに選んでほしいのが本音。だから自分たちの商品の強みの部分は大きく取り上げるけれど、都合の悪いところは分かりにくく表現しているんだよね。

 リサ  これだけの数の商品それぞれの情報を収集、整理、分析することを考えるだけで、気が遠くなっちゃう。

 淡河  私はお客様へのサービスの一環として取り組んでいるけれど、本当に労力がかかります。

 リサ  でも、いまはインターネットで比較情報を提供するサイトがいくつもあって、だれでも簡単に比較ができるようになっていますよね。住宅ローン選びは、昔に比べて簡単になったんじゃないかしら。

 淡河  確かに、今回の相談者も言っているように、インターネットの住宅ローン比較情報サイトはたくさんあるよ。ランキング形式になっているものも多数ある。ただし、私が見る限り、あまり正確なものは多くないね。

 リサ  ランキングサイトなのに、どうして正確ではないの?

 淡河  たとえば、商品数が5つのランキングと100のランキングでは、ランキング自体の正確性はまったく違うものになってくるんだよ。5つを比較したランキングは、間違ったことは言っていないとしても、カバーしている商品数が少ないので、もっとよい住宅ローンが漏れてしまっているかもしれないからね。

 リサ  なるほど。そんな違いがあるのね。

 淡河  ランキングだからといってその結果を鵜呑みにし、本人にとって望ましくない選択をしてしまう。しかも、そのような選択をしてしまったことにすら気付いていないことだってあるからね。

 リサ  本人は満足かもしれないけど、間違った選択をしてしまったことに気付いてないのはよくないわよね。

 淡河  ランキングサイトを利用するときには、十分な知識を身につけて、あとになってから悔いが残らないような選択をしないとね。

 リサ  では、どうすればいいの?

 淡河  以前、「住宅ローン 借り換え」「住宅ローン ランキング」などのキーワードで検索して、主なサイトを比較、分析したことがあるんだ。すべてを網羅できたわけじゃないけど、比較、ランキングサイトの種類や傾向は把握できたので、正しい見方と活用の仕方はつかめたよ。

 リサ  それなら、少なくとも間違った選び方は防げるわよね。

「銀行ランキング」はピント外れ
複数の商品体系がある場合は、役に立たない

 淡河  まず、住宅ローンの比較やランキングって商品ごとに並んでいるものだと思っていたけれど、じつは、商品のランキングではなく、銀行のランキングとなっているサイトがけっこうたくさんあるんだよ。

 リサ  それじゃあ、商品ではなく、銀行の選び方についての情報ということになるわね。

 淡河  まあ、銀行の情報は、金利の優遇制度や諸費用などが共通しているので、多少は参考になるよ。下表がその見本だ。リサくんは、これが銀行ランキングだと見破れるかな?

 ■借り換えユーザ向け「住宅ローンランキング」の見本

 ※2020年6月の新規借入金利

金融機関名 変動金利 10年固定 35年固定 手数料 保証料
A銀行 0.410% 0.550% 1,315% 借入金額×2.2% なし
りそな銀行 0.450% 0.645% 1.250%

商品により違う

商品により違う
ソニー銀行 0.457% 0.850% 1.347% 商品により違う なし

 リサ  上記の見本には、「銀行ランキング」って書いてないわよ。

 淡河  そうだね、サイトでは、「借り換えユーザにおすすめの住宅ローンランキング」などと表示されていたりするので、これじゃあ、商品ランキングなのか、銀行ランキングなのか見分けがつかないよね。

 リサ  困ったものね。簡単な見分け方はないんですか。

 淡河  順位が銀行順に並んでいて、その銀行名の欄に複数の商品が記載されていれば、ほぼ銀行ランキングだと思っていいよ。実は、同じ銀行でも商品によって諸費用や金利が異なる場合もある。例えば、ソニー銀行には、「変動セレクト住宅ローン」と、「(通常の)住宅ローン」があるけど、金利が違うし、手数料はそれぞれ、借入金額×2.2%、一律4万4000円となっている。このように複数の商品がある場合は、どう評価するのかよく分からない。純粋な銀行別ランキングは、何かピントがずれたランキングだと言えるね。

情報が多すぎることの弊害もある
最も重視するべきなのは、やはり金利

 リサ  では、住宅ローンを比較、検討するにはどこを見ればいいの?

 淡河  そもそも、住宅ローンの情報を比較するポイントは、金利、事務手数料、保証料、繰上げ返済時の手数料、疾病補償の中身など、すべて数えれば100項目は超えるんだ。

 リサ  そんなにあるの! 見比べていると、迷うというよりは、訳が分からなくなっちゃう。

 淡河  もちろん、住宅ローンを選ぶときには、こうした情報を参考にするのは当然だけど、情報が多すぎることの弊害もでてくる。下表は、多数の情報が掲載されたサイトのイメージだ。変動金利、10年固定、20年固定の金利と、保証料、手数料、団信保険料、繰上返済手数料、3大疾病保証の有無を掲載してみた。次の3銀行でのどの商品が最もいい商品か分かるかい?

 ■「情報量が多すぎるサイト」の見本

 ※2020年6月の新規借入金利

銀行名 保証料 手数料 団信保険料 変動金利 繰上返済 3大疾病保証
ネット経由 手数料
A銀行 なし 2.2% 込み 0.410% OK 無料 有料
新生銀行 なし 5.5万円 込み 0.450% OK 無料 有料
住信SBIネット銀行 なし 2.2% 込み 0.457% OK 無料 無料

 リサ  うーん、この表って、見た目は親切そうなのに、いざ判断しようとすると情報が多すぎて分からなくなってしまうの。どの情報が重要で、どの情報はあまり見なくていいのかを判断するのって、結構難しいのね。

 淡河  そんな声が多いと思って、りそな銀行の「WEB限定借換ローン」を例にとって、「諸費用はどのくらい重視すべき情報なのか」を分析してみた。住宅ローンを比較する際、金利を重視するのは当たり前だけれど、次に重要な「諸費用」をどのくらい重視すればいいのかを分かっている人はほとんどいないからね。借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済、10年固定で金利0.5%とした場合の総支払額とその内訳を見て欲しい。

 ■住宅ローンで、諸費用はどのくらい重視すべき?
(りそな銀行の「WEB限定借り換えローン10年固定金利を借りた場合
。2020年6月試算)
将来の金利 金利変動なし 金利上昇ケース
(6年目から、過去平均)
総支払額 3358万円(100%) 3815万円(100%)
元本 3000万円(89%) 3000万円(79%)
金利(A) 289万円(9) 746万円(19%)
諸費用(B) 69万円(2%) 69万円(2%)
諸費用の重要度
B÷(A+B)
 19%   8%
【前提条件】借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済、10年固定0.625%、固定期間終了後は変動金利とする(金利水準に変化がないものと仮定)。カッコ内は総支払額に占める割合。金利上昇パターンは基準金利が現在より1.5%上昇。諸費用は、融資事務手数料(借入額×2.2%+3.3万)のみ。

 リサ  まずは、「金利変動なし」のケースから見ようかしら。総支払額に占める金利の割合は9%、諸費用の割合は2%。その結果として、元本以外の支払いに占める諸費用の比率である「諸費用の重要度」は、19%になるのね。

 淡河  そう、諸費用の占める比率はそれほど高くないんだよ。現在の金利水準はかなり低いが、それでもコストの大半は、金利が占めているんだ。とはいえ、銀行は0.01%単位で金利を上げ下げして競争しているのであって、少しでも有利な商品を見つけるためには、諸費用も一緒に重視しないといけないね。

 リサ  では次に、金利が上昇したケースも見てみましょう。11年目から金利が上昇するパターンね。過去の変動金利の平均が4%(基準金利)で、現在の基準金利が2.475%なので、10年後に金利が1.5%上昇すると考えましょう。総支払額に占める金利の割合は19%、諸費用の割合は2%。その結果として、「諸費用の重要度」は8%になるのね。さっきと比べるとかなり低い数値になっているわね。諸費用の影響が1割以下なんじゃ、ほとんど無視してもいいんじゃないかしら。

 淡河  取るに足らないとまでは言えないけれど、諸費用の総額である69万円は、選択の判断するときの基準としては優先順位を下げてもいいよね。

 リサ  はっきり言うと、金利上昇すると考えるなら、判断は金利に最重点をおくべきだ、ということね。

 淡河  そう、金利についての徹底比較をおこなうべきで、諸費用やその他のサービスが数多く記載されていても参考情報程度にしておいたほうがいいね。ちなみに、フラット35だけは注意したほうがいい。

 リサ  どうして?

 淡河  フラット35は、死亡時などに残高が免除される団信保険料を別途支払うことになる。団信保険料は、ケースによっては、数百万円になるため影響が大きいので、あまり無視はできないんだ。一方、民間の銀行は団信保険料が金利に含まれている。ということは、フラット35と民間の住宅ローンを比較すると、「フラット35の金利が低く見えるけど、団信保険料を含めると、実は民間銀行の方が有利」ということもあるので注意したい。

5社を対象としているランキングより、
100社を対象とするランキングが信頼できる

 リサ  銀行ランキングはピント外れって言うけど、住宅ローンを比較するのに適しているのは「商品別のランキング」ってことかしら。

 淡河  そうだよ。銀行ランキングを表示しているサイトよりは少ないけれども、けっこうな数のサイトがあるね。ただし、積極的に利用したいところだけど、あまり正確でない情報が掲載されていたり、使い方を間違っていたりすることもあるから、気をつけよう。

 リサ  どこを見ればいいの?

 淡河  まずは、先ほども話したように、何社を対象としたランキングか見よう。5社を対象としているランキングと、100社を対象としているランキングでは、おのずと順位が異なってくる。都銀、ネット銀行、フラット35を中心に扱うモーゲージバンクなど、対象数が多ければ多いほど、情報としての信頼性は高いといえるよね。

 リサ  そうよね。数が多いほどいいわよね。

 淡河  そして、商品ランキングであっても、何の順番に並んでいるかをきちんと確認すること。商品別ランキングの主要なサイトを比べてみると、それぞれのベスト3とその順位がみんな違っているんだ。それらにどんな違いがあって、その意味を十分に理解したうえで参考にしなければ、自分にとって正しい答えにたどり着くことは難しいね。

 リサ  そうなんだ、商品ランキングといっても基準はまちまちなのね。

諸費用を加えたのが実質金利だが、
信頼にかける計算方法も見かける

 リサ  そういえば、ランキングの基準で、「実質金利」ってよく見かけるけれど、どういうものな

 淡河  実質金利って、あまり聞き馴染みがないと思うから、簡単に説明しよう。普通、借り入れ当初に適用される「表面金利」だけで住宅ローンの金利を比較する人が多いよね。でも、実際には手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸経費がかかり、金利固定期間終了後に適用される金利も商品によって違っている。これらのコストを加味して算出したのが実質金利なんだよ。

 リサ  金利も諸費用も両方考慮しなければいけないけれど、実質金利なら、この指標だけで両方の要素が入っているんだ。とても親切なランキングね。

 淡河  とはいえ、実質金利もちょっと乱立気味かな。様々な定義の実質金利が登場している。確かに、実質的なコストを加えて比較しようとする意図は正しいけれど、計算方法が粗いものもあるんだ。米国では一般的に使われている「米国基準の実質金利(APR)」と比較してみようか。たとえば、「手数料が融資額の2%超なら、金利を0.2%上乗せする」といったいい加減なルールで実質金利を出しているサイトがある

 リサ  どうして、いい加減と言えるの?

 淡河  当たり前だけど、「手数料が融資額の2.2%の場合に、金利を0.2%上乗せする」というのは、ちょっと乱暴だよね。最初に支払う手数料が2.2%なんだから、金利に換算するのであれば、借入期間が長くなればなるほど、金利上乗せ幅は小さくなるべきだよね。実際、2.2%の手数料を金利に換算すると、借入期間が35年であれば金利を0.1%上乗せくらいが正しい。

 リサ  0.2%と断定するのは間違っているのね。

 淡河  次に注意しておきたいのは、実質金利の計算方法について、固定期間終了後の金利優遇幅がまったく考慮されていないことが多いことだ。例えば、10年固定金利の場合、最初の金利が低くても、固定期間終了後の金利が大きく跳ね上がるという「罠」を仕掛けている住宅ローンもある。「米国基準の実質金利」はそれらを忠実に反映させて計算しているので、より実態に近いんだ。

 リサ  そうなの!

 淡河  商品や前提条件によって、表面金利と実質金利の差が非常に大きくなることがあるんだよ。実質金利を謳うのであれば、こうした商品の特性を汲み取って欲しいね。

 リサ  実質金利といってもいろいろあるのね。

 淡河  他にも、実質金利の計算方法としては、「保証料は金利を0.2%上乗せする」っていうのも見かけるね。確かに、保証料を後払いする方式であれば、それで正しいんだけど、前払い方式の場合は、融資額×2.06%(通常の銀行のケース、借入期間35年)に相当するんだ。先ほどの手数料とほぼ一緒の金額だ。なので、金利上乗せ幅を0.2%と決めつけてしまうのは、問題がある。また、保証会社やお客様の審査結果によって、保証料率が変わることもあるのは盲点だろう。

 リサ  保証料って、そんな風に決まっているのね。それじゃあ、「保証料は金利を0.2%上乗せする」はあまり正確じゃないわね。

 淡河  他にも、「団信保険料は金利に0.3%上乗せする」っている考え方もある。住宅金融支援機構の団信保険料は、毎年、その時の融資残高×0.358%を支払うというものなので、やはり、あまり正確ではないよね。

 リサ  金利を0.2%、0.3%プラスすることで「実質金利」を計算するという方法は、かなりアバウトな数字なのね。実質金利といっても、「米国基準の実質金利」以外は、ばらつきがあるのね。

【「実質金利」の解説記事「住宅ローンを比較するなら実質金利に注目!」はこちら>>】

コスト(総支払額)によるランキングは、
一番参考になるが、数が少ない!

 淡河  実は、「米国基準の実質金利」以外にも、信頼できる指標はある。コスト(総支払額)によるランキングだ。金利、元本、諸費用のすべての支払額であれば、誤魔化しようがないからね。総支払額は、実質金利と近い概念であり、信頼できる。でも、そうしたサイトは少ない。

 リサ  そうなの? 確かに、実際にどれだけ支払うのかが分かれば納得できるのにね。

 淡河  コストのランキングであれば順位が一緒になると思っていたけれど、計算の正確性が高そうなサイトを比べて見たところ、それでも違っていた。詳細をみてみると、諸費用について10万円前後の違いがあったよ。

 リサ  諸費用の考え方もいろいろあるのね。 

 淡河  総支払額の計算をしているサイトでも、やはり多くのサイトが、固定期間終了後の金利を考慮していないね。先ほどの「米国基準の実質金利」を計算する際は、固定期間終了後は、その時点での優遇金利も考慮するんだけど、そこまで取り組んでいるサイトは少なかった。

 リサ  真面目に取り組んでいるサイトは少ないのね。でも、そうしたサイトを活用すれば、安い商品を見つけ出すことができそうね。

コスト重視に偏りすぎは危険!
変動金利は金利上昇リスクあり

 淡河  もちろんそうなんだけど、借り手の立場に立てば、それだけでは住宅ローンの選択としては十分ではないんだよ。住宅ローンの選択において、コストの安さだけを追求すると、どうしても金利の安さに目が行きがちとなり、変動金利などの金利リスクの大きい商品を選択する可能性が高くなってしまう。

 リサ  変動金利を選んではいけないってこと?

 淡河  そうではないよ。毎月の支払い額を余裕を持って支払える人や蓄えがある人は、変動金利を選んでも間違いではない。ただし、変動金利は将来、金利が上昇する可能性があり、人によっては支払いきれなくなる可能性がある。つまり、それぞれの借り手がとることのできるリスク量に収まっているかどうかが重要なんだよ。だから、将来の金利上昇に耐えられる家計かどうかといった「安全性のチェック」をせずに商品選択をすると、最悪の結果をもたらすことに繋がりかねない。

 リサ  ランキングの限界を十分に承知したうえで、有効な情報として参考にするのが正しいランキングサイトの利用方法なのね。私も、今後は気をつけて住宅ローンのサイトを使ってみるわ。では所長、私の支払い能力が高まるよう、まずは給料を上げてくださいね。

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【2020年10月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)・変動金利>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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