2017年10月1日から、長期固定型住宅ローン「フラット35」の団体信用生命保険（団信）の制度が大きく変わった。これまで団信の加入は任意であり、加入しないという選択肢も可能であったが、10月以降は原則、加入することになった。ダイヤモンド不動産研究所でフラット35の新旧の制度を比較したところ、団信保険料が実質値下げされるだけでなく、保障内容も大幅に拡大されることになり、従来の制度よりはるかにお得に借りられるがわかった。
2017年10月に変更されたフラット35の団信には、大きく分けて３つの特徴がある。
（1）保険料が「金利上乗せ」となり、実質値下げ
（2）保障範囲が、「死亡」・「身体障害保障」となり、実質拡大
（3）オプション保障「3大疾病付団信」は、「介護保障」もカバー
以下、これらの特徴について解説していこう。
（1）保険料が「金利上乗せ」となり、実質値下げ
団信とは、住宅ローン契約者に万一のことがあった場合、その時点で残っている住宅ローンが全額返済される保障制度のことだ。
従来のフラット35の団信は以下のような制度だった。
・フラット35の団信への加入は任意
・住宅ローン返済とは別に保険料を支払い（毎年1回、融資残高×0.358%が目安）
実は、民間の住宅ローンは団信を無料で付帯している。それだけ、団信という商品は、加入するのがあたり前の商品なのだ。しかし、フラット35は「加入は任意」という制度であり、仕方なく別途に保険料を支払って、団信に加入しているという人も多い。こうした制度は分かりにくいだけでなく、保険料を別途払うため、割高感もあった。さらに、支払いが一度でも遅れれば、団信は失効してしまうため、それ以降は保障が受けられなくなるという問題もあった。
そこで、2017年10月から、フラット35の団信は以下のように変更される。
・原則、フラット35の団信へ加入する
・保険料を実質値下げ（金利に+0.28%上乗せ）
新しい団信の保険料は、民間銀行と同様に、金利に含まれることになる。団信保険料分として、金利を0.280%上乗せする。従来とは保険料の支払い方が若干違うものの、保険料率が約0.358%から0.280％に引きげられるため、実質的な値下げになる（後述するが、団信に加入しない場合、新しい団信付きの金利から0.2％引きの金利が適用となる）。
では、この「値下げ」はどの程度の効果があるのだろうか。下の表は、借入額3000万円、借入期間35年でフラット35を借りた場合の、新旧団信の総支払額を比較したものだ。住宅金融支援機構のホームページを参考に作成した。
| フラット35の新旧団信は、どちらがお得？ | ||
|---|---|---|
| 旧団信 （～2017年9月） |
新団信 （2017年10月～） |
|
| 金利 (現在の金利水準が継続と仮定) |
1.09% | 1.37% （金利+0.28%） |
| 団信保険料 | 約204万円 （年1回、融資残高×0.358%が目安） |
－ |
| 毎月返済額 | 8.6万円 | 9.0万円 |
| 総返済額 | 3833万円 | 3798万円 35万円お得！ |
| ※金利が同じケースを想定して比較。借入金額3000万円、借入期間35年、機構団信（新機構団信）に1人で加入した場合で試算。事務手数料は借入額×0.66%を採用。住宅金融支援機構のホームページを参考に作成 | ||
上表のように、新しい団信は毎月返済額が旧団信より4000円増えてしまうが、旧団信は年1回まとめて支払っているので、新しい団信は、総返済額が35万円もお得になる。
なお、健康上の理由で団信に加入できない人や、団信に加入したくない人は、新しい団信付きの金利から0.2％引きの金利が適用される。例えば2017年10月のフラット35金利は1.36％（団信付き）だが、団信なしにした場合の金利は1.16％となる。なるべく団信を使ってほしいことから、団信を使わない場合に差し引く金利は少なくしたのだ。
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（2）保障範囲が、「身体障害保障」へと拡大
さらに、フラット35の新制度では、団信の保障内容が大幅に拡大された。新旧制度の違いは以下の通りだ。
旧団信の保障内容「死亡＋高度障害」
新団信の保障内容「死亡＋身体障害保障」
新団信の「身体障害保障」とは、身体障害者福祉法の1・2級に該当し、かつ身体障害者手帳の交付がなされている人のことだ。身体障害者福祉法によって障害者手帳が交付されるのは1級から6級までであり、中でも「1・2級」は重度の障害が認められる場合のみに認定される。
そういっても、具体的にどのくらい保障が拡大されたのかイメージできないだろう。以下の表は、従来の「高度障害」と、10月以降に適用される「身体障害保障」の保障内容を比較したものだ。まずは身体系の病気・ケガに対する保障を見てみよう（表現が専門的でわかりにくいため、ダイヤモンド不動産研究所で一部表現を変えた）。
| 団信（フラット35）が保障対象を拡充（身体系） | ||
|---|---|---|
| 「高度障害」 （～2017年9月） |
「身体障害保障（※）」 （10月～） |
|
| 視力 | 失明 | 両眼の視力の和が0.04以下など |
| 聴力 | ― | 両耳の聴力レベルがそれぞれ100デシベル以上のもの（両耳全ろう） |
| 言語 | 全機能を失う | ― |
| 両上肢（両腕） | ・手関節以上で失う ・全機能を失う |
・すべての指を欠く ・機能の著しい障害 |
| 一上肢（片腕） | ― | ・2分の1以上を欠く ・機能の全廃 |
| 両下肢（両足） | ・足関節以上で失う ・機能をすべて失う |
・下腿の2分の1以上を欠く ・機能の著しい障害 |
| 体幹 | ― | 座っている、立っていることが困難 |
| ※「身体障害保障」は、身体障碍者福祉法が定める1級または2級の障害に該当した場合に対象となる | ||
上表を見ると、「高度障害」の保障は体の各部位の機能をすべて失った場合に適用されるのが基本であるのに対し、「身体障害保障」では、保障の対象となる症状が緩和されていることがわかる。
例えば、視力の場合、「高度障害」では「失明」すると保障されるのに対し、「身体障害保障」では「両眼の視力の和が0.04以下」であれば、住宅ローンはゼロになる。聴力に関しては、「高度障害」では何の保障もないが、「身体障害保障」では、「両耳の聴力レベルがそれぞれ100デシベル以上」であれば対象となる。
また、腕についての「高度障害」は、「片腕」は対象となっておらず、「両腕の全機能を失う」ことなどが要件となっていた。しかしこれでは、「脳梗塞の後遺症によって右半身が麻痺して歩行できず、常に他人の介護が必要だ。しかし、食事は正常である左手で自分で食べることができる」といったケースは保障されない。脳梗塞の後遺症は、全身の麻痺ではなく、半身の麻痺が残ることが多いが、それは保障されていなかったのだ。
新しい団信の「身体障害保障」は、「片腕の機能の全廃」についても保障されるようになったため、脳梗塞による半身の麻痺についても一部カバーされるようになる。
なお、「身体障害保障」では身体障害者福祉法の1・2級が保障の対象となるため、表には2級にあたる障害を記載している。1級はこれ以上の重い障害なので、表に含まれている。
次に、内臓系の病気に対する保障を見てみよう。
| 団信（フラット35）が保障対象を拡充（内臓系） | ||
|---|---|---|
| 「高度障害」 （～2017年9月） |
「身体障害保障（※）」 （10月～） |
|
| 心臓、腎臓、呼吸器、ぼうこう・直腸、小腸、肝臓、免疫機能 | ― | 日常生活が極度に制限される（ただし身体障害1級のみ） |
| ※「身体障害保障」は、身体障碍者福祉法が定める1級または2級の障害に該当した場合に対象となる。一部の病気は、身体障害等級によって、対象外となることがある | ||
新団信の「身体障害保障」は、身体障害1級であれば、心臓機能、腎臓機能、呼吸器、ぼうこう・直腸機能、小腸機能、肝臓機能、免疫機能など内臓系の障害も保障されるようになる。従来の「高度障害」では保障されなかったものだ。
例えば、ペースメーカーを植え込んでいる人、人工透析を受けた人、内臓の切除を行った人など日常生活が極度に制限されている人で、「日常生活が極度に制限される」のであれば、保障されることになった。
また、「肝臓」、「免疫機能」については、身体障害2級以上が対象となっており、肝機能障害、エイズ感染などにより、「日常生活が極度に制限される」人が該当する。以上の保障範囲拡大により、かなり広範囲の人が保障を受けられるようになったはずだ。
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（3）「3大疾病付団信」は、「介護保障」もカバー
さらに、オプション保障である「3大疾病付団信」についても制度が拡充された。通常、3大疾病付きと書かれている場合は、通常の団信に加えて、「ガン・心筋梗塞・脳卒中」が保障されるのだが、新団信制度では、新たに「介護保障」が付随する。
つまり、2017年10月以降の「3大疾病付団信」の保障範囲は、以下の通りとなる。
・死亡＋身体障害保障
・3大疾病（ガン・心筋梗塞・脳卒中）
・介護保障（要介護2〜5）
「介護保障」では、公的介護保険制度で要介護2〜5の人が保障対象となる。要介護は症状によって１～5の5段階があり、数字が大きいほど介護を多く必要とする。保障対象となる中で最も症状が軽い「要介護2」とは、「排せつ、入浴、歩行や起き上がり、部分的な介護が必要な状態」と定義されている。これ以上の症状があれば、保障対象になるというわけだ。通常の団信の保障範囲である、「身体障害保障」では保障されていないだけに、制度拡充の意味は大きい。
3大疾病付き団信の保険料は、金利を0.52％上乗せで付けることができる（現在の金利水準比）。例えば6月のフラット35の金利1.09％の場合、3大疾病付機構団信を付けたときの金利は1.61％となる。
身体障害者福祉法で定められた身体障害が保障の対象となる団信は、2017年10月時点ではフラット35だけ。将来、病気になることに不安がある人は一考の価値があるだろう。
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なお、団信への加入年齢、保障期間については、新旧の団信では変化はない。以下の通りとなっている。
| 団信への加入年齢と保障期間（新制度） | ||
|---|---|---|
| 通常の団信 | 3大疾病付団信 | |
| 加入年齢 | 満15歳以上・70歳未満 | 満15歳以上・51歳未満 |
| 保障期間 | 満80歳の誕生日の属する月の末日まで | 満75歳の誕生日の属する月の末日まで (それ以降は満80歳の誕生日の属する月の末日まで通常の団信に切り替わる) |
通常の団信については、満15歳以上・70歳未満、保障期間は満80歳の誕生日の属する月の末日まで。一方で、3大疾病付団信は厳しくなっており、加入年齢は満15歳以上・51歳未満、保障期間は満75歳の誕生日の属する月の末日までで、それ以降は通常の団信に保障が切り替わる（ただし、満80歳の誕生日の属する月の末日まで）。
保障期間は従来通り変わっておらず、保障内容だけが分厚くなった制度改定だ。
長期固定住宅ローンを借りるなら「フラット35」！
以上がフラット35の新制度の概要だ。ダイヤモンド不動産研究所で毎月発表している「住宅ローン『実質金利』ランキング（35年固定）」では新制度変更後、団信保険料が実質値下げとなったことから、フラット35の順位が軒並み上昇し、ランキング上位を席巻する結果になった。長期固定型住宅ローンの新規借り入れなら、まず、新しく生まれ変わったフラット35を検討してみよう。
また、地域は限定されるが、子育て世帯や転入等に対して、当初5年間は金利を0.25%も優遇するフラット35「子育て支援型・地域活性化型」制度も新たに創設されているので、各自治体に問い合わせて、忘れずに活用したい。
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auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
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無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
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無料
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上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
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※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
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・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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新生銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円保証料 0円 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（加入時年齢：65歳以下）
無料オプション（特約）の団信 - 安心保障付団信
（加入時年齢：65歳以下）
11万円
（要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）借入期間 5年以上35年以内 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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PayPay銀行の住宅ローンの詳細
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手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
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+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
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手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
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（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
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50万円以上、1億円以下
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100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
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安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
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安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
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71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
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