じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンの「金利引き下げ交渉」に成功!
他行での「仮審査クリア」を武器に、
銀行とどんな交渉をしたかを克明にレポート

【第11回】2017年9月7日公開(2020年6月8日更新)
千日太郎

千日太郎(せんにち・たろう)氏:住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガー。住宅ローンの選び方・借り方、不動産の購入のノウハウなどを、持ち前の分析力を駆使して紹介します。
 公認会計士であるため、金融商品の分析力については定評があり、データを駆使して、本当にお得な住宅ローンや、その使い方をあばいていきます!「千日なら、こういう選び方、返し方をします」「こういう人にはメリットが大きい」といった具体的な活用法やメリットを、様々なシミュレーションを駆使しながら紹介します。ブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」を運営。

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こんにちは、千日です。変動金利で最低金利を争っている、りそな銀行と住信SBIネット銀行を比較した、前回の続きです。すでに、両銀行の仮審査はクリアしており、そのまま借り換えてもいいのですが、今回は現在借りている銀行と「金利引下げ交渉(条件交渉)」をしてみました。結果、変動金利を0.975%から0.775%へと「0.2%」引き下げることに成功しました。銀行とどんなやり取りをしたか、銀行が行内でどんな判断をしているかを、つまびらかにしていきましょう。

【前回記事はこちら!】
>> 住宅ローン「変動金利」は低下傾向! 借り換えるなら、どの銀行がお得? りそな銀行、住信SBIネット銀行を徹底比較

 まずは前回のおさらいです。日銀のマイナス金利政策は去年のことですが、1年遅れた今ごろになって、なぜか住宅ローンの変動金利が最低を更新しています。

 住信SBIネット銀行の住宅ローン金利推移
(通期引き下げプラン)
  基準金利 優遇幅 店頭金利
2016年の最低金利 2.775% -2.278% 0.540%
2017年9月29日までのキャンペーン 2.775% -2.331% 0.444%
 りそな銀行の住宅ローン金利推移
(りそな銀行借りかえローン(WEB申込限定プラン)ずーっとお得! 全期間型)
  基準金利 優遇幅 店頭金利
2016年の最低金利 2.475% -1.906% 0.569%
2017年9月29日までのキャンペーン 2.475% -2.035% 0.440%

【関連記事はこちら!】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】借り換えで本当に得する最新商品を発表!

 ということは、今、変動金利で住宅ローンを借りている人ならば……。

 ・借り換えることで、その後の支払いを少なくできる
 ・借り換えることで、金利が上がっても、支払い増加を抑えられる

 ということですね。下の表は、「りそな銀行」または「住信SBIネット銀行」の変動金利に借り換えた場合にメリットがある「損益分岐点」を計算したものです。現在借りている住宅ローン金利が、表中の金利を上回っていれば、借り換えた方がお得になります。

 「損益分岐点」より、現在の住宅ローン金利が高ければ借り換えを!
現在の「ローン残高」 現在の「残り返済期間」
10年 20年 30年
1000万円 1.18% 0.81% 0.68%
2000万円 1.07% 0.75% 0.65%
3000万円 1.03% 0.73% 0.63%
4000万円 1.01% 0.72% 0.63%
5000万円 0.99% 0.72% 0.62%
6000万円 1.00% 0.72% 0.63%
※現在、変動金利で借りており、りそな銀行、住信SBIネット銀行に借り換えて、諸費用を現金で支払った場合の損益分岐点(借り替えてお得になる最も低い現在の金利)とした。りそな銀行の「クラブポイント」は考慮していない。

前払いした保証料が返金されるというメリットもある

 では、千日の場合はどうか? というと……、メガバンク「M」で以下のような借入条件です。

 現在の「ローン残高」:2165万4624円
 現在の「残り返済期間」:16年
 金利:0.975%(変動金利)

 上の表に当てはめると、ローン残高2000万円で、10年(1.07%)と、20年(0.75%)の間くらいになります。ザックリ中間をとると0.91%です。現在の金利である0.975%は損益分岐点を上回っているので、借り換えにメリットがありますね!

 「なんだかビミョーなメリットだな……」と思われるかもしれませんね。でも千日には、利息の支払額以外のメリットがあるのです。それは前払いした保証料の払い戻しです。実は、上の表には保証料の払い戻しが入っていません。前払いした保証料は、一部繰り上げ返済や全額繰り上げ返済することで返金されることがあります。その返金される条件や返金額の計算方法は保証会社によって様々です。

 ただし、ネット銀行で借りている場合、そもそも保証料はゼロ円ですし、大手銀行でも保証料を前払いでなく金利上乗せ型にしている場合、返金はありません。この表は、あらゆる人が利用できるように、あえて保証料の返金はないことを前提に作っています。

 保証料の返金額というのは、銀行の担当者に聞いてもすぐ教えてもらえません。なぜなら、保証料を計算するのは、別会社である保証会社なので、銀行も保証会社に問い合わせなければ分からないからです。返金されるのも銀行からではなく、保証会社からです。

 「じゃあ、保証会社に電話して聞けばいいじゃん?」と思われるでしょうね。しかし、保証会社には一般の利用者からの問い合わせを受け付ける電話番号がありません。現状は銀行の担当者を通して聞くしかないのです。

 これが、借り換えのメリットを分かりにくくして、我々利用者がそのメリットを過小評価してしまう要因の一つでもありますよね。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と金利が同じでも、住宅ローンにより大きく差がつく!

金利交渉は、現在の銀行に電話一本かけただけ

 借り換えにメリットがあると言っても、審査に通ってなければ「借り換えるよ」と言っても実効性がありません。なので、りそな銀行と住信SBIネット銀行にネット経由で申し込みをしておきました。

 さて、このまま借り換えてもいいのですが、もう一つ忘れてはならない選択肢が「今の銀行に対する金利交渉」です。

 金利交渉は、実に簡単です。通ったら、いざ電話するだけです。電話をかけるのは自分が住宅ローンを借りている銀行の支店です。すぐにオペレーターに繋がりました。

 千日 「いま住宅ローンを借りているんですけど、金利の見直しをお願いしたいんです」

 オペレーター 「ありがとうございます。現在支店の回線が混みあっておりまして、コールセンターにつながっております。後ほど担当者からご連絡いたしますので、ご本人確認をさせてください」

 好印象ですよね! ネットの通信業者とかに電話をかけるとかなり待たされたりしますけど、このように一旦コールセンターで要件を聞いてくれますので貴重な昼休みを無駄にされることもありません。

 しばらくすると、伝えた携帯の番号に電話がかかってきました。早口な若い女性の声です。

 支店担当者 「住宅ローンお金利の見直しでございますね。これから行内で検討させて頂きます。場合によっては、ご希望に沿えない可能性もありますが、その場合はご了承ください。ちなみにですが、他行への借り換えも検討されているのですか?」

 千日 「ええ、りそな銀行と住信SBIネット銀行です。一応仮審査まで通しました」

 支店担当者 「そうですか……今、安いですもんね」

 千日 「それから、借り換える場合は前払いした保証料の払い戻しがあると思います。今月末に全額繰り上げ返済したら、いくら払い戻しがあるか教えて欲しいのです」

 支店担当者 「わかりました。どちらも、1週間以内にはお答えできると思います」

 やり取りとしてはこんな感じです。アッサリしたものですよね。上記の会話は要約していますが、5分も話していません。実質的に伝えたことは以下の3つだけです。

 ・金利を下げて欲しいという要望(いくらとまでは言ってない)
 ・りそな銀行と住信SBIネット銀行へ仮審査を出したこと
 ・払い戻される保証金が知りたいということ

 「金利を何%下げて欲しい」と言おうかと思っていたのですが、その前に「ご希望に沿えない場合がある」と畳みかけられたので、タイミングを逃しました。金利引き下げ交渉については、一度結果が出れば食い下がってそれ以下にするのはかなり難しそうだなという印象を受けました。

銀行は、わずか1週間で「0.2%の引き下げ」を回答

 後日電話がかかってきました。

 支店担当者 「現在のお金利(0.975%)から0.2%の引き下げで0.775%とさせて頂きます。また、他行に借り換えされる場合、払い戻す保証料は17万3760円です」

 意外と保証料が返ってくることに驚きました。だとすると、「もうちょっと金利を下げてもらわないと損じゃないかな?」と思い、吹っ掛けてみました。

 千日 「そうですか……保証料がこれだけ返ってくるのであれば0.3%くらいの引き下げでなければ……と思うのですが。再度検討いただけませんか?」

 支店担当者 「申し訳ございません。私としてはこれ以上のことは言えないんです」

 千日 「検討してみますが、金利を変更する場合に手数料はかかりますか?」

 支店担当者 「変更には支店に来ていただいて変更覚書に実印の押印を頂く必要があります。金利変更手数料は5万4000円で、覚書に貼る印紙税400円が必要となります」

 金利交渉というと、かなり大変な作業ではないかと思っている人もいるでしょうが、こんなもんです。事前に、金利の低い銀行の事前審査に通っていれば、交渉はそれほど難しいものではないんです。

【関連記事はこちら!】
>> 「住宅ローン金利を下げなければ、借り換えます」銀行変更不要で、手続き簡単な「条件変更」に注目!

銀行の引き下げ条件は旨味があるのか、総支払額で検証!

 では、今の銀行が出してきた0.2%の引き下げ条件を呑むか、思い切って借り換えてしまうか? どっちにするかを検討してみましょう。下表は、総支払額で比較したものです。

 「金利見直し」VS「借り換え」を総支払額で比較(引き下げ幅0.2%)
銀行 今の銀行のまま
0.2%引き下げ
りそな銀行
に借り換え
住信SBIネット銀行
に借り換え
金利 0.775% 0.440% 0.444%
毎月の返済額(a) 11万9958円 11万6822円 11万6859円
返済額(b=a×16年) 2303万1933円 2242万9778円 2243万6907円
借り換え費用(c) 68万7540円 65万5140円
金利変更手数料(d) 5万4400円
保証料払い戻し(e) 17万3760円 17万3760円
総支払額(b~e合計) 2308万6333円
3位
2294万3558円
2位
2291万8287円
1位
※ ローン残高は2165万4624円、残り返済期間16年(192カ月)、変動金利は現在の水準のままとする。

 総支払額が最も少ないのは、「住信SBIネット銀行に借り換え」で、次が「りそな銀行に借り換え」。最も部が悪いのは、「今の銀行のまま金利見直し」でした。ですから、借り換えた方が得なんですよね。

 ちなみに、住信SBIネット銀行に借り換えれば、17万円も総支払額をカットすることができます。

 ■住信SBIネット銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「住信SBIネット銀行」詳細ページを見る
 無料団信の保障範囲  死亡・高度障害+全疾病+ガン診断給付金特約(女性限定)
 オプション保険(保険料)  なし
 事務手数料(税込)  借入額×2.20%
 保証料(税込)  0円
【ポイント】
住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行の銀行代理業者として「ネット専用住宅ローン」の契約締結を行っている。ネット銀行の強みを生かし、変動金利は業界トップクラスの低金利を実現している。加えて、全疾病保障を無料で付帯しているのも魅力的だ。
住信SBIネット銀行の公式サイトはこちら

【関連記事はこちら!】
>> [住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利・手数料は?]
変動金利・固定金利ともに低い金利水準!保証料や繰上返済だけでなく、全疾病保障も無料

 もし、さらに0.1%引き下げてくれて、「0.3%引き下げ」が実現したらどうなるでしょうか。シミュレーションしてみましょう。

 「金利見直し」VS「借り換え」を総支払額で比較(引き下げ幅0.3%)
銀行 今の銀行のまま
0.3%引き下げ
りそな銀行
に借り換え
住信SBIネット銀行
に借り換え
金利 0.675% 0.440% 0.444%
毎月の返済額(a) 11万9016円 11万6822円 11万6859円
返済額(b=a×16年) 2285万1102円 2242万9778円 2243万6907円
借り換え費用(c) 68万7540円 65万5140円
金利変更手数料(d) 5万4400円
保証料払い戻し(e) 17万3760円 17万3760円
総支払額(b~e合計) 2290万5502円
1位
2294万3558円
3位
2291万8287円
2位
※ ローン残高は2165万4624円、残り返済期間16年(192カ月)、変動金利は現在の水準のままとする。

 ほぼ同じ支払額ですが、わずかに「今の銀行のまま金利見直し」の方が総支払額が少なく、有利になりました。もし、実際に借り換えするとなると、かなり面倒な手続きが必要なので、現在取引がある銀行は通常、借り換えと同等の条件か、少し部の悪い条件を提示してくるものです。

 ですので、何となくカンで「0.3%くらいの引き下げでなければ……」と言ったのは、かなり強気な要求だったことが分かりました(笑)

 しかし、現在の銀行は、保証料の払い戻しまでも考慮して、金利引き下げ幅を考えてくれたようですね。金利交渉をする際は、必ず、「借り換えた場合は、保証料の払い戻しはいくらになるのか」を聞いておくのがポイントですね。そうすれば、保証料の払い戻しの効能も加味して、金利引き下げ幅を検討してくれるかもしれません。

 または千日のように、自分で総支払額を計算してしまうことができるのなら、まずは保証料の払い戻し額を聞いた上で、「借り換えの場合と同程度の引き下げ幅」を、自分で計算してしまってもいいでしょう。この最大限の引き下げ幅を交渉材料として、金利交渉をすれば、ギリギリまで金利引き下げ幅を拡大できるかもしれません。

銀行は保証料の払い戻しを考慮せずに借り換えメリットを判断!

 ちなみに、借り換え先の銀行は、借り換え元の銀行が、どのくらい保証料を払い戻してくれるのか把握しているのでしょうか。

 そこで間接的にそれを確かめてみようと思いました。今度は、りそな銀行に電話をしてシミュレーションをお願いしてみたんです。自分で出来るんですけど、そこはカマトトぶって分からないフリをします。

 千日 「なんとなく借り換ええた方が得かもしれないと思うんですけど、借り換え費用がいくらか分からないですし……」

 銀行担当者 「それでしたら、現在の銀行の返済予定表を送っていただれば、当行でシミュレーションした結果をお送りしますよ」

 しめしめ……。

 ということで入手したシミュレーションに基づいて作成したのが、前回のブログで公開した借り換え費用の計算表なのです。※この計算式は、記事公開当時の消費税率の8%で計算しています。

 借り換えに必要な費用の内訳(りそな銀行VS住信SBIネット銀行)
支払い先 借り換え費用 りそな銀行 住信SBIネット銀行
現在の銀行 繰り上げ返済手数料※1 定額 1万0800円 1万0800円




事務手数料※2 定額 3万2400円 0円
保証料※3 ゼロ円 0円 0円
司法書士報酬※4 概算 7万円 7万円
登録免許税※5 0.4% 12万円 12万円
印紙税※6 定額 2万円 2万円
銀行融資手数料※7 2.20% 64万8000円 64万8000円
合計 90万1200円 86万8800円
※1現在の銀行に支払う繰上げ返済手数料は、銀行によって異なりますが定額で1万800円というところが多いです。
※2りそな銀行へ借り換える場合は事務手数料が3万2400円必要ですが、住信SBIネット銀行の場合はゼロ円です。これが手数料の差額となっていますね。
※3大手銀行では保証会社の保証を付けるのが通常ですが、今回の借り換えローンについてはりそな銀行、住信SBIネット銀行ともに不要なのでゼロ円です。
※4司法書士報酬は、司法書士によって違います。概ね5万円~13万円と言われていますので、このシミュレーションでは7万円としました。
※5登録免許税は借入金額の0.4%です。これは税金ですので銀行によって差は生じません。
※6印紙税は借り換える住宅ローンの金額によります。500万円超・1000万円以下で1万円、1000万円超・5000万円以下で2万円、5000万円超・1億円以下で6万円です。
※7銀行融資手数料が最も高い費用ですね。りそな銀行、住信SBIネット銀行ともに借入金額の2.16%です。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン借り換えの諸費用は30万~280万円と、商品により大きな差!

 保証料の払い戻し額については、銀行の方でも考慮に入れていません。なぜか? その疑問をぶつけてみました。

 千日 「そういえば、保証料の前払いをしているんですけど、これって返金されるんですよね?」

 銀行担当者 「実はそうなんですよ。返ってくる場合と返ってこない場合がありますので、シミュレーションには入っていませんが、今の銀行に問い合わせて頂ければ分かると思います」

 千日 「なんで最初から計算に入れてくれないんですか?」

 銀行担当者 「保証料は返ってくる場合と返ってこない場合がありますし、こちらで試算して、不正確な数字になってしまうと困りますし……」

 保証料の返戻額については一律に決まるものではないですし、銀行の担当者にとってもブラックボックスになっているのだと思います。特に、他銀行の保証料ともなれば、その計算方法を知る由もありません。

 ですから、借り換え先の銀行にシミュレーションしてもらって、「借り換えメリットがない」と言われても、保証料を前払いしているなら、実は借り換えメリットがある場合もあるんです。

 ■りそな銀行の住宅ローンの概要
 金利 ⇒「りそな銀行」詳細ページを見る
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 オプション保険(保険料) 「団体信用生命保険」+「3大疾病保障特約付」+「7大リスクに対応の団信革命」(金利+0.3%)
 事務手数料(税込) 借入額×2.20%+3.3万円
 保証料(税込) 0円
【ポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的な姿勢を見せる。変動金利、10年固定金利は諸費用を含めた実質金利でも非常に金利が低い。金利0.3%を上乗せで、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する、他行には見られない新しいタイプの団体信用生命保険・「団信革命」を提供。特に借り換えに力を入れており、新規借入より金利・諸費用が安くお得だ。
りそな銀行の公式サイトはこちら

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変動・10年固定のWEB限定商品は低金利!団信はオプションで病気・けがの7大リスクに対応

まとめ~変動金利を下げる銀行の思惑とは? 今後上がるリスクは?

 それで、千日がどうしたか? というと、「現在の銀行の金利引き下げ」の方にしました。正直、借り換えにかかる手続きが面倒という、あるまじき理由なのですが。こう見えて結構忙しいんですよ(笑)

 それと、なぜ今になって銀行が変動金利を下げてきているのか? ということに思いを馳せてみたのです。変動金利は短期プライムレートに連動するのですが、短期プライムレートは日銀が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けます。つまり、日銀が政策金利を上げれば、民間銀行も金利を上げる大義名分を得ます。

 日銀黒田総裁の任期満了は2018年、安倍首相の任期満了も2018年です。

 特に黒田総裁の金融緩和政策については、黒田氏が総裁でいる間は継続することが決まっていますが、トップが変わることによる政策の転換は付き物です。変動金利の場合はその影響を受けることになりますね。

 今、安い変動金利で住宅ローンを集めている銀行は、黒田総裁の任期満了後の政策金利上昇の可能性にコインを置いているのではないかと思います。ならば、今の時点で変動金利の安い銀行は来年になってから基準金利を上げたいというインセンティブを持っている可能性がありますよね。

 そういう意味では、変動金利のバーゲンをやっていない銀行で金利を引き下げた方が安全だ、という考え方も成り立つのではないでしょうか。

 なお、このブログに書いたことは、あくまで千日個人の体験と、現時点で公表されている情報に基づくものです。ですから、誰もが同程度金利の引き下げできるとは限りませんし、私よりもさらに引き下げになる人もいるでしょう。また、今後の金利動向についても大いに異なってくることもあり得ます。

 最終的な判断はあくまでご自身に委ねられています。用法用量を守ってご利用くださいね。

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※借入金額2500万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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